ART. 2	N°13	
ASSEMBLÉE NATIONALE
24 Novembre 2023
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RÉPONDRE À LA CRISE DU LOGEMENT CHEZ LES JEUNES - (N° 1771)
Commission		
Gouvernement		
AMENDEMENT N°13
présenté par
M. Piquemal
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ARTICLE 2
Rédiger ainsi cetarticle :
« I. – La loin° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapportslocatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23décembre 1986 est ainsi modifiée :
« 1° Le premier alinéa del’article 16 est ainsi rédigé : 
« Des observatoires locaux desloyers sont créés à l’initiative des collectivités territoriales,des établissements publics de coopération intercommunale àfiscalité propre compétents en matière d’habitat ou de l’État afinde couvrir l’ensemble des communes de métropole et descollectivités territoriales régies par l’article 73 de laConstitution. Ces observatoires ont notamment pour mission derecueillir les données relatives aux loyers sur une zonegéographique déterminée et de mettre à la disposition du public desrésultats statistiques représentatifs sur cesdonnées. » ;
« 2° L’article 17est abrogé.
« II. – L’article 140 de la loin° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution dulogement, de l’aménagement et du numérique est ainsimodifié :
« 1° Le I est ainsirédigé : 
« I. – Dans lescommunes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et lademande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accèsau logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui secaractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveauélevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombreélevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagementsannuels dans le parc locatif social, et dont la liste est fixée pardécret, le représentant de l’État dans le département fixe, chaqueannée, par arrêté, un loyer de référence exprimé par un prix aumètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et parsecteur géographique, et égal à 80 % du loyer médian calculé àpartir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local desloyers selon les catégories de logements et les secteursgéographiques. » ;
« 2° Après le I, il estinséré le I bis ainsi rédigé :
« Ibis. – Dans les autres communes, le représentantde l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, unloyer de référence et un loyer de référence majoré, exprimés par unprix au mètre carré de surface habitable, par catégorie delogements et par secteur géographique.
« Le loyer de référence estégal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyersconstatés par l’observatoire local des loyers selon les catégoriesde logements et les secteurs géographiques.
« Le loyer de référence majoréest égal à un montant supérieur de 20 % au loyer deréférence. » ;
« 3° Au premier alinéa duII, les mots : « du I » sont remplacés par lesmots : « des I et I bis » ;
« 4° Les deuxième ettroisième alinéas du même II sont remplacés par un alinéa ainsirédigé :
« Les logements appartenant àou gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré mentionnésà l’article L. 411‑2 du code de construction et del’habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d’économiemixte agréées en application de l’article L. 481‑1 du mêmecode, et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’articleL. 351‑2 dudit code sont exclus de l’application du présentarticle. » ;
« 5° Les avant-dernier etdernier alinéas dudit II sont supprimés ;
« 6° Le premier alinéa duA du III est remplacé deux alinéas ainsi rédigés :
« III. – A. – Le loyer de base deslogements mis en location est fixé librement entre les parties lorsde la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer deréférence applicable à leur commune.
« Toutefois, lorsqu’unlogement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’articleL. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation, faitl’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat delocation ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédentlocataire, ni le loyer de référence dans les communes mentionnéesau I ou 80 % du loyer de référence dans les communesmentionnées au I bis. » ;
« 7° Le premier alinéa duB du III est ainsi rédigé :
« B. – Dans lescommunes mentionnées au I bis, un complément de loyer peutêtre appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III,dans la limite du loyer de référence majoré, pour des logementsprésentant des caractéristiques de localisation ou de confort lejustifiant, par comparaison avec les logements de la même catégoriesitués dans le même secteur géographique. » ;
« 8° Le quatrième alinéadu même B du même III est supprimé ;
« 9° Le premier alinéa duIV est ainsi rédigé :
« IV. – L’arrêtémentionné au I ou au I bis du présent article fixe, pour leslogements meublés soumis aux titres Ier bis etIer ter de la loi n° 89‑462 du 6 juillet1989 précitée un loyer de référence, et, selon la commune, un loyerde référence majoré par catégorie de logement et par secteurgéographique. Le loyer de référence et le loyer de référence majorésont déterminés par l’application d’une majoration unitaire parmètre carré aux loyers de référence définis aux I ou I bisdu présent article pour tenir compte du caractère meublé dulogement. Cette majoration est déterminée à partir des écartsconstatés entre les loyers des logements loués nus et les loyersdes logements loués meublés observés par l’observatoire local desloyers. » ;
« 10° À la premièrephrase du V, après le mot : « et », sont insérés lesmots : « , selon la commune, » ;
« 11° Le VI est ainsirédigé :
« VI. – Lors durenouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peutêtre engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, horsmontant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur auloyer de référence.
