APRÈS ART. 12	N°I-3763 (Rect)	
ASSEMBLÉE NATIONALE
23 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Tombé
AMENDEMENT N°I-3763 (Rect)
présenté par
le Gouvernement
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Le code général desimpôts est ainsi modifié :
1° Le i du 1°du I de l’article 31 est ainsi rédigé :
« i) Pour les logementssitués en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement,dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° del’article L. 111‑1 du code de la construction et del’habitation, entre le 1er janvier 2026 et le31 décembre 2028 une déduction au titre del’amortissement égale à 2 % du prix d’acquisition du logementhors valeur du foncier au titre de chaque année de détention, souscondition de le louer nu à usage d’habitation principale, demanière effective et continue, à une personne autre qu’un membre deson foyer fiscal. En cas de vacance locative durant une période nepouvant pas excéder douze mois, le bénéfice de la déduction estmaintenu sous réserve que le contribuable justifie d’avoir accomplides diligences concrètes de remise en location du logement à desconditions non dissuasives. La période d’amortissement a pour pointde départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble oude son acquisition si elle est postérieure. L’achèvement dulogement doit intervenir, le cas échéant, dans les trente mois quisuivent la date de signature de l’acte authentiqued’acquisition.
« Pour l’application duprécédent alinéa, le prix d’acquisition du logement hors valeur dufoncier est fixé à 80 % du prix d’acquisition au sensdu I de l’article 150 VB.
« 1. Le bénéfice de ladéduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors dudépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement del’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. Cetteoption est irrévocable pour le logement considéré et comportel’engagement du propriétaire de le louer au moins pendant neuf ansdans les conditions mentionnées au premier alinéa.
« Cette location doit prendreeffet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement del’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
« 2. La déduction au titre del’amortissement n’est pas applicable aux revenus des immeubles dontle droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfertde la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte dudécès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjointsurvivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peutdemander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions etselon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent i pour lapériode restant à courir à la date du décès.
« 3. Les dispositions duprésent i s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque l’immeubleest la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur lessociétés, à la condition que le porteur de parts s’engage àconserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de ladurée de neuf ans mentionnée au 1.
« Si un logement dont lasociété est propriétaire est loué à l’un des associés ou à unmembre du foyer fiscal d’un associé, ce dernier ne peut pasbénéficier de la déduction au titre de l’amortissement. En outre,la déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable auxrevenus des titres dont le droit de propriété est démembré.Toutefois, lorsque le transfert de la propriété des titres ou ledémembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumisà imposition commune, le conjoint survivant attributaire des titresou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à sonprofit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, dudispositif prévu au présent i pour la période restant à courir à ladate du décès.
« 4. Lorsque l’option estexercée, les dispositions du b du présent 1° ne sont pasapplicables pendant une durée de deux ans, à compter de la dated’achèvement du logement ou de son acquisition si elle estpostérieure.
« 5. L’amortissement mentionnéau premier alinéa du présent i ne peut excéder5 000 € par an par foyer fiscal.
« 6. Le revenu net foncier del’année au cours de laquelle l’un des engagements définis auprésent i n’est pas respecté est majoré du montant desamortissements déduits. A cette fin, la fraction du revenu netfoncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombred’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit.Le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de larupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal auproduit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombred’années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d’invaliditécorrespondant au classement dans la deuxième ou la troisième descatégories prévues à l’article L. 341‑4 du code de lasécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou del’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration nes’applique pas.
« 7. Pour un même logement,les dispositions du présent i sont exclusives de l’application desdispositions des articles 199 undecies A,199 undecies C,199 tervicies. » ;
2° Au c du 2 del’article 32, les mots : « et h » sontremplacés par les mots : « , h et i ».
