APRÈS ART. 12	N°CF104	
ASSEMBLÉE NATIONALE
5 Janvier 2026
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 2247)
RETIRÉ AVANT DISCUSSION
AMENDEMENT N°CF104
présenté par
M. Causse, Mme Brulebois, M. Mazaury, M. Cosson, M. Bazin, Mme Galliard-Minier et M. Midy
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ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L’ARTICLE 12, insérer l’article suivant:
I. – Modifier ainsil’alinéa 8 :
1° substituer autaux :
 « 3,5 % »,
le taux :
« 4 % » ;
2° Substituer auxmots :
« du IV du mêmearticle 199 tricies », 
les mots :
« del’article 279‑0 bis A »;
3° En conséquence, à laseconde phrase, supprimer le mot :
« même ».
II. – Modifier ainsil’alinéa 21 :
1° Substituer autaux :
« 3 % » ,
le taux :
« 3,5 »;
2° Substituer auxmots :
« du IV du mêmearticle 199 tricies », 
les mots :
« del’article 279‑0 bis A »;
3° En conséquence, à ladeuxième phrase du même alinéa, supprimer le mot :
« même » ;
III. – Rédiger ainsil’alinéa 30 :
« La somme des avantagesfiscaux consentis au titre des amortissements prévus aux iet j ne peut excéder 6 000 € par an et par foyerfiscal. ».
IV. – Substituer auxalinéas 35 à 38 les quatre alinéas suivants :
« a) après le sixièmealinéa, il est inséré l’alinéa suivant :
« « La limite mentionnéeau cinquième alinéa est portée à 21 400 € pour lescontribuables qui constatent un déficit foncier sur un logementpour lequel est pratiquée la déduction prévue au i ou auj du 1° du I de l’article 31. »
« II. – La perte derecettes résultant pour l’État du I est compensée, à dueconcurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accisesur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier dulivre III du code des impositions sur les biens et services.
« III. – La perte derecettes résultant pour les organismes de sécurité socialedu I est compensée, à due concurrence, par la création d’unetaxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IVdu titre Ier du livre III du code des impositions surles biens et services. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le statut du bailleur privé voté àl’Assemblée nationale puis au Sénat a permis d’affiner les débats,s’agissant de la rentabilité susceptible de permettre une réelleaugmentation de la production de logements neufs et de l’achat delogements anciens à rénover en profondeur pour les remettre àniveau, notamment du point de vue de la performanceénergétique.
Le présent amendement tire lesconséquences des échanges nourris avec les professionnels sur 4points majeurs. Par ordre d’importance :
– Il permet, par son 4°,d’imputer le déficit foncier créé par l’amortissement sur lesrevenus globaux, dans la limite du plafond actuel de10 700 € (et 21 400 € en cas de travaux derénovation énergétique, via la prolongation de 2025 à 2027 de cedoublement du plafond, inscrite dansl’article 12 octies). 
Cette imputation est nécessaire dèslors que l’investisseur s’endette pour acheter son bien immobilier.En effet, l’endettement implique le paiement d’intérêts d’empruntimportants, qui sont déductibles des revenus fonciers perçus. Si ledéficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur lerevenu global, cela signifie qu’il est inutile pour tous lesinvestisseurs qui s’endettent. Or, les investisseurs quis’endettent sont justement les ménages de la classe moyenne, quin’ont pas assez de cash pour acheter leur appartement sansemprunt – au contraire des classes plus aisées, quiutilisent l’immobilier comme diversification et achètent cash, leplus souvent via le LMNP. La non-imputation des amortissements (etmême, d’après l’écriture actuelle del’article 12 octies, des intérêts d’emprunt) viseen pratique à écarter la classe moyenne de l’investissementimmobilier, davantage encore qu’aujourd’hui.
Pour mémoire, cette non-imputationne figure dans aucun des amendements initiaux de l’Assemblée ou duSénat. Elle a été ajoutée par des sous-amendements du Gouvernement,déposés quelques heures avant les débats.
Le 4° permet également ledoublement du déficit foncier pour les investisseurs recourant àl’amortissement. Ce doublement, qui figurait dans l’amendementinitial présenté au Sénat, apparaît utile pour favoriserl’investissement des investisseurs ayant recours à l’emprunt.
– Il permet, par son 3°,d’augmenter le plafond d’amortissement ou d’avantage fiscal. Pourmémoire, le rapport Cosson-Daubresse ne prévoyait aucun plafond dece type. Un plafond figurait dans l’amendements présenté àl’Assemblée, à hauteur de 10 000 € pour l’avantage fiscalperçu du fait de l’amortissement. Aucun plafond ne figurait auSénat.
Dans les deux cas, parsous-amendement, le Gouvernement a fait adopter un plafond del’amortissement à hauteur de 8 000 €. Cela revient à unmaximum d’investissement de 278 000 € pour un logementneuf, et de 330 000 € environ pour un logement ancienavec travaux. Ces plafonds sont donc inférieurs à ceux dudispositif Denormandie (400 000 €d’investissement – euros de 2018, pas actualisé depuis).Quant au LMNP, ce sont les revenus fonciers qui sont plafonnés, à77 700 €, soit, avec un rendement de 10 % (ce quiest déjà très élevé), à un investissement de777 000 €.
Le 3° propose donc d’ajuster leplafonnement. Deux options existent pour permettre uninvestissement jusqu’à 500 000 € (2 biens en zone asseztendue) : soit garder un plafond pour l’amortissement, en leportant à 16 000 € pour le neuf et l’ancien, soitplafonner l’avantage fiscal résultant de l’amortissement à6 000 €. Le plafonnement de l’amortissement est moinséquitable car il défavorise la classe moyenne par rapport auxménages aisés : tous sont soumis au même plafond brut, alorsque l’avantage fiscal tiré de l’amortissement est beaucoup plusimportant pour un ménage aisé avec un taux marginal d’imposition de41 % que pour un ménage de la classe moyenne dont le taux estde 17 % statistiquement. Aussi, une logique de plafonnement del’avantage fiscal serait plus pertinente.
– Il permet, par son 1° et son2°, de maintenir un plafond de loyer et de ressources du locatairede niveau intermédiaire, mais en calquant ces niveaux sur lelogement intermédiaire institutionnel, et pas sur le logementintermédiaire du dispositif Loc’Avantage.
En effet, le dispositifLoc’Avantage, qui implique un conventionnement avec l’Anah pour 6ans, implique une variation du loyer au fil du temps, selon lesloyers de marché. Le propriétaire a donc beaucoup de mal àanticiper l’évolution du loyer de son bail. Cela ne pose pasbeaucoup de problème pour Loc’Avantages, puisque l’engagement estde 6 ans et que les locataires déménagent peu (ce qui signifie quele même locataire reste souvent en place du début à la fin). Enrevanche, pour le dispositif du bailleur privé, cela poseraitproblème puisque l’engagement est plus long (9 ans) et quel’objectif est que la mise en location soit longue (ce à quoil’amortissement incite naturellement), dans le même esprit qu’uninvestisseur institutionnel.
Il est donc logique que le plafondde loyer soit plus prévisible, et calqué sur celui dont bénéficientles investisseurs institutionnels.
– Il permet, par son 1° et son2°, d’augmenter de 0,5 % les taux prévus pour le neuf etl’ancien, de sorte à augmenter un peu la rentabilité, et à tenircompte, notamment pour le neuf, du plafonnement au niveau desloyers intermédiaires.