APRÈS ART. 12	N°I-3556	
ASSEMBLÉE NATIONALE
23 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Non soutenu
AMENDEMENT N°I-3556
présenté par
M. Cosson, Mme Bergantz et Mme Thillaye
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Le code général desimpôts est ainsi modifié : 
1° Le i du 1° du Ide l’article 31 du code général des impôts est ainsirétabli :
« i) pour les logementsacquis neufs ou en état futur d’achèvement et donnés en location àtitre de résidence principale à compter de cette même date, et à lademande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissementdu prix d’acquisition du logement.
« La déduction au titre del’amortissement est applicable, dans les mêmesconditions ;
« – aux logements que lecontribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt dedemande de permis de construire à compterdu 1er janvier 2026 ;
« – aux logements que lecontribuable acquiert à compterdu 1er janvier 2026 et qui fait ou qui afait l’objet de travaux concourant à la production ou à lalivraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du Ide l’article 257 ;
« – aux logements autresque ceux mentionnés aux alinéas précédents que le contribuableacquiert à compter du 1er janvier 2026 etqui font l’objet de travaux d’amélioration dont le montantreprésente au moins 15 % du prix d’acquisition du logement.Dans ce cas, la déduction au titre de l’amortissement est calculéesur le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux.
« Cette déduction n’estapplicable qu’en contrepartie d’engagement du propriétaire de lelouer pendant une durée minimale de neuf ans et, pour les seulslogements mentionnés au cinquième alinéa du présent i) sous lacondition de loyer applicable à location intermédiaire mentionnée àl’article 199 tricies. Cette location doit prendreeffet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement del’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
« L’amortissement ne peut êtrepratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estiméforfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.
« Le taux de l’amortissementest fixé à :
« a) 5 % pour leslogements acquis neufs ou en état futur d’achèvement. Ce taux estmajoré de 0,5, 1 ou 2 points au titre d’un logement affectérespectivement à la location intermédiaire, sociale ou très socialementionnées au IV del’article 199 tricies ;
« b) 4 % pour lesautres logements sous condition de réalisation de travaux dont lemontant doit représenter au moins 15 % de la valeurd’acquisition du logement. Ce taux est majoré de 0,5 ou 1 point autitre d’un logement affecté respectivement à la location sociale outrès sociale mentionnées au du IV del’article 199 tricies ;
« La période d’amortissement apour point de départ la location du logement.
« Le cumul des amortissementspratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur du prixd’acquisition majoré le cas échéant du montant des travaux.
« Le montant de l’avantagefiscal tiré de l’amortissement pratiqué au titre d’une année etd’un logement ne peut excéder 10 000.
« Le bénéfice de la déductionest subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt dela déclaration des revenus de l’année de mise en location dulogement. Cette option est irrévocable pour le logement considéréet comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu àusage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre deson foyer fiscal.
« Les dispositions du présenti. s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est lapropriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, àla condition que le porteur de parts s’engage à conserver latotalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période delocation. Si un logement dont la société est propriétaire est louéà l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal d’un associé, cedernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre del’amortissement. En outre, la déduction au titre de l’amortissementn’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit depropriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de lapropriété des titres ou le
démembrement de ce droit résulte dudécès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjointsurvivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruitpeut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions etselon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent i. pourla période restant à courir à la date du décès.
« Le revenu net foncier del’année au cours de laquelle l’un des engagements définis auprésent i. n’est pas respecté est majoré du montant desamortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenunet foncier correspondant à cette majoration est divisée par lenombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a étédéduit ; le résultat est ajouté au revenu global net del’année de la rupture de l’engagement et l’impôt correspondant estégal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue parle nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient. En casd’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou latroisième des catégories prévues à l’article L. 341‑4 ducode de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès ducontribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune,cette majoration ne s’applique pas.
« Les dispositions du présenti. sont exclusives, pour un même logement, de celles des articles199 tervicies et 199 novovicies. Elles nesont pas non plus applicables aux immeubles classés ou inscrits autitre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré parla » Fondation du patrimoine « , mentionnés aupremier alinéa du 3° du I de l’article 156.
« Le présent i est abrogé lepremier jour du trente-septième mois à compter de son entrée envigueur. »
2° Après le premier alinéa del’article 39 C, il est inséré un alinéa ainsirédigé :
« Par dérogation,l’amortissement des biens donnés en location à usage de résidenceprincipale est fixé au taux mentionné au cinquième ou sixièmealinéa du i du 1° du I del’article 31. »
3° Au premier alinéa du III del’article 150 VB, après la première occurrence des mots :« en application », sont insérés les mots :« du i du 1° du I de l’article 31ou »
II. – La perte derecettes résultant pour l’État et les organismes de sécuritésociale est compensée, à due concurrence, par la création d’unetaxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IVdu titre Ier du livre III du code des impositions surles biens et services.
 
