APRÈS ART. 12	N°I-2902	
ASSEMBLÉE NATIONALE
22 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Non soutenu
AMENDEMENT N°I-2902
présenté par
M. Jolivet
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Aprèsl’article 31 du code général des impôts, il est inséré unarticle 31‑0 ter ainsi rédigé :
« Art. 31‑0 ter. – I. – A. – Lescontribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B,qui acquièrent, à compterdu 1er janvier 2026, un logementexistant, neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’uneexonération d’impôt sur les revenus tirés de la location duditlogement à condition qu’ils s’engagent, sur option, à le louer nu àusage exclusif d’habitation principale pendant une durée d’au moinsdix ans.
« L’option est exercée lors dudépôt de la déclaration des revenus de l’année de l’acquisitiond’un logement existant ou de l’année d’achèvement d’un logementneuf ou de son acquisition si elle est postérieure. L’option estirrévocable pour le logement considéré.
« L’exonération d’impôts’applique, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une sociéténon soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civilede placement immobilier, lorsque l’acquisition du logement estréalisée, alors que l’associé est domicilié en France au sens dumême article 4 B, par l’intermédiaire d’une telle société et àla condition que le porteur de parts s’engage à conserver latotalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement delocation mentionné au premier alinéa.
« B. – L’exonérationd’impôt s’applique dans les conditions suivantes :
« 1° Au logement existantacquis à compter du 1er janvier 2026 etqui satisfait au critère de performance énergétique minimale prévueà l’article 6 de la loi n° 89‑462du 6 juillet 1989 tendant à améliorer lesrapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290du 23 décembre 1986 ;
« 2° Au logement que lecontribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt dedemande de permis de construire à compterdu 1er janvier 2026 ;
« 3° Au logement que lecontribuable acquiert à compterdu 1er janvier 2026 et qui fait ou qui afait l’objet de travaux concourant à la production ou à lalivraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du Ide l’article 257 du présent code ;
« 4° Au logement existantacquis à compter du 1er janvier 2026 quine satisfait pas au critère de performance énergétique minimaleprévue à l’article 6 de la loi n° 89‑462du 6 juillet 1989 tendant à améliorer lesrapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert àcompter du 1er janvier 2026 et qui faitl’objet de travaux rénovation énergétique permettant au logementd’acquérir une consommation énergétique annuelle se situant aumoins entre 180 et 250 kWh par mètre carré ;
« 5° Au local affecté à unusage autre que l’habitation que le contribuable acquiert à compterdu 1er janvier 2026 et qui fait ou qui afait l’objet de travaux de transformation en logement.
« 6° Au logement que lecontribuable acquiert à compterdu 1er janvier 2026 et qui fait ou qui afait l’objet de travaux d’amélioration définis par décret, ainsiqu’au local affecté à un usage autre que l’habitation que lecontribuable acquiert à compterdu 1er janvier 2026 et qui fait ou qui afait l’objet de travaux de transformation en logement. Le montantdes travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins25 % du coût total de l’opération.
« C. – L’achèvementdu logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent ladate de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans lecas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la datede l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logementque le contribuable fait construire.
« Pour les logements qui fontl’objet des travaux mentionnés aux 3° à 6° du B aprèsl’acquisition par le contribuable, l’achèvement de ces travaux doitintervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième annéequi suit celle de l’acquisition du local ou du logementconcerné.
« Pour les logements qui ontfait l’objet des travaux mentionnés aux mêmes 3° à 6° avantl’acquisition par le contribuable, les logements ne doivent pasavoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuisl’achèvement des travaux.
« D. – La locationne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ducontribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une sociéténon soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civilede placement immobilier, avec l’un des associés ou un membre dufoyer fiscal de l’un des associés.
« La location du logementconsentie à un organisme public ou privé qui le donne ensous-location nue à usage d’habitation principale à une personneautre que l’une de celles mentionnées au premier alinéa ne fait pasobstacle au bénéfice de l’exonération d’impôt à la condition quecet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière oupara-hôtelière.
