ART. 10	N°217	
ASSEMBLÉE NATIONALE
18 Janvier 2024
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ACCÉLÉRATION ET À LA SIMPLIFICATION DE LA RÉNOVATION DE L’HABITAT DÉGRADÉ ET DES GRANDES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT - (N° 2066)
Commission		
Gouvernement		
Adopté
AMENDEMENT N°217
présenté par
M. Echaniz, Mme Battistel, M. Delautrette, M. Hajjar, M. Naillet, M. Potier, M. Aviragnet, M. Baptiste, M. Mickaël Bouloux, M. Philippe Brun, M. Califer, M. David, M. Delaporte, M. Olivier Faure, M. Garot, M. Guedj, Mme Jourdan, Mme Karamanli, Mme Keloua Hachi, M. Leseul, M. Bertrand Petit, Mme Pic, Mme Pires Beaune, Mme Rabault, Mme Rouaux, Mme Santiago, M. Saulignac, Mme Thomin, Mme Untermaier, M. Vallaud, M. Vicot et les membres du groupe Socialistes et apparentés
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ARTICLE 10
Après l’alinéa 18, insérer lesquatre alinéas suivants :
« Art. L. 741‑4. – I. – Lorsqu’unimmeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtisfait l’objet d’un plan de sauvegarde prévu aux articlesL. 615‑1 et suivants ou est inclus dans le périmètre d’uneopération de requalification des copropriétés dégradées régie parles dispositions des articles L. 741‑1 ou L. 741‑2 et quel’inclusion de l’immeuble dans le périmètre d’une associationsyndicale libre ou autorisée régie par les dispositions del’ordonnance n° 2004‑632 du 1er juillet 2004relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que, lecas échéant par celles du chapitre II du titre II du livre III ducode de l’urbanisme, engendre des difficultés de gestion, defonctionnement normal, financières ou des complexités juridiquesqui font obstacle à la poursuite de l’opération ou au succès duplan de sauvegarde, l’opérateur ou le coordonnateur du plan desauvegarde au sens du II de l’article L. 615‑2 du présent codepeuvent saisir le juge afin qu’il en fasse le constat et désigne unexpert chargé de déterminer les conditions matérielles, juridiqueset financières de la distraction de l’immeuble ou, lorsquel’opération porte sur un ou plusieurs immeubles représentant unepart majoritaire du périmètre de l’association, de la dissolutionde l’association. Dans ce cas, les articles 37 à 42 de l’ordonnancen° 2004‑632 précitée ne sont pas applicables.
« II. – En cas dedissolution les conditions de la dévolution du passif et de l’actifsont déterminées soit par les statuts du syndicat, soit, à défaut,par un liquidateur nommé par le juge. Elles doivent tenir comptedes droits des tiers. Dans le cas de la dissolution comme danscelui de la distraction, les propriétaires membres de l’associationsont redevables de leur quote-part des dettes de l’associationcontractées durant leur période d’adhésion jusqu’à leur extinctiontotale.
« III. – En cas dedistraction, celle-ci n’affecte pas l’existence des servitudesdécrites à l’article 28 de l’ordonnance n° 2004‑632précitée tant qu’elles restent nécessaires à l’accomplissement desmissions de l’association ou à l’entretien des ouvrages dont elleuse. 
« IV. – Lesdispositions du présent article sont précisées par décret enConseil d’État. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le présent amendement des députésSocialistes et apparentés vise, dans l’esprit de l’article 10et en complément du dispositif proposé, à faciliter également lasortie des immeubles concernés par une opération de requalificationdes copropriétés dégradées ou un plan de sauvegarde du périmètred’une association syndicale libre ou autorisée, y compris desassociations foncières urbaines libres.
En particulier dans les zonesurbaines denses, de nombreuses copropriétés se sont constituéesdans des ensembles urbains complexes alliant plusieurs immeublesd’habitation, locaux commerciaux ou d’activités, parkings, parfoisdalles urbaines, voire équipements collectifs et voiries. Afin derégir le fonctionnement de ces ensembles et notamment le partaged’équipements techniques communs (chauffage, ventilation, etc.) oud’autres équipements et accès, des objets juridiques dépassant lepérimètre de chaque syndicat de copropriété ont été développés.Qu’il s’agisse d’unions de syndicats, d’ASL ou d’AFUL, cesstructures juridiques sont complexes et leur gouvernance est parnature plus éloignée des intérêts immédiats de chaque immeuble oufraction du périmètre du syndicat. En outre, la présence souventimportante dans ces structures de copropriétaires de lots qui nesont pas d’habitation crée des intérêts divergents entre lescopropriétaires. Un propriétaire de locaux de stockage n’aura pasles mêmes attentes sur l’état du bâti ni ne sera susceptible deconsentir aux mêmes investissements, notamment sur la rénovationénergétique ou des dépenses relatives au cadre de vie del’immeuble.
Ainsi du fait de contraintesfinancières, de domanialité, ou de gouvernance de ces ensembles,certaines copropriétés se retrouvent parfois prisonnières pour lamise en œuvre de leurs projets de requalification, comme d’ailleurspour la bonne conduite parfois de leurs plans de sauvegarde.
Il est donc essentiel, lorsquecette contrainte met en péril la bonne réalisation de ces projetsqui sont aussi d’intérêt public, que le juge puisse intervenir pourprocéder à la distraction de l’immeuble de cet ensemble voire, pourprocéder à sa dissolution lorsque la majorité du périmètre del’association est concernée par de telles opérations. Lesconditions financières, juridiques et de recomposition parcellairedevront alors être fixées soit par le droit commun, soit par lesstatuts, soit par le juge.
Un décret, en conseil d’Étatconsidérant l’atteinte portée au droit de propriété et à la libertéd’association, viendra encadrer et préciser ce dispositifessentiel.