ART. 2	N°CE78	
ASSEMBLÉE NATIONALE
24 Novembre 2023
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VISANT À REMÉDIER AUX DÉSÉQUILIBRES DU MARCHÉ LOCATIF EN ZONE TENDUE - (N° 1176)
Tombé
AMENDEMENT N°CE78
présenté par
M. Armand, M. Bothorel, M. Bouyx, Mme Bregeon, M. Descrozaille, M. Izard, M. Kasbarian, M. Lavergne, Mme Le Peih, M. Marchive, Mme Marsaud, M. Midy, M. Pacquot, M. Perrot, Mme Petel, M. Rodwell, Mme Spillebout et M. Vojetta
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ARTICLE 2
Après l’alinéa 3, insérer lescinq alinéas suivants :
« a bis) Audeuxième alinéa, les mots « destinés à l’habitation »sont remplacés par les mots « à usaged’habitation » ;
« ater) Les troisième et quatrième alinéas sontremplacés par trois alinéas ainsi rédigés :
« Pour l’application de laprésente section, tout local ayant un usage d’habitation depuis le1er janvier 1970 inclus conserve cet usage, saufautorisation ultérieure visée à l’alinéa suivant. Cet usage peutêtre établi par tout mode de preuve, la charge de la preuveincombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Les locauxconstruits ou ayant fait l’objet de travaux après le1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pourlequel la construction ou les travaux ont été autorisés, saufautorisation ultérieure visée à l’alinéa suivant.
« Lorsqu’une autorisationadministrative a été accordée à compter du1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un localmentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usageet, dans le cas où cette autorisation a été accordée contrecompensation, le local ayant servi à compensation, sont réputésavoir l’usage résultant de l’autorisation. Cette exception nes’applique pas lorsqu’un local est redevenu à usage d’habitationpostérieurement à cette autorisation.
« Une autorisation d’urbanismeayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usaged’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle estaccompagnée d’une autorisation de changement d’usage. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le présent amendement vise àrenforcer la capacité d’action des collectivités qui souhaitentlutter contre l’attrition des résidences principales en modernisantet en simplifiant le contrôle du changement d’usage des biens àusage d’habitation. 
Dans les contentieux contre les loueurs de meublés de tourismequi ne sollicitent pas cette autorisation obligatoire, les communessupportent la charge de la preuve de l’usage d’habitation deslogements en litige. Les modifications apportées au deuxième alinéaet à la dernière phrase du troisième alinéa ont pour objet derendre impossible toute confusion entre l’« usage » dulocal, notion consacrée par cet article dans le code de laconstruction et de l’habitation, et la « destination » decelui-ci définie par l’autorisation d’urbanisme en application ducode de l’urbanisme. La « destination » etl’« usage » ne sont pas équivalentes : la premièreexplique comment est utilisé le sol (par une exploitation agricole,une industrie, un commerce, un équipement public ou une habitation)dans une logique d’aménagement, la seconde comment est utilisél’immeuble par ceux qui disposent de droits dessus.
La loi prévoit à l’article L. 631‑7 du code de laconstruction et de l’habitation qu’ « un local est réputé àusage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier1970 ». En l’état de la jurisprudence, il revient auxcollectivités de démontrer que le logement en question étaitaffecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970. Or l’état de ladocumentation, qui date désormais de plus de cinquante ans, nepermet pas toujours de rapporter cette preuve au 1er janvier1970. Cette difficulté s’est accrue avecl’interprétation restrictive que la Cour de cassation afaite de ces dispositions dans plusieurs arrêts en 2020 et 2021, etplus récemment à l’occasion d’une décision n° 22‑18.101 du 7septembre 2023, selon laquelle la production d’une fiche« H2 » postérieure au 1er janvier 1970 et faisant mentiond’une occupation du local par son propriétaire ou son usufruitierne permet pas d’établir l’usage d’habitation à cette date.
Le présent amendement, que vos rapporteurs ont travaillé avecles services de l’État et de la Ville de Paris, prévoit quetout local ayant reçu une affectation à usage d’habitation depuisle 1er janvier 1970 conserve cet usage, sauf lorsqu’il y a unedécision explicite qui est intervenue ultérieurement pour enchanger l’usage. Cette rédaction laisse supporter la charge de lapreuve aux communes, mais facilite son administration dès lors quela démonstration d’un usage d’habitation ne doit plus se faireexactement à date du 1er janvier 1970.