APRÈS ART. 5	N°I-CF157	
ASSEMBLÉE NATIONALE
28 Septembre 2022
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PLF POUR 2023 - (N° 273)
(Première partie)
Rejeté
AMENDEMENT N°I-CF157
présenté par
M. Peu, Mme Lebon, M. Sansu et M. Tellier
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 5 , insérer l’article suivant:
I. – Le IV del’article 284 du code général des impôts est ainsimodifié :
1° À la première phrase, aprèsle mot : « la », il est inséré lemot : « première » ;
2° Il est ajouté un alinéaainsi rédigé :
« Toutefois, lorsque lenon-respect des conditions auxquelles est subordonné l’octroi destaux réduits est imputable au preneur du bail réel solidaire, ledélai de quinze ans précité peut être interrompu pendant unepériode maximale de deux ans au total, l’organisme de fonciersolidaire n’étant pas tenu au paiement du complément d’impôt si lesconditions du taux réduit sont rétablies dans ce délai. »
II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre III du code desimpositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le mécanisme du bail réel solidaire(BRS), créé en 2016, vise à favoriser des opérations d’accessionsociale en instituant une dissociation de la propriété du foncier(foncier acquis par un organisme de foncier solidaire, organisme àbut non lucratif agréé par l’État) et du bâti (acquis par leménage). Il garantit, via un mécanisme juridique de« rechargement » de la durée du bail à chaque mutation etdes dispositions anti-spéculatives strictes, une quasi-pérennité del’affectation du logement à la résidence principale des ménages àrevenus modestes.
Compte tenu de cescaractéristiques, le législateur a prévu que ces opérations de BRSbénéficient du taux réduit de TVA de 5,5 %. Parallèlement,l’article 284 du code général des impôts prévoit que si lesconditions d’application du taux réduit de TVA cessent d’êtreremplies dans les 15 ans qui suivent l’acquisition des droits parle ménage, l’organisme de foncier solidaire doit reverser au trésorpublic le différentiel de TVA (20 % - 5,5 %). Laprincipale condition visée est l’utilisation du logement à titre derésidence principale.
Le présent amendement vise àcorriger 2 difficultés liées à la rédaction de cetarticle 284 :
La première est relative au décompte du délai de 15 ans :la rédaction actuelle, qui vise « les quinze ans qui suiventl’acquisition des droits réels par la personne qui occupe lelogement », conduit à faire repartir le délai à zéro à chaquefois que les droits sur le logement sont cédés par un ménage à unautre, ce qui ne correspond pas au principe. Il est donc proposé depréciser « les quinze ans qui suivent l’acquisition desdroits réels par la première personne qui occupe lelogement ».
Le second est lié au cas où le manquement déclenchantl’obligation de reversement du différentiel de TVA est imputable auménage. On précise à cet égard que l’article 284 ne s’appliquepas lorsque le ménage revend ses droits sur le logement puisque, enapplication des règles du code de la construction et del’habitation, la revente ne peut être faite qu’au profit d’unménage sous plafonds de ressources et à un prix plafonné, lelogement restant donc affecté à l’accession sociale. En revanche,l’article 284 pourrait s’appliquer si, par exemple, le ménagedécide, au bout de quelques années, de déménager pour affecter lelogement à la location touristique. Dans une telle hypothèse, ilconvient de ne pas sanctionner l’organisme de foncier solidaireavant de lui avoir laissé le temps de régulariser la situation. Lesdispositions du code de la construction et de l’habitation luipermettent, en cas d’un manquement de ce type, d’obtenir larésiliation du BRS et donc, ensuite, de signer un nouveau BRS avecun nouveau ménage sous plafonds de ressources. Il est proposé delaisser à l’OFS un délai maximum de 2 ans pour effectuer cetterégularisation avant d’appliquer la sanction.
En outre, cette suspension de délaiparait également indispensable pour gérer le cas du décès dutitulaire des droits au cours des 15 premières années. L’articleL255‑4 du code de la construction et de l’habitation prévoit que siles héritiers ne remplissent pas les conditions d’éligibilité pourconserver le logement, ils disposent d’un délai minimum de 12 moispour céder les droits à un acquéreur remplissant les conditions. Ilconvient donc de prévoir que, pendant ce laps de temps,l’application de l’article 284 sera suspendue.
Bien que la plupart des opérationsde BRS soient récentes et qu’il n’y a encore eu aucune applicationconcrète de l’article 284, les modifications proposées sonturgentes : il s’agit de prévoir, dans les contrats de BRSsignés actuellement, une information claire des accédants sur leursobligations, les ambiguïtés du texte actuel ne permettant pas desécuriser les contrats.