3° Après le 1 del’article 39, il est inséré un 1 bis ainsirédigé :
« 1 bis Pardérogation au premier alinéa du 2° du 1 du présent article, lorsquel’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitationmeublés ou destinés à être loués meublés n’est pas exercée à titreprofessionnel au sens du 2 du IV de l’article 155,les amortissements, régulièrement comptabilisés au titre del’exercice, de ces locaux donnés en location ou destinés à êtreloués meublés, ainsi que des travaux de construction, dereconstruction ou d’agrandissement au sens du b du 1°du I de l’article 31, ne sont pas admis en déduction durésultat imposable de l’exercice.
« Toutefois, lorsqu’un bienest donné en location dans les conditions prévues à l’alinéaprécédent, une déduction est pratiquée, par exercice, à hauteur de2 % du prix d’acquisition du logement hors valeur du foncier,fixé à 80 % du prix d’acquisition au sens du I del’article 150 VB, augmenté, le cas échéant, de la valeur destravaux mentionnés à l’alinéa précédent.
« Le montant déductiblecalculé selon les dispositions prévues à l’alinéa précédent ne peuttoutefois excéder, par exercice, 5 000 € par foyerfiscal.
« La déduction déterminée enapplication des deuxième et troisième alinéas du présent2° bis est réputée constituer un amortissement pourl’application des 2 et 3 du II de l’article 39 C. Lecas échéant, la différence positive entre le montant déductiblecalculé selon les dispositions prévues au deuxième alinéa duprésent 2° bis et le plafond mentionné à l’alinéaprécédent n’est pas admise en déduction du résultat des exercicessuivants.
« La somme des montantssuivants ne peut pas excéder le prix d’acquisition du logement horsvaleur du foncier, tel que défini au deuxième alinéa du présent2° bis, augmenté, le cas échéant, de la valeur destravaux mentionnés au premier alinéa du même2° bis :
« a) Les déductionspratiquées en application du présent 2° bis dans lalimite prévue au 2 du II de l’article 39C ;
« b) Les amortissementsdes locaux d’habitation donnés en location directe ou indirecte,meublés ou destinés à être loués meublés, ainsi que des travauxmentionnés au premier alinéa du présent 2° bis, lorsquel’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sensdu 2 du IV de l’article 155, admis en déduction autitre des exercices closjusqu’au 31 décembre 2025 ;
« c) Les amortissementsde locaux d’habitation donnés en location directe ou indirecte,meublés ou destinés à être loués meublés, ainsi que des travauxmentionnés au premier alinéa du présent 2° bis, lorsquel’activité est exercée à titre professionnel au sens du 2du IV de l’article 155, admis endéduction. » ;
4° Le premier alinéadu III de l’article 150 VB est complété par lesmots : « et du montant des amortissements pris en comptepour la détermination de l’impôt sur le revenu en application dui du 1° du I del’article 31 » ;
5° Le 3° du I del’article 156 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, aprèsle mot : « exclusivement », sont insérés lesmots : « et successivement » ;
b) Le deuxième alinéaest ainsi modifié :
i) La première phrase estcomplétée par les mots : « et la déduction au titre del’amortissement prévue au i du 1° du I del’article 31 » ;
ii) A la dernière phrase,les mots : « et la fraction du déficit non imputablerésultant des intérêts d’emprunt » sont remplacés par lesmots : « ainsi que celle résultant des intérêts d’empruntet de l’amortissement susmentionnés » ;
c) Le quatrièmealinéa est ainsi modifié :
i) A la première et à laseconde phrases, l’année : « 2025 » est remplacéepar l’année : « 2027 » ;
ii) Après la premièrephrase, est insérée une phrase ainsi rédigée :
« Par exception au premieralinéa du présent I, si le revenu global n’est pas suffisant pourque l’imputation puisse être ainsi opérée, l’excédent du déficitrésultant des dépenses déductibles de travaux de rénovationénergétique susmentionnés est reporté successivement sur le revenuglobal des années suivantes jusqu’à la huitième annéeinclusivement. » ;
iii) A la seconde phrase,après le mot : « prévues », sont insérés lesmots : « au premier alinéa du présent Iet » ;
6° Au IX del’article 199 tricies, lesmots : « f à o » sont remplacés par lesmots : « f à h et k à o ».
