ART. 12 OCTIES	N°CF2244	
ASSEMBLÉE NATIONALE
7 Janvier 2026
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 2247)
Rejeté
AMENDEMENT N°CF2244
présenté par
M. Juvin, rapporteur général
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ARTICLE 12 OCTIES
Rédiger ainsi cetarticle :
 « I. – Le codegénéral des impôts est ainsi modifié :
 « 1° Le 1° du I del’article 31 est ainsi modifié :
 « a) Le iest ainsi rétabli :
 « i) Pour leslogements situés en France acquis neufs ou en état futurd’achèvement et donnés en location à titre de résidence principaleà la demande du contribuable, une fraction de l’amortissement duprix d’acquisition du logement.
 « La déduction au titrede l’amortissement est applicable, dans les mêmes conditions, auxlogements au sein d’un bâtiment d’habitation que le contribuablefait construire, ainsi qu’aux logements que le contribuableacquiert et qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à laproduction ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2°du 2 du I de l’article 257.
 « Cette déduction n’estapplicable qu’en contrepartie d’un engagement des propriétaires delouer le logement pendant une durée minimale de neuf ans. Cettelocation doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la dated’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle estpostérieure.
 « L’amortissement nepeut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estiméforfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.
 « Le taux del’amortissement est fixé à 4 % pour les logements affectés àla location intermédiaire au sens du IV del’article 199 tricies. Ce taux est majoré d’unpoint ou de deux points au titre d’un logement affectérespectivement à la location sociale ou à la location très socialeau sens du même IV.
 « La périoded’amortissement a pour point de départ le premier jour du moisd’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle estpostérieure.
 « Le cumul desamortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur horsfoncier du prix d’acquisition majoré, le cas échéant, du montantdes travaux.
 « Le bénéfice de ladéduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors dudépôt de la déclaration des revenus de l’année de mise en locationdu logement. Cette option comporte l’engagement du propriétaire delouer le logement nu à usage d’habitation principale de manièreeffective et continue à une personne autre qu’un membre de sonfoyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degréinclus.
 « Le présent is’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est lapropriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, àla condition que le porteur de parts s’engage à conserver latotalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période delocation mentionnée à la première phrase du troisième alinéa duprésent i. Si un logement dont la société est propriétaire est louéà l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un parent ou unallié jusqu’au deuxième degré inclus d’un associé, ce dernier nepeut pas bénéficier de la déduction au titre del’amortissement.
 « La déduction au titrede l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des titres dontle droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfertde la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résultedu décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjointsurvivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruitpeut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions etselon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent ipour la période restant à courir à la date du décès.
 « Le revenu net foncierde l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis auprésent i n’est pas respecté est majoré du montant desamortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenunet foncier correspondant à cette majoration est divisée par lenombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a étédéduit. Le résultat est ajouté au revenu global net de l’année dela rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal auproduit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombred’années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d’invaliditécorrespondant au classement dans la deuxième ou la troisième descatégories mentionnées à l’article L. 341‑4 du code de lasécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou del’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration nes’applique pas.
 « Le bénéfice du présenti est exclusif, pour un même logement, des articles199 undecies A, 199 undecies C,199 tervicies et 199 novovicies. Il n’estpas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titredes monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par laFondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3°du I de l’article 156.
 « Le présent is’applique aux logements acquis ou faisant l’objet d’un contratpréliminaire de réservation mentionné àl’article L. 261‑15 du code de la construction et del’habitation entre le lendemain de la promulgation de la loin° xxx du xxx de finances pour 2026 et le31 décembre 2028 et, à défaut, aux logements que lecontribuable fait construire lorsqu’ils font l’objet d’un dépôt depermis de construire entre ces mêmes dates ; »
 « b) Le jest ainsi rétabli :
 « j) Pourles logements situés en France relevant des classes énergétiques D,E, F et G, au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de laconstruction et de l’habitation, que le contribuable acquiert etqui font l’objet de travaux d’amélioration dont le montantreprésente au moins 20 % du prix d’acquisition du logement, etqui ont été donnés en location à titre de résidence principale à lademande du contribuable, une fraction de l’amortissement du prixd’acquisition du logement augmenté du montant des travaux.
