APRÈS ART. 16	N°I-2696	
ASSEMBLÉE NATIONALE
19 Octobre 2024
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PLF POUR 2025 - (N° 324)
(Première partie)
RETIRÉ AVANT DISCUSSION
AMENDEMENT N°I-2696
présenté par
M. Taché
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 16, insérer l’article suivant:
I. – Après le deuxièmealinéa du II de l’article 726 du code général des impôts,il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« S’agissant des titres visésau 2° du I, à l’exception des titres de sociétés civiles deplacement immobilier offerts au public, l’assiette du droitd’enregistrement est égale, à concurrence de la fraction destitres cédés, à la valeur réelle des seuls biens et droitsimmobiliers détenus, directement ou indirectement, au traversd’autres personnes morales à prépondéranceimmobilière. »
II. – La perte derecettes pour les collectivités territoriales est compensée àdue concurrence par la majoration de la dotation globale defonctionnement et, corrélativement pour l’État, par la créationd’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue auchapitre IV du titre Ier du livre III du code desimpositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
La situation actuelle des finances publiques est aujourd’huiextrêmement préoccupante. Il n’est plus possible de laisserperdurer certaines niches fiscales, sans effet économique réel, etdonc génératrices d’effet d’aubaine, tout en posant incidemment unproblème de justice fiscale pour nos concitoyens.
C’est notamment le cas des share deals qui sont des montagespermettant la cession d’actifs immobiliers par le biais de cessionsde titres de sociétés à prépondérance immobilière surendettées etdont le bien immobilier cédé est souvent le seul actif. Le présentamendement modifie donc le calcul de l’assiette du droitd’enregistrement au taux
de 5 % applicable lors de la cession des participations dans despersonnes morales à prépondérance immobilière. L’assiette de cedroit d’enregistrement est actuellement la valeur nette des partscédées, après déduction des emprunts contractés par la société àprépondérance immobilière.
Or, cette méthode de calcul conduit à des comportementsd’optimisation fiscale. Aujourd’hui, sur internet des sites offrentouvertement leurs services pour assister des investisseurs dans lastructuration en amont de cette évasion fiscale. Un amendement adéjà été adopté dans la loi de finances pour 2024 pour créer unoutil déclaratif
afin d’inventorier les comportements d’optimisation caractérisablesd’un abus de droit. Car les transactions en share deal échappaienten effet jusqu’à présent au contrôle de l’administration fiscale,les cessions de titres ne permettant pas de considérer l’importancedes transactions effectuées, ni a fortiori les montants des droitséludés.
La loi de finances pour 2012 avait déjà identifié cette nichefiscale et avait dès lors supprimé la déductibilité des dettes dela valeur brute des participations cédées mais avait maintenucelles des dettes afférentes à l’acquisition des biens et droitsimmobiliers. La loi de finances pour 2014 avait réintroduit cetteniche fiscale car l’administration fiscale
considérait qu’il lui était difficile de caractériser la detted’acquisition dans de tels montages.
En 2019, plus d’un million de transactions immobilières ont étéréalisées en France et sur seulement 40 d’entre-elles identifiées,portant sur un volume transactionnel de 9 milliards, le manque àgagner pour l’Etat avait été estimé à 300 millions d’euros. Cerecensement partiel masque pourtant une situation plus importantequi touche toutes les
classes d’actifs immobiliers. A titre d’exemple, on peut citerparmi d’autres l’acquisition récente par des investisseursétrangers d’une SCI propriétaire d’une villa dans le sud de laFrance qui n’a généré qu’un taux effectif de 0,6% (pour un tauxnominal du droit d’enregistrement de 5%). Le manque à gagner pourl’Etat sur ce cas particulier se monte à
5 millions d’euros.
Or, dans pareil cas, nos concitoyens s’acquittent de DMTOs’élevant à 6%... Il en résulte un problème de justicefiscale.
En 2024, du fait de l’augmentation des prix et des transactions,le préjudice pour l’Etat pourrait dépasser les 500 millions d’eurospar an.
Il est donc proposé, dans un souci d’équité fiscale et delimitation des abus, d’asseoir les droits d’enregistrement, àconcurrence du nombre de titre cédés, sur la valeur réelle desseuls immeubles et droits immobiliers détenues par ces personnesmorales.
La présence du gage est purement formelle pour la recevabilitéde l’amendement étant donné que le dispositif proposé produira desrecettes supplémentaires pour l’Etat.