APRÈS ART. 12	N°I-CF1640	
ASSEMBLÉE NATIONALE
17 Octobre 2025
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 1906)
(Première partie)
Rejeté
AMENDEMENT N°I-CF1640
présenté par
M. Bruneau
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Le code général desimpôts est ainsi modifié : 
1° L’article 14 estcomplété par un alinéa ainsi rédigé : 
« 3° Les revenus desrésidences principales et secondaires des contribuables louéestemporairement en location saisonnière. » ; 
2° Après l’article 14 A,il est inséré un article 14 B ainsi rédigé : 
« Art. 14B. – Pour l’imposition de ses revenus locatifs, lecontribuable personne physique ou société civile, louant un localimmobilier nu, meublé ou équipé, doit opter pour la taxation autitre des revenus fonciers ou pour la taxation au titre desbénéfices industriels et commerciaux.
« Cette option est exercée,soit : 
« 1° bien par bien sielle émane d’une personne physique, dans l’année d’acquisition dubien ;
« 2° pour l’ensemble deses actifs si elle émane d’une société civile dans l’année deconstitution de la société.
« L’option est révocable dansles 5 ans de son exercice.
« Cette option n’est pasouverte aux résidences secondaires ou principales des contribuablestemporairement mises en location saisonnière, qui seront d’officeimposables dans la catégorie des revenusfonciers. » ;
3° Au premier alinéa du 1de l’article 32 du code général des impôts, le montant :« 15 000 € » est remplacé par le montant« 77 700 € » ; 
4° Le 5° bis del’article 35 est ainsi rédigé : 
« 5° bis Personnesqui donnent en location directe ou indirecte des locaux nus,meublés ou équipés et qui ont opté pour le régime de taxation desrevenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels etcommerciaux selon les modalités fixées par l’article 14 Bducode général des impôts ; »
5° L’article 50‑0 du codegénéral est impôts est complété par un alinéa ainsirédigé ; 
« 6. Si le contribuable louantun local nu, meublé ou équipé, a choisi d’être imposé via le régimefiscal mentionné au 1 du présent article, la plus-value decession du bien loué, imposée dans la catégorie des plus-valuesprofessionnelles, est déterminée à partir d’une valeur nettecomptable calculée à partir d’un amortissement fiscal de 3 %par année de détention. »
6° Le I de l’article 150U est complété par quatre alinéas ainsi rédigés : 
« L’imposition de laplus-value de cession d’un bien donné en location nue, meublée ouéquipée, est déterminée selon l’option exercée au titre del’article 14 B.
« Si le contribuable, personnephysique, opte pour la taxation de ses revenus locatifs dans lacatégorie des revenus fonciers, la plus-value est imposée selon lerégime des plus-values immobilières résultant des articles 150U à 150 VH.
« S’il opte pour la taxationde ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industrielset commerciaux, la plus-value est imposée selon les règles desplus-values professionnelles résultant desarticles 39 duodecies à 43 bis du codegénéral des impôts. 
