ART. 32	N°120	
ASSEMBLÉE NATIONALE
16 Novembre 2022
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PLFSS POUR 2023 - (N° 480)
Commission		
Gouvernement		
R
AMENDEMENT N°120
présenté par
M. Hetzel, M. Kamardine, M. Neuder, M. Fabrice Brun, M. Taite, M. Cinieri, M. Schellenberger, M. Vincendet, M. Dumont, Mme Blin, M. Jean-Pierre Vigier, Mme Louwagie, M. Cordier, M. Bony, Mme Anthoine, Mme Valentin, Mme Corneloup, M. Gaultier, M. Bourgeaux, M. Habert-Dassault, M. Breton, M. Di Filippo, M. Bazin, M. Viry, Mme Duby-Muller, M. Rolland, M. Ray, Mme Bonnivard, M. Nury, Mme Petex-Levet, M. Brigand, M. Ciotti, Mme D’Intorni, M. Le Fur et M. Portier
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ARTICLE 32
Sous réserve de son traitement par les services de l’Assemblée nationale et de sa recevabilité	
Après l’alinéa 1, insérerl’alinéa suivant :
« 1° A L’avant-dernier alinéa de l’articleL. 313‑1 est complété par une phrase ainsi rédigée :« L’autorité compétente peut s’opposer à tout changement si unpréjudice risque d’être porté aux bailleurs détenteurs d’un lotdans l’établissement visé par le changement. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
L’article 32 prévoit lerenforcement du contrôle et de la transparence financière desétablissements d’hébergement pour personnes âgées. Comme il estindiqué dans l’exposé des motifs, “la mission IGAS-IGF de mars 2022sur la gestion des EHPAD du groupe ORPEA a mis en lumière lanécessité de compléter l’arsenal des outils à la disposition del’Etat et notamment des agences régionales de santé (ARS) pourmieux contrôler les EHPAD sur le plan comptable et financier,notamment lorsqu’ils sont gérés au sein de groupes qui peuvent soitdétenir les autorisations de ces EHPAD, soit exercer un contrôlesur ces structures”.
Les mesures proposées dans cet article visent à compléter lesexigences de transparence et de régulation financière desétablissements et services médico-sociaux en modifiant le code del’action sociale et des familles. Il convient d’envisager aussi unencadrement des activités financières et immobilières desEhpad.
En effet, certains groupes, promoteurs/exploitantsd’établissements, font appel à de petits épargnants pour investirdans l’achat de chambres d’Ehpad. Certains, en toute bonne foi, ontplacé une grande partie de leurs économies dans cet achat à un prixtrès largement supérieur à la valeur de l’immobilier local. Cetachat s’inscrivait dans le cadre d’une démarche participative pourfinancer l’accompagnement des personnes âgées, permettre lacréation d’emplois et d’activités sur un territoire.
Ces particuliers ont signé un bail commercial pour une durée de9 ou 12 ans. La difficulté surgit lorsque lespromoteurs/exploitants envisagent le transfert de leurs activitésmédico-sociales et des moyens qui les sous-tendent. Ces derniersentreprennent précocement la construction d’un nouvel établissementà proximité du précédent et la commercialisation des nouvelleschambres, puis y transfèrent l’autorisation d’exploitation. Enparallèle, ils donnent congé aux propriétaires épargnants dèsl’expiration du bail commercial. Ils peuvent ainsi maximiser leurprofit. En cas de transfert, ce n’est que l’activité qui esttransférée et non le bien immobilier.
Ces petits épargnants se trouvent alors spoliés. En effet, leurbien peut perdre jusqu’à 90% de sa valeur après congé del’exploitant, puisqu’il est inutilisable sans autorisationd’exploitation. Cette spoliation peut avoir des conséquencesdramatiques, tout particulièrement pour ceux d’entre eux quicomptaient principalement sur ces revenus pour assurer leurretraite. Enfin, ces pratiques peuvent éroder la confiance desépargnants dans ce type d’investissements et donc compromettre àterme le financement de la dépendance. 
Cet amendement, adopté en commission lors de la premièrelecture, a pour but de donner aux autorités compétentes lapossibilité de bloquer un transfert d’activité en cas de préjudicesur les petits épargnants.