« Dans ce cas, l’une oul’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à soncocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour lebailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour lelocataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant duloyer de référence pris en compte correspond à celui qui est envigueur à la date de la proposition émise par l’une desparties.
« La notification d’uneproposition d’un nouveau loyer mentionne le montant du loyer ainsique le loyer de référence et, selon la commune, le loyer deréférence majoré ayant servi à le déterminer.
« En cas de désaccord ou àdéfaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le termedu contrat, le locataire peut saisir la commission départementalede conciliation mentionnée à l’article 20 de la loin° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée.
« La révision éventuellerésultant de l’article 17‑1 de la même loi s’applique à chaquevaleur ainsi définie. » ;
« III. – Lesconséquences financières pour les bailleurs sociaux résultant del’article 1er de la présente loi sontcompensées par la minoration du dispositif prévu au premier alinéade l’article L. 442‑2‑1 du code de la construction et del’habitation. » 
EXPOSÉ SOMMAIRE
Dans sa rédaction actuelle,l’article 2 nécessite certaines clarifications. 
Il faut notamment préciser quel’encadrement des loyers proposé ne s’applique pas au parcsocial. 
Il est également nécessaired’écrire explicitement que la généralisation de l’encadrement desloyers implique automatiquement de couvrir l’ensemble du territoirenational d’observatoires locaux des loyers - ce qui supposed’adapter en ce sens l’article 16 de la loi n° 89‑462 du6 juillet 1989, qui, aujourd’hui, ne prévoit qu’une simplefaculté.
Enfin, plutôt que de définirun tout nouveau dispositif d’encadrement des loyers, quinécessiterait d’abroger le dispositif expérimental del’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018dite loi ELAN, il apparaît plus efficient d’adapter le dispositifde cet article 140. Cela permet de conserver, entre autres,ses dispositions prévoyant des sanctions en cas de non-respect desplafonds ainsi que les procédures d’action en diminution de loyeret de contestation.
Le présent amendement propose doncd’apporter ces diverses précisions en réécrivant l’article 2 àpartir de l’article 140 de la loi ELAN, qu’il adapte auxmodalités visées.
Il pérennise ainsi le dispositifd’encadrement des loyers et le généralise à l’ensemble des communesfrançaises.
Il instaure toujours un encadrementà la baisse dans les communes en forte tension locative. 
Mais le présent amendement apportetrois évolutions par rapport aux modalités d’origine de laproposition de loi :
– dans les communes en tensionlocative, le loyer de référence serait directement fixé à 80 %du loyer médian ;
– dans les autres communes, leloyer de référence resterait égal au loyer médian, sauf pour lespassoires thermiques (les logements classés F ou G au titredu DPE), pour lesquelles le loyer de référence serait fixé à80 % du loyer médian.
Dans les deux cas, les loyers deslogements classés en F ou G ne pourraient dépasser le niveau dudernier loyer appliqué au précédent locataire, comme le prévoit leII de l’actuel article 17 de la loi de 1989 - que le présentamendement abroge par ailleurs ;
– enfin, la définition d’unloyer de référence minoré et la possibilité pour un bailleurd’augmenter un loyer faible jusqu’au niveau de ce loyer minoré sontsupprimées car elles conduisaient à des hausses de loyer dans descontrats en vigueur, ce qui n’est pas l’objectif de la propositionde loi.