ART. 2	N°CE145	
ASSEMBLÉE NATIONALE
24 Novembre 2023
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VISANT À REMÉDIER AUX DÉSÉQUILIBRES DU MARCHÉ LOCATIF EN ZONE TENDUE - (N° 1176)
Tombé
AMENDEMENT N°CE145
présenté par
M. Roseren
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ARTICLE 2
Après l’alinéa 3, insérer lesquatre alinéas suivants :
« a bis) Audeuxième alinéa les mots : « destinés àl’habitation » sont remplacés par les mots : « àusage d’habitation » ;
« a ter) Les troisièmeet quatrième alinéas sont remplacés par deux alinéas ainsirédigés :
« Pour l’application de laprésente section, tout local ayant un usage d’habitation depuis le1er janvier 1970 inclus conserve cet usage, saufautorisation ultérieure visée à l’alinéa suivant. Cet usage peutêtre établi par tout mode de preuve, la charge de la preuveincombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Les locauxconstruits ou ayant fait l’objet de travaux postérieurement au1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequella construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisationultérieure visée à l’alinéa suivant.
« Lorsqu’une autorisationadministrative a été accordée à compter du 1er janvier1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéaprécédent, le local autorisé à changer d’usage et, dans le cas oùcette autorisation a été accordée contre compensation, le localayant servi à compensation, sont réputés avoir l’usage résultant del’autorisation. Cette exception ne s’applique pas lorsqu’un localest redevenu à usage d’habitation postérieurement à cetteautorisation. ».
EXPOSÉ SOMMAIRE
L’amendement vise à renforcer lacapacité d’action des collectivités qui souhaitent lutter contrel’attrition des résidences principales en modernisant et ensimplifiant le contrôle du changement d’usage des biens à usaged’habitation.
Conformément aux articles L. 631-7 et suivants du code de laconstruction et de l’habitation (CCH), et dans un but de protectionet de préservation du logement, le changement d’usage des locauxd’habitation est soumis à autorisation de changement d’usage dansles communes de plus de 200 000 habitants et dans celles desdépartements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et duVal-de-Marne. Cette disposition concerne notamment l’affectation delocaux d’habitation à une activité commerciale de location demeublé touristique.
Dans les contentieux contre les loueurs de meublés de tourismequi ne sollicitent pas cette autorisation obligatoire, les communessupportent la charge de la preuve de l’usage d’habitation deslogements en litige.
Les modifications apportées au deuxième alinéa et à la dernièrephrase du troisième alinéa ont pour objet de rendre impossibletoute confusion entre l’« usage » du local, notion consacrée parcet article dans le code de la construction et de l’habitation, etla « destination » de celui-ci définie par l’autorisationd’urbanisme en application du code de l’urbanisme. La « destination» et l’« usage » ne sont pas équivalentes : la première expliquecomment est utilisé le sol (par une exploitation agricole, uneindustrie, un commerce, un équipement public ou une habitation)dans une logique d’aménagement, la seconde comment est utilisél’immeuble par ceux qui disposent de droits dessus.
En l’état du droit, conformément à l’article L. 631-7 du CCH, «un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cetusage au 1er janvier 1970 ». En l’état de la jurisprudence, ilrevient aux collectivités de démontrer que le logement en questionétait affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970.
L’état de la documentation, qui date désormais de plus de 50ans, ne permet pas toujours de rapporter cette preuve au 1erjanvier 1970. Cette difficulté s’est accrue avec l’interprétationtrès stricte que la Cour de cassation a faite de ces dispositionsdans plusieurs arrêts en 2020 et 2021, et plus récemment le 7septembre 2023 (n° 22-18.101).
Il est proposé de modifier le CCH, en prévoyant que tout localayant reçu une affectation à usage d’habitation depuis le 1erjanvier 1970 conserve cet usage, sauf lorsqu’il y a une décisionexplicite qui est intervenue après pour en changer l’usage. Cetterédaction laisse supporter la charge de la preuve aux communes,mais facilite son administration dès lors que la démonstration d’unusage d’habitation ne doit plus se faire exactement à date du 1erjanvier 1970.