N° 2060

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ASSEMBLÉE NATIONALE

CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958

SEIZIÈME LÉGISLATURE

 

Enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 5 novembre 2025.

AVIS

 PRÉSENTÉ

AU NOM DE LA COMMISSION DES AFFAIRES ÉCONOMIQUES
sur le projet de loi de finances pour 2026 (n° 1906)

TOME II

COHÉSION DES TERRITOIRES

LOGEMENT ET URBANISME

PAR M. Frédéric falcon

Député

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 Voir les numéros : 1906, 1996 (Tome III, annexe 6).

SOMMAIRE

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Pages

liste des recommandations

Introduction

PremiÈRE PARTIE : un budget pour le logement qui ne prend pas la mesure de la crise

I. Un budget en faveur de la construction, de la rénovation de logements et du logement social largement perfectible

A. le programme 135 marqué par la baisse des crédits dédiés à l’anah, dont les insuffisances pourraient justifier la suppression

B. le grand absent du budget : le statut du propriétaire bailleur

C. le secteur du logement social toujours sous pression

II. les aides personnelles au logement (programme 109) : un gel injuste et dangereux

A. Une baisse de prÈs de 590 M€ des aides au logement

B. une désindexation injuste mais un recentrage partiel sur les étudiants français et européens bienvenu

1. La non-revalorisation des APL : une mesure injuste

2. La suppression des APL pour les étudiants étrangers non boursiers

III. l’hébergement d’urgence : le tonneau des danaïdes

A. une hausse ininterrompue des crédits en faveur de l’hébergement d’urgence

B. la nécessité de mettre fin à l’inconditionnalité de l’hébergement d’urgence

SECONDE PARTIE : L’accession à la propriété, une politique erratique et des résultats insatisfaisants

I. l’accession à la propriété : une aspiration toujours très forte qui se heurte à des difficultés croissantes et des politiques contreproductives

A. le désir d’être propriétaire : un constat toujours d’actualité

B. être propriétaire devient de plus en plus difficile

1. Un recul de la propriété, notamment pour les classes modestes

2. Des contraintes structurelles renforcées par des politiques absurdes

a. La lutte contre l’artificialisation

b. La surrèglementation environnementale

c. Une fiscalité qui encourage la rétention foncière

II. Une politique publique de soutien à l’accession sociale à la propriété à revoir

A. La suppression incompréhensible des APL accession en 2018

B. Le prêt à taux zéro (PTZ) : Des aller-retours qui minent l’efficacité d’un dispositif qui a pourtant fait ses preuves

1. Un produit phare bien connu des Français

2. Un coût significatif pour les finances publiques et justifié

3. Des aller-et-retours qui brouillent l’image du dispositif

C. Le PSLA et le BRS : des dispositifs utiles à pérenniser et à systématiser

1. La location accession : une offre insuffisante pour faire face à la demande

2. L’essor du bail réel solidaire

3. Relancer le logement social par l’accession sociale à la propriété

D. La vente HLM : des résultats très en-deçà des attentes

1. Un outil aujourd’hui incontournable pour les organismes de logement social

2. Des résultats en-deçà des attentes

3. Se donner les moyens d’atteindre 40 000 ventes par an

EXAMEN EN commission

Liste des personnes auditionnÉes

 

 

   liste des recommandations

(Par ordre d’apparition dans le rapport)

1ère partie relative à l’analyse des crédits des programmes 109, 135 et 177

Proposition n° 1 : Supprimer l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et réinternaliser ses missions.

 

Proposition n° 2 : Supprimer le gel des aides personnelles au logement.

 

Proposition n° 3 : Réserver les places d’hébergement d’urgence aux Français et aux étrangers en situation régulière.

 

2ème partie relative à l’accession à la propriété

Proposition n° 4 : Mettre fin à la politique du « zéro artificialisation nette » qui raréfie l’offre foncière et fait croître les prix des logements à l’acquisition.

 

Proposition n° 5 : Geler la mise en œuvre de la réglementation environnementale pour les constructions neuves (RE2020), en suspendant l’application des paliers prévus en 2025 et 2028, évaluer les effets réels de la réglementation et supprimer les obligations de performance énergétiques (liées à l’évaluation du diagnostic de performance énergétique) sur le marché locatif.

