APRÈS ART. 12	N°I-3507	
ASSEMBLÉE NATIONALE
23 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Tombé
AMENDEMENT N°I-3507
présenté par
M. Ray, M. Liger, Mme Corneloup, Mme Dalloz et M. Bazin
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Le 1° du I de l’article 31 du codegénéral des impôts est complété par un p ainsirédigé :
« p) Une déduction au titre de l’amortissement fixéà 3,5 % par an, pendant vingt ans, de la valeur d’un logementpour les contribuables qui acquièrent, alors qu’ils sont domiciliésen France au sens de l’article 4 B, un logement neuf ou enl’état futur d’achèvement ou qui fait ou qui a fait l’objet detravaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeubleneuf au sens du 2° du 2 du Ide l’article 257 du présent code, à condition qu’ilss’engagent à le louer nu à usage exclusif d’habitation principalependant une durée minimale fixée à vingt ans. Pourl’application de cette déduction au titre de l’amortissement, ilest considéré que la base amortissable du logement équivaut à80 % du prix de revient du bien immobilier mis enlocation ».
« Cette option, qui est exercée lors du dépôt de ladéclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou deson acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour lelogement considéré.
« Cette déduction au titre de l’amortissement s’applique,dans les mêmes conditions, pour la détermination de la quote-partde revenus fonciers revenant à un associé personne physique,domicilié en France au sens du même article 4 B, d’une sociéténon soumise à l’impôt sur les sociétés, à raison des logementsdonnés en location par cette société et qu’elle s’engage à louer nuà usage d’habitation principale pendant une durée minimalementionnée au premier alinéa et à la condition que le porteur departs s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’àl’expiration de ce délai.
« L’engagement de la société dont la nature est irrévocableest exercé lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’annéed’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle estpostérieure.
« L’engagement de location prévoit que le loyer et lesressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bailne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction dela localisation du logement et de son type.
« La déduction est calculée sur le prix de revient d’auplus deux logements, sans pouvoir dépasser la limite de 10 000 €par logement, par contribuable et pour une même annéed’imposition.
« La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une repriseau titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture desengagements ou le démembrement du droit de propriété de l’immeubleconcerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n’esteffectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de lapropriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couplesoumis à imposition commune et que le conjoint survivantattributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage àrespecter les engagements prévus, dans les mêmes conditions etselon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à ladate du décès. »
II. – Ces dispositions s’appliquent aux logementsacquis entre le 1er décembre 2025 et le31 décembre 2035.
III. – La perte de recettes pour l’État est compenséeà due concurrence par la création d’une taxe additionnelle àl’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livreIII du code des impositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Cet amendement vise à donner la possibilité auxpropriétaires privés de déduire de leurs revenus fonciersl’amortissement d’un bien immobilier neuf qui est mis en locationnue de longue durée à titre de résidenceprincipale.
Dans le cadre juridique actuel, seul le régime de la locationmeublée permet l’amortissement du bien immobilier, ce qui n’estpas le cas pour la location nue. Ce traitement fiscal nettementplus avantageux incite ainsi de nombreux investisseurs àprivilégier la location meublée, y compris de courte durée, parrapport à la location nue de longue durée.
Dès lors, afin de lutter efficacement contre la crise dulogement, un rééquilibrage entre les régimes de la locationnue et de la location meublée s’impose. C’est notamment ce qu’amis en évidence le rapport que notre collègue Mickaël Cosson etle sénateur Marc-Philippe Daubresse ont remis au Gouvernement enjuin dernier. Parmi leurs propositions de relance durablede l’investissement locatif détenu par les ménages (quireprésentait en 2024 environ 7,5 millions de logements, soit prèsd’un quart des résidences principales) figurait la créationd’un statut du bailleur privé permettant de déduirel’amortissement d’un bien immobilier, sans distinction ducaractère nu ou meublé.
Cet amendement s’inspire de cette proposition en créant unamortissement fiscal forfaitaire de 3,5 % par an pour leslogements neufs destinés exclusivement à un usaged’habitation principale, dans lesquels des plafonds de loyer etde ressources sont appliqués pour le locataire. La part dufoncier d’un bien immobilier étant estimée à 20 % du prix enmoyenne, il est toutefois proposé de limiter déductionde l’amortissement à 80 % du prix du bien.
Afin d’éviter tout détournement du dispositif à des finsspéculatives, si le logement est cédé avant un délai de vingtans, une reprise des avantages fiscaux est alors opérée.
L’entrée en vigueur de ce dispositif est fixéeau 1er décembre 2025 afin d’éviter un report desdécisions d’achat en 2026 si le dispositif ne devaits’appliquer qu’à compter du 1er janvier. Par ailleurs,le dispositif fiscal ainsi créer est borné dans le tempset prévoit de prendre fin en 2035.
Le chiffrage réalisé dans le rapport Cosson / Daubressesouligne le caractère vertueux d’une telle mesure. Lecoût généré par ce nouveau cadre fiscal serait ainsi largementcompensé par ses effets sur l’investissement. La mission aainsi considéré que le manque à gagner pour les financespubliques ne concernerait que les 75 000 logements par an quiseraient, quoi qu’il arrive, réalisés même en l’absence deréforme. En revanche, la réforme proposée permettrait deconstruite environ 90 000 logements supplémentaires par angénérant des gains de recettes de TVA de 20 % pour les logementsneufs et des recettes de taxe d’aménagement.