APRÈS ART. 16	N°I-3617	
ASSEMBLÉE NATIONALE
19 Octobre 2024
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PLF POUR 2025 - (N° 324)
(Première partie)
Rejeté
AMENDEMENT N°I-3617
présenté par
M. Daubié, M. Mandon, Mme Perrine Goulet, M. Mattei, Mme Mette, M. Balanant, Mme Bannier, M. Blanchet, M. Bolo, Mme Brocard, M. Cosson, M. Croizier, M. Falorni, M. Fesneau, M. Fuchs, M. Grelier, M. Gumbs, M. Isaac-Sibille, Mme Josso, M. Latombe, M. Lecamp, Mme Lingemann, M. Martineau, Mme Morel, M. Ott, M. Pahun, M. Frédéric Petit, Mme Maud Petit, Mme Poueyto, M. Ramos, Mme Thillaye, M. Turquois et M. Philippe Vigier
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 16, insérer l’article suivant:
I. – Le code général desimpôts est ainsi modifié :
A. – Après le V del’article 231 ter, il est inséré un V bis ainsirédigé :
« Vbis. – A. – Sont également exonérés dela taxe, lorsqu’ils sont vacants au 1er janvier del’année d’imposition, les locaux mentionnés au III faisant l’objetd’un engagement de transformation en logements dans les conditionsprévues au B du présent V bis et pour lesquels unedéclaration préalable a été déposée ou un permis de construiredélivré au cours de l’année précédant la déclaration de lataxe.
« B. – L’applicationde l’exonération prévue au A est subordonnée à la condition que leredevable s’engage à transformer les locaux concernés en locaux àusage d’habitation dans les quatre ans qui suivent la date declôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue.L’engagement de transformation est réputé respecté lorsquel’achèvement des travaux de transformation ou de constructionintervient avant le terme du délai de quatre ans.
« La date d’achèvementcorrespond à celle mentionnée sur la déclaration prévue à l’articleL. 462‑1 du code de l’urbanisme.
« C. – Lenon-respect de l’engagement de transformation par le redevableentraîne l’application de l’amende prévue au V del’article 1764 du présent code. Par dérogation, cette amenden’est pas due lorsque le redevable ne respecte pas l’engagement detransformation en raison de circonstances exceptionnellesindépendantes de sa volonté. » ;
B. – Après le V del’article 231 quater, il est inséré un V bisainsi rédigé :
« Vbis. – A. – Sont également exonérés dela taxe, lorsqu’ils sont vacants au 1er janvier del’année d’imposition, les locaux mentionnés au III faisant l’objetd’un engagement de transformation en logements dans les conditionsprévues au B du présent V bis et pour lesquels unedéclaration préalable a été déposée ou un permis de construiredélivré au cours de l’année précédant la déclaration de lataxe.
« B. – L’applicationde l’exonération prévue au A est subordonnée à la condition que leredevable s’engage à transformer les locaux concernés en locaux àusage d’habitation dans les quatre ans qui suivent la date declôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue.L’engagement de transformation est réputé respecté lorsquel’achèvement des travaux de transformation ou de constructionintervient avant le terme du délai de quatre ans.
« La date d’achèvementcorrespond à celle mentionnée sur la déclaration prévue à l’articleL. 462‑1 du code de l’urbanisme.
« C. – Lenon-respect de l’engagement de transformation par le redevableentraîne l’application de l’amende prévue au V del’article 1764 du présent code. Par dérogation, cette amenden’est pas due lorsque le redevable ne respecte pas l’engagement detransformation en raison de circonstances exceptionnellesindépendantes de sa volonté. » ;
C. – L’article 1635quater B est complété par un alinéa ainsirédigé :
« Donnent également lieu aupaiement de la taxe d’aménagement, par délibération prise dans lesconditions prévues au VI de l’article 1639 A bis parles organes délibérants des communes, des établissements publics decoopération intercommunale à fiscalité propre, des départements etde la région d’Île-de-France ayant institué la taxe d’aménagementdans les conditions prévues à l’article 1635 quater A,les opérations de transformation de locaux non destinés àl’habitation en locaux d’habitation qui ne relèventpas des opérations mentionnées au premier alinéa du présentarticle.
D. – L’article 1635quater H est ainsi modifié :
1° Au deuxième alinéa, aprèsle mot : « construction », sont insérés lesmots : « ou de la surface transformée dans les conditionsprévues au dernier alinéa de l’article 1635 quaterB » ;
2° À l’avant-dernier alinéa,après le mot : « construction », sont insérés lesmots : « ou la surface transformée dans les conditionsprévues au dernier alinéa de l’article 1635 quaterB » ;
E. – L’article 1764est complété par un V ainsi rédigé :
« V. – La personnequi ne respecte pas l’engagement de transformation mentionné au Vbis de l’article 231 ter ou au V bis del’article 231 quater est redevable d’un montant égal aumontant de la taxe qui aurait été dû en l’absence d’exonération,affecté d’un coefficient de 1,25. »
II. – La perte derecettes pour les collectivités territoriales est compensée, à dueconcurrence, par une majoration de la dotation globale defonctionnement et, par la création d’une taxe additionnelle àl’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titreIer du livre III du code des impositions sur les bienset services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
La première partie de cet amendement reprend le dispositiffiscal de possibilité d’assujettissement des opérations de bureauxen logements issu de la proposition de loi visant à faciliter latransformation des bureaux en logements, votée à l’unanimité àl’Assemblée début 2024.
