APRÈS ART. 16	N°I-CF178	
ASSEMBLÉE NATIONALE
11 Octobre 2024
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PLF POUR 2025 - (N° 324)
(Première partie)
Retiré
AMENDEMENT N°I-CF178
présenté par
Mme Dalloz, M. Juvin et M. Ray
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 16, insérer l’article suivant:
I. – Après le deuxièmealinéa du II de l’article 726 du code général des impôts, ilest inséré un alinéa ainsi rédigé :
 
« S’agissant des titres visés au 2° du I, à l’exceptiondes titres de sociétés civiles de placement immobilier offerts aupublic, l’assiette du droit d’enregistrement est égale, àconcurrence de la fraction des titres cédés, à la valeur réelle desseuls biens et droits immobiliers détenus, directement ouindirectement, au travers d’autres personnes morales àprépondérance immobilière. »
II. – La perte de recettes pour les collectivitésterritoriales est compensée à due concurrence par la majoration dela dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pourl’État, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur lestabacs prévue au chapitre IV du titre Ier dulivre III du code des impositions sur les biens etservices.
EXPOSÉ SOMMAIRE
La situation actuelle des financespubliques est aujourd’hui extrêmement préoccupante. Il n’est pluspossible de laisser perdurer certaines niches fiscales, sans effetéconomique réel, et donc génératrices d’effet d’aubaine, tout enposant incidemment un problème de justice fiscale pour nosconcitoyens.
 
C’est notamment le cas des share deals qui sont des montagespermettant la cession d’actifs immobiliers par le biais de cessionsde titres de sociétés à prépondérance immobilière surendettées etdont le bien immobilier cédé est souvent le seul actif. 
 
Le présent amendement modifie donc le calcul de l’assiette du droitd’enregistrement au taux de 5 % applicable lors de la cessiondes participations dans des personnes morales à prépondéranceimmobilière. L’assiette de ce droit d’enregistrement estactuellement la valeur nette des parts cédées, après déduction desemprunts contractés par la société à prépondéranceimmobilière.
 
Or, cette méthode de calcul conduit à des comportementsd’optimisation fiscale. Aujourd’hui, sur internet des sites offrentouvertement leurs services pour assister des investisseurs dans lastructuration en amont de cette évasion fiscale.
 
Un amendement a déjà été adopté dans la loi de finances pour 2024pour créer un outil déclaratif afin d’inventorier les comportementsd’optimisation caractérisables d’un abus de droit. Car lestransactions en share deal échappaient en effet jusqu’à présent aucontrôle de l’administration fiscale, les cessions de titres nepermettant pas de considérer l’importance des transactionseffectuées, ni a fortiori les montants des droitséludés. 
 
La loi de finances pour 2012 avait déjà identifié cette nichefiscale et avait dès lors supprimé la déductibilité des dettes dela valeur brute des participations cédées mais avait maintenucelles des dettes afférentes à l’acquisition des biens et droitsimmobiliers.
 
La loi de finances pour 2014 avait réintroduit cette niche fiscalecar l’administration fiscale considérait qu’il lui était difficilede caractériser la dette d’acquisition dans de tels montages.
 
En 2019, plus d’un million de transactions immobilières ont étéréalisées en France et sur seulement 40 d’entre-elles identifiées,portant sur un volume transactionnel de 9 milliards, le manqueà gagner pour l’État avait été estimé à 300 millionsd’euros. 
 
Ce recensement partiel masque pourtant une situation plusimportante qui touche toutes les classes d’actifs immobiliers.Atitre d’exemple, on peut citer parmi d’autres l’acquisition récentepar des investisseurs étrangers d’une SCI propriétaire d’une villadans le sud de la France qui n’a généré qu’un taux effectif de0,6 % (pour un taux nominal du droit d’enregistrement de5 %). Le manque à gagner pour l’État sur ce cas particulier semonte à  5 millions d’euros. 
 
Or, dans pareil cas, nos concitoyens s’acquittent de DMTOs’élevant à 6 %... Il en résulte un problème de justicefiscale.
 
En 2024, du fait de l’augmentation des prix et des transactions, lepréjudice pour l’État pourrait dépasser les 500 millions d’eurospar an.
 
Il est donc proposé, dans un souci d’équité fiscale et delimitation des abus, d’asseoir les droits d’enregistrement, àconcurrence du nombre de titre cédés, sur la valeur réelle desseuls immeubles et droits immobiliers détenues par ces personnesmorales.