 

Proposition n° 6 : Exonérer les plus-values immobilières à partir de la quinzième année de détention.

 

Proposition n° 7 : Prolonger le dispositif « Balladur » instauré en loi de finances pour 2025 (exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour les sommes d’argent consentis pour l’achat d’un logement neuf).

 

Proposition n° 8 : Rétablir le dispositif des aides personnelles à l’accession.

 

Proposition n° 9 : Maintenir les paramètres actuels du prêt à taux zéro (PTZ) dans la durée.

 

Proposition n° 10 : Relancer l’accession sociale à la propriété en réservant une part minimale des 100 000 à 120 000 logements qui devraient être produits chaque année par les organismes de logement social (OLS) aux dispositifs de location-accession et de bail réel solidaire (BRS), en réservant les logements sociaux produits dans le cadre d’opérations mixtes aux dispositifs de location-accession et de BRS, ainsi qu’en comptabilisant, sans limite de durée dans le temps, les logements vendus en location-accession comme des logements sociaux au titre des obligations de la loi dite « SRU ».

 

Proposition n° 11 : Mettre en place un plan national de ventes des logements sociaux pour atteindre les objectifs de 40 000 ventes HLM par an.

Introduction

Comme cela était prévisible, la crise de l’immobilier se transforme progressivement en crise du logement.

Malgré la reprise des transactions sur le marché des logements anciens et une légère augmentation du nombre de logements mis en chantier depuis 2025, la production de logements demeure à des niveaux historiquement bas et la commercialisation des nouveaux logements est à l’arrêt : le secteur devrait subir une baisse entre 10 % et 20 % du nombre de ventes de logements neufs en 2025.

Nombre de logements autorisés et mis en chantier

Source : Statistique publique de l’énergie, des transports, du logement et de l’environnement (SDES).

 

évolution des mises en vente des logements par semestre depuis 2019

Source : Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

La question n’est pas seulement celle de l’écroulement d’une filière, la promotion immobilière. Ces dizaines de milliers de logements manquent cruellement aux Français, alors que l’offre est déjà insuffisante.

Dans ce contexte, le Gouvernement ne semble toujours pas avoir pris la mesure de la crise dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2026 :

– le secteur du logement social est encore affaibli, ce qui limitera sa capacité d’investissement ;

– l’investissement locatif s’effondre et aucune disposition fiscale relative au statut du propriétaire bailleur n’est inscrite dans le projet de budget. Plusieurs amendements devraient être déposés mais sans confiance, ni croissance, ni simplification normative, leurs effets seront limités.

– tandis qu’un gel injuste des aides personnelles au logement est prévu, les dépenses « palliatives » relatives à l’hébergement d’urgence continuent à augmenter, alimentant un véritable puits sans fond. Et pour cause, ces dépenses profitent bien souvent à des personnes qui n’ont pas vocation à demeurer sur le territoire national.

Indépendamment du budget, la surrèglementation qui limite la production de logements neufs (réglementation environnementale dite « RE2020 », lutte contre l’artificialisation des sols) ou la mise en location de logements disponibles (obligations de performance énergétique) n’est toujours pas remise en cause, alors que le manque de logements est criant.

Dans ce contexte général, la politique d’accession à la propriété, qui constitue la thématique d’évaluation du présent rapport, ne fait pas exception et témoigne des mêmes insuffisances que la politique du logement dans son ensemble conduite par les différents gouvernements depuis 2017.

Alors que l’aspiration à la propriété demeure profonde chez les Français et répond à un besoin de sécurité économique, le taux de propriétaires n’augmente plus. La restriction de l’offre par des réglementations hors sol conduit à exclure de l’accession les ménages les plus modestes. Des politiques erratiques de « stop and go », notamment concernant le prêt à taux zéro (PTZ), sont décidées sans vision de long terme. Des dispositifs utiles et relativement peu coûteux, comme les aides personnelles pour l’accession, ont été supprimés. Aucun objectif clair de déploiement des dispositifs d’accession à la propriété n’a été fixé (location-accession, bail réel solidaire, ventes HLM). Sans vision prospective, les dispositifs utiles qui ont été créés demeurent sous-utilisés.

Il est temps de fixer une vraie politique d’accession à la propriété dans notre pays.

