APRÈS ART. 16	N°I-354	
ASSEMBLÉE NATIONALE
16 Octobre 2024
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PLF POUR 2025 - (N° 324)
(Première partie)
RETIRÉ AVANT DISCUSSION
AMENDEMENT N°I-354
présenté par
Mme Dalloz, M. Juvin, M. Ray, M. Taite, Mme Gruet, Mme Sylvie Bonnet, M. Bony, Mme Frédérique Meunier, M. Bazin, Mme Bazin-Malgras, M. Fabrice Brun et M. Boucard
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 16, insérer l’article suivant:
I. – Après le deuxièmealinéa du II de l’article 726 du code général des impôts,il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« S’agissant des titres visésau 2° du I, à l’exception des titres de sociétés civiles deplacement immobilier offerts au public, l’assiette du droitd’enregistrement est égale, à concurrence de la fraction destitres cédés, à la valeur réelle des seuls biens et droitsimmobiliers détenus, directement ou indirectement, au traversd’autres personnes morales à prépondéranceimmobilière. »
II. – La perte derecettes pour les collectivités territoriales est compensée àdue concurrence par la majoration de la dotation globale defonctionnement et, corrélativement pour l’État, par la créationd’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue auchapitre IV du titre Ier du livre III du code desimpositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
La situation actuelle des finances publiques est aujourd’huiextrêmement préoccupante. Il n’est plus possible de laisserperdurer certaines niches fiscales, sans effet économique réel,et donc génératrices d’effet d’aubaine, tout en posantincidemment un problème de justice fiscale pour nosconcitoyens.
C’est notamment le cas des share deals qui sont des montagespermettant la cession d’actifs immobiliers par le biais de cessionsde titres de sociétés à prépondérance immobilièresurendettées et dont le bien immobilier cédé est souvent le seulactif.
Le présent amendement modifie donc le calcul de l’assiette dudroit d’enregistrement au taux de 5 % applicable lors de la cessiondes participations dans des personnes morales à prépondéranceimmobilière. L’assiette de ce droit d’enregistrement estactuellement la valeur nette des parts cédées, après déductiondes emprunts contractés par la société à prépondéranceimmobilière.
Or, cette méthode de calcul conduit à des comportementsd’optimisation fiscale. Aujourd’hui, sur internet des sites offrentouvertement leurs services pour assister des investisseurs dans lastructuration en amont de cette évasion fiscale.
Un amendement a déjà été adopté dans la loi de financespour 2024 pour créer un outil déclaratif afin d’inventorier lescomportements d’optimisation caractérisables d’un abus de droit.Car les transactions en share deal échappaient en effet jusqu’àprésent au contrôle de l’administration fiscale, les cessions detitres ne permettant pas de considérer l’importance destransactions effectuées, ni a fortiori les montants des droitséludés.
La loi de finances pour 2012 avait déjà identifié cette nichefiscale et avait dès lors supprimé la déductibilité des dettesde la valeur brute des participations cédées mais avait maintenucelles des dettes afférentes à l’acquisition des biens et droitsimmobiliers.
La loi de finances pour 2014 avait réintroduit cette nichefiscale car l’administration fiscale considérait qu’il lui étaitdifficile de caractériser la dette d’acquisition dans de telsmontages.
En 2019, plus d’un million de transactions immobilières ontété réalisées en France et sur seulement 40 d’entre-ellesidentifiées, portant sur un volume transactionnel de 9 milliards,le manque à gagner pour l’État avait été estimé à 300millions d’euros.
Ce recensement partiel masque pourtant une situation plusimportante qui touche toutes les classes d’actifs immobiliers.Atitre d’exemple, on peut citer parmi d’autres l’acquisitionrécente par des investisseurs étrangers d’une SCI propriétaired’une villa dans le sud de la France qui n’a généré qu’un tauxeffectif de 0,6 % (pour un taux nominal du droit d’enregistrementde 5 %). Le manque à gagner pour l’État sur ce cas particulier semonte à 5 millions d’euros.
Or, dans pareil cas, nos concitoyens s’acquittent de DMTOs’élevant à 6 %... Il en résulte un problème de justicefiscale.
En 2024, du fait de l’augmentation des prix et des transactions,le préjudice pour l’État pourrait dépasser les 500 millionsd’euros par an.
Il est donc proposé, dans un souci d’équité fiscale et delimitation des abus, d’asseoir les droits d’enregistrement, àconcurrence du nombre de titre cédés, sur la valeur réelle desseuls immeubles et droits immobiliers détenues par ces personnesmorales.