ART. 12 OCTIES	N°CF753	
ASSEMBLÉE NATIONALE
5 Janvier 2026
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PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 2247)
Tombé
AMENDEMENT N°CF753
présenté par
M. de Courson, Mme Létard, M. Bataille et M. Castellani
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ARTICLE 12 OCTIES
I. – Modifier ainsil’article :
1° Compléter l’alinéa 5par les mots :
« et pour les logements que lecontribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travauxconcourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ausens du 2° du 2 du I del’article 257. »
2° En conséquence, substitueraux alinéas 17 et 18 l’alinéa suivant :
« j) pour les logementsrelevant des classes D, E, F et G au sens de l’article 173‑1‑1du code de la construction et de l’habitat, autres que ceuxmentionnés à l’alinéa précédent, que le contribuable acquiert etqui font l’objet de travaux d’amélioration dont le montantreprésente au moins 20 % du prix d’acquisition du logement,une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition dulogement augmenté du montant des travaux. »
3° Modifier ainsil’alinéa 8 :
– À la première phrase,substituer au taux :
« 3,5 % »,
le taux :
« 4 % » ;
– À la même phrase, substitueraux mots 
« du IV du mêmearticle 199 tricies » ,
les mots :
« del’article 279‑0 bis A ». ;
– En conséquence, à ladeuxième phrase, supprimer le mot :
« même » .
4° Modifier ainsil’alinéa 21 :
– Substituer autaux : 
« 3 % », 
le taux :« 3,5 % »;
– substituer auxmots : 
« du IV du mêmearticle 199 tricies » ,
les mots : 
« del’article 279‑0 bis A » ;
– En conséquence, à ladeuxième phrase du même alinéa, supprimer le mot :« même ».
5° Rédiger ainsil’alinéa 30 :
j bis) La somme desavantages fiscaux consentis au titre des amortissements prévus auxi et j ne peut excéder 6 000 € par an et par foyerfiscal. 
6° Remplacer les alinéas 34 à37 par les deux alinéas suivants :
a) après le sixième alinéa,ajouter l’alinéa suivant :
« La limite mentionnée aucinquième alinéa est portée à 21 400 € pour lescontribuables qui constatent un déficit foncier sur un logementpour lequel est pratiquée la déduction prévue au i ou auj du 1° du I de l’article 31. »
II. – La perte derecettes résultant pour l’État du I est compensée, à dueconcurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accisesur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier dulivre III du code des impositions sur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Le statut du bailleur privé voté àl’Assemblée nationale puis au Sénat a permis d’affiner les débats,s’agissant de la rentabilité susceptible de permettre une réelleaugmentation de la production de logements neufs et de l’achat delogements anciens à rénover en profondeur pour les remettre àniveau, notamment du point de vue de la performanceénergétique.
Le présent amendement tire lesconséquences des échanges nourris avec les professionnels sur 5points majeurs.
1.       Il permet, par son 1°,d’intégrer la production d’immeubles « équivalentsneufs » après rénovation dans le même statut que le neuf, desorte à encourager la production de logements par des rénovationsde très bonne qualité.
2.       Il permet ensuite, par son2° et son 3°, d’augmenter de 0,5 % les taux prévus pour leneuf et l’ancien, de sorte à atteindre un niveau suffisant derentabilité, en tenant compte du plafonnement au niveau des loyersintermédiaires (et donc de la baisse de 15 % environ desloyers par rapport au marché).