 « Cette déduction n’estapplicable qu’en contrepartie d’un engagement du propriétaire delouer le logement pendant une durée minimale de neuf ans. Cettelocation doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la dated’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle estpostérieure.
 « L’amortissement nepeut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estiméforfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais ethors travaux.
 « Le taux del’amortissement est fixé à 3 % pour les logements affectés àla location intermédiaire au sens du IV del’article 199 tricies. Ce taux est majoré de 0,5point ou d’un point au titre d’un logement affecté respectivement àla location sociale ou à la location très sociale au sens du mêmeIV.
 « La périoded’amortissement a pour point de départ la location du logement.
 « Le cumul desamortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur horsfoncier du prix d’acquisition majoré, le cas échéant, du montantdes travaux.
 « Le bénéfice de ladéduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors dudépôt de la déclaration des revenus de l’année de mise en locationdu logement. Cette option est irrévocable pour le logementconsidéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer lelogement nu à usage d’habitation principale.
 « Le présent js’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est lapropriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, àla condition que le porteur de parts s’engage à conserver latotalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période delocation mentionnée à la première phrase du troisième alinéa duprésent j. Si un logement dont la société est propriétaireest loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal, unparent ou un allié jusqu’au deuxième degré inclus d’un associé, cedernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre del’amortissement.
 « La déduction au titrede l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des titres dontle droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfertde la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résultedu décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjointsurvivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruitpeut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions etselon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent jpour la période restant à courir à la date du décès.
 « Le revenu net foncierde l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis auprésent j n’est pas respecté est majoré du montant desamortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenunet foncier correspondant à cette majoration est divisée par lenombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a étédéduit. Le résultat est ajouté au revenu global net de l’année dela rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal auproduit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombred’années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d’invaliditécorrespondant au classement dans la deuxième ou la troisième descatégories prévues à l’article L. 341‑4 du code de lasécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou del’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration nes’applique pas.
 « Le bénéfice du présentj est exclusif, pour un même logement, des articles199 undecies A, 199 undecies C,199 tervicies et 199 novovicies. Il n’estpas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titredes monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par laFondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3°du I de l’article 156. Les dispositions des a etb du présent 1° ne sont pas applicables au montantdes travaux déductibles au titre de l’amortissement prévu auprésent j.
 « Le présent js’applique aux logements que le contribuable acquiert entre lelendemain de la promulgation de la loi n° xxx du xxx definances pour 2026 et le31 décembre 2028 ; »
 « c) Après le I,il est inséré un I bis ainsi rédigé :
 « I bis) La somme des déductions autitre des amortissements prévus aux i et j ne peutexcéder 10 000 € par an et par foyerfiscal ; »
 « 2° Au cdu 2 de l’article 32, les mots : « g eth » sont remplacés par les mots : « àj » ;
 « 3° Au premier alinéadu III de l’article 150 VB, après la première occurrencedes mots : « en application », sont insérés lesmots : « des i et j du 1° du I del’article 31 ou » ;
 « 4° Le 3° du I del’article 156 est ainsi modifié :
 « c) Au quatrièmealinéa du 3° du I de l’article 156, les deuxoccurrences de l’année : « 2025 » sont remplacéespar l’année : « 2027 ».
 « II. – Laperte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence parla création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacsprévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du codedes impositions sur les biens et services.
 « III. – Laperte de recettes pour les organismes de sécurité sociale estcompensée à due concurrence par la majoration de l’accise sur lestabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre IIIdu code des impositions sur les biens et services. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le présent amendement vise àgarantir le fait que le statut du bailleur privé sera effectivementutilisé par les contribuables, en le rendant plus attractif.