« L’exonération d’impôt n’estpas applicable aux logements dont le droit de propriété estdémembré ou aux logements appartenant à une société non soumise àl’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placementimmobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.
« II. – L’engagementde location mentionné au I doit prendre effet dans les douzemois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de sonacquisition si elle est postérieure
« III. – A. – L’exonération d’impôt nepeut s’appliquer qu’à la location d’au plus deux logements parfoyer fiscal.
« B. – Lorsque lelogement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficiel’exonération d’impôt dans la limite de la quote-part du prix derevient correspondant à ses droits dans l’indivision.
« Lorsque le logement est lapropriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés,autre qu’une société civile de placement immobilier, lecontribuable bénéficie de l’exonération d’impôt dans la limite dela quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur leslogements concernés.
« IV. – À lacondition que le logement continue d’être loué nu à usage derésidence principale, la durée de l’exonération d’impôt est fixéeà :
« 1° Dix ans maximum à l’issuede la période de dix ans couverte par l’engagement de locationmentionnée au I ;
« 2° Quinze ans maximum àl’issue de la période de dix ans couverte par l’engagement delocation mentionnée au I, pour les logements acquis neuf etceux visés aux 2° à 6° du B du I.
« V. – A. – L’exonération d’impôt cesse des’appliquer au titre de l’année au cours de laquelleintervient :
« 1° La cessation de locationdu logement ;
« 2° La cession dulogement ;
« 3° Le démembrement du droitde propriété de l’immeuble concerné ou des parts.
« Toutefois, aucune remise encause n’est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou letransfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un desmembres du couple soumis à imposition commune et que le conjointsurvivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruits’engage poursuivre la location du logement nu à usage de résidenceprincipale. »
« La réduction d’impôt obtenuefait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelleintervient la rupture des engagements ou le démembrement du droitde propriété de l’immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucuneremise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement de ce droitou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’undes membres du couple soumis à imposition commune et que leconjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de sonusufruit s’engage à respecter les engagements prévus, dans lesmêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la périoderestant à courir à la date du décès. 
« Ces dispositionss’appliquent aux logements acquis entre le1er janvier 2026 et le31 décembre 2035. »
II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre III du code desimpositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Il est proposé un nouveau dispositif original d’incitation àl’investissement locatif dans le logement neuf ou existant, assortid’un avantage fiscal différé : il permet à tout contribuableinvestissant dans la pierre (neuf ou existant) de défiscaliser àterme.
Ce dispositif propose une forme inédite, en instaurant uneexonération d’impôts sur les revenus locatifs (Période 2) après unepériode où les revenus locatifs sont imposables (Période 1).
Période 1 : Quel que soit le type d’investissement,existant, existant rénové ou neuf, le logement doit être loué nu àusage de résidence principale, pendant au moins dix ans et lesrevenus locatifs sont soumis aux conditions de droit commun del’impôt sur le revenu. Durant cette 1ere période le dispositif necoûte rien.
Période 2 : Au terme des dix premières années de location,les revenus locatifs des dix années suivantes sont exonérés d’impôtsur le revenu sous conditions que le logement continue d’être louénu à usage exclusif de résidence principale. Si le logement a étéacquis neuf ou ancien et a fait l’objet de travaux importants derénovation énergétique, l’exonération est portée à quinzeans. 
L’avantage est limité à un maximum de 2 logements éligibles parfoyer fiscal. Le dispositif est borné dans le temps.
Ce dispositif présente quatre avantages : il encouragel’investissement, il stabilise le parc locatif, il n’obère pas lesfinances publiques, il préserve les finances des collectivitéslocales au titre des DMTO sur l’existant et génère de la TVA surl’immobilier neuf.
Il envoie un beau signal vers l’investissement locatif et larénovation énergétique.
Une mesure à même de restaurer la confiance des bailleurs et decontribuer à produire une nouvelle offre sur le marché locatif.Enfin, il flèche vers une source de revenus supplémentaires aumoment du départ à la retraite du contribuable.