EXPOSÉ SOMMAIRE
Amendement de repli fixant le taux d’amortissement à 4%pour leslogements acquis neufs et 3,5% pour les logements anciens souscondition de réalisation de travaux.
Le constat actuel est que, d’une part, l’accroissement dudéséquilibre entre les prix et les loyers écarte les investisseursimmobiliers – réduisant ainsi l’intérêt de la location pour lesbailleurs – et que, d’autre part, le parc locatif à destination derésidence principale de longue durée est en attrition, accéléréesur les dernières années, surtout dans les métropoles attractiveset touristiques.
Dans la continuité des propositions de réforme de la fiscalitélocative formulées par la mission d’Annaïg Le Meur de mai 2024, leprésent amendement s’appuie sur les propositions du rapport dudéputé Mickael Cosson et du sénateur Marc-Philippe Daubresse, remisau Gouvernement en juin 2025.
La réforme proposée avantage les bailleurs qui participent àaccroître l’offre de location à titre de résidence principale et àen prévenir l’attrition, à travers deux dispositifs :
D’une part, le soutien à la production de logements neufs, parla création d’un régime
d’amortissement, avec un taux à 5%, majoré en cas de baisse duloyer par le propriétaire;
D’autre part, le soutien à la mise sur le marché de la locationde longue durée à loyer abordable de logements anciens de qualitépar la création d’un régime d’amortissement, avec un taux de 4%,également majoré en cas de baisse du loyer. La condition de travauximplique de fait un ciblage sur les logements aujourd’hui exclus dela location pour non-décence, en particulier à cause de leurcaractère de passoire thermique (et parfois captés, de ce fait, parla location de courte durée). La condition de loyer abordable(intermédiaire) permet de garantir que le coût de ces travauxn’induise pas une hausse des loyers généralisée, et permet parailleurs de garantir la constitutionnalité de ce dispositif, àl’image de dispositifs mis en place dans le passé, le dispositif nes’appliquant qu’aux logements nouvellement acquis.
 
Les effets de la réforme seront progressifs, avec un plein effetà partir de 2030 : les modélisations basées sur les calculs durapport amènent à considérer que la réforme permettra de produire30 000 logements neufs supplémentaires pour la location de longuedurée par rapport à un scénario sans réforme, et à remettre sur lemarché de la location 18 000 logements supplémentaires dansl’ancien. Par ailleurs, la production des 30 000 logements neufssupplémentaires permettra de débloquer la production d’au moins 20000 logements neufs en accession et dans le parc social. En effet,c’est l’investissement locatif qui tire la pré-commercialisationdes programmes immobiliers, précommercialisation nécessaire pourque les banques financent ensuite les programmes despromoteurs.
Cet effet étant progressif, en 2026, l’impact est plus mesuré :environ 10 000 logements locatifs neufs supplémentaires serontproduits grâce à la réforme, et 44 600 logements anciensbénéficieraient par ailleurs de la réforme et pourraient être remisou maintenus sur le marché locatif. S’agissant des logements neufs,il s’agirait d’un doublement par rapport à la production de 2025(au deuxième trimestre 2025, seuls 2 500 logements locatifs neufsont été vendus). Par ailleurs, 4 000 logements neufs en accessionou sociaux pourraient être débloqués dès 2026 grâce à la réforme.S’agissant des logements anciens, il convient de rappeler queMaPrimeRénov’, en 2025, devrait n’aider que 1 500 propriétairesbailleurs.
Du fait de cette progressivité, le coût en 2026 de la pratiquede l’amortissement dans la location de longue durée est estimé àenviron 103 M  (pour deux tiers au titre de l’impôt sur lerevenu et un tiers au titre des prélèvements sociaux). Ces coûtsseront compensés à court terme par :
 
- les recettes de TVA procurées par les acquisitionssupplémentaires de logements neufs intervenues du fait de laréforme (les opérations initiées en 2026 apporteront 288 M  deTVA supplémentaire au minimum, et 436 M  en estimant leseffets d’entraînement de la réforme sur l’accession à la propriétéde résidences principales et sur le parc social 
– ces recettes s’étalant sur la durée de réalisation desprojets, soit 4 ans environ) ;
- les recettes de DMTO procurées par les acquisitionssupplémentaires de logements anciens intervenues du fait de laréforme (environ 60 M  supplémentaires dès 2026, quibénéficieront aux collectivités territoriales, en particulier auxdépartements) ;
- les recettes de taxe d’aménagement par les acquisitionssupplémentaires de logements neufs intervenues du fait de laréforme (15 M  en 2026, au bénéfice des collectivitésterritoriales).
L’amortissement produit par ailleurs un effet budgétaire surl’intégralité de la période où il est mis en œuvre. En moyenne, unbien locatif est conservé 13 ans. En conséquence, les dépensesbudgétaires associées aux logements neufs et anciens bénéficiant dela réforme en 2026 seront d’environ 1,3 Md  (sur toute lapériode d’amortissement, soit 30 ans environ). Il convient derappeler que l’Etat récupèrera l’essentiel de cette somme par laréintégration des amortissements dans le calcul de la plus-valueimmobilière, qui a été mise en place en loi de finances pour 2025.Avec une durée moyenne de détention de 13 ans avant revente, l’Etatpercevra 1,2 Md  de recettes lors de la cession des biensacquis en 2026 (au titre de l’impôt sur le revenu et au titre desprélèvements sociaux).
En synthèse, cette réforme permet donc :
- D’accroître fortement la production de logements locatifs neufs,pour restaurer en 2030 un volume compatible avec la réponse àapporter à la crise du logement, et avec un doublement de laproduction dès 2026 ;
- De maintenir sur le marché locatif de longue durée plusieursdizaines de milliers de logements locatifs anciens dégradés ouénergivores, qui pourraient sortir du marché locatif sinon ;
- De récupérer, dès 2026 et sur les années à venir, des recettesfiscales conséquentes, liées à la TVA, aux DMTO et à la taxed’aménagement. Ces recettes de court terme excèdent les dépenses decourt terme.
 
- De récupérer, à terme, des recettes fiscales liées à laré-intégration des amortissements dans le calcul des plus-values,de sorte à équilibrer budgétairement la réforme sur longuepériode.
Enfin, pour assurer la recevabilité financière, le présentamendement prévoit deux gages pour les baisses de recettes pourl’Etat et les organismes de cotisations sociales (du fait del’impact sur la CSG), et prévoit, dans le dernier alinéa du I, unelimitation dans le temps à 3 ans, du fait des règles applicables àla CSG, qui oblige les amendements parlementaires diminuant lesprélèvements sociaux hors du PLFSS à être borné dans le temps.