ART. 2	N°CE34	
ASSEMBLÉE NATIONALE
23 Novembre 2023
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VISANT À REMÉDIER AUX DÉSÉQUILIBRES DU MARCHÉ LOCATIF EN ZONE TENDUE - (N° 1176)
Adopté
AMENDEMENT N°CE34
présenté par
M. Delautrette, Mme Battistel, M. Hajjar, M. Potier, M. Aviragnet, M. Baptiste, M. Mickaël Bouloux, M. Philippe Brun, M. Califer, M. David, M. Delaporte, M. Olivier Faure, M. Garot, M. Guedj, Mme Jourdan, Mme Karamanli, Mme Keloua Hachi, M. Leseul, M. Naillet, M. Bertrand Petit, Mme Pic, Mme Pires Beaune, Mme Rabault, Mme Rouaux, Mme Santiago, M. Saulignac, Mme Thomin, Mme Untermaier, M. Vallaud, M. Vicot et les membres du groupe Socialistes et apparentés
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ARTICLE 2
Après l’alinéa 3, insérer lesquatre alinéas suivants :
« a bis) Audeuxième alinéa, les mots : « destinés àl’habitation » sont remplacés par les mots : « àusage d’habitation » ;
« a ter)  Lestroisième et quatrième alinéas sont remplacés par troisalinéas ainsi rédigés :
« Pour l’application de laprésente section, tout local ayant un usage d’habitation depuis le1er janvier 1970 inclus conserve cet usage, saufautorisation ultérieure visée à l’alinéa suivant. Cet usage peutêtre établi par tout mode de preuve, la charge de la preuveincombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Les locauxconstruits ou ayant fait l’objet de travaux après le1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pourlequel la construction ou les travaux ont été autorisés, saufautorisation ultérieure visée à l’alinéa suivant.
« Lorsqu’une autorisationadministrative a été accordée à compter du1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un localmentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usageet, dans le cas où cette autorisation a été accordée contrecompensation, le local ayant servi à compensation, sont réputésavoir l’usage résultant de l’autorisation. Cette exception nes’applique pas lorsqu’un local est redevenu à usage d’habitationpostérieurement à cette autorisation.
« Une autorisation d’urbanismeayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usaged’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle estaccompagnée d’une autorisation de changement d’usage. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
L’amendement vise à renforcer lacapacité d’action des collectivités qui souhaitent lutter contrel’attrition des résidences principales en modernisant et ensimplifiant le contrôle du changement d’usage des biens à usaged’habitation.
Conformément aux articlesL. 631‑7 et suivants du code de la construction et del’habitation (CCH), et dans un but de protection et de préservationdu logement, le changement d’usage des locaux d’habitation estsoumis à autorisation de changement d’usage dans les communes deplus de 200 000 habitants et dans celles des départements desHauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Cettedisposition concerne notamment l’affectation de locaux d’habitationà une activité commerciale de location de meublé touristique.
Dans les contentieux contre lesloueurs de meublés de tourisme qui ne sollicitent pas cetteautorisation obligatoire, les communes supportent la charge de lapreuve de l’usage d’habitation des logements en litige.
Les modifications apportées audeuxième alinéa et à la dernière phrase du troisième alinéa ontpour objet de rendre impossible toute confusion entrel’« usage » du local, notion consacrée par cet articledans le code de la construction et de l’habitation, et la« destination » de celui-ci définie par l’autorisationd’urbanisme en application du code de l’urbanisme. La« destination » et l’« usage » ne sont paséquivalentes : la première explique comment est utilisé le sol(par une exploitation agricole, une industrie, un commerce, unéquipement public ou une habitation) dans une logiqued’aménagement, la seconde comment est utilisé l’immeuble par ceuxqui disposent de droits dessus.
En l’état du droit, conformément àl’article L. 631‑7 du CCH, « un local est réputé à usaged’habitation s’il était affecté à cet usage au 1erjanvier 1970 ». En l’état de la jurisprudence, il revient auxcollectivités de démontrer que le logement en question étaitaffecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970.
L’état de la documentation, quidate désormais de plus de 50 ans, ne permet pas toujours derapporter cette preuve au 1er janvier 1970.. Cettedifficulté s’est accrue avec l’interprétation très stricte que laCour de cassation a faite de ces dispositions dans plusieurs arrêtsen 2020 et 2021, et plus récemment le 7 septembre 2023(n° 22‑18.101).
Il est proposé de modifier le CCH,en prévoyant que tout local ayant reçu une affectation à usaged’habitation depuis le 1er janvier 1970 conserve cetusage, sauf lorsqu’il y a une décision explicite qui est intervenueaprès pour en changer l’usage. Cette rédaction laisse supporter lacharge de la preuve aux communes, mais facilite son administrationdès lors que la démonstration d’un usage d’habitation ne doit plusse faire exactement à date du 1er janvier 1970.