APRÈS ART. 5	N°I-CF1342	
ASSEMBLÉE NATIONALE
30 Septembre 2022
___________________________________________________________________
PLF POUR 2023 - (N° 273)
(Première partie)
Rejeté
AMENDEMENT N°I-CF1342
présenté par
M. Taché, Mme Sas, Mme Arrighi, M. Ben Cheikh, M. Bayou, Mme Belluco, Mme Chatelain, M. Fournier, Mme Garin, M. Iordanoff, M. Julien-Laferrière, Mme Laernoes, M. Lucas, Mme Pasquini, M. Peytavie, Mme Pochon, M. Raux, Mme Regol, Mme Rousseau, Mme Sebaihi, Mme Taillé-Polian et M. Thierry
------------
ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 5 , insérer l’article suivant:
I. – Le IV del’article 284 du code général des impôts est ainsimodifié :
1° À la première phrase, aprèsle mot : « la », il est inséré lemot : « première » ;
2° Il est ajouté un alinéaainsi rédigé :
« Toutefois, lorsque lenon-respect des conditions auxquelles est subordonné l’octroi destaux réduits est imputable au preneur du bail réel solidaire, ledélai de quinze ans précité peut être interrompu pendant unepériode maximale de deux ans au total, l’organisme de fonciersolidaire n’étant pas tenu au paiement du complément d’impôt si lesconditions du taux réduit sont rétablies dans ce délai. »
II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre III du code desimpositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le mécanisme du bail réel solidaire(BRS), créé en 2016, vise à favoriser des opérations d’accessionsociale en instituant une dissociation de la propriété du foncier(foncier acquis par un organisme de foncier solidaire, organisme àbut non lucratif agréé par l’État) et du bâti (acquis par leménage). Il garantit, via un mécanisme juridique de« rechargement » de la durée du bail à chaque mutation etdes dispositions anti-spéculatives strictes, une quasi-pérennité del’affectation du logement à la résidence principale des ménages àrevenus modestes.
Compte tenu de cescaractéristiques, le législateur a prévu que ces opérations de BRSbénéficient du taux réduit de TVA de 5,5 %. Parallèlement,l’article 284 du code général des impôts prévoit que si lesconditions d’application du taux réduit de TVA cessent d’êtreremplies dans les 15 ans qui suivent l’acquisition des droits parle ménage, l’organisme de foncier solidaire doit reverser au trésorpublic le différentiel de TVA (20 % - 5,5 %). Laprincipale condition visée est l’utilisation du logement à titre derésidence principale.
Le présent amendement vise àcorriger 2 difficultés liées à la rédaction de cetarticle 284 :
-  La première est relative audécompte du délai de 15 ans : la rédaction actuelle, qui vise« les quinze ans qui suivent l’acquisition des droits réelspar la personne qui occupe le logement », conduit à fairerepartir le délai à zéro à chaque fois que les droits sur lelogement sont cédés par un ménage à un autre, ce qui ne correspondpas au principe. Il est donc proposé de préciser « lesquinze ans qui suivent l’acquisition des droits réels par lapremière personne qui occupe le logement ».
-  Le second est lié au cas oùle manquement déclenchant l’obligation de reversement dudifférentiel de TVA est imputable au ménage. On précise à cet égardque l’article 284 ne s’applique pas lorsque le ménage revendses droits sur le logement puisque, en application des règles ducode de la construction et de l’habitation, la revente ne peut êtrefaite qu’au profit d’un ménage sous plafonds de ressources et à unprix plafonné, le logement restant donc affecté à l’accessionsociale. En revanche, l’article 284 pourrait s’appliquer si,par exemple, le ménage décide, au bout de quelques années, dedéménager pour affecter le logement à la location touristique. Dansune telle hypothèse, il convient de ne pas sanctionner l’organismede foncier solidaire avant de lui avoir laissé le temps derégulariser la situation. Les dispositions du code de laconstruction et de l’habitation lui permettent, en cas d’unmanquement de ce type, d’obtenir la résiliation du BRS et donc,ensuite, de signer un nouveau BRS avec un nouveau ménage sousplafonds de ressources. Il est proposé de laisser à l’OFS un délaimaximum de 2 ans pour effectuer cette régularisation avantd’appliquer la sanction.
En outre, cette suspension de délaiparait également indispensable pour gérer le cas du décès dutitulaire des droits au cours des 15 premières années. L’articleL255‑4 du code de la construction et de l’habitation prévoit que siles héritiers ne remplissent pas les conditions d’éligibilité pourconserver le logement, ils disposent d’un délai minimum de 12 moispour céder les droits à un acquéreur remplissant lesconditions.  Il convient donc de prévoir que, pendant ce lapsde temps, l’application de l’article 284 sera suspendue.
Bien que la plupart des opérationsde BRS soient récentes et qu’il n’y a encore eu aucune applicationconcrète de l’article 284, les modifications proposées sonturgentes : il s’agit de prévoir, dans les contrats de BRSsignés actuellement, une information claire des accédants sur leursobligations, les ambiguïtés du texte actuel ne permettant pas desécuriser les contrats.
Amendement proposé avec l’UnionNationale des fédérations d’Organismes HLM