ART. 12 OCTIES	N°CF857	
ASSEMBLÉE NATIONALE
6 Janvier 2026
___________________________________________________________________
PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 - (N° 2247)
Tombé
AMENDEMENT N°CF857
présenté par
M. Wauquiez, M. Ray, M. Berger, Mme Dalloz, M. Le Fur, Mme Louwagie, M. Jean-Pierre Vigier, M. Barnier, M. Bazin, Mme Bazin-Malgras, Mme Blin, Mme Sylvie Bonnet, Mme Bonnivard, M. Bony, M. Boucard, M. Breton, M. Brigand, M. Fabrice Brun, M. Ceccoli, M. Cordier, Mme Corneloup, M. Descoeur, M. Di Filippo, M. Dive, Mme Duby-Muller, M. Duparay, Mme Fruchon, M. Gosselin, Mme Gruet, M. Herbillon, M. Hetzel, M. Lepers, M. Liégeon, Mme Alexandra Martin, Mme Frédérique Meunier, Mme Minard, M. Neuder, M. Nury, M. Pauget, M. Portier, M. Rolland, Mme Tabarot, M. Taite, M. Thiériot, M. Tryzna et M. Vermorel-Marques
------------
ARTICLE 12 OCTIES
I. – À l’alinéa 4, après le mot : 
« achèvement », 
insérer les mots :
« ou qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant àla production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sensdu 2° du 2 du I de l’article 257 ».
II. – En conséquence, supprimer l’alinéa 17.
III. – En conséquence, rédiger ainsi la premièrephrase de l’alinéa 18 :
« j) Une déduction au titre de l’amortissement estapplicable aux logements relevant des classes D, E, F et G au sensde l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et del’habitation autres que ceux mentionnés au premier alinéadu i), que le contribuable acquiert et qui font l’objet detravaux d’amélioration dont le montant représente au moins20 % du prix d’acquisition du logement et qui ont été donnésen location à titre de résidence principale à compter de cette mêmedate.’
IV. – À l’alinéa 8, substituer autaux : 
« 3,5 % », 
le taux : 
« 4 % ».
V. – À la première phrase du même alinéa, substitueraux mots :
« du IV de l’article 199 tricies »,
les mots : 
« de l’article 279‑0 bis A ».
VI. – À la fin de la deuxième phrase du même alinéa,supprimer le mot :
« même ».
VII. – Compléter l’alinéa 8 par les motssuivants : 
« de l’article 199 tricies du présentcode » ;
VIII. – À l’alinéa 21, substituer autaux : 
« 3 % », 
 le taux : 
« 3,5 ».
IX. – Au même alinéa, substituer auxmots : 
« du IV du mêmearticle 199 tricies »,
les mots : 
« de l’article 279‑0 bis A ».
X. – En conséquence, à la deuxième phrase du mêmealinéa, supprimer le mot : 
« même ». 
XI. – Compléter ce même alinéa par lesmots : 
« de l’article 199 tricies du présentcode » ;
XII. – À l’alinéa 30, substituer aumot : 
« déductions », 
les mots : 
« avantages fiscaux consentis ».
XIII. – Supprimer l’alinéa 32.
XIV. – Substituer aux alinéas 35 à 37 les deux alinéassuivants :
« b) Après le troisième alinéa, insérer un nouvelalinéa ainsi rédigé :
« « La limite mentionnée au deuxième alinéa est portéeà 21 400 € pour les contribuables qui constatent undéficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée ladéduction prévue au i ou au j du 1°du I de l’article 31. » »
XV. – Compléter cet article par l’alinéasuivant :
« II. – La perte de recettes pour l’État estcompensée à due concurrence par la création d’une taxeadditionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IVdu titre Ier du livre III du code des impositionssur les biens et services.
EXPOSÉ SOMMAIRE
Cet amendement du groupe DroiteRépublicaine vise à rendre pleinement opérant le statut du bailleurprivé.
Le présent amendement ajuste lestatut du bailleur privé créé par le Sénat afin de le rendre viableet de répondre à la crise du logement dans notre pays.
Il reprend aussi l’essentiel desrecommandations du rapport parlementaireDaubresse – Cosson, également fruit d’échanges nourrisavec les professionnels du secteur.
Le 6° permet d’imputer ledéficit foncier créé par l’amortissement sur le revenuglobal.
Cette imputation est nécessaire dèslors que l’investisseur s’endette pour acheter son bien immobilier.En effet, l’endettement implique le paiement d’intérêts d’empruntimportants, qui sont déductibles des revenus fonciers perçus. Si ledéficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur lerevenu global, cela signifie qu’il est inutile pour tous lesinvestisseurs qui s’endettent. Or, les investisseurs quis’endettent sont justement les ménages de la classe moyenne, quin’ont pas assez d’épargne pour acheter leur appartement sansemprunt – au contraire des classes plus aisées, quiutilisent l’immobilier comme diversification et achètent sansemprunt, le plus souvent via le LMNP. La non-imputation desamortissements écarte de facto la classe moyenne del’investissement immobilier tel qu’envisagé par le rapportDaubresse – Cosson.
Le 6° permet également ledoublement du déficit foncier pour les investisseurs recourant àl’amortissement. Ce doublement, qui figurait dans l’amendementinitial présenté au Sénat, apparaît utile pour favoriserl’acquisition par des investisseurs ayant recours à l’emprunt.Rappelons également que le plafond de déficit foncier n’a pas étéréévalué depuis 25 ans.
Le 4° propose de plafonnerl’avantage fiscal tiré de l’amortissement à 8000 € par an etpar foyer fiscal. Pour mémoire, le rapportDaubresse – Cosson ne prévoyait aucun plafond de cetype.
Le plafonnement de l’amortissementest moins équitable que le plafonnement de l’avantage fiscal tiréde l’amortissement (que propose l’amendement) car il défavorise laclasse moyenne par rapport aux ménages aisés : tous sontsoumis au même plafond brut, alors que l’avantage fiscal tiré del’amortissement est beaucoup plus important pour un ménage aiséavec un taux marginal d’imposition de 41 % que pour un ménagede la classe moyenne dont le taux est de 17 % statistiquement.Aussi, une logique de plafonnement de l’avantage fiscal s’avèreplus pertinente.
Le 5° propose de supprimer laréintégration des amortissements dans le calcul de laplus-value, qui constitue un frein important au moment del’investissement. En effet, par cette réintégration, c’est leprincipe même de l’avantage lié à l’amortissement qui est« effacé » au moment de la revente du bien.
Les 2° et3° permettent :
De maintenir un plafond de loyeret de ressources du locataire de niveau intermédiaire, mais encalquant ces niveaux sur le logement intermédiaire institutionnel,et pas sur le logement intermédiaire du dispositif Loc’Avantages,trop complexe à mettre en œuvre (les loyers Loc’Avantages figurentdans un arrêté de 430 pages !)
D’augmenter de 0,5 % lestaux prévus pour le neuf et l’ancien, de sorte à augmenter unpeu la rentabilité, et à tenir compte, notamment pour le neuf, duplafonnement au niveau des loyers intermédiaires.
Enfin, le 1° consiste en uneévolution rédactionnelle : les logements rénovés à neufétaient logés dans la partie logements anciens (j) alors qu’ilsrelèvent du même régime fiscal que les logements neufs (leslogements rénovés à neufs sont taxés en TVA 20 %) et sontsoumis aux mêmes exigences réglementaires.