APRÈS ART. 10	N°I-145	
ASSEMBLÉE NATIONALE
15 Octobre 2024
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PLF POUR 2025 - (N° 324)
(Première partie)
RETIRÉ AVANT DISCUSSION
AMENDEMENT N°I-145
présenté par
M. Bazin
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 10, insérer l’article suivant:
I. – L’article 284du code général des impôts est ainsi modifié :
1° À la première phrase du IV,après le mot : « la », il est inséré le mot :« première » ;
2° Le IV est complété par unalinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, lorsque lenon-respect des conditions auxquelles est subordonné l’octroi destaux réduits est imputable au preneur du bail réel solidaire, ledélai de quinze ans précité peut être interrompu pendant unepériode maximale de deux ans au total, l’organisme fonciersolidaire n’étant pas tenu au paiement du complément d’impôt si lesconditions du taux réduit sont rétablies dans ce délai. »
II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre III du code desimpositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le mécanisme du bail réel solidaire (BRS), créé en 2016, vise àfavoriser des opérations d’accession sociale en instituant unedissociation de la propriété du foncier (foncier acquis par unorganisme de foncier solidaire, organisme à but non lucratif agréépar l’État) et du bâti (acquis par le ménage). Il garantit, via unmécanisme juridique de « rechargement » de la durée dubail à chaque mutation et des dispositions anti-spéculativesstrictes, une quasi-pérennité de l’affectation du logement à larésidence principale des ménages à revenus modestes.
Compte tenu de ces caractéristiques, le législateur a prévu queces opérations de BRS bénéficient du taux réduit de TVA de5,5 %. Parallèlement, l’article 284 du code général desimpôts prévoit que si les conditions d’application du taux réduitde TVA cessent d’être remplies dans les 15 ans qui suiventl’acquisition des droits par le ménage, l’organisme de fonciersolidaire doit reverser au trésor public le différentiel de TVA(20 % - 5,5 %). La principale condition visée estl’utilisation du logement à titre de résidence principale.
Le présent amendement vise à corriger 2 difficultés liées à larédaction de cet article 284 :
• La première est relative au décompte du délai de 15 ans :la rédaction actuelle, qui vise « les quinze ans qui suiventl’acquisition des droits réels par la personne qui occupe lelogement », pourrait être comprise comme conduisant à fairerepartir le délai à zéro à chaque fois que les droits sur lelogement sont cédés par un ménage à un autre, ce qui ne correspondpas au principe. Il est donc proposé de préciser « les quinzeans qui suivent l’acquisition des droits réels par la premièrepersonne qui occupe le logement ».
• La seconde est liée au cas où le manquement déclenchantl’obligation de reversement du différentiel de TVA est imputable auménage. On précise à cet égard que l’article 284 ne s’appliquepas lorsque le ménage revend ses droits sur le logement puisque, enapplication des règles du code de la construction et del’habitation, la revente ne peut être faite qu’au profit d’unménage sous plafonds de ressources et à un prix plafonné, lelogement restant donc affecté à l’accession sociale. En revanche,l’article 284 pourrait s’appliquer si, par exemple, le ménagedécide, au bout de quelques années, de déménager pour affecter lelogement à la location touristique. Dans une telle hypothèse, ilconvient de ne pas sanctionner l’organisme de foncier solidaireavant de lui avoir laissé le temps de régulariser la situation. Lesdispositions du code de la construction et de l’habitation luipermettent, en cas d’un manquement de ce type, d’obtenir larésiliation du BRS et donc, ensuite, de signer un nouveau BRS avecun nouveau ménage sous plafonds de ressources. Il est proposé delaisser à l’OFS un délai maximum de 2 ans pour effectuer cetterégularisation avant d’appliquer la sanction.
En outre, cette suspension de délai parait égalementindispensable pour gérer le cas du décès du titulaire des droits aucours des 15 premières années. L’article L255‑4 du code de laconstruction et de l’habitation prévoit que si les héritiers neremplissent pas les conditions d’éligibilité pour conserver lelogement, ils disposent d’un délai minimum de 12 mois pour céderles droits à un acquéreur remplissant les conditions. Il convientdonc de prévoir que, pendant ce laps de temps, l’application del’article 284 sera suspendue.
Bien que la plupart des opérations de BRS soient récentes etqu’il n’y a encore eu aucune application concrète del’article 284, les modifications proposées sonturgentes : il s’agit de prévoir, dans les contrats de BRSsignés actuellement, une information claire des accédants sur leursobligations, les ambiguïtés du texte actuel ne permettant pas desécuriser les contrats.