APRÈS ART. 3	N°I-5337	
ASSEMBLÉE NATIONALE
14 Octobre 2023
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PLF POUR 224 - (N° 1680)
(Première partie)
Commission		
Gouvernement		
AMENDEMENT N°I-5337
présenté par
M. Jean-René Cazeneuve
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant:
I. - Le code général des impôts estainsi modifié :
A. – Le II del’article 150 U est ainsi modifié :
1° Le 7° est ainsimodifié :
a) A la fin du premieralinéa, l’année : « 2023 » est remplacée parl’année : « 2025 » ;
b) Le a est ainsimodifié :
– la deuxième occurrence dumot : « ou » est remplacée par le signe :« , » ;
– après la première occurrencedu mot : « solidaire », la fin estsupprimée ;
c) Après le mot :« cessionnaire », la fin du b est supprimée ;
d) Après le b, il estinséré un alinéa ainsi rédigé :
« Pour l’application duprésent 7° , les cessionnaires mentionnés aux a etb s’engagent personnellement, respectivement dans un délaide dix et quatre ans à compter de la date de l’acquisition, par unemention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à laréalisation et à l’achèvement d’un ou plusieurs bâtimentsd’habitation collectifs au sens du 6° del’article L. 111‑1 du code de la construction et del’habitation dont le gabarit est au moins égal à 75 % dugabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application desrègles du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme entenant lieu, ainsi qu’à l’affectation, à leur achèvement, d’unprorata de la surface habitable des logements ainsi réalisés parrapport à la surface totale des constructions mentionnées sur lepermis de construire, à du logement social défini  aux3° , 5° et 6° de l’article L. 831‑1 dumême code, à du logement faisant l’objet d’un bail réel solidairedéfini à l’article L. 255‑1 du même code, ou, lorsque lesbiens ou droits définis au I se situent pour tout ou partie de leursurface dans des communes classées, par arrêté des ministreschargés du budget et du logement, dans des zones géographiques secaractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et lademande de logements, à du logement intermédiaire défini àl’article L. 302‑16 du même code dont le loyer n’excède pasles plafonds fixés aux 3° du A du I del’article 199 tricies du présent code. Lorsque les biensou droits sont situés dans une commune mentionnée au I de l’articleL. 302‑5 du code de la construction et de l’habitation et quecelle-ci n’atteint pas les seuils fixés aux I et II du mêmearticle, le cessionnaire s’engage également à ce que la part desurface habitable de logements sociaux définis à la phraseprécédente représente un seuil minimal de 25 % de la surfacetotale des constructions mentionnées sur le permis deconstruire. » ;
e) A la première phrase duquatrième alinéa, après le mots : « sociaux », sontinsérés les mots : « ou intermédiaires » ;
f) L’avant-dernier alinéaest ainsi modifié :
– À la première phrase,les mots : « à l’engagement d’achèvement des locaux auterme des délais respectivement prévus aux a etb » sont remplacés par les mots : « auxengagements prévus au quatrième alinéa du présent7 » ;
– les deux dernières phrasessont supprimées ;
g) Avant le dernieralinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« En cas de fusion desociétés, les engagements souscrits par le cessionnaire ne sont pasrompus lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte defusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect desengagements précités dans le délai restant à courir. Le non-respectde cet engagement par la société absorbante entraîne l’applicationà cette société de l’amende prévue pour le cessionnaire.
« En cas d’acquisitionssuccessives, les engagements souscrits par le cessionnaire ne sontpas rompus lorsque le nouvel acquéreur s’engage, dans l’acteauthentique d’acquisition, à se substituer au cédant pour lerespect des engagements pris par celui-ci dans le délai restant àcourir. Le non-respect de cet engagement par le nouvel acquéreurentraîne l’application à celui-ci de l’amende prévue au sixièmealinéa. Les deux précédentes phrases ne s’appliquent aux cessionsréalisées au profit d’un organisme mentionné au a, que si lenouvel acquéreur est lui-même un organisme mentionné aua. » ;
h) Au dernier alinéa, aprèsle mot : « pas », sont insérés les mots :« à la création de logements sociaux » ;
2° Le 8° est ainsimodifié :
a) Au premieralinéa :
– l’année :« 2023 » est remplacée par l’année :« 2025 » ;
– aprèsla référence : « a », sont insérés lesmots : « et au quatrième alinéa » ;
b) Le deuxième alinéaest ainsi modifié :
– après le mot :« sociaux », sont insérés les mots : « ouintermédiaires » ;
– le mot :« quatrième » est remplacé par le mot :« cinquième » ;
d) L’avant-dernier alinéaest ainsi rédigé :
« En cas de manquement auxengagements prévus aux quatrième, septième et huitièmealinéa du 7° du présent II, l’organisme, la sociétéou l’association mentionné au a du 7° du même II, ayantacquis directement, successivement ou par fusion les biens oudroits définis au I, est redevable de l’amende prévue au sixièmealinéa du même 7° . » ;
e) Au dernier alinéa, aprèsle mot : « pas », sont insérés les mots :« à la création de logements sociaux ».