Pour cela, il procède auxmodifications suivantes :
– il limite l’accès aubénéfice de l’amortissement créé par cet article qu’aux seulslogements situés en France ;
– il prévoit l’inclusion deslogements ayant fait l’objet de travaux concourant à la livraisond’un immeuble neuf dans le taux applicable aux logements neufs,soit 3,5 % dans la version adoptée par le Sénat, et nondans celui des logements anciens, dont le taux d’amortissement estfixé à 3 %. Cet amendement reprend les règles qui étaientapplicables au dispositif « Pinel », qui permettait lebénéfice de ce mécanisme aux logements neufs ou assimilés,c’est-à-dire ceux ayant fait l’objet de travaux concourant à laproduction ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
– il propose de releverle taux d’amortissement applicable aux logements neufs de3,5 % à 4 %, les majorations d’un à deux points restantinchangées, ce qui porterait le taux maximum applicable au neuf à5 % ou 6 %. L’adoption de cet amendement permettrait auxcontribuables de compléter l’amortissement de l’acquisition d’unbien loué en location intermédiaire sur une durée de 20ans – contre 23 ans avec un taux à3,5 % –, soit la durée correspondant à la majoritédes prêts immobiliers contractés pour un investissementlocatif ;
 – il précise que lalocation doit être effective et continue, l’objectif étantd’éviter qu’un contribuable puisse revendiquer le bénéfice del’amortissement alors que l’engagement de location est entrecoupéde périodes de vacances injustifiées causées par la seule volontédu propriétaire ;
– il rend impossible lebénéfice du mécanisme de l’amortissement lorsque le logement estloué à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou alliéjusqu’au deuxième degré inclus ;
– il propose une modificationafin d’éviter une double déduction des dépenses relatives auxtravaux de rénovation énergétique, à la fois au titre du mécanismed’amortissement créé par cet article et au titre des dépensesd’amélioration et de réparation existant pour la location nue(a et b de l’article 31 du code général desimpôts) ;
– il propose d’augmenter leplafond annuel de déduction des amortissements en le portant de8 000 à 10 000 euros par foyer fiscal. Cetamendement est le corollaire nécessaire du relèvement du tauxd’amortissement pour le neuf à 4 %, également proposé par lerapporteur général. À titre indicatif, ce plafond correspondrait àl’acquisition d’un logement neuf d’une valeur d’environ208 333 euros lorsqu’il est affecté à la location trèssociale, ou de 312 500 euros lorsqu’il relève de lalocation intermédiaire. Même avec un taux d’amortissement inchangépour le neuf, soit 3,5 %, cet amendement permettraitd’encourager les contribuables à se saisir du dispositif pour deslogements dont le coût d’acquisition est plus élevé, notamment enÎle-de-France. Dans ces conditions, le plafond de10 000 euros correspondrait à l’acquisition d’unlogement neuf d’une valeur d’environ 227 273 euroslorsqu’il est affecté à la location très sociale, ou de357 143 euros lorsqu’il relève de la locationintermédiaire ;
 – et il prévoit lapossibilité d’imputer le déficit foncier créé par le mécanismed’amortissement de cet article sur le revenu global ducontribuable, au niveau actuel du plafond prévu pour la locationnue et la location meublée professionnelle (LMP), soit10 700 euros. Selon les calculs du rapporteur général, enl’absence d’imputation, la location meublée non professionnelle(LMNP) resterait au moins aussi avantageuse fiscalement que lalocation nue réalisée via ce mécanisme, et ce sans que le bailleurne soit soumis à des obligations de location plus encadrées. Eneffet, lorsque le contribuable-bailleur est en déficit comptable,il n’est pas tenu de s’acquitter des prélèvements sociaux ni del’impôt sur le revenu afférent aux loyers perçus. L’effortd’épargne consenti par le propriétaire – c’est-à-dire ladifférence entre les revenus locatifs et lescharges – est donc identique, qu’il opte pour la LMNP oupour la location nue. L’ouverture de l’imputation du déficitfoncier sur le revenu global permettrait un gain d’impositionproportionnel à la tranche marginale du contribuable, réduisantainsi l’effort d’épargne nécessaire. Dans ce contexte, la locationnue deviendrait plus attractive que la LMNP à niveau de loyeréquivalent.
Il propose également quelquesmodifications rédactionnelles afin de garantir la bonne applicationjuridique du dispositif. Surtout, il procède à unemodification de la date d’entrée en vigueur du dispositif, renduenécessaire par le vote du projet de loi finances pour 2026 en coursd’année 2026. Une application rétroactive du dispositifpourrait en effet constituer un effet d’aubaine pour lescontribuables ayant acquis un logement entre le1er janvier 2026 et la date de promulgation dela loi, situation susceptible, le cas échéant, d’entraîner lacensure de l’ensemble de l’article par le Conseilconstitutionnel.