 

 

 

 

 

 

 

PremiÈRE PARTIE :
un budget pour le logement qui ne prend pas la mesure de la crise

I.   Un budget en faveur de la construction, de la rénovation de logements et du logement social largement perfectible

Le programme 135 Urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat regroupe les crédits relatifs au logement, à la construction, à l’urbanisme et à l’aménagement. Le programme est décliné autour de quatre axes majeurs :

– l’amélioration de la performance énergétique du parc de logements, notamment à travers les crédits dédiés alloués à l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ;

– le développement de l’offre de logement social (via le Fonds national des aides à la pierre – FNAP) et du logement intermédiaire ;

– la réhabilitation du parc dégradé ainsi que l’adaptation de l’habitat au vieillissement et à la perte d’autonomie ;

– le développement des territoires et la mobilisation des outils de politiques d’urbanisme et d’aménagement, notamment via le soutien aux établissements publics fonciers (EPF) et établissements publics fonciers et d’aménagements (EPFA).

L’ensemble des dépenses fiscales en faveur du logement (construction, rénovation, développement du logement social et soutien aux bailleurs) sont également rattachées au programme 135 : elles sont évaluées à 10,343 Mds€ en 2026.

A.   le programme 135 marqué par la baisse des crédits dédiés à l’anah, dont les insuffisances pourraient justifier la suppression

Les crédits du programme 135 sont en forte baisse en 2026, de 28 % en autorisations d’engagement (AE) et de 19 % en CP (crédits de paiement), en raison principalement de la réduction des crédits alloués à l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) au titre des dispositifs pour la rénovation énergétique des logements des particuliers.

L’évolution du montant des crédits du programme 135

(en millions d’euros)

	LFI 2025	PLF 2026	ÉCART	Évolution
	AE CP	AE CP	AE CP	AE CP
Action 01 – Construction locative et amélioration du parc*	16 87,7	17,8 79	+1,8 -8,7	+ 11 % - 10 %
Action 02 – Soutien à l’accession à la propriété	4,6 4,6	6,6 6,6	+ 2 + 2	+ 43 % + 43 %
Action 03 – Lutte contre l’habitat indigne	15,5 15,5	11,2 11,2	-4,3 -4,3	- 28 % - 28 %
Action 04 – Réglementation, politique technique et qualité de la construction (dont Anah)	2 323,5 2 093,5	1 575,1 1 604	-748,3 - 489,5	- 32 % - 23 %
Action 05 – Innovation, territorialisation et services numériques	43,8 43,8	45,4 45,4	+ 1,6 + 1,6	+ 4 % + 4 %
Action 07 – Urbanisme et aménagement	268,9 268,9	267,4 284,3	-1,5 + 15,4	- 1 % + 6 %
Programme 135	2 671,8 2 513,6	1 923,3 2 030,4	-748,5 - 483,2	-28 % - 19 %

Source : Projet de loi de finances pour 2026, projet annuel de performances de la mission Cohésion des territoires 
*Hors fonds de concours du FNAP.

Le « sketch » des modifications permanentes des critères d’attribution des différentes aides « MaPrimeRénov’ » (MPR) perdure, et les pouvoirs publics semblent incapables de trouver la parade face aux fraudes massives qui détournent plusieurs dizaines, voire centaines de millions d’euros chaque année.

Le dispositif MaPrimeRénov’ au titre du « parcours accompagné » a été suspendu du 23 juin au 30 septembre 2025, avant qu’un contingent limité de rénovations soit autorisé (13 000 dossiers) jusqu’à la fin de l’année. Les critères d’attribution de l’aide ont été renforcés et les barèmes ont été rendus moins incitatifs pour les dossiers déposés à partir du 30 septembre : suppression du bonus en cas de sortie du statut de passoire énergétique, plafond de travaux abaissé à 30 000 euros en cas de gain de deux classes énergétiques et à 40 000 euros pour les rénovations permettant un gain d’au moins trois classes énergétiques, exclusion du dispositif des classes moyennes.

