APRÈS ART. 12	N°I-582 (Rect)	
ASSEMBLÉE NATIONALE
20 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Adopté
AMENDEMENT N°I-582 (Rect)
présenté par
M. de Courson, M. Barnier, M. Naegelen, M. Huwart, M. Mazaury, M. Bataille, M. Castellani, M. Bruneau, Mme de Pélichy, M. Ledoux, Mme Liso, M. Moulliere, M. Viry et Mme Spillebout
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Le code général desimpôts est ainsi modifié :
1° Le i du 1° du Ide l’article 31 est ainsi rétabli : 
« i) Pour leslogements acquis neufs ou en état futur d’achèvement et donnés enlocation à titre de résidence principale à compter de cette mêmedate, et à la demande du contribuable, une déduction au titre del’amortissement du prix d’acquisition du logement.
« La déduction au titre del’amortissement est applicable, dans les mêmesconditions ;
« – aux logements que lecontribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt dedemande de permis de construire à compterdu 1er janvier 2026 ;
« – aux logements que lecontribuable acquiert à compterdu 1er janvier 2026 et qui fait ou qui afait l’objet de travaux concourant à la production ou à lalivraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du Ide l’article 257 ;
« – aux logements autresque ceux mentionnés aux alinéas précédents que le contribuableacquiert à compter du 1er janvier 2026 etqui font l’objet de travaux d’amélioration dont le montantreprésente au moins 20 % du prix d’acquisition du logement.Dans ce cas, la déduction au titre de l’amortissement est calculéesur le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux.
« Cette déduction n’estapplicable qu’en contrepartie d’engagement du propriétaire de lelouer pendant une durée minimale de neuf ans et, pour les seulslogements mentionnés au cinquième alinéa du présent i) sous lacondition de loyer applicable à location intermédiaire mentionnée àl’article 199 tricies. Cette location doit prendreeffet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement del’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
« L’amortissement ne peut êtrepratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estiméforfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net defrais. 
« Le taux de l’amortissementest fixé à :
« a) 3,5 % pourles logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement. Ce tauxest majoré de 0,5, 1 ou 2 points au titre d’un logement affectérespectivement à la location intermédiaire, sociale ou très socialementionnées au IV del’article 199 tricies ;
« b) 3 % pour lesautres logements sous condition de réalisation de travaux dont lemontant doit représenter au moins 20 % de la valeurd’acquisition du logement. Ce taux est majoré de 0,5 ou 1 point autitre d’un logement affecté respectivement à la location sociale outrès sociale mentionnées au du IV del’article 199 tricies ;
« La période d’amortissement apour point de départ la location du logement.
« Le cumul des amortissementspratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur du prixd’acquisition majoré le cas échéant du montant des travaux.
« Le montant de l’avantagefiscal tiré de l’amortissement pratiqué au titre d’une année etd’un logement ne peut excéder 10 000 €.
« Le bénéfice de la déductionest subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt dela déclaration des revenus de l’année de mise en location dulogement. Cette option est irrévocable pour le logement considéréet comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu àusage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre deson foyer fiscal. 
« Les dispositions du présenti. s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est lapropriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, àla condition que le porteur de parts s’engage à conserver latotalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période delocation. Si un logement dont la société est propriétaire est louéà l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal d’un associé, cedernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre del’amortissement. En outre, la déduction au titre de l’amortissementn’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit depropriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de lapropriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte dudécès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjointsurvivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruitpeut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions etselon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent i. pourla période restant à courir à la date du décès.
« Le revenu net foncier del’année au cours de laquelle l’un des engagements définis auprésent i. n’est pas respecté est majoré du montant desamortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenunet foncier correspondant à cette majoration est divisée par lenombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a étédéduit ; le résultat est ajouté au revenu global net del’année de la rupture de l’engagement et l’impôt correspondant estégal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue parle nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient. En casd’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou latroisième des catégories prévues à l’article L. 341‑4 ducode de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès ducontribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune,cette majoration ne s’applique pas.
