APRÈS ART. 12	N°I-2497	
ASSEMBLÉE NATIONALE
22 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Rejeté
AMENDEMENT N°I-2497
présenté par
Mme Chikirou, Mme Abomangoli, M. Alexandre, M. Amard, Mme Amiot, Mme Amrani, M. Arenas, M. Arnault, Mme Belouassa-Cherifi, M. Bernalicis, M. Bex, M. Bilongo, M. Bompard, M. Boumertit, M. Boyard, M. Cadalen, M. Caron, M. Carrière, Mme Cathala, M. Cernon, M. Clouet, M. Coquerel, M. Coulomme, M. Delogu, M. Diouara, Mme Dufour, Mme Erodi, Mme Feld, M. Fernandes, Mme Ferrer, M. Gaillard, Mme Guetté, M. Guiraud, Mme Hamdane, Mme Hignet, M. Kerbrat, M. Lachaud, M. Lahmar, M. Laisney, M. Le Coq, M. Le Gall, Mme Leboucher, M. Legavre, Mme Legrain, Mme Lejeune, Mme Lepvraud, M. Léaument, Mme Élisa Martin, M. Maudet, Mme Maximi, Mme Mesmeur, Mme Manon Meunier, M. Nilor, Mme Nosbé, Mme Obono, Mme Oziol, Mme Panot, M. Pilato, M. Piquemal, M. Portes, M. Prud’homme, M. Ratenon, M. Saint-Martin, M. Saintoul, Mme Soudais, Mme Stambach-Terrenoir, M. Aurélien Taché, Mme Taurinya, M. Tavel, Mme Trouvé et M. Vannier
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Est instituée, àcompter de 2026, une contribution annuelle sur les grandsmultipropriétaires de logements locatifs, due par toute personnephysique ou morale qui, au 1er janvier del’année d’imposition, détient, directement ou indirectement, aumoins dix logements donnés en location, à l’exclusion des logementsappartenant au parc social au sens de l’article L. 302‑5du code de la construction et de l’habitation.
II. – L’assiette de lacontribution est constituée par le montant total des loyers brutsdes locations nues et meublées encaissés par le redevable au titrede l’année civile précédente (hors charges récupérables). Lesloyers bruts s’entendent des revenus locatifs avant déduction detoute charge, tels qu’ils figurent dans la déclaration fiscale desrevenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selonle cas. La contribution prévue au I n’est pas déductible del’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés dû par leredevable.
III. – Barème de lacontribution (par tranche de logements détenus) :
1° pour la tranche de 10 à 19logements détenus, le taux de la contribution est fixé à 1 %des loyers bruts correspondants ;
2° pour la tranche de 20 à 49logements, le taux est fixé à 2 % ;
3° pour la tranche à partir de50 logements, le taux est fixé à 4 %.
IV. – Des abattements etexclusions sont prévus afin de prendre en compte la vocationsociale ou l’amélioration du parc :
a) Un abattement de50 % s’applique à la fraction de loyers issus de logementsconventionnés ouvrant droit à aide personnelle au logement ou ayantfait l’objet d’une convention ANAH à loyer plafonné (logementsconventionnés « social », « très social »,« intermédiaire » de type PLAI, PLUS, PLS, ouassimilés) ;
b) Les logements ayantbénéficié, au cours des cinq années précédant l’année d’imposition,de travaux de rénovation énergétique lourde ayant entraîné un gaind’au moins deux classes au diagnostic de performance énergétique(DPE) sont exonérés de contribution pendant deux ans à compter dela fin des travaux ;
c) Sont exclus de l’assiette(non comptabilisés dans le nombre de logements et loyers) leslogements appartenant aux organismes d’HLM ou SEM déjà visés àl’exclusion du I (parc social).
V. – Pour l’applicationdu présent article, il est tenu compte de l’ensemble des logementsdétenus par le redevable, y compris lorsque la détention s’exercevia une ou plusieurs sociétés ou entités interposées, ou dans lecadre d’un démembrement de propriété ou d’une indivision. Leslogements détenus indirectement sont rattachés au propriétaireeffectif en consolidant les détentions par foyer fiscal (pour lespersonnes physiques) ou par groupe au sens del’article L. 233‑3 du code de commerce (pour les sociétésliées). Un décret précise les modalités de cette consolidation afinde prévenir tout fractionnement artificiel du patrimoine locatifdans le but d’éluder la contribution.
VI. – La contribution estdéclarée, recouvrée et contrôlée selon les mêmes procédures et sousles mêmes garanties qu’en matière d’impôt sur les sociétés. Sonproduit est versé au budget général de l’État.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Par cet amendement, les députésinsoumis prévoient la mise à contribution de la rente immobilièredes très grands multipropriétaires au financement de nos servicespublics.
Le marché locatif privé françaisprésente un degré significatif de concentration patrimoniale. Si lagrande majorité des bailleurs privés ne possèdent qu’un ou deuxlogements (environ deux tiers des bailleurs n’en ont qu’un seul),une petite fraction détient un grand nombre de biens locatifs et entire des revenus substantiels.