7° A la première phrasedu 3 du II de l’article 239 nonies, lesmots : « au h » sont remplacés par lesmots : « aux h et i ».
II. – Les dispositionsdu 3° du I s’appliquent aux exercices clos à compter du1er janvier 2026.
III. – La perte derecettes pour l’État est compensée, à due concurrence, par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre III du code desimpositions sur les biens et services.
 
EXPOSÉ SOMMAIRE
Pour faire face à la baisse du nombre de logements à louer surle territoire et à la situation du secteur de la construction, deuxrapports parlementaires récents, réalisés par la députéeAnnaïg Le Meur « Propositions de réforme de la fiscalitélocative » présenté en mai 2024 et les députés et sénateursMickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse « Pour une relancedurable de l’investissement locatif » présenté en juin 2025,proposent des solutions innovantes pour redynamiser le parc locatifprivé.
En s’inspirant des pistes formulées, le présent amendementpropose un double avantage fiscal incitatif visant la constructionneuve et la rénovation de logements anciens. En outre, pourrésorber le déséquilibre existant entre les régimes fiscauxapplicables à la location nue et à la location meublée nonprofessionnelle, il propose de dupliquer l’approche proposée aurégime de la location meublée non professionnelle (LMNP), répondantainsi aux critiques récurrentes exprimées contre ce dispositif.
En premier lieu, il est proposé un mécanisme d’amortissement,constituant un avantage fiscal majeur pour relancer dès 2026 laproduction de logements neufs et la hausse de l’offre locative surl’ensemble du territoire.
Dès lors, pour les logements acquis neufs ou en l’état futurd’achèvement à compter du 1er janvier 2026 et loués nu pendantune durée minimale de neuf années par leur propriétaire, lecontribuable bailleur pourra déduire de ses revenus fonciers unmontant de 2 % par an de la valeur du bâti. Au-delà de lapériode de neuf années, le propriétaire pourra continuer àbénéficier de la déduction au titre de l’amortissement sous réservequ’il continue à louer le bien nu à usage d’habitation principale àune personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
Ce niveau d’amortissement correspond à celui pratiqué au titredu régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont lecaractère incitatif est régulièrement souligné. Il aboutira, pourde nombreux bailleurs, à effacer tout ou partie des revenusfonciers générés et, pour certains, à constituer un déficit fonciersusceptible d’être imputé sur le revenu global. Dans l’ensemble, lemécanisme aura donc pour effet de réduire l’imposition descontribuables s’engageant dans un tel investissement.
Pour que le dispositif bénéficie avant tout aux classes moyenneset n’aboutisse pas à un avantage fiscal déraisonnable au regard desattentes de nos concitoyens en matière de justice fiscale, unplafonnement de la capacité de déduction des amortissements estproposé à hauteur de 5 000 € par an. Ce dispositif seraitpar ailleurs dupliqué dans le cadre du régime LMNP afin d’évitertoute distorsion fiscale dans les choix de mise en location dubien.
En second lieu, il est proposé un mécanisme incitatif pouraccompagner la rénovation énergétique de logements anciens,conformément aux exigences de performance énergétique posées par laloi Climat et Résilience de 2021 en matière de décence deslogements.
Dès lors qu’un mécanisme analogue au neuf ne saurait êtreproposé compte tenu des contraintes juridiques enserrantl’application aux seules nouvelles acquisitions, il est proposé deproroger de deux ans le dispositif exceptionnel de doublement de lacapacité d’imputation du déficit foncier sur le revenu global,jusqu’à 21 400 € pour ces dépenses de rénovation.
En outre, dans un souci de justice fiscale vis-à-vis descontribuables dont le revenu global serait insuffisant pour tenircompte du déficit foncier généré par la rénovation énergétique detels biens, ce déficit deviendrait reportable sur leur revenuglobal pendant huit ans, et non plus pendant six ans suivant lesrègles de droit commun.