« Les dispositions du présenti. sont exclusives, pour un même logement, de celles des articles199 tervicies et 199 novovicies. Elles nesont pas non plus applicables aux immeubles classés ou inscrits autitre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré parla » Fondation du patrimoine « , mentionnés aupremier alinéa du 3° du I del’article 156. 
« Le présent i est abrogé lepremier jour du trente-septième mois à compter de son entrée envigueur. »
2° Après le premier alinéa del’article 39 C, il est inséré un alinéa ainsirédigé :
« Par dérogation,l’amortissement des biens donnés en location à usage de résidenceprincipale est fixé au taux mentionné au cinquième ou sixièmealinéa du i du 1° du I del’article 31. »
3° Au premier alinéa du III del’article 150 VB, après la première occurrence des mots :« en application », sont insérés les mots :« du i du 1° du I de l’article 31ou »
II. – La perte derecettes résultant pour l’État est compensée, à due concurrence,par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacsprévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du codedes impositions sur les biens et services.
III. – La perte derecettes résultant pour les organismes de sécurité sociale estcompensée, à due concurrence, par la création d’une taxeadditionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV dutitre Ier du livre III du code des impositions sur lesbiens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le constat actuel est que, d’une part, l’accroissement dudéséquilibre entre les prix et les loyers écarte les investisseursimmobiliers – réduisant ainsi l’intérêt de la location pour lesbailleurs – et que, d’autre part, le parc locatif à destination derésidence principale de longue durée est en attrition, accéléréesur les dernières années, surtout dans les métropoles attractiveset touristiques. 
Dans la continuité des propositions de réforme de la fiscalitélocative formulées par la mission d’Annaïg Le Meur de mai 2024, leprésent amendement s’appuie sur les propositions du rapport dudéputé Mickael Cosson et du sénateur Marc-Philippe Daubresse, remisau Gouvernement en juin 2025. 
La réforme proposée avantage les bailleurs qui participent àaccroître l’offre de location à titre de résidence principale et àen prévenir l’attrition, à travers deuxdispositifs : 
-        D’une part, lesoutien à la production de logements neufs, par la création d’unrégime d’amortissement, avec un taux à 3,5%, majoré en cas debaisse du loyer par le propriétaire ; 
-        D’autre part, lesoutien à la mise sur le marché de la location de longue durée àloyer abordable de logements anciens de qualité par la créationd’un régime d’amortissement, avec un taux de 3%, également majoréen cas de baisse du loyer. La condition de travaux implique de faitun ciblage sur les logements aujourd’hui exclus de la location pournon-décence, en particulier à cause de leur caractère de passoirethermique (et parfois captés, de ce fait, par la location de courtedurée). La condition de loyer abordable (intermédiaire) permet degarantir que le coût de ces travaux n’induise pas une hausse desloyers généralisée, et permet par ailleurs de garantir laconstitutionnalité de ce dispositif, à l’image de dispositifs misen place dans le passé, le dispositif ne s’appliquant qu’auxlogements nouvellement acquis. 
Les effets de la réforme seront progressifs, avec un plein effetà partir de 2030 : les modélisations basées sur les calculs durapport amènent à considérer que la réforme permettra de produire30 000 logements neufs supplémentaires pour la location de longuedurée par rapport à un scénario sans réforme, et à remettre sur lemarché de la location 18 000 logements supplémentaires dansl’ancien. Par ailleurs, la production des 30 000 logements neufssupplémentaires permettra de débloquer la production d’au moins 20000 logements neufs en accession et dans le parc social. En effet,c’est l’investissement locatif qui tire la pré-commercialisationdes programmes immobiliers, pré-commercialisation nécessaire pourque les banques financent ensuite les programmes despromoteurs.
 
Cet effet étant progressif, en 2026, l’impact est plusmesuré : environ 10 000 logements locatifs neufssupplémentaires seront produits grâce à la réforme, et 44 600logements anciens bénéficieraient par ailleurs de la réforme etpourraient être remis ou maintenus sur le marché locatif.S’agissant des logements neufs, il s’agirait d’un doublement parrapport à la production de 2025 (au deuxième trimestre 2025, seuls2 500 logements locatifs neufs ont été vendus). Par ailleurs, 4 000logements neufs en accession ou sociaux pourraient être débloquésdès 2026 grâce à la réforme. S’agissant des logements anciens, ilconvient de rappeler que MaPrimeRénov’, en 2025, devrait n’aiderque 1 500 propriétaires bailleurs.