« La plus-value de cession desrésidences principales et secondaires d’un contribuable, mêmelouées temporairement en location saisonnière relève du régime desplus-values immobilières résultant des articles articles 150 Uà 150 VH. »
7° Les quatre premiers alinéasdu2 du IV de l’article 155 sont ainsirédigés : 
« L’activité de locationdirecte ou indirecte de locaux nus, meublés ou équipés, est exercéeà titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sontréunies :
« 1° Le bailleur adéclaré opter pour le régime des loueurs immobiliers professionnels(LIP) au titre de sa première année d’imposition ;
« 2° Les recettesannuelles, taxées indifféremment dans les catégories des revenusfonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux, retirées decette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal,excèdent 23 000 € ;
« 3° Ces recettesexcèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenudans les catégories des traitements et salaires au sens del’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux ou desrevenus fonciers autres que ceux tirés de l’activité de location,des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et desrevenus des gérants et associés mentionnés àl’article 62. » ;
8° Le 2 de l’article 206est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Par dérogation au premieralinéa du présent 2, la société civile exerçant une activitélocative de locaux nus, meublés ou équipés, peut opter pour lerégime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 duprésent code, dans les conditions de l’article 14 B du mêmecode. »
9° Le 1° du V del’article 975 est ainsi rédigé : 
« 1° L’exercice d’une activitéde location de locaux loués nus, meublés ou équipés, par unepersonne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par unesociété ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnesmentionnées au même 1°, qu’elles réalisent plus de23 000 € de recettes annuelles imposées indifféremmentdans les catégories des revenus fonciers ou des bénéficesindustriels et commerciaux, et retirent de cette activité plus de50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquelelles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans lescatégories des traitements et salaires, bénéfices industriels etcommerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux,revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 oudes revenus fonciers. » ; 
10° L’article 979 du codegénéral des impôts est complété par cinq alinéas ainsirédigés : 
« III. – En sus duplafonnement général résultant du I, il est institué unplafonnement particulier pour chaque local d’habitation donné enlocation à titre de résidence principale en nu ou en meublé. Pourla mise en œuvre de ce plafonnement, l’impôt sur la fortuneimmobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France estégalement réduit, pour chaque logement détenu en France par lecontribuable, de la différence entre, d’une part, l’ensemble desimpôts dus en France et à l’étranger au titre de la possession dece logement et des revenus locatifs en nu ou en meublé de celogement au cours de l’année précédente, et, d’autre part,75 % du total des revenus locatifs nets de ce logement.
« Pour le calcul de ceplafonnement particulier :
« – l’ensemble des impôtsdus en France s’entend de l’impôt sur la fortune immobilière, lataxe foncière sur les propriétés bâties, les impôts et prélèvementssociaux dus au titre des revenus locatifs taxés dans les catégoriesdes revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciauxselon l’option prévue à l’article 14 B ;
« – les impôts sur lesrevenus locatifs et prélèvements sociaux sont retenus au tauxmarginal d’imposition appliqué à l’assiette des revenus netstaxables ;
« – l’impôt sur lafortune immobilière est retenue au prorata de valeur nette dulogement concerné par rapport à celle du patrimoine net soumis àcet impôt. »
II. – la perte derecettes pour l’État et les organismes de sécurité sociale estcompensée à due concurrence par la création d’une taxeadditionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV dutitre Ier du livre III du code des impositions sur lesbiens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le logement, premier poste dedépense des ménages est un élément clef dans un parcours de vie.Faire ses études, accéder à l’emploi, fonder ou agrandir unefamille, se reloger avec une séparation ou à un âge avancé …. Lesmoments qui nécessitent de changer de logement peuvent êtrenombreux et cruciaux.
L’importance du logement lors detoutes ces étapes nous montre bien à quel point la crise que nousconnaissons, en zone rurale comme en zone urbaine, affecte nonseulement nos concitoyens, mais également la vie économique etsociale de notre pays.
Alors que 56 % des locatairessont hébergés par des bailleurs privés, notre politique nationaledu logement se borne trop souvent à considérer le seul logementsocial comme moyen de loger les Français, à côté bien sûr del’accession à la propriété. Face à l’urgence, nous proposons enfinde reconnaitre la mission d’utilité sociale que remplissent lesbailleurs privés en leur garantissant une rentabilité minimale deleur investissement.
En effet, depuis les premières loisencadrant les relations entre propriétaires et locataires, lerenforcement de l’arsenal législatif couplé à l’inflation et à lafiscalité n’ont fait que de réduire la rentabilité del’investissement à tel point qu’il y a encore peu, il était devenuplus rentable de louer à des fins touristiques que de manièrestable à une personne en situation de travail.
Cet amendement propose donc decréer une « option du bailleur privé » permettant dechoisir le mode de taxation des revenus locatifs, nu ou meublés,dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des bénéficesindustriels et commerciaux, permettant ainsi l’amortissement dubien.
Il propose en parallèle de créer unstatut du loueur immobilier professionnel s’appliquant aux biensnus comme meublés.
Il propose enfin un plafonnementdes prélèvements obligatoires en fonction du revenu généréindividuellement par chaque logement à 75 % afin de préserverune rentabilité minimale de l’investissement.