B. – L’article 150VE est ainsi rédigé :
« Art. 150VE. – I. – 1. Un abattement est applicablesur les plus-values, déterminées dans les conditions prévues auxarticles 150 V à 150 VD, résultant alternativement de lacession :
« 1° De terrains à bâtirdéfinis au 1° du 2 du I de l’article 257, de biensimmobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés,pour tout ou partie de leur surface, dans des communes classées pararrêté des ministres chargés du budget et du logement dans deszones géographiques se caractérisant par un déséquilibre importantentre l’offre et la demande de logements ;
« 2° De biens immobiliersbâtis ou droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout oupartie de leur surface dans les périmètres des grandes opérationsd’urbanisme fixés par l’acte mentionné au second alinéa del’article L. 312‑4 du code de l’urbanisme, des opérationsd’intérêt national mentionnées au premier alinéa de l’articleL. 102‑13 du même code ou délimités dans les conventionsmentionnées au II de l’article L. 303‑2 du code de laconstruction et de l’habitation.
« 2. L’abattement prévu au 1s’applique lorsque la cession remplit les conditions cumulativessuivantes :
« 1° Elle est précédéed’une promesse unilatérale de vente ou d’une promessesynallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine àcompter du 1er janvier 2024 et au plus tard le 31décembre 2025 ;
« 2° Elle est réalisée auplus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle aucours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promessesynallagmatique de vente a acquis date certaine.
 « II. – Pourl’application de l’abattement prévu au 1 du I, le cessionnaires’engage personnellement, par une mention portée dans l’acteauthentique d’acquisition, à la réalisation et à l’achèvement, dansun délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, d’un ouplusieurs bâtiments d’habitation collectifs au sens du 6° del’article L. 111‑1 du code de la construction et del’habitation dont le gabarit est au moins égal à 75 % dugabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application desrègles du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme entenant lieu.
« Dans le cas prévu au2° du 1 du I, le cessionnaire s’engage également à ladémolition au préalable de la ou les constructions existantes.
« III. – Le taux del’abattement prévu au 1 du I est de :
« 1° 60 % pour lescessions mentionnées au 1° du 1 du I ;
« 2° 75 % pour lescessions mentionnées au 2° du 1 du I.
« Ces taux sont portés à85 % lorsque le cessionnaire s’engage à ce que la surfacehabitable des logements ainsi réalisés soit affectée dès leurachèvement pour au moins 50 % de la surface totale desconstructions mentionnées sur le permis de construire du programmeimmobilier, à du logement social défini aux 3° , 5° et6° de l’article L. 831‑1 du code de la construction et del’habitation, du logement social faisant l’objet d’un bail réelsolidaire défini à l’article L. 255‑1 du même code ou dulogement intermédiaire défini à l’article L. 302‑16 du mêmecode dont le loyer n’excède pas les plafonds fixésau 3° du A du I de l’article 199 tricies du présentcode. Lorsque les biens ou droits sont situés dans une communementionnée au I de l’article L. 302‑5 du code de laconstruction et de l’habitation et que celle-ci n’atteint pas lesseuils fixés aux I et II du même article, le cessionnaire s’engageégalement à ce que la part de surface habitable de logementssociaux définis à la phrase précédente représente un seuil minimalde 25 % de la surface totale des constructions mentionnées surle permis de construire. Le présent alinéa ne s’applique pas à lacréation de logements sociaux dans les quartiers faisant l’objetd’une convention prévue à l’article 10‑3 de la loin° 2003‑710 du 1er août 2003 d’orientation et deprogrammation pour la ville et la rénovation urbaine.
« IV. – L’abattementprévu au I ne s’applique pas aux plus-values résultant des cessionsréalisées au profit :
« 1° D’une personnephysique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par unpacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant oudescendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
« 2° D’une personnemorale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par unpacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant oudescendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient àl’occasion de cette cession.
« V. – En cas demanquement aux engagements mentionnés au II et au dernier alinéa duIII, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.
« En cas d’acquisitionssuccessives ou de fusion de sociétés, les engagements souscrits parle cessionnaire ne sont pas rompus lorsque le nouvel acquéreur oula société absorbante s’engage respectivement, dans l’acteauthentique d’acquisition ou de fusion, à se substituer au cédantou à la société absorbée pour le respect des engagements pris parcelui-ci dans le délai restant à courir. Le non-respect de cetengagement par le nouvel acquéreur ou la société absorbanteentraîne l’application à ce nouvel acquéreur ou à cette société del’amende prévue au premier alinéa du présent V. »
C. – A la fin du premier alinéa du1° du II de l’article 244 bis A et au premieralinéa du II de l’article 1609 nonies G, laréférence : « 150 VD » est remplacée par laréférence : « 150 VE ».
II. – Au II de l’article 7 dela loi n° 2022‑1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023,la date : « 30 septembre 2023 » estremplacée par la date : « 1er septembre2025 ».
III. –  Les A et C du Is’appliquent aux cessions réalisées à compter du 1erjanvier 2024.
IV. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre IIIdu code des impositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Pour répondre à la pénurie delogement dans les zones tendues du territoire par un choc d’offre,le présent amendement encourage la libération du foncier dans leszones A, A bis, B1 définies par arrêté des ministres chargés dubudget et du logement, en y ouvrant l’abattement exceptionnel prévuà l’article 150 VE du code général des impôts (CGI) à lacession de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article257 du CGI ou de biens immobiliers bâtis.
