ART. 12 OCTIES	N°2105	
ASSEMBLÉE NATIONALE
9 Janvier 2026
___________________________________________________________________
PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 2247)
Tombé
AMENDEMENT N°2105
présenté par
M. Castellani, M. Bataille, Mme Abadie-Amiel, M. Bruneau, M. Colombani, Mme de Pélichy, M. Favennec-Bécot, M. Lenormand, M. Mathiasin, M. Mazaury, M. Molac, M. Naegelen, Mme Sanquer, M. Serva, M. Taupiac et Mme Youssouffa
------------
ARTICLE 12 OCTIES
I. – À l’alinéa 4,après le mot : 
« achèvement », 
insérer les mots :
« ou qui font ou ont faitl’objet de travaux concourant à la production ou à la livraisond’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I del’article 257 ».
II. – En conséquence, àla première phrase de l’alinéa 8, substituer autaux : 
« 3,5 % », 
le taux : 
« 4 % ».
III. – En conséquence, àla même première phrase du même alinéa 8, substitueraux mots :
« du IV del’article 199 tricies »,
les mots : 
« del’article 279‑0 bis A ».
IV. – En conséquence, àla seconde phrase dudit alinéa 8, supprimer le mot :
« même ».
V. – En conséquence,compléter le même alinéa 8 par les mots : 
« del’article 199 tricies du présentcode ».
VI. – En conséquence,supprimer l’alinéa 17.
VII. – En conséquence, audébut de la première phrase de l’alinéa 18, substituer aumot :
« La »,
le mot :
« Une ».
VIII. – En conséquence, àla même première phrase du même alinéa 18, supprimer lesmots : 
« dans les mêmesconditions ».
IX. – Enconséquence, à ladite première phrase dudit alinéa 18,substituer au mot : 
« habitation, »
le mot : 
« habitation ».
X. – En conséquence,à la même première phrase du même alinéa 18,substituer aux mots : 
« présent j »
la référence : 
« i ».
XI. – En conséquence,compléter la même première phrase du même alinéa 18 par lesmots : 
« et qui ont été donnés enlocation à titre de résidence principale à compter de cette mêmedate. »
XII. – En conséquence,supprimer la seconde phrase du même alinéa 18.
XIII. – En conséquence, àla première phrase de l’alinéa 21, substituer autaux : 
« 3 % », 
 le taux : 
« 3,5 ».
XIV. – En conséquence, àla même première phrase du même alinéa 21, substituer auxmots : 
« du IV du mêmearticle 199 tricies »,
les mots : 
« del’article 279‑0 bis A ».
XV. – En conséquence, àla seconde phrase dudit alinéa 21, supprimer lemot : 
« même ». 
XVI. – En conséquence,compléter le même alinéa 21 par les mots : 
« del’article 199 tricies du présentcode ».
XVII. – En conséquence, àl’alinéa 30, substituer au mot : 
« déductions », 
les mots : 
« avantages fiscauxconsentis ».
XVIII. – En conséquence,supprimer l’alinéa 32.
XIX. – En conséquence,substituer aux alinéas 35 à 37 les deux alinéas suivants :
« b) Après letroisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsirédigé :
« La limite mentionnée audeuxième alinéa est portée à 21 400 € pour lescontribuables qui constatent un déficit foncier sur un logementpour lequel est pratiquée la déduction prévue au i ouau j du 1° du I del’article 31. »
XX. – Compléter cetarticle par l’alinéa suivant :
« II. – La perte derecettes pour l’État est compensée à due concurrence par lacréation d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévueau chapitre IV du titre Ier dulivre III du code des impositions sur les biens etservices. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le présent amendement tire lesconséquences des échanges avec les professionnels sur différentspoints importants, totalement interdépendants et absolumentnécessaires pour rendre viable le statut du bailleur privé telqu’il est envisagé.
Il reprend aussi l’essentiel desrecommandations du rapport parlementaireDaubresse – Cosson, également fruit d’échanges nourrisavec les professionnels.
Le 6° permet d’imputer le déficitfoncier créé par l’amortissement sur le revenu global.
Cette imputation est nécessaire dèslors que l’investisseur s’endette pour acheter son bien immobilier.En effet, l’endettement implique le paiement d’intérêts d’empruntimportants, qui sont déductibles des revenus fonciers perçus. Si ledéficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur lerevenu global, cela signifie qu’il est inutile pour tous lesinvestisseurs qui s’endettent. Or, les investisseurs quis’endettent sont justement les ménages de la classe moyenne, quin’ont pas assez d’épargne pour acheter leur appartement sansemprunt – au contraire des classes plus aisées, quiutilisent l’immobilier comme diversification et achètent sansemprunt, le plus souvent via le LMNP. La non-imputation desamortissements écarte de facto la classe moyenne del’investissement immobilier tel qu’envisagé par le rapportDaubresse – Cosson.
Le 6° permet également ledoublement du déficit foncier pour les investisseurs recourant àl’amortissement. Ce doublement, qui figurait dans l’amendementinitial présenté au Sénat, apparaît utile pour favoriserl’acquisition par des investisseurs ayant recours à l’emprunt.Rappelons également que le plafond de déficit foncier n’a pas étéréévalué depuis 25 ans.
Le 4° propose de plafonnerl’avantage fiscal tiré de l’amortissement à 8000 € par an etpar foyer fiscal. Pour mémoire, le rapportDaubresse – Cosson ne prévoyait aucun plafond de cetype.
Le plafonnement de l’amortissementest moins équitable que le plafonnement de l’avantage fiscal tiréde l’amortissement (que propose l’amendement) car il défavorise laclasse moyenne par rapport aux ménages aisés : tous sontsoumis au même plafond brut, alors que l’avantage fiscal tiré del’amortissement est beaucoup plus important pour un ménage aiséavec un taux marginal d’imposition de 41 % que pour un ménagede la classe moyenne dont le taux est de 17 % statistiquement.Aussi, une logique de plafonnement de l’avantage fiscal s’avèreplus pertinente.
Le 5° propose de supprimer laréintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value,qui constitue un frein important au moment de l’investissement. Eneffet, par cette réintégration, c’est le principe même del’avantage lié à l’amortissement qui est « effacé » aumoment de la revente du bien.
Les 2° et3° permettent :
De maintenir un plafond de loyer etde ressources du locataire de niveau intermédiaire, mais encalquant ces niveaux sur le logement intermédiaire institutionnel,et pas sur le logement intermédiaire du dispositif Loc’Avantages,trop complexe à mettre en œuvre (les loyers Loc’Avantages figurentdans un arrêté de 430 pages !)
D’augmenter de 0,5 % les tauxprévus pour le neuf et l’ancien, de sorte à augmenter un peu larentabilité, et à tenir compte, notamment pour le neuf, duplafonnement au niveau des loyers intermédiaires.
Enfin, le 1° consiste en uneévolution rédactionnelle : les logements rénovés à neufétaient logés dans la partie logements anciens (j) alors qu’ilsrelèvent du même régime fiscal que les logements neufs (leslogements rénovés à neufs sont taxés en TVA 20 %) et sontsoumis aux mêmes exigences réglementaires.