En 2026, la dotation pour l’établissement baisse de 759 millions d’euros (M€) en AE et de 500 M€ en CP. Selon le projet annuel de performances, « la diminution des plafonds de travaux et l’augmentation des recettes issues des certificats d’économie d’énergie (CEE) permettent d’augmenter le nombre de ménages bénéficiaires du dispositif MPR parcours accompagné ». Aucune visibilité concernant les CEE n’est évidemment possible à ce stade ([1]). Le coût des CEE est lui-même répercuté sur les consommateurs par les énergéticiens. Par ailleurs, aucun objectif chiffré de rénovations d’ampleur n’apparaît dans la documentation budgétaire. Faute de connaissance du budget initial de l’établissement et avec les modifications permanentes des critères d’éligibilité ou des paramètres de calcul des aides, la représentation nationale n’est pas en mesure de se prononcer en pleine connaissance de cause.

En ce qui le concerne, votre rapporteur ne s’oppose pas à la baisse des crédits dédiés à la rénovation énergétique tant les dispositifs paraissent aujourd’hui totalement dévoyés, même si on ne peut que partager l’objectif d’aider les particuliers à procéder à la rénovation énergétique de leur logement. Le Rassemblement national propose ainsi de remplacer à terme le dispositif MaPrimeRénov’ par un prêt à taux zéro (« 100 % Rénov’ ») dont les intérêts seraient payés par l’État aux banques et remboursés par les économies d’énergies réalisées ou lors de la vente du bien. Le dispositif « 100 % Renov’ » représente pour les finances publiques un coût dix fois inférieur à MaPrimRenov’.

De toute évidence, l’ANAH a fait preuve de son inefficacité et de son incapacité à gérer correctement les dispositifs « MaPrimeRénov’ » tant le niveau de fraude et de complexité administrative est élevé. Il convient aujourd’hui de réinternaliser les compétences et les missions de l’ANAH, ce qui permettra de réduire les coûts de structure. Votre rapporteur défendra ainsi un amendement d’appel en commission des affaires économiques pour supprimer l’ANAH.

Proposition n° 1 : Supprimer l’ANAH et réinternaliser ses missions. À plus long terme, remplacer les aides MPR par un prêt à taux zéro remboursé partiellement par les économies d’énergie générées.

2.   le grand absent du budget : le statut du propriétaire bailleur

Alors que la remise du rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif » par le député Mickaël Cosson et le sénateur Marc-Philippe Daubresse en juin 2025 plaidait pour l’instauration d’un statut du propriétaire bailleur par la création d’un système d’amortissement et diverses autres mesures (hausse du plafond d’abattement pour le régime de micro-foncier, rehaussement du plafond d’imputation du déficit foncier, suppression des biens loués au titre de la résidence principale de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, exonération de la plus-value après de 20 années de détention, etc.), aucune mesure n’a été proposée dans le PLF pour 2026.

À l’heure où ce rapport est rédigé, le Gouvernement a déposé un amendement mais le taux d’amortissement proposé de 2 % paraît largement insuffisant. Il y a aujourd’hui urgence à faciliter la mise en location de logements. On observe tout simplement un effondrement de l’investissement locatif : selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le nombre de ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers a baissé de 48,5 % au premier semestre 2025 (4 874 ventes) par rapport au premier semestre 2024. Les ventes aux investisseurs ont été divisées par six depuis 2021. De nombreux logements ont par ailleurs été retirés du marché locatif.

Au-delà de corriger une fiscalité parfois confiscatoire, il devient urgent de réinciter les propriétaires à mettre en location leur logement : lutte contre les squats, suppression des obligations de performance énergétique liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) instaurées par la loi « Climat et résilience » ([2]), suppression des règles d’encadrement des loyers, etc. Toutes les normes et règles qui régulent trop fortement la location de logements se retournent in fine contre les locataires par une baisse de l’offre.

C.   le secteur du logement social toujours sous pression

En 2024, votre rapporteur avait alerté contre le risque d’un alourdissement de la réduction de loyer de solidarité (RLS), une impasse de financement concernant le Fonds national des aides à la pierre (FNAP) ainsi la remise en cause de la parole de l’État concernant le soutien à la rénovation énergétique.