Le nouvel abattement exceptionnel s’applique ainsi à la doublecondition que la cession soit précédée d’une promesse unilatéraleou synallagmatique de vente signée entre le 1er janvier 2024 et le31 décembre 2025, et qu’elle soit réalisée au plus tard le 31décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquellecette promesse a acquis date certaine.
Cependant, afin de continuer à accompagner les collectivitésterritoriales dans leurs Opérations de Revitalisation du Territoire(ORT), favoriser l’accomplissement des projets partenariauxd’aménagements au sein des Grandes Opérations d’Urbanisme (GOU) etrenforcer l’efficacité de l’intervention des acteurs privés etpublics, l’abattement prévu à l’article 150 VE est maintenu d’unepart dans son périmètre issu de l’article 38 de la loi de financespour 2021, et étendu, d’autre part, aux Opérations d’IntérêtNational (OIN) mentionnées à l’article L. 102-13 du code del’urbanisme.
Dans un objectif de sobriété foncière, l’application del’abattement exceptionnel est subordonnée à une condition dedensification du bâti existant. Les immeubles construits pour enbénéficier doivent ainsi être réalisés au sein d’un ou plusieursbâtiments d’habitation collectifs tels que définis au 6° del’article L. 111-1 du code de la construction et del’habitation, dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabaritmaximal autorisé par les règles du plan local d’urbanisme ou d’undocument en tenant lieu. De même, en cohérence avec l’objectif« zéro artificialisation nette 2050 » (ZAN 2050),l’abattement demeure limité aux opérations de démolitionreconstruction en dehors des zones tendues du territoire.
Le taux de l’abattement exceptionnel est fixé à 60 % lorsqu’ilencourage la libération du foncier, et à 75 % dans les périmètresdes opérations d’aménagement complexes ou d’envergure nationale, dufait de l’ampleur des travaux à réaliser. Ce taux est par ailleursbonifié lorsque les logements ainsi construits sont affectés pourau moins 50 % de leur surface à du logement social défini aux 3°,5° et 6° de l’article L. 831-1 du code de la construction et del’habitation, du logement faisant l’objet d’un bail réel solidairedéfini à l’article L. 255-1 du même code, ou du logementintermédiaire défini à l’article L. 302-16 du même code répondantaux conditions de loyers du dispositif « Loc’avantages »,afin de favoriser l’émergence d’une offre équilibrée de logements àloyers abordables.
Le développement d’une offre de logements abordables étant unenjeu majeur du Gouvernement sur l’ensemble du territoire, lesexonérations de plus-values de cessions immobilières prévues au 7°et 8° du II de l’article 150 U du CGI en faveur de la productiondirecte ou indirecte de logements sociaux sont par ailleursprorogées jusqu’au 31 décembre 2025 par le même amendement, et mêmeétendues dans les zones de déséquilibre important entre l’offre etla demande de logements (A, A bis, B1), au logement locatifintermédiaire répondant là encore aux conditions de loyers  dudispositif « Loc’avantages ».
La condition de densification prévue à l’article 150 VE doitégalement être respectée pour continuer à bénéficier de cesexonérations.
Par ailleurs, pour répondre aux exigences de mixité sociale,dans les communes où le quota de logements locatifs sociauxinstauré par l’article 55 de la loi du 13 décembre 2000 relative àla solidarité et au renouvellement urbains (dite loi« SRU ») n’est pas respecté, la réalisation de logementsintermédiaires n’ouvrira droit à une bonification des taux pourl’application de l’article 150 VE ou aux exonérations prévues aux7° et 8° du II de l’article 150 U, que si le cessionnaires s’engageà affecter un minimum de 25 % de la surface habitable des logementsconstruits à du logement social.
À l’inverse, la production de logement social ne pourra pasouvrir droit à l’un de ces avantages fiscaux pour les biens situésau sein des quartiers faisant l’objet d’une convention dans lecadre de nouveau programme national de renouvellementurbain (NPNRU) ; seule la production de logementsintermédiaires y étant encouragée.
Ensuite, pour apporter plus de souplesse dans la gestion desopérations immobilières entreprises, les engagements pris par lecessionnaire ne sont plus strictement attachés à sa personne ausein des dispositifs susmentionnés. Ainsi, les engagements deconstruction et, le cas échéant, d’affectation à du logement socialou intermédiaire, ne seront plus rompus en cas de cession des biensou droits acquis par le cessionnaire à un nouvel acquéreur quis’engage à se substituer à ses engagements dans les délais restantà courir. Ce dernier sera d’ailleurs redevable d’une amende légalede 10 % en cas de non-respect de son engagement desubstitution.
Par exception, le régime prévu a du 7° du même II de l’article150 U du CGI étant attaché à la personne du cessionnaire, lareprise de ses engagements par un nouvel acquéreur n’est autoriséeque si le nouvel acquéreur est lui-même éligible à ce régime.