APRÈS ART. 40	N°II-1028	
ASSEMBLÉE NATIONALE
24 Octobre 2022
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PLF POUR 2023 - (N° 273)
(Seconde partie)
Commission		
Gouvernement		
AMENDEMENT N°II-1028
présenté par
M. Metzdorf, M. Dunoyer, M. Seo, M. Fait, M. Gumbs, Mme Rilhac, M. Ott, Mme Agresti-Roubache et Mme Thevenot
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 40, insérer l’article suivant:
Sous réserve de son traitement par les services de l’Assemblée nationale et de sa recevabilité	
I. – A l’avant dernière phrase duVI bis de l’article 199 undecies C du code général des impôts,remplacer le chiffre : « 50 000 » par lechiffre : « 150 000 ».
II. – Les dispositions du I. entrent en vigueur au 1er janvier2024.
III. – La perte de recettes pour l’État est compensée à dueconcurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise surles tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier dulivre III du code des impositions sur les biens etservices.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Les organismes de logements sociaux ultramarins bénéficient dudispositif d’aide fiscale à l’investissement outre-mer pour laconstruction de logements neufs ainsi que pour la réhabilitation oula rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans.
En matière de rénovation ou de réhabilitation l’aide s’appliqueaussi bien :
-       à l’acquisition par lesorganismes de logements sociaux de logements anciens auprès detiers, dans le but de les réhabiliter ou de les rénover,
-       qu’à la réalisation detravaux sur de logements anciens  déjà présents dans leur parcimmobilier.
Cependant si en cas d’acquisition de logements anciens auprès detiers, l’aide s’applique au coût d’acquisition des logementsanciens, majoré du coût des travaux sans qu’il y ait de plafondd’éligibilité particulier – ce qui permet d’envisager, selon l’étatde vétusté des logements, aussi bien des opérations de rénovationlégère que de réhabilitation lourde – il n’en va pas de mêmelorsque les logements font déjà partie du parc immobilier desorganismes de logements sociaux, le texte fiscal prévoyant dans cedernier cas un plafonnement strict de la base éligible des travauxéligibles à l’aide fiscale, fixé à 50.000 euros seulement parlogement.
Or, un budget de l’ordre de 50.000 euros ne permet qu’unerénovation légère d’un logement, ce budget grimpant aisément à100.000 euros lorsque l’état de vétusté du logement impose unerénovation plus lourde avec par exemple réfection de l’électricitéet de la plomberie, et jusqu’à 150.000 euros voire plus lorsquel’âge et la structure de l’immeuble ou des murs porteurs imposentune opération de réhabilitation lourde.
Les remontées des Organismes de Logements Sociaux (OLS) duPacifique font apparaître qu’avec un plafond de 50.000 euros, larétrocession d’avantage fiscal qu’ils sont susceptibles d’obtenirpour rénover leur parc immobilier ne couvre qu’environ 15% dubudget des opérations, ce qui les contraint à financer environ 45%des opérations sur fonds propres. A titre de comparaison, cettepart de fonds propres est limitée à environ 25% à 30% pour lesopérations de construction neuves ou d’acquisition d’immeublesanciens à rénover ou à réhabiliter, le texte ne prévoyant dans cedernier cas aucun plafond d’éligibilité pour les travaux derénovation ou de réhabilitation.
Du fait de cette différence artificielle de traitement, lesorganismes de logements sociaux sont plus incités à construire deslogements neufs ou à acquérir des logements anciens auprès de tierspour les réhabiliter qu’à rénover leur propre parc de logementsanciens, cette dernière catégorie d’opérations étant celles quileur coûte le plus cher en raison du plafond d’éligibilité destravaux fixé à 50.000 euros.
Enfin, ce plafond est en contradiction avec l’exigence, prévue aumême article, de permettre « aux logements d’acquérir desperformances techniques voisines de celles des logementsneufs ». En effet, acquérir de telles performances nécessite,selon l’âge et le degré de vétusté voire d’insalubrité deslogements considérés, de réaliser des travaux de rénovation ou deréhabilitation importants, soit un coût dépassant en moyenne les162.000 € / logement[1].
Dès lors, le plafond de 50.000 € met en échec la rénovation et laréhabilitation du parc de logements anciens des organismes delogements sociaux ultramarins alors même qu’il s’agit d’unepriorité fixée depuis 2003 dans le cadre du Programme National deRénovation Urbaine soutenu par l’ANRU, priorité réaffirmée àl’occasion de la Loi de Finances pour 2021 au titre du programmeCohésion des territoires – Logement et ville, le secteur dulogement social et intermédiaire ayant été considéré comme devantêtre un moteur du plan de relance. Ce faisant, le présentamendement a pour objet d’augmenter le plafond de la base éligible,dans le cadre de travaux sur le parc existant, de 50.000 € à150.000 € par logement, afin de permettre véritablement auxorganismes de logements sociaux la réhabilitation et la rénovationde leur parc de logements sociaux dans les collectivitésd’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie.
Il faut rappeler à cet égard, s’il était besoin, que 25% deslogements situés dans la zone urbaine de Tahiti et Moorea relèventde l’habitat « indigne » alors que du fait d’un parcsocial faible l’Office Public de l’Habitat (OPH) local n’est quetrès peu en mesure de répondre favorablement aux demandes desparticuliers.
 
Cet amendement a été travaillé avec la Fédération des Entreprisesdes Outre-mer (FEDOM)
 
[1] Il faut noter qu’il s’agit d’un montant moyen calculé par laFédération Calédonienne du BTP (FCBTP) et le Fonds Social de l’Habitat (FSH) sur l’ensemble des travaux de rénovation lourdesqu’ils ont effectué en 2021 pour des biens de type F4. Ce sont cestypes de travaux qui constituent la quasi-totalité des demandes dedéfiscalisation de l’espèce dont le montant est actuellementplafonné.