APRÈS ART. 12	N°I-1490	
ASSEMBLÉE NATIONALE
21 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Non soutenu
AMENDEMENT N°I-1490
présenté par
M. Mendes
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Après leb quater du 1° du I del’article 31 du code général des impôts, il est inséré unb quinquies ainsi rédigé :
« b quinquies)Sous condition de louer nu ou meublé à usage d’habitationprincipale pendant une durée minimale fixée à neuf ans, unedéduction au titre de l’amortissement fixée à 5 % par an de lavaleur de la construction, hors terrain retenu pour une valeur de20 %, pour les contribuables qui acquièrent :
« a) Un bienimmobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui fait ou quia fait l’objet de travaux concourant à la production ou à lalivraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du Ide l’article 257 dudit code ou bien encore faisant l’objetd’un contrat de louage d’ouvrage ;
« b) Un bienimmobilier ancien au sens de l’article 257 susvisé, sousréserve de réalisation d’une quotité de travaux représentant aumoins 15 % du prix de l’opération.
« Pour les biens mentionnés aupremier alinéa du présent b, une déduction au titre del’amortissement fixée à 5 % par an du montant des travauxréalisés autres que ceux prévus au b et b bisdu 1° du I de l’article 31 du présentcode. »
II. – Un tauxd’amortissement majoré à 6,5 % est applicable auxcontribuables qui louent sous conditions de ressources du locataireet de loyers qui ne peuvent être supérieurs à ceux prévus pour lelogement social, dans des conditions définies par décret.
III. – Pour lesopérations relevant du b quinquies du Ide l’article 31 du code général des impôts, l’imputation surle revenu global est limitée à 40 000 € par an au lieu de10 700 €.
IV. – La déductibilitédes intérêts d’emprunt n’est pas soumise à la limitation prévue audeuxième alinéa du 3° du I de l’article 156 du mêmecode pour les opérations relevantdu b quinquies du I de l’article 31dudit code. »
V. – La perte de recettespour l’État est compensée à due concurrence par la création d’unetaxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue auchapitre IV du titre Ier du livre III ducode des impositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Les bailleurs personnes physiques (ménages) dominent le parclocatif en France. Ils détiennent 55 % des logements concernésen 2024, contre 42 % pour les bailleurs sociaux et moins de3 % pour les autres personnes morales.
La place des ménages-bailleurs dans le parc locatif s’avèred’autant plus forte que les logements se situent dans des zones peuou pas tendues. En territoires ruraux, il s’agit de la seulealternative à l’accession. Ce parc s’avère donc indispensable.
Or, l’alimentation du parc locatif privé dépend uniquement de laproduction neuve de logements. Le solde des entrées et des sortiesdans l’existant ressort structurellement négatif, plus encore avecl’interdiction de louer des logements avec un mauvais DPE,disposition entrée en vigueur en 2025.
L’alimentation en neuf du segment du locatif privé détenu pardes bailleurs personnes physiques s’avère très sensible auxdispositifs fiscaux de soutien. De fait, la suppression d’undispositif puissant (Périssol, Robien, Scellier, Pinel) setraduitsystémiquement par une chute des ventes, de moitié en ordrede grandeur.
La fiscalité très lourde s’appliquant à l’investissement locatifen neuf (TVA à l’entrée, pas de prélèvement forfaitaire unique pourles revenus fonciers et éventuel IFI pendant la détention du bien,plus-values lourdement taxées à la revente jusqu’à 15-20 ans)explique largement cela. Les dispositifs fiscaux de soutienviennent en réalité simplement corriger cette situation.
Leur instabilité constitue un lourd handicap, d’autant plus dansle cas du collectif où le délai entre commercialisation du projetet première mise en location du bien se révèle souvent supérieur àdeux ans.
C’est pourquoi, cet amendement vise à créer un régime universeld’investissement locatif privé, lisible et stable comme lepréconise le rapport parlementaire Daubresse-Cosson « Pour unerelance durable de l’investissement locatif » publié en juin2025.
Il repose sur la reconnaissance de la nature d’activitééconomique, créatrice de valeur, de l’investissement locatifprivé.
L’architecture de la réforme proposée se résume ainsi :
• un amortissement du bâti et des gros travaux pendant 20 ans,soit un taux de 5 % l’an, applicable pour les seuls nouveauxinvestissements, dans le neuf et dans l’existant si ce dernier estassorti de travaux représentant au-moins 15 % du prix del’opération ;
• une déductibilité sans limite des intérêts d’emprunt, des petitstravaux et des charges locatives des revenus fonciersbruts ;
• une revalorisation du plafond d’imputation du déficit foncier surle revenu globalà 40 000 € contre 10 700 (ou 21 400€ pour les travaux de rénovation énergétique) ;
• une taxation des plus-values avec reprise del’amortissement
Une revalorisation de l’abattement forfaitaire prévu pour le régime« micro-foncier » est également à prévoir.
 
Face à la crise actuelle du logement, un tel dispositif enréorientant l’épargne des Français vers l’investissement locatif,contribuera à répondre aux besoins de nos concitoyens qui peinent àse loger.