APRÈS ART. 25	N°I-CF1536	
ASSEMBLÉE NATIONALE
17 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Non soutenu
AMENDEMENT N°I-CF1536
présenté par
Mme Youssouffa
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 25, insérer l’article suivant:
I. – Le IV del’article 284 du code général des impôts est ainsimodifié :
1° À la fin de la premièrephrase, après le mot : « la », est inséré lemot : « première » ;
2° Le IV est complété par unalinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, lorsque lenon-respect des conditions auxquelles est subordonné l’octroi destaux réduits est imputable au preneur du bail réel solidaire, ledélai de quinze ans précité peut être interrompu pendant unepériode maximale de deux ans au total, l’organisme de fonciersolidaire n’étant pas tenu au paiement du complément d’impôt si lesconditions du taux réduit sont rétablies dans ce délai. »
II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier du livre IIIdu code des impositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le mécanisme du bail réel solidaire(BRS), créé en 2016, vise à favoriser des opérations d’accessionsociale en instituant une dissociation de la propriété du foncier(foncier acquis par un organisme de foncier solidaire, organisme àbut non lucratif agréé par l’État) et du bâti (acquis par leménage). Il garantit, via un mécanisme juridique de« rechargement » de la durée du bail à chaque mutation etdes dispositions anti-spéculatives strictes, une quasi-pérennité del’affectation du logement à la résidence principale des ménages àrevenus modestes.
Compte tenu de cescaractéristiques, le législateur a prévu que ces opérations de BRSbénéficient du taux réduit de TVA de 5,5 %. Parallèlement,l’article 284 du code général des impôts prévoit que si lesconditions d’application du taux réduit de TVA cessent d’êtreremplies dans les 15 ans qui suivent l’acquisition des droits parle ménage, l’organisme de foncier solidaire doit reverser au trésorpublic le différentiel de TVA (20 % – 5,5 %).La principale condition visée est l’utilisation du logement à titrede résidence principale.
Le présent amendement vise àcorriger 2 difficultés liées à la rédaction de cetarticle 284 :
• La première est relative audécompte du délai de 15 ans : la rédaction actuelle, qui vise« les quinze ans qui suivent l’acquisition des droits réelspar la personne qui occupe le logement », pourrait êtrecomprise comme conduisant à faire repartir le délai à zéro à chaquefois que les droits sur le logement sont cédés par un ménage à unautre, ce qui ne correspond pas au principe. Il est donc proposé depréciser « les quinze ans qui suivent l’acquisition des droitsréels par la première personne qui occupe le logement ».
• La seconde est liée au cas où lemanquement déclenchant l’obligation de reversement du différentielde TVA est imputable au ménage. On précise à cet égard quel’article 284 ne s’applique pas lorsque le ménage revend sesdroits sur le logement puisque, en application des règles du codede la construction et de l’habitation, la revente ne peut êtrefaite qu’au profit d’un ménage sous plafonds de ressources et à unprix plafonné, le logement restant donc affecté à l’accessionsociale. En revanche, l’article 284 pourrait s’appliquer si,par exemple, le ménage décide, au bout de quelques années, dedéménager pour affecter le logement à la location touristique. Dansune telle hypothèse, il convient de ne pas sanctionner l’organismede foncier solidaire avant de lui avoir laissé le temps derégulariser la situation. Les dispositions du code de laconstruction et de l’habitation lui permettent, en cas d’unmanquement de ce type, d’obtenir la résiliation du BRS et donc,ensuite, de signer un nouveau BRS avec un nouveau ménage sousplafonds de ressources. Il est proposé de laisser à l’OFS un délaimaximum de 2 ans pour effectuer cette régularisation avantd’appliquer la sanction.
En outre, cette suspension de délaiparait également indispensable pour gérer le cas du décès dutitulaire des droits au cours des 15 premières années.L’article L255‑4 du code de la construction et de l’habitationprévoit que si les héritiers ne remplissent pas les conditionsd’éligibilité pour conserver le logement, ils disposent d’un délaiminimum de 12 mois pour céder les droits à un acquéreur remplissantles conditions. Il convient donc de prévoir que, pendant ce laps detemps, l’application de l’article 284 sera suspendue.
Bien que la plupart des opérationsde BRS soient récentes et qu’il n’y a encore eu aucune applicationconcrète de l’article 284, les modifications proposées sonturgentes : il s’agit de prévoir, dans les contrats de BRSsignés actuellement, une information claire des accédants sur leursobligations, les ambiguïtés du texte actuel ne permettant pas desécuriser les contrats.
Ces clarifications sont doncurgentes pour sécuriser juridiquement les contrats de BRS signés àMayotte et ailleurs et ainsi encourager le développement de cetoutil d’accession sociale.
Amendement travaillé en partenariatavec l’Union sociale pour l’habitat.