APRÈS ART. 5	N°I-CF1346	
ASSEMBLÉE NATIONALE
5 Octobre 2023
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PLF POUR 224 - (N° 1680)
(Première partie)
Rejeté
AMENDEMENT N°I-CF1346
présenté par
Mme Pires Beaune, M. Echaniz, M. Baptiste, M. Mickaël Bouloux, M. Philippe Brun, Mme Battistel, M. Bertrand Petit, M. Bertrand Petit, Mme Rabault, Mme Santiago et M. Vallaud
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 5, insérer l’article suivant:
Le code général des impôts estainsi modifié :
1° Après le c del’article 14, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« d Des locationsdirectes ou indirectes des locaux d’habitation meublés. »
2° Le 5° bis du Ide l’article 35 est supprimé.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le régime réel est particulièrementfavorable aux investisseurs immobiliers effectuant des locationsmeublées. En effet, ce régime prévoit l’application d’unecomptabilité commerciale sur les revenus dans la catégorie desbénéfices industriels et commerciaux. Cette comptabilité permet,notamment, de déduire l’amortissement de l’immeuble, ainsi que les« frais de notaire ». Or cela est impossible en cas delocation nue.
 
Plus concrètement, l’amortissementd’un immeuble, par exemple sur 30 ans, peut permettre de déduirechaque année l’équivalent de 3,33 % de la valeur du bâti,d’autre part, les « frais de notaire » peuvent atteindrejusqu’à 8 % de la valeur du bien. Ainsi, cet effet d’aubainefiscal conduit fréquemment à constater un déficit les premièresannées, qui sera ensuite reportable dans le temps(« tunnelisation des déficits »). Après avoir absorbé cedéficit primaire, le résultat fiscal positif ne sera que marginaldurant la détention de l’actif. 
 
Par ailleurs, ces amortissements neseront pas restitués à l’État puisque la législation françaiseprévoit l’exonération de l’application du régime des plus-valuesimmobilières des particuliers en cas de vente, au-delà de 30 ans dedétention. Or, le bien meublé ayant été soumis à une comptabilitécommerciale sur les revenus, cette même comptabilité devraittrouver à s’appliquer sur la plus-value en cas de cession. Laplus-value constatée devrait être augmentée de la somme desamortissements pratiqués. Il en est ainsi pour toute entreprisecommerciale, mais pas dans le cadre de la location meublée nonprofessionnelle.
 
Cet effet fiscal de« double-gain » pour les propriétaires de LMNP doit êtrecorrigé.
Dans un rapport publié en janvier2018, le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO)s’étonne que la « fiscalité française des revenuslocatifs présente deux particularités en Europe. Elle est la seuleà distinguer location nue et location meublée et la seule, avec leLuxembourg, à permettre, dans le régime de la location meublée,l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissementspratiqués en cours de détention ». Selon l’institution,« la perte de recettes à l’IR et aux prélèvements sociaux liéeau régime LMNP, par rapport au régime foncier, pourrait être del’ordre de 330 à 380 M€ par an, dont les deux tiers résulteraientde la règle de l’amortissement ». Dans ses orientations, leCPO préconise ainsi l’unification du « régime fiscal deslocations meublées et celui des locations nues ». Cetamendement propose de suivre cette recommandation en alignant lesconditions du régime réels pour les locations meublées etnues.