APRÈS ART. 3	N°I-5145	
ASSEMBLÉE NATIONALE
14 Octobre 2023
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PLF POUR 224 - (N° 1680)
(Première partie)
Commission		
Gouvernement		
R
AMENDEMENT N°I-5145
présenté par
Mme Pires Beaune, M. Baptiste, M. Mickaël Bouloux, M. Philippe Brun, M. Aviragnet, Mme Battistel, M. Califer, M. David, M. Delaporte, M. Delautrette, M. Echaniz, M. Olivier Faure, M. Garot, M. Guedj, M. Hajjar, Mme Jourdan, Mme Karamanli, Mme Keloua Hachi, M. Leseul, M. Naillet, M. Bertrand Petit, M. Bertrand Petit, Mme Pic, M. Potier, Mme Rabault, Mme Rouaux, Mme Santiago, M. Saulignac, Mme Thomin, Mme Untermaier, M. Vallaud, M. Vicot et les membres du groupe Socialistes et apparentés (membre de l’intergroupe Nupes)
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant:
Sous réserve de son traitement par les services de l’Assemblée nationale et de sa recevabilité	
I. – Le code général desimpôts est ainsi modifié :
1° Après le premier alinéa duII de l’article 726, il est inséré un alinéa ainsirédigé :
« S’agissant des titres visésau 2° du I, à l’exception des titres de sociétés civiles deplacement immobilier offerts au public, l’assiette du droitd’enregistrement est égale, à concurrence de la fraction des titrescédés, à la valeur réelle des seuls biens et droits immobiliersdétenus, directement ou indirectement, au travers d’autrespersonnes morales à prépondérance immobilière. »
2° À l’article 1594 B,les mots « aux droits dus sur les actes de société, »sont supprimés ;
II. – Le 3° de l’articleL. 213‑1 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° À la première phrase, lesmots : « civile immobilière » sontsupprimés ;
2° Il est ajouté une phraseainsi rédigée : « La déclaration d’intention d’aliénerest alors accompagnée d’un état de la situation sociale, financièreet patrimoniale de la société. »
 
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le présent amendement, proposépar la Mairie de Paris, vise à modifier le calcul del’assiette du droit d’enregistrement au taux de 5 % applicable lorsde la cession des participations dans des personnes morales àprépondérance immobilière.
L’assiette de ce droit d’enregistrement est actuellement lavaleur nette des parts ou actions cédées, obtenue en déduisant dela valeur réelle des biens et droits immobiliers le montant de latotalité des dettes (emprunts et comptes courants) contractés parla société à prépondérance immobilière.
Or, cette méthode de calcul conduit, d’une part, à une fortedistorsion fiscale au détriment de nos concitoyens qui s’acquittentde droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dont l’assiette estconstituée de l’intégralité du prix d’acquisition de leursimmeubles sans possibilité d’une telle déduction et, d’autre part,à des comportements d’optimisation fiscale pénalisant les comptespublics de l’État et des collectivités locales, étant donné que lessociétés à prépondérance immobilière ont recours à des emprunts etcomptes courants à seule fin de minorer l’assiette du droitd’enregistrement.
Il est donc proposé, dans un souci d’équité fiscale et delimitation des abus, d’asseoir les droits d’enregistrement, àconcurrence du nombre de titre cédés, sur la valeur réelle desseuls immeubles et droits immobiliers détenues par ces personnesmorales.
En outre, cet amendement propose donc d’intégrer dans le champdu droit de préemption prévu par le code de l’urbanisme lestransactions immobilières effectuées sous la forme de « share deals» dès lors que la cession des titres de la société a pour objet deconférer à la société bénéficiaire la majorité des droits sur unactif immobilier.
Le droit de préemption s’appliquerait à l’ensemble des sociétés,y compris commerciales, au-delà des seules sociétés civilesimmobilières (SCI).