Le PLF 2025 ne paraît pas plus rassurant :

– le non-renouvellement de la baisse de 200 M€ de la RLS (rétablissement de son montant à 1,3 milliards d’euros (Md€) au lieu de 1,1 Md€ en 2025) est aujourd’hui prévu et, en l’absence d’amendement gouvernemental, le montant de la RLS pourrait même être supérieur de plusieurs dizaines de millions d’euros en raison de l’indexation de ses paramètres sur l’inflation ;

– le secteur HLM est mis à contribution pour permettre au FNAP de financer la construction de nouveaux logements sociaux via une très forte hausse des cotisations à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). Le rendement de ces cotisations (hors cotisations additionnelles) devrait atteindre 590,2 M€ en 2026, contre un rendement prévisionnel de 290,5 M€ en 2025, soit une hausse de 300 M€ à la charge du secteur ([3]) . Avec les reports des fonds de concours des années antérieures, ces cotisations financeront les aides à la pierre du FNAP dont les fonds de concours devraient atteindre 2026 382 M€ en CP et 500 M€ en AE selon le projet annuel de performances.

Une enveloppe de 50,5 M€ est en revanche ouverte pour favoriser les rénovations énergétiques du parc social. Au total, 356 M€ d’AE ont été engagées en faveur de la rénovation du parc social en 2024 et 2025.

Les prévisions de la Banque des territoires (« Perspectives 2025 ») montrent que la situation financière des bailleurs sociaux ne permet pas aujourd’hui d’assurer à la fois un niveau soutenu de production neuve de logements et d’atteindre les objectifs de neutralité carbone. Il convient aujourd’hui de prioriser les objectifs : la relance du secteur du logement doit d’abord passer par la construction de nouveaux logements.

Toutefois, il convient aujourd’hui de préserver les moyens des organismes de logement social pour permettre une relance et une systématisation de l’accession sociale à la propriété. Les bailleurs doivent également être incités à générer des fonds propres par la vente d’une partie de leur parc (voir deuxième partie du rapport).

II.   les aides personnelles au logement (programme 109) : un gel injuste et dangereux

Outre les crédits de fonctionnement des agences départementales d’information pour le logement (ADIL) et de leur tête de réseau, l’Agence nationale d’information pour le logement (ANIL), le programme 109 Aide à l’accès au logement porte les crédits du Fonds national des aides au logement (FNAL), qui finance les aides personnelles au logement destinées aux personnes modestes afin de diminuer leur taux d’effort et leur permettre d’accéder plus facilement à un logement décent et de s’y maintenir durablement.

A.   Une baisse de prÈs de 590 M€ des aides au logement

évolution des crédits du programme 109

(en millions d’euros)

	LFI 2025	PLF 2026	ÉCART	Évolution
	AE=CP	AE=CP	AE=CP	(en %)
Action 01 – Aides personnelles (Fnal)	16 703,9	16 116,7	-587,2	-3,5 %
Action 02 – Information sur le logement et accompagnement des locataires (dont Anil et réseau des Adil)	9,4	9,4	0	0,0 %
Programme 109	16 713,3	16 126,1	-587,2	-3,5 %

Source : Projet de loi de finances pour 2026, projet annuel de performances de la mission Cohésion des territoires.

Une baisse de près de 590 M€ (– 3,5 % par rapport à 2025) des aides personnelles au logement est enregistrée sur le programme 109 pour 2026, soit un total de 16,117 Mds€, qui correspond aux montants des aides personnelles en 2024.

Évolution prÉvue des charges et des recettes du fnal

(en millions d’euros)

	Exécution 2020	Exécution 2021	Exécution 2022	2023 (prévision PLF 2023)	2024
Charges du FNAL	16 950	15 989	15 876	16 315	16 966
Prestations APL	7 291	6 892	6 925	7 227	7 626
Prestations ALS	5 341	5 166	5 121	5 190	5 454
Prestations ALF	3 986	3 617	3 519	3 578	3 555
Frais de gestion	332	314	311	320	333
Ressources du FNAL	17 016	16 136	15 876	16 315	16 966
Contribution employeurs	2 477	2 600	2 740	2 887	3008
Surtaxe sur les plus-values immobilières	43	43
Taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux	116	66	66	66	66
Contribution exceptionnelle Action Logement	500	1000
Contribution État	13 880	12 427	13 070	13 362	13 892

Source : Projet de loi de finances pour 2026, projet annuel de performances de la mission Cohésion des territoires

B.   une désindexation injuste mais un recentrage partiel sur les étudiants français et européens bienvenu

Si la baisse de la dotation allouée aux aides au logement n’est pas clairement justifiée dans le projet annuel de performances (en l’absence de précisions concernant les effets des mesures nouvelles et l’évolution spontanée des dépenses) deux mesures principales expliquent cette baise, à savoir la désindexation des paramètres de calcul des aides personnelles au logement et la suppression des aides pour les étudiants étrangers extracommunautaires et non-boursiers. Ces deux mesures sont prévues par l’article 67 du PLF.