D’après les données de l’INSEE, les2 % de bailleurs possédant dix logements ou plus détiennent à euxseuls environ 16,5 % de l’ensemble du parc locatif privé. De même,3,5 % des foyers possèdent la moitié de biens immobiliers enlocation. Autrement dit, une part non-négligeable du marché estentre les mains de quelques grands propriétaires. Ces grandsdétenteurs peuvent être des personnes physiques fortunées, desfamilles ayant accumulé un patrimoine important, ou encore dessociétés (foncières, compagnies d’assurance, SCPI) dont l’objet estde louer des logements. Cette concentration peut contribuer, dansles zones tendues, à rigidifier l’offre locative et à maintenir desniveaux de loyer élevés : en situation de quasi-oligopole local, ungrand propriétaire peut imposer plus aisément des loyers au plafonddu marché, et a moins d’incitation à baisser les prix ou à céderdes biens pour détendre le marché.
Les dispositifs fiscaux existantsn’appréhendent qu’imparfaitement cet « effet de taille » desportefeuilles immobiliers. Il existe bien une taxe annuelle sur leslogements vacants ou des surtaxes d’habitation sur les résidencessecondaires dans les zones tendues, mais rien de spécifique auxmultipropriétaires actifs du marché locatif. L’objectif du présentamendement est de combler ce manque en introduisant unecontribution fiscale inédite, fondée sur la quantité de logementsdétenus par un même bailleur.
Concrètement, la contributionviserait les propriétaires (individuels ou sociétés) détenant aumoins dix logements loués. Le seuil de dix a été retenu commesignificatif d’un investissement locatif organisé à titred’activité : il ne s’agit plus d’un petit propriétaire, ni del’utilisation d’une épargne “”normale”” issue de revenus dutravail, mais bien d’un acteur accumulant des biens en vue derevenus.
La contribution proposée seraitassise sur les loyers bruts (c’est-à-dire avant charges etdéductions) encaissés par le bailleur, ce qui la rend simple àcalculer à partir des données déclaratives fiscales (formulairesrevenus fonciers ou liasse fiscale BIC). Le choix des loyers plutôtque de la valeur du patrimoine permet d’indexer la contribution surla capacité contributive objective tirée du parc : un logementvacant ou très peu cher ne génère pas de prélèvement important,tandis qu’un parc loué cher rapporte davantage et sera plustaxé.
Le barème de la contribution estprogressif par paliers de logements détenus, afin d’éviter leseffets de seuil et de faire contribuer davantage les très grosbailleurs. Ces niveaux restent modérés au regard de la rentabilitébrute généralement constatée (4 à 5 % du capital par an) : lacontribution représente, dans ces exemples, quelques pourcentsseulement des revenus, sans remettre en cause la viabilité del’investissement. En revanche, sur l’ensemble du marché, ellegénérera une recette non-négligeable pour l’État. L’effet recherchén’est pas seulement budgétaire : il s’agit aussi, indirectement,d’inciter les plus grands bailleurs à éventuellement arbitrer leurportefeuille (vendre des logements marginaux, ou réorienter leurpatrimoine) et à modérer les loyers pour ne pas gonfler leursrevenus taxables.
Afin de ne pas décourager lespratiques vertueuses, l’amendement prévoit plusieurs tempéramentssur les loyers provenant de logements conventionnés à loyerplafonné. Par ailleurs, pour soutenir la rénovation énergétique, onexonère temporairement (2 ans) les logements qui ont fait l’objetde travaux lourds améliorant nettement leur DPE : un bailleur quiengage des travaux de rénovation thermique ambitieux sur son parcne sera pas pénalisé immédiatement par la contribution.
La disposition du V relative au contournement est indispensable :sans elle, il suffirait à un multipropriétaire de disperser sesbiens dans plusieurs sociétés civiles ou de les mettre au nom demembres de sa famille pour échapper au seuil de 10.
Le texte prévoit donc uneconsolidation par foyer fiscal pour les personnes physiques : siMonsieur et Madame X détiennent chacun 6 logements en propre, lefoyer fiscal X est considéré comme détenteur de 12 logements etdevient imposable. De même, pour les sociétés, si une même entitééconomique contrôle via plusieurs filiales un total dépassant 10logements, l’ensemble est agrégé (c’est un mécanisme classique,similaire à celui utilisé pour l’IFI ou d’autres dispositifsanti-abus). Ces précisions seront détaillées par décret sinécessaire, mais le principe est posé clairement afin de garantirl’efficacité du prélèvement.
D’un côté, cette contributionaugmente le rendement de la fiscalité immobilière, ce qui peutcontribuer au budget de l’État ou compenser d’autres mesures enfaveur du logement. D’un autre côté, elle envoie un signal d’équité: il est normal que les plus gros bailleurs contribuent davantage àl’effort collectif, notamment dans la période actuelle de tensiondu logement. Cela rejoint des préoccupations de justice fiscale etd’efficacité économique. Notons qu’historiquement, le droitfrançais a déjà connu des taxes analogues visant les propriétairesde multiples logements (par exemple, une taxe sur les « logementsvacants » avait été étendue un temps aux propriétaires de plus dedeux logements dans certaines zones, avant d’être recentrée sur lavacance stricte).
En définitive, la contributionannuelle sur les grands multipropriétaires locatifs se veut uninstrument équilibré. Elle préserve les petits bailleurs (nonconcernés en dessous de dix biens), n’impacte pas le parc social,et fait contribuer une minorité d’acteurs dont le poids sur lemarché est significatif et dont la situation financière permetamplement cet effort au financement du patrimoine de ceux qui n’enn’ont pas.