ART. 12 OCTIES	N°425	
ASSEMBLÉE NATIONALE
7 Janvier 2026
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 2247)
Tombé
AMENDEMENT N°425
présenté par
M. Causse, M. Midy, Mme Galliard-Minier, M. Cosson, M. Bazin, Mme Brulebois, M. Mazaury, Mme Rossi, Mme Piron, Mme Vignon, Mme Dupont, M. Vuibert, M. Falorni, M. Bruneau, Mme Spillebout, Mme Minard et M. Taupiac
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ARTICLE 12 OCTIES
I. – À la première phrasede l’alinéa 8, substituer au taux : 
« 3,5 % »,
le taux :
« 4 % ».
II. – En conséquence, àla même première phrase du même alinéa 8, substituer auxmots :
« du IV du mêmearticle 199 tricies »,
les mots :
« del’article 279‑0 bis A ». 
III. – En conséquence, àla seconde phrase dudit alinéa 8, supprimer le mot :
« même ».
IV. – En conséquence, àla première phrase de l’alinéa 21, substituer autaux : 
« 3 % »,
le taux :
« 3,5 % ».
V. – En conséquence, à lamême première phrase du même alinéa 21, substituer auxmots :
« du IV du mêmearticle 199 tricies »,
les mots :
« del’article 279‑0 bis A ». 
VI. – En conséquence, àla seconde phrase dudit alinéa 21, supprimer le mot :
« même ».
VII. – En conséquence, àl’alinéa 30, substituer au mot : 
« déductions »,
les mots : 
« avantagesconsentis ».
VIII. – En conséquence,au même alinéa 30, substituer au montant : 
« 8 000 € »,
le montant : 
« 6 000 € ».
IX. – En conséquence,substituer aux alinéas 34 à 37 les alinéas suivants :
« a) Est ajouté unalinéa ainsi rédigé :
« La limite mentionnée audeuxième alinéa est portée à 21 400 € pour lescontribuables qui constatent un déficit foncier sur un logementpour lequel est pratiquée la déduction prévue au i ou auj du 1° du I de l’article 31. »
X. – Compléter cetarticle par l’alinéa suivant :
« II. – La perte derecettes résultant pour l’État du I est compensée, à dueconcurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accisesur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier dulivre III du code des impositions sur les biens etservices. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le statut du bailleur privé voté à l’Assemblée nationale puis auSénat a permis d’affiner les débats, s’agissant de la rentabilitésusceptible de permettre une réelle augmentation de la productionde logements neufs et de l’achat de logements anciens à rénover enprofondeur pour les remettre à niveau, notamment du point de vue dela performance énergétique.
Le présent amendement tire les conséquences des échanges nourrisavec les professionnels sur 4 points majeurs. Par ordred’importance :
1. Il permet, par son 4°, d’imputer le déficit foncier créé parl’amortissement sur les revenus globaux, dans la limite du plafondactuel de 10 700€ (et 21 400€ en cas de travaux de rénovationénergétique, via la prolongation de 2025 à 2027 de ce doublement duplafond, inscrite dans l’article 12 octies).
Cette imputation est nécessaire dès lors que l’investisseurs’endette pour acheter son bien immobilier. En effet, l’endettementimplique le paiement d’intérêts d’emprunt importants, qui sontdéductibles des revenus fonciers perçus. Si le déficit généré parl’amortissement ne peut pas être imputé sur le revenu global, celasignifie qu’il est inutile pour tous les investisseurs quis’endettent. Or, les investisseurs qui s’endettent sont justementles ménages de la classe moyenne, qui n’ont pas assez de cash pouracheter leur appartement sans emprunt – au contraire des classesplus aisées, qui utilisent l’immobilier comme diversification etachètent cash, le plus souvent via le LMNP. La non-imputation desamortissements (et même, d’après l’écriture actuelle de l’article12 octies, des intérêts d’emprunt) vise en pratique à écarter laclasse moyenne de l’investissement immobilier, davantage encorequ’aujourd’hui.