1.   La non-revalorisation des APL : une mesure injuste

Le calcul des aides personnelles au logement dépend de paramètres dont l’indexation est prévue par la loi.

L’article 67 du PLF pour 2026 prévoit ainsi de déroger à l’article L. 823-4 du code de la construction et de l’habitation. Les paramètres de dépenses (loyers plafonds, montant forfaitaire des charges C, plafonds des charges de remboursement pour les aides à l’accession, participation minimale du ménage P0) ne seront pas indexés au 1er octobre 2025 au niveau de l’évolution de l’IRL (en hausse au deuxième trimestre de + 1,04 % par rapport au deuxième trimestre 2024). Des modifications d’ordre réglementaire ([5]), qui ne nécessitent pas de disposition législative, permettront de ne pas indexer la variable R0 (sur l’IPC) ainsi que le montant forfaitaire de ressources, équivalent de R pour les étudiants (sur l’IRL) au 1er janvier 2026. L’exposé des motifs précise que cette non revalorisation des paramètres de dépenses et de ressources permettra de réaliser une économie de 108 M€ pour l’État.

Votre rapporteur défendra en commission des affaires économiques un amendement pour revenir sur le gel des aides personnelles au logement. Dans un contexte de hausse continue du coût de la vie et de forte tension sur le marché locatif, la non-indexation des aides personnelles au logement constitue une atteinte directe au pouvoir d’achat des ménages les plus modestes. Les APL représentent un soutien essentiel pour des millions de nos concitoyens qui peinent à se loger dignement, alors que l’offre locative est limitée par les politiques publiques mises en œuvre.

Proposition n° 2 : Supprimer le gel des aides personnelles au logement.

2.   La suppression des APL pour les étudiants étrangers non boursiers

Une fois n’est pas coutume, il convient de saluer la mise en œuvre d’une « préférence nationale » dans l’attribution des aides au logement. Même si cette mesure est timide, elle va clairement dans le bon sens.

L’article 67 propose ainsi d’exclure du bénéfice des APL les étudiants étrangers extracommunautaires à partir de juillet 2026 (pour la rentrée 2027, afin de ne pas percuter l’année universitaire et scolaire en cours) qui ne sont pas boursiers. Si on peut regretter l’absence d’information relative au nombre d’étudiants étrangers concernés et au montant total économisé, votre rapporteur ne peut qu’encourager la poursuite d’un tel recentrage des allocations afin que les prestations sociales non contributives soient progressivement réservées aux Français et aux étrangers qui justifient d’un nombre suffisant d’années de résidence et d’emploi sur le territoire national.

III.   l’hébergement d’urgence : le tonneau des danaïdes

Le programme 177 Hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables, examiné pour avis pour la première fois par la commission des affaires économiques, présente les crédits dédiés à l’hébergement d’urgence, au logement dit « adapté » et aux politiques publiques qui les accompagnent.

L’action 11 finance les actions des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), la résorption des bidonvilles et les actions en faveur des gens du voyage ainsi que l’allocation de logement temporaire.

L’action 12 finance la veille sociale, les places d’hébergement d’urgence (nuitées hôtelières, centre d’hébergement d’urgence – CHU, centres d’hébergement et de réinsertion sociale – CHRS) et de logement adapté (pensions de famille, logements en intermédiation locative) ainsi que les résidences sociales et divers dispositifs en faveur de réfugiés ou des personnes défavorisées.

