ART. 32	N°AS345	
ASSEMBLÉE NATIONALE
16 Novembre 2022
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PLFSS POUR 2023 - (N° 480)
Rejeté
AMENDEMENT N°AS345
présenté par
M. Bazin, rapporteur
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ARTICLE 32
Après l’alinéa 23, insérerl’alinéa suivant :
« 8° L’avant-dernier alinéa de l’article L. 313‑1est complété par une phrase ainsirédigée : « L’autorité compétente peut s’opposerà tout changement si un préjudice risque d’être porté auxbailleurs détenteurs d’un lot dans l’établissement visé par lechangement. » ; ».
EXPOSÉ SOMMAIRE
L’article 32 propose decompléter les exigences de transparence et de régulation financièredes établissements et services médico-sociaux en modifiant le codede l’action sociale et des familles. Il convient d’envisager aussiun encadrement des activités financières et immobilières desEhpad.
En effet, certains groupes,promoteurs/exploitants d’établissements, font appel à de petitsépargnants pour investir dans l’achat de chambres d’Ehpad.Certains, en toute bonne foi, ont placé une grande partie de leurséconomies dans cet achat à un prix très largement supérieur à lavaleur de l’immobilier local. Cet achat s’inscrivait dans le cadred’une démarche participative pour financer l’accompagnement despersonnes âgées, permettre la création d’emplois et d’activités surun territoire.
Ces particuliers ont signé un bailcommercial pour une durée de 9 ou 12 ans. La difficulté surgitlorsque les promoteurs/exploitants envisagent le transfert de leursactivités médico-sociales et des moyens qui les sous-tendent. Cesderniers entreprennent précocement la construction d’un nouvelétablissement à proximité du précédent et la commercialisation desnouvelles chambres, puis y transfèrent l’autorisationd’exploitation. En parallèle, ils donnent congé aux propriétairesépargnants dès l’expiration du bail commercial. Ils peuvent ainsimaximiser leur profit. En cas de transfert, ce n’est que l’activitéqui est transférée et non le bien immobilier.
Ces petits épargnants se trouventalors spoliés. En effet, leur bien peut perdre jusqu’à 90 % desa valeur après congé de l’exploitant, puisqu’il est inutilisablesans autorisation d’exploitation. Cette spoliation peut avoirdes conséquences dramatiques, tout particulièrement pour ceuxd’entre eux qui comptaient principalement sur ces revenus pourassurer leur retraite. Enfin, ces pratiques peuvent éroder laconfiance des épargnants dans ce type d’investissements et donccompromettre à terme le financement de la dépendance. 
Cet amendement a pour but de donneraux autorités compétentes la possibilité de bloquer un transfertd’activité en cas de préjudice sur les petits épargnants.