 
Du fait de cette progressivité, le coût en 2026 de la pratique del’amortissement dans la location de longue durée est estimé àenviron 103 M€ (pour deux tiers au titre de l’impôt sur lerevenu et un tiers au titre des prélèvements sociaux).
Ces coûts seront compensés à court terme par :
-        les recettes de TVAprocurées par les acquisitions supplémentaires de logements neufsintervenues du fait de la réforme (les opérations initiées en 2026apporteront 288 M€ de TVA supplémentaire au minimum, et 436 M€en estimant les effets d’entraînement de la réforme sur l’accessionà la propriété de résidences principales et sur le parc social –ces recettes s’étalant sur la durée de réalisation des projets,soit 4 ans environ) ;
-        les recettes de DMTOprocurées par les acquisitions supplémentaires de logements anciensintervenues du fait de la réforme (environ 60 M€supplémentaires dès 2026, qui bénéficieront aux collectivitésterritoriales, en particulier aux départements) ;
-        les recettes de taxed’aménagement par les acquisitions supplémentaires de logementsneufs intervenues du fait de la réforme (15 M€ en 2026, aubénéfice des collectivités territoriales).
L’amortissement produit par ailleurs un effet budgétaire surl’intégralité de la période où il est mis en œuvre. En moyenne, unbien locatif est conservé 13 ans. En conséquence, les dépensesbudgétaires associées aux logements neufs et anciens bénéficiant dela réforme en 2026 seront d’environ 1,3 Md€ (sur toute la périoded’amortissement, soit 30 ans environ). Il convient de rappeler quel’Etat récupèrera l’essentiel de cette somme par la réintégrationdes amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière, quia été mise en place en loi de finances pour 2025. Avec une duréemoyenne de détention de 13 ans avant revente, l’Etat percevra 1,2Md€ de recettes lors de la cession des biens acquis en 2026 (autitre de l’impôt sur le revenu et au titre des prélèvementssociaux).
En synthèse, cette réforme permet donc :
-        D’accroîtrefortement la production de logements locatifs neufs, pour restaureren 2030 un volume compatible avec la réponse à apporter à la crisedu logement, et avec un doublement de la production dès2026 ;
-        De maintenir sur lemarché locatif de longue durée plusieurs dizaines de milliers delogements locatifs anciens dégradés ou énergivores, qui pourraientsortir du marché locatif sinon ;
-        De récupérer, dès2026 et sur les années à venir, des recettes fiscales conséquentes,liées à la TVA, aux DMTO et à la taxe d’aménagement. Ces recettesde court terme excèdent les dépenses de court terme. 
-        De récupérer, àterme, des recettes fiscales liées à la ré-intégration desamortissements dans le calcul des plus-values, de sorte àéquilibrer budgétairement la réforme sur longue période.
Par ailleurs, cet amendement de relance doit s’inscrire dans unestratégie globale de soutien au secteur, pour répondre aux demandesà chaque étape du parcours résidentiel. Le parc locatif privé enest un maillon essentiel, mais le logement locatif social doitaussi être soutenu, dans un contexte de tensions majeures du modèleéconomique. Cela passera par une baisse suffisante de la réductionde loyer de solidarité, en lien avec le financement du fondsnational des aides à la pierre. Ces mesures font l’objet d’autresamendements mais s’inscrivent dans la même stratégie globale.
Enfin, pour assurer la recevabilité financière, le présentamendement prévoit deux gages pour les baisses de recettes pourl’Etat et les organismes de cotisations sociales (du fait del’impact sur la CSG), et prévoit, dans le dernier alinéa du I, unelimitation dans le temps à 3 ans, du fait des règles applicables àla CSG, qui oblige les amendements parlementaires diminuant lesprélèvements sociaux hors du PLFSS à être borné dans le temps.