APRÈS ART. 12	N°I-1092	
ASSEMBLÉE NATIONALE
21 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Rejeté
AMENDEMENT N°I-1092
présenté par
M. Castellani
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Le 1° du I del’article 31 du code général des impôts est complété par unb quinquies ainsi rédigé :
« b quinquies)Sous condition de location, nue ou meublée, à usage d’habitationprincipale pour une durée minimale de neuf ans, il est admis unedéduction au titre de l’amortissement, fixée à 5 % par an dela valeur de la construction, hors terrain, lequel est retenu pourune valeur forfaitaire de 20 %, au profit des contribuablesqui acquièrent :
« a) Un logement neuf,en l’état futur d’achèvement, ou un bien ayant fait ou faisantl’objet de travaux concourant à la production ou à la livraisond’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I del’article 257 du présent code, ou relevant d’un contrat delouage d’ouvrage ;
« b) Un logementancien, au sens du même article 257, sous réserve de laréalisation de travaux représentant au moins 15 % du prixtotal de l’opération.
« Pour les acquisitionsmentionnées au présent b, la déduction au titre del’amortissement est fixée à 5 % par an, appliquée au montantdes travaux réalisés, à l’exclusion de ceux visés aux b etb bis du 1° du I du présent article.
« Un taux d’amortissementmajoré de 6,5 % est applicable lorsque la location estconsentie sous conditions de ressources du locataire et à un loyern’excédant pas les plafonds applicables au logement social. Lesmodalités d’application du présent alinéa, notamment les plafondsde ressources et de loyers, sont précisées par décret.
« Pour les opérationsréalisées dans le cadre du présent b quinquies, leplafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu globalest porté à 40 000 €, en lieu et place du plafond dedroit commun mentionné au 3° du I de l’article 156du présent code.
« Par dérogation au deuxièmealinéa du 3° du I de l’article 156, les intérêtsd’emprunt afférents à ces opérations ne sont pas soumis à lalimitation de déductibilité prévue audit alinéa. »
II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre IIIdu code des impositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Les bailleurs personnes physiques(ménages) dominent le parc locatif en France. Ils détiennent 55 %des logements concernés en 2024, contre 42 % pour les bailleurssociaux et moins de 3 % pour les autres personnes morales.
La place des ménages-bailleurs dansle parc locatif s’avère d’autant plus forte que les logements sesituent dans des zones peu ou pas tendues. En territoires ruraux,il s’agit de la seule alternative à l’accession. Ce parc s’avèredonc indispensable.
Or, l’alimentation du parc locatifprivé dépend uniquement de la production neuve de logements. Lesolde des entrées et des sorties dans l’existant ressortstructurellement négatif, plus encore avec l’interdiction de louerdes logements avec un mauvais DPE, disposition entrée en vigueur en2025.
L’alimentation en neuf du segmentdu locatif privé détenu par des bailleurs personnes physiquess’avère très sensible aux dispositifs fiscaux de soutien. De fait,la suppression d’un dispositif puissant (Périssol, Robien,Scellier, Pinel) se traduit systémiquement par une chute desventes, de moitié en ordre de grandeur.
La fiscalité très lourdes’appliquant à l’investissement locatif en neuf (TVA à l’entrée,pas de prélèvement forfaitaire unique pour les revenus fonciers etéventuel IFI pendant la détention du bien, plus-values lourdementtaxées à la revente jusqu’à 15-20 ans) explique largement cela. Lesdispositifs fiscaux de soutien viennent en réalité simplementcorriger cette situation.
Leur instabilité constitue un lourdhandicap, d’autant plus dans le cas du collectif où le délai entrecommercialisation du projet et première mise en location du bien serévèle souvent supérieur à deux ans.
C’est pourquoi, cet amendement viseà créer un régime universel d’investissement locatif privé, lisibleet stable comme le préconise le rapport parlementaireDaubresse-Cosson « Pour une relance durable de l’investissementlocatif » publié en juin 2025.
Il repose sur la reconnaissance dela nature d’activité économique, créatrice de valeur, del’investissement locatif privé.
L’architecture de la réformeproposée se résume ainsi :
Un amortissement du bâti et des gros travaux pendant 20 ans,soit un taux de 5 % l’an, applicable pour les seuls nouveauxinvestissements, dans le neuf et dans l’existant si ce dernier estassorti de travaux représentant au-moins 15 % du prix del’opération ;
Une déductibilité sans limite des intérêts d’emprunt, despetits travaux et des charges locatives des revenus fonciers bruts;
Une revalorisation du plafond d’imputation du déficit fonciersur le revenu global à 40 000 € contre 10 700 (ou 21 400 € pour lestravaux de rénovation énergétique) ;
Une taxation des plus-values avec reprise del’amortissement
Une revalorisation de l’abattement forfaitaire prévu pour lerégime « micro-foncier » est également à prévoir.
Face à la crise actuelle dulogement, un tel dispositif en réorientant l’épargne des Françaisvers l’investissement locatif, contribuera à répondre aux besoinsde nos concitoyens qui peinent à se loger.