L’évolution du montant des crédits du programme 135

(en millions d’euros)

	LFI 2025	PLF 2026	Écart	Évolution (en %)
	AE CP	AE CP	AE CP	AE CP
Action 11 – Prévention de l’exclusion*	35,8 35,8	34,6         34,6	-1,2 -1,2	- 3,4 % -3,4 %
Action 12 – Hébergement et logement adapté	2 893 2 917,8	3 003,9 3 028,7	+110,9 +110,9	+3,8 % +3,8 %
Action 14 – Conduite et animation des politiques de l'hébergement et de l'inclusion Sociale	7,9 7,9	8,2 8,2	+0,3 +0,3	+3,8 % +3,8 %
Programme 177	2 936,7 2 961,6	3 046,7 3 071,4	+110 + 109,8	+3,7 % +3,7 %

Source : Projet de loi de finances pour 2026, projet annuel de performances de la mission Cohésion des territoires 
* Hors fonds de concours et avances de produits

A.   une hausse ininterrompue des crédits en faveur de l’hébergement d’urgence

Alors que la réduction de la dépense publique est une priorité, la dotation en faveur du programme 177 augmente encore de 3,7 % en 2026 avec une hausse de 110 millions d’euros de sa dotation : le budget du programme 177 dépasse la barre symbolique des 3 Mds€.

Cette dotation devrait permettre de :

–  maintenir une capacité d’accueil de 203 000 places d’hébergement d’urgence, soit un plateau « haut » dont il ne paraît plus possible de redescendre depuis la crise sanitaire ;

– de prolonger le développement du logement adapté (objectif de 30 000 nouvelles places en intermédiation locative et de 10 000 places en pension de famille sur la période 2023-2027).

B.   la nécessité de mettre fin à l’inconditionnalité de l’hébergement d’urgence

La politique d’accueil et d’hébergement est caractérisée aujourd’hui par un principe d’inconditionnalité (article L. 345-2-2 du code de l’action sociale et des familles) et d’égalité de traitement entre toutes les personnes.

Or, le parc d’hébergement d’urgence est totalement saturé. Le dispositif fait face à une demande croissance, notamment en raison de l’arrivée permanente sur le territoire national de personnes de nationalité étrangère. La France ne peut plus se permettre d’accueillir dans son parc d’hébergement d’urgence des étrangers en situation irrégulière, qui occupent un nombre très important de places au détriment des Français ou même des étrangers en situation régulière – 17 400 bénéficiaires de la protection internationale ont ainsi bénéficié d’au moins une nuit d’hébergement en 2023, selon une étude de la direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (DRESS) ([6]). Selon cette même étude, 81 % des personnes hébergées en centre d’hébergement début 2021 n’étaient pas de nationalité française et 77 % étaient des ressortissants d’un pays hors de l’Union Européenne. 55 % des personnes accueillies en CHRS en 2021 étaient d’origine étrangère (essentiellement non européenne). Et 13 % des personnes accueillies bénéficiaient de l’aide médicale d’État.

Cette occupation du parc d’hébergement d’urgence par des personnes en situation irrégulière fragilise la soutenabilité du système, détourne les moyens de leur objectif premier et alimente un sentiment d’injustice chez nos concitoyens. Votre rapporteur défendra donc un amendement visant à affirmer la vocation nationale et sociale de l’hébergement d’urgence en le réservant aux personnes en situation régulière.

Proposition n° 3 : Réserver les places d’hébergement d’urgence aux Français et aux étrangers en situation régulière.

 

 

 

   SECONDE PARTIE :
L’accession à la propriété, une politique erratique et des résultats insatisfaisants

1.   l’accession à la propriété : une aspiration toujours très forte qui se heurte à des difficultés croissantes et des politiques contreproductives

A.   le désir d’être propriétaire : un constat toujours d’actualité

Au regard des enquêtes d’opinion régulièrement réalisées, l’aspiration à la propriété est toujours aussi structurante pour les Français. C’était déjà le cas en 1945 : l’enquête menée alors par l’Institut national d’études démographiques (INED) montrait que deux tiers des ménages habitant les villes de plus de 20 000 habitants aspiraient à devenir propriétaires de leur logement (70 % en province, 43 % à Paris). C’est encore le cas aujourd’hui : 76 % des Français estiment en 2019 qu’être propriétaire de son logement principal est la meilleure solution, contre 20 % des sondés qui donnent leur préférence à la location. Le baromètre Provicis-Harris Interactive de 2024 montre que 60 % des ménages locataires de leur résidence principale souhaitent devenir propriétaires. Dans le sondage « Les Français et la propriété : représentations, habitudes et envies » de 2024 commandé par le Conseil supérieur du notariat, 73 % des Français estiment qu’il est impératif d’être propriétaire avant la retraite.