Pour mémoire, cette non-imputation ne figure dans aucun desamendements initiaux de l’Assemblée ou du Sénat. Elle a été ajoutéepar des sous-amendements du Gouvernement, déposés quelques heuresavant les débats.
Le 4° permet également le doublement du déficit foncier pour lesinvestisseurs recourant à l’amortissement. Ce doublement, quifigurait dans l’amendement initial présenté au Sénat, apparaîtutile pour favoriser l’investissement des investisseurs ayantrecours à l’emprunt.
2. Il permet, par son 3°, d’augmenter le plafond d’amortissementou d’avantage fiscal. Pour mémoire, le rapport Cosson-Daubresse neprévoyait aucun plafond de ce type. Un plafond figurait dansl’amendements présenté à l’Assemblée, à hauteur de 10 000€ pourl’avantage fiscal perçu du fait de l’amortissement. Aucun plafondne figurait au Sénat.
Dans les deux cas, par sous-amendement, le Gouvernement a faitadopter un plafond de l’amortissement à hauteur de 8 000€. Celarevient à un maximum d’investissement de 278 000€ pour un logementneuf, et de 330 000€ environ pour un logement ancien avec travaux.Ces plafonds sont donc inférieurs à ceux du dispositif Denormandie(400 000€ d’investissement – euros de 2018, pas actualisé depuis).Quant au LMNP, ce sont les revenus fonciers qui sont plafonnés, à77 700€, soit, avec un rendement de 10% (ce qui est déjà trèsélevé), à un investissement de 777 000€.
Le 3° propose donc d’ajuster le plafonnement. Deux optionsexistent pour permettre un investissement jusqu’à 500 000€ (2biens en zone assez tendue) : soit garder un plafond pourl’amortissement, en le portant à 16 000€ pour le neuf et l’ancien,soit plafonner l’avantage fiscal résultant de l’amortissement à 6000€. Le plafonnement de l’amortissement est moins équitable car ildéfavorise la classe moyenne par rapport aux ménages aisés :tous sont soumis au même plafond brut, alors que l’avantage fiscaltiré de l’amortissement est beaucoup plus important pour un ménageaisé avec un taux marginal d’imposition de 41% que pour un ménagede la classe moyenne dont le taux est de 17% statistiquement.Aussi, une logique de plafonnement de l’avantage fiscal serait pluspertinente.
3. Il permet, par son 1° et son 2°, de maintenir un plafond deloyer et de ressources du locataire de niveau intermédiaire, maisen calquant ces niveaux sur le logement intermédiaireinstitutionnel, et pas sur le logement intermédiaire du dispositifLoc’Avantage.
En effet, le dispositif Loc’Avantage, qui implique unconventionnement avec l’Anah pour 6 ans, implique une variation duloyer au fil du temps, selon les loyers de marché. Le propriétairea donc beaucoup de mal à anticiper l’évolution du loyer de sonbail. Cela ne pose pas beaucoup de problème pour Loc’Avantages,puisque l’engagement est de 6 ans et que les locataires déménagentpeu (ce qui signifie que le même locataire reste souvent en placedu début à la fin). En revanche, pour le dispositif du bailleurprivé, cela poserait problème puisque l’engagement est plus long (9ans) et que l’objectif est que la mise en location soit longue (ceà quoi l’amortissement incite naturellement), dans le même espritqu’un investisseur institutionnel.
Il est donc logique que le plafond de loyer soit plusprévisible, et calqué sur celui dont bénéficient les investisseursinstitutionnels.
4. Il permet, par son 1° et son 2°, d’augmenter de 0,5% les tauxprévus pour le neuf et l’ancien, de sorte à augmenter un peu larentabilité, et à tenir compte, notamment pour le neuf, duplafonnement au niveau des loyers intermédiaires.