ART. 32	N°486	
ASSEMBLÉE NATIONALE
13 Octobre 2022
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PLFSS 2023 - (N° 274)
Commission		
Gouvernement		
Rejeté
AMENDEMENT N°486
présenté par
Mme Janvier, rapporteure au nom de la commission des affaires sociales, M. Hetzel, M. Kamardine, M. Neuder, M. Fabrice Brun, M. Taite, M. Cinieri, M. Schellenberger, M. Vincendet, M. Dumont, Mme Blin, M. Jean-Pierre Vigier, Mme Louwagie, M. Cordier, M. Bony, Mme Anthoine, Mme Valentin, Mme Corneloup, M. Gaultier, M. Bourgeaux, M. Habert-Dassault, M. Breton, M. Di Filippo, M. Viry, M. Bazin, Mme Duby-Muller, M. Rolland et M. Ray
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ARTICLE 32
Après l’alinéa 1, insérerl’alinéa suivant :
« 1 A° L’avant-dernieralinéa de l’article L. 313‑1 est complété par une phrase ainsirédigée : « L’autorité compétente peut s’opposer à toutchangement si un préjudice risque d’être porté aux bailleursdétenteurs d’un lot dans l’établissement visé par lechangement. » ; ».
EXPOSÉ SOMMAIRE
L’article 32 prévoit lerenforcement du contrôle et de la transparence financière desétablissements d’hébergement pour personnes âgées. Comme il estindiqué dans l’exposé des motifs, « la mission IGAS-IGF demars 2022 sur la gestion des EHPAD du groupe ORPEA a mis en lumièrela nécessité de compléter l’arsenal des outils à la disposition del’État et notamment des agences régionales de santé (ARS) pourmieux contrôler les EHPAD sur le plan comptable et financier,notamment lorsqu’ils sont gérés au sein de groupes qui peuvent soitdétenir les autorisations de ces EHPAD, soit exercer un contrôlesur ces structures ».
Les mesures proposées dans cetarticle visent à compléter les exigences de transparence et derégulation financière des établissements et services médico-sociauxen modifiant le code de l’action sociale et des familles. Ilconvient d’envisager aussi un encadrement des activités financièreset immobilières des Ehpad.
En effet, certains groupes,promoteurs/exploitants d’établissements, font appel à de petitsépargnants pour investir dans l’achat de chambres d’Ehpad.Certains, en toute bonne foi, ont placé une grande partie de leurséconomies dans cet achat à un prix très largement supérieur à lavaleur de l’immobilier local. Cet achat s’inscrivait dans le cadred’une démarche participative pour financer l’accompagnement despersonnes âgées, permettre la création d’emplois et d’activités surun territoire.
Ces particuliers ont signé un bailcommercial pour une durée de 9 ou 12 ans. La difficulté surgitlorsque les promoteurs/exploitants envisagent le transfert de leursactivités médico-sociales et des moyens qui les sous-tendent. Cesderniers entreprennent précocement la construction d’un nouvelétablissement à proximité du précédent et la commercialisation desnouvelles chambres, puis y transfèrent l’autorisationd’exploitation. En parallèle, ils donnent congé aux propriétairesépargnants dès l’expiration du bail commercial. Ils peuvent ainsimaximiser leur profit. En cas de transfert, ce n’est que l’activitéqui est transférée et non le bien immobilier.
Ces petits épargnants se trouventalors spoliés. En effet, leur bien peut perdre jusqu’à 90 % desa valeur après congé de l’exploitant, puisqu’il est inutilisablesans autorisation d’exploitation. Cette spoliation peut avoirdes conséquences dramatiques, tout particulièrement pour ceuxd’entre eux qui comptaient principalement sur ces revenus pourassurer leur retraite. Enfin, ces pratiques peuvent éroder laconfiance des épargnants dans ce type d’investissements et donccompromettre à terme le financement de la dépendance. 
Cet amendement a pour but de donneraux autorités compétentes la possibilité de bloquer un transfertd’activité en cas de préjudice sur les petits épargnants.