APRÈS ART. 3	N°12	
ASSEMBLÉE NATIONALE
11 Mai 2025
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SIMPLIFICATION DU DROIT DE L’URBANISME ET DU LOGEMENT - (N° 1378)
AMENDEMENT N°12
présenté par
M. Emmanuel Grégoire
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant:
Sous réserve de son traitement par les services de l’Assemblée nationale et de sa recevabilité	
L’article L. 442‑11 ducode de l’urbanisme est complété par un alinéa ainsirédigé : 
« L’autorité compétente peutégalement être saisie d’une demande de mise en concordance par uncoloti ou son ayant cause, à l’occasion du dépôt d’un dossier dedemande d’autorisation d’urbanisme à destination d’habitation.L’autorité compétente doit alors ouvrir l’enquête publique visée àl’alinéa précédent. Si, après la première réunion publique, et auplus tard avant la clôture de l’enquête publique, il n’est pasformé d’opposition auprès du commissaire enquêteur ou de lacommission d’enquête par la moitié des propriétaires détenantensemble un tiers au moins de la superficie du lotissement ou untiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cettesuperficie, l’autorité compétente procède par arrêté à la mise enconcordance. En cas d’opposition selon cette même règle demajorité, elle peut néanmoins poursuivre la mise en concordance,après délibération du conseil municipal. Les modalités d’oppositionsont définies par décret. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Les 20 millions de maisons individuelles en France sont à 63%occupées par des ménages de deux personnes ou moins, qui se posentparfois des questions simples et légitimes sur l’évolution de leurhabitat : ils veulent valoriser leur terrain, parfois diviser oudensifier, mais surtout adapter leur logement, certains pour leursvieux jours.
Pour faciliter ces évolutions il conviendrait d’apporter desmodifications aux règles régissant les cahiers des charges delotissements. Les clauses de ces cahiers des charges organisent unvivre ensemble choisi par les propriétaires des lots et leurutilité est incontestable.
Cependant, il existe en pratique deux difficultés :
- En premier lieu, certaines clauses de ces cahiers des chargesposent des interdictions générales qui empêchent toute évolution dulotissement, et ce le plus souvent au détriment des colotiseux-mêmes qui ont besoin de transformer et de pérenniser leurlogement ;
- En second lieu, la modification de ces mêmes clauses estsouvent bloquée ou illusoire, du fait de la méconnaissance dupérimètre du lotissement voire parce qu’aucune associationsyndicale ne fonctionne.
Les blocages véhiculés par ces clauses sont dans bien des cas encontradiction avec les PLH et les règles des PLU applicables.D’ailleurs, au fil des réformes, ces stipulations ont été renduesinopposables aux autorités compétentes pour instruire les demandesd’autorisation d’urbanisme. Cependant, au visa de l’article L.442-9alinéa 3 du Code de l’urbanisme, la Cour de Cassation considèrequ’un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non,constitue un document contractuel dont les clauses engagent lescolotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sontcontenues. 
Les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve dudroit des tiers, il s’ensuit qu’une autorisation d’urbanisme pourraêtre obtenue mais pourra difficilement, dans les faits, être miseen œuvre à cause d’une stipulation du cahier des charges dulotissement dont dépend le bien. Les évolutions sont donc tropsouvent rendues impossibles mais comme nécessité fait loi, ellesseront parfois réalisées, malgré les risques juridiques. Cettesituation est intenable à l’heure où il faut apporter de lasécurité juridique aux propriétaires tout en favorisantl’application des objectifs nationaux et locaux tant en matière dedéveloppement de l’offre de logement.
Pour remédier à cette difficulté, un dispositif existantpourrait être renforcé. Il s’agit de la procédure de mise enconcordance de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme quipermet à un maire, après enquête publique, de supprimer toutediscordance d’un cahier des charges avec les dispositions de sonplan local d’urbanisme, notamment en termes de densité desconstructions.Cette procédure, laissée aujourd’hui à la seuleinitiative des pouvoirs publics, est à ce jour très peu utilisée,par méconnaissance, ou pire par réticence au regard de lamultiplicité des intérêts en présence, pouvant induire une absenced’initiative publique.
Pour en favoriser l’utilisation, il s’agirait donc de l’ouvriraux initiatives privées qui portent des projets de développement delogements, tout en respectant les droits des propriétairesconstitutionnellement garantis.
La procédure de mise en concordance pourrait ainsi être réaliséeà l’initiative d’un porteur de projet, à condition que lespropriétaires au sein du lotissement ne s’y opposent pas selon lesmêmes règles de majorités que celles que le législateur a d’ores etdéjà instituées à l’article L. 442-10 s’agissant des procédures demodifications de certaines règles des cahiers des charges.
Le dialogue favorisé par ce renforcement de la procédure etl’explication des avantages et des risques seront de nature àemporter l’adhésion des colotis sur une évolution du cahier descharges qui pourrait également profiter à chacun d’eux.
C’est pourquoi il sera confié au commissaire enquêteur le soind’organiser une réunion publique sur le projet (ce qu’il peut déjàfaire librement).
Les colotis disposeront ensuite d’une faculté de s’opposer auprojet de mise en concordance jusqu’au terme de l’enquête publiquedont le délai est généralement de quinze jours.
À défaut d’opposition, la procédure de mise en concordance devraalors être finalisée par le maire, sans qu’il soit besoin desolliciter une délibération de son conseil municipal.
En cas d’opposition, elle sera abandonnée, sauf à ce que lemaire décide de se réapproprier cette initiative et de poursuivrela procédure en sollicitant alors une délibération de sonconseil.