Les chiffres de la construction pour l’année 2022 révèlent uneimportante baisse de la production de logements et augurentpotentiellement de futures pénuries. En tout état de cause, depuis30 ans, le taux d’effort immobilier des ménages n’a cesséd’augmenter, le phénomène du logement cher s’étendant peu à peu deParis aux villes de province.
S’il n’existe pas de solution miracle, la crise actuelle dulogement nous pousse au pragmatisme et augmenter le stock delogements disponibles est nécessaire. La facilitation desopérations de transformation de bureaux en logements réunit denombreux avantages, notamment ceux de lutter contre la vacance deslocaux, de favoriser la création de logements tout en respectantdes objectifs de transition énergétique et en répondant auxobjectifs de mixité sociale voulus par le code del’urbanisme. 
 
Le développement du télétravail et des bureaux flexibles depuisla crise du COVID-19 et dans les années à venir ouvre de nouvellespossibilités pour la fourniture d’habitations supplémentaires.Entre 2015 et 2019, seul 0,99 % de la superficie des nouveauxlogements provenait d’anciens locaux à usage commercial. Alors quele télétravail hebdomadaire ne concernait que 3 % des salariés en2019, la pandémie a fait bondir ce chiffre à 15 %, ainsi que lerévèle une étude la Banque de France parue au mois de février2023. 
Depuis deux ans, le taux d’occupation des bureaux a ainsidiminué de 5,4 %, provoquant un ralentissement de la demande dansce secteur. Saisir cette opportunité de l’augmentation de lavacance des bureaux pour les transformer en logements constitue unepremière piste pour répondre aux enjeux actuels du logement. Deplus, il s’agit d’une bonne occasion pour atteindre les objectifsposés par la loi dite « Climat et résilience », de neutralisationde l’artificialisation des sols à horizon 2050 et de réduction demoitié de notre consommation foncière à moyen terme, en substituantdes opérations de transformation aux opérations de construction,beaucoup plus énergivores.
Cependant, cette transformation de bureaux en logements peutavoir une incidence en matière de taxe d’aménagement pour lescommunes. En effet, la taxe d’aménagement est due sur l’ensembledes opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction oud’agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements detoute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme.
La transformation de locaux de bureaux en locaux à usaged’habitation implique un changement de destination qui n’entre dansle champ d’application de la taxe d’aménagement qu’à la conditiond’aboutir à une augmentation de la surface.
Lorsque la transformation ne donne lieu à aucune création desurface, l’absence de perception de taxe d’aménagement peut êtrepréjudiciable aux communes accueillant de tels projets, dès lorsque ladite transformation est susceptible d’induire des fraisd’investissement dans des équipements collectifs pour lacollectivité locale. En effet, la création de nouveaux logementsinduite par l’opération de transformation de bureaux en logements apour conséquence la modification des besoins d’un quartier,notamment en termes d’écoles, de crèches, et autres infrastructurescollectives que la commune doit mettre à disposition de sesadministrés.
Ainsi, cet amendement entend permettre aux communes de déciderde manière souveraine, d’assujettir ou non les opérations detransformation de bureaux en logements à la taxe d’aménagement, enfonction des besoins en service public identifiés et de l’équilibredes opérations sur leur territoire.
 
La seconde partie de cet amendement exonère de taxe sur lesbureaux, en Ile-de-France et en PACA - les bureaux qui font l’objetd’un projet de transformation en logements, en cas de dépôt d’unpermis de construire.
En effet, la décision n°440333 du Conseil d’État du 16 juillet2020 a estimé que payer la taxe sur les bureaux alors qu’un projetde transformation est enclenché est désincitatif : une exonérationinciterait alors fortement les propriétaires d’actifs vacants àconsidérer l’hypothèse de transformation ou de vente de leur actif,notamment par le gain de trésorerie immédiat induit par une telletransformation
Si les transformations de bureaux en logements constituent unepriorité de la politique publique, dans un contexte de nécessairebaisse de l’artificialisation, de moindre consommation de carbonepar la démolition, et de nouvelle vision urbaine par lerenouvellement de la ville sur la ville sous l’impulsion des éluslocaux, il est toutefois nécessaire d’assurer l’équilibreéconomique de ces projets complexes, tout en incitant à la vente ouà la transformation les propriétaires d’actifs obsolètes, le plussouvent vacants.
Le présent amendement propose ainsi d’exonérer de taxe sur lesbureaux, en Ile-de-France et en PACA – soit les 2 régions où cettetaxe est en vigueur – les actifs qui font l’objet d’un projet detransformation à un stade déjà avancé.
Cette disposition inciterait fortement les propriétairesd’actifs vacants à considérer l’hypothèse de transformation ou devente de leur actif, notamment par le gain de trésorerie immédiatinduit par une telle transformation. Ce gain faciliteraitl’arbitrage entre la réalisation d’une moins-value dans le bilan dupropriétaire, et la conservation de l’actif dans l’espoir de lelouer ou de le revendre à meilleur prix dans quelques années.
Cette disposition faciliterait également l’équilibre économiqueglobal, en contrepartie du maintien de la taxe d’aménagement auxarticles 2 et 3, nécessaire pour permettre aux élus locaux definancer les équipements publics inhérents à la transformation debureaux en logements.