3.       Il permet aussi, par son 2°et son 3°, de calquer le plafond de loyer et de ressources dulocataire sur le logement intermédiaire institutionnel, et pas surle logement intermédiaire du dispositif Loc’Avantage. En effet,dans le dispositif Loc’Avantage, les loyers sont définis parrapport aux loyers de marché, qui varient. Le propriétaire a doncbeaucoup de mal à anticiper l’évolution du loyer de son bail. Celane pose pas beaucoup de problème pour Loc’Avantages, puisque ledispositif ne concerne pas ou presque le neuf, que l’engagementn’est que de 6 ans et que les locataires déménagent peu (ce quisignifie que le même locataire reste souvent en place du début à lafin). En revanche, pour le dispositif du bailleur privé, celaposerait problème puisque les bailleurs qui achèteraient dans leneuf en VEFA ne connaîtront pas le loyer exact de mise en location,que l’engagement est plus long (9 ans) et qu’il y aura davantage dechangements de locataires, puisque l’objectif est que la mise enlocation soit longue (ce à quoi l’amortissement incitenaturellement), comme pour les institutionnels. Il est donc logiqueque le plafond de loyer soit plus prévisible, et calqué sur celuidont bénéficient les investisseurs institutionnels du logementintermédiaire, défini à l’article 279‑0 bis A duCGI.
4.       Il permet, par son 4°,d’augmenter le plafond d’amortissement ou d’avantage fiscal. Pourmémoire, le rapport Cosson-Daubresse ne prévoyait aucun plafond dece type. Un plafond figurait dans l’amendements présenté àl’Assemblée, à hauteur de 10 000 € pour l’avantage fiscalperçu du fait de l’amortissement. Aucun plafond ne figurait auSénat. Dans les deux cas, par sous-amendement, le Gouvernement afait adopter un plafond de l’amortissement à hauteur de8 000 €. Cela revient à un maximum d’investissement de278 000 € pour un logement neuf, et de330 000 € environ pour un logement ancien avec travaux.Ces plafonds sont donc inférieurs à ceux du dispositif Denormandie(400 000 € d’investissement – euros de 2018,pas actualisé depuis). Quant au LMNP, ce sont les revenus fonciersqui sont plafonnés, à 77 700 €, soit, avec un rendementde 10 % (ce qui est déjà très élevé), à un investissement de777 000 €.
Le 3° propose donc d’ajuster leplafonnement, en visant la possibilité d’investissements jusqu’à500 000 € (2 biens en zone assez tendue). Deux optionsthéoriques existent : soit garder un plafond pourl’amortissement, en le portant à 16 000 € pour le neuf etl’ancien, soit plafonner l’avantage fiscal résultant del’amortissement à 6 000 €. Le plafonnement del’amortissement est moins équitable : l’avantage fiscal tiréde l’amortissement est beaucoup plus important pour un ménage aiséavec un taux marginal d’imposition de 41 % que pour un ménagede la classe moyenne dont le taux est de 17 % statistiquement.Aussi, l’amendement propose une logique de plafonnement del’avantage fiscal.
5.       Il permet enfin, par son 5°,d’imputer le déficit foncier créé par l’amortissement sur lesrevenus globaux, dans la limite d’un plafond de 21 400 €,qui est le plafond existant quand il y a des travaux de rénovationénergétique.
Cette imputation est nécessaire dèslors que l’investisseur s’endette pour acheter son bien immobilier.En effet, l’endettement implique le paiement d’intérêts d’empruntimportants, qui sont déductibles des revenus fonciers perçus. Si ledéficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur lerevenu global, cela signifie qu’il est inutile pour tous lesinvestisseurs qui s’endettent. Or, les investisseurs quis’endettent sont justement les ménages de la classe moyenne, quin’ont pas assez de cash pour acheter leur appartement sansemprunt – au contraire des classes plus aisées, quiutilisent l’immobilier comme diversification et achètent cash, leplus souvent via le LMNP. La non-imputation des amortissements (etmême, d’après l’écriture actuelle del’article 12 octies, des intérêts d’emprunt) viseen pratique à écarter la classe moyenne de l’investissementimmobilier, davantage encore qu’aujourd’hui.
Pour mémoire, cette non-imputationne figure dans aucun des amendements initiaux de l’Assemblée ou duSénat. Elle a été ajoutée par des sous-amendements du Gouvernement,déposés quelques heures avant les débats.