APRÈS ART. 3	N°I-139	
ASSEMBLÉE NATIONALE
15 Octobre 2024
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PLF POUR 2025 - (N° 324)
(Première partie)
Non soutenu
AMENDEMENT N°I-139
présenté par
M. Bazin
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant:
I. – Le 2° del’article 968 du code général des impôts est complété par unephrase ainsi rédigée : « Cette disposition nes’applique pas lorsque le vendeur est un organisme visé à l’articleL. 411‑2 du code de la construction et de l’habitation quis’est réservé l’usufruit de logements dans le cadre d’uneconvention prévue aux articles L. 253‑1 et suivants du mêmecode ».
II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre III du codedes impositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
L’usufruit locatif social constitue un montage juridique etfinancier particulier reposant sur le démembrement de propriété. Ilpermet de mobiliser les fonds d’investisseurs (particuliers ouinstitutionnels) pour produire des logements sociaux gérés par desbailleurs sociaux, en particulier dans les agglomérationsconnaissant une tension foncière.
Le bailleur social dispose d’un usufruit sur les logements pour unepériode temporaire (15 ans en principe) pour un coût limité enmoyenne de 40 % de leur prix, les logements étant loués dans lesconditions du logement social. Au terme de la conventiond’usufruit, l’acquéreur de la nue-propriété récupère la pleinepropriété du logement.
Les logements concernés peuvent être construits par des promoteursou directement par les bailleurs sociaux qui vont alors céder lanue-propriété à des investisseurs et conserver l’usufruit.
Toutefois, les règles actuelles conduisent à favoriser lesopérations construites par les promoteurs puisque, dans ce cas, lenu-propriétaire bénéficie d’une exonération totale de l’IFI sur lavaleur du bien. A l’inverse, l’article 968 du CGI écarte ceprincipe d’exonération totale lorsque le démembrement de propriétérésulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservél’usufruit, ce qui est le cas lorsque le bien est construit par lebailleur social.
En pratique, cette situation empêche les bailleurs sociaux quisouhaitent mobiliser ce dispositif de construire eux-mêmes leslogements. Il est donc proposé d’aligner le régime d’impositionapplicable dans les 2 schémas.