Accéder à la propriété n’est pas, pour les Français, le simple fruit d’une représentation culturelle construite. Accéder à la propriété, c’est aussi le meilleur moyen pour eux de sécuriser leur situation sociale face aux aléas de la vie. Comme le rappelle le rapport de l’Institut Montaigne([7]), en 2024, trois jeunes Français sur cinq pensent ainsi que la réforme des retraites constitue un argument supplémentaire pour acquérir un bien. Acheter sa résidence principale, c’est ainsi se constituer une épargne en remboursant un crédit plutôt qu’un payant un loyer tous les mois.

Si certains acteurs auditionnés considèrent que les nouvelles générations plus jeunes sont moins attachées à la propriété, ce constat « qualitatif » doit être nuancé : on peut faire l’hypothèse que l’impossibilité de devenir propriétaire conduit les ménages à faire « contre mauvaise fortune bon cœur ». Il n’est pas étonnant qu’en région parisienne, la part des personnes qui souhaitent être propriétaires de leur résidence principale soit plus faible qu’ailleurs sur le territoire. Elle traduit tout simplement le fait que l’accès à la propriété y est beaucoup plus difficile.

taux de propriétaires par territoire

B.   être propriétaire devient de plus en plus difficile

1.   Un recul de la propriété, notamment pour les classes modestes

De prime abord, il pourrait sembler que l’accès à la propriété demeure à un niveau assez élevé. En 2025, 57,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.

En réalité, ce constat doit être nuancé. D’abord, le nombre de propriétaires n’augmente plus. Après une première hausse importante constatée entre 1982 et 1990 – le taux de propriétaires de leur résidence principale est alors passé de 50,6 % à 55 % – une deuxième hausse du nombre de propriétaires, continue et moins rapide, est constatée entre 1997 et 2013, année où la part de ménages propriétaires de leur résidence principale atteint son maximum (57,7 %, soit une hausse de 2,7 points en 16 ans). Or, depuis 2014 ce taux n’augmente plus (baisse de 0,2 point en 11 ans).

Plus inquiétant encore, la part des ménages modestes et des classes moyennes qui possèdent leur résidence principale a baissé depuis dix ans, en particulier pour les ménages modestes (1er quartile), à l’inverse des classes moyennes supérieures et des ménages favorisés.

Taux de détention de la résidence principale selon le revenu disponible

Lecture : Début 2021, parmi le quart des ménages ayant les revenus disponibles les plus élevés, 84,7 % des ménages sont propriétaires (y compris usufruitiers) de leur résidence principale.

Champ : France métropolitaine, ménages vivant dans un logement ordinaire, dont le revenu déclaré à l’administration fiscale est positif ou nul.

Source : Insee, enquêtes Patrimoine 2009-2010 et enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021.

En outre, la part des ménages propriétaires de leur résidence principale en France est inférieure à celle constatée au niveau européen (61 % de ménages propriétaires de leur résidence principale) ([8]). Elle est notamment beaucoup plus faible que dans les pays latins (70 % en Italie ou 64 % en Espagne) ou dans l’est de l’Europe.

Un écart se creuse donc entre les aspirations des Français et la possibilité d’accéder à la propriété. Plusieurs causes sont à l’origine de cette difficulté

2.   Des contraintes structurelles renforcées par des politiques absurdes

Le pouvoir d’achat immobilier a peu baissé entre 1990 et 2010. Il demeurait en 2010 à un niveau supérieur à celui constaté en 1980. Les fortes hausses des prix de l’immobilier, notamment entre les années 2000 et 2008, ont été compensées par l’allongement de la durée des emprunts (durée d’emprunt de 21,5 ans en moyenne sur la période 2009-2013, contre 16,0 ans sur la période 1998-2001) et la baisse des taux d’intérêts (3,4 % en moyenne sur 2009-2013 contre 5,2 % au début des années 2000).

L’absorption de la hausse des prix de l’immobilier par l’augmentation du niveau d’endettement des ménages ([9]) et la baisse des taux d’intérêt ne peut pas, par définition, être infinie. Les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter et la forte hausse des taux d’intérêts à partir de 2022 n’a pas été compensée par une baisse suffisante des prix de l’immobilier. Une forte baisse du pouvoir d’achat immobilier est à ce titre observée entre 2021 et 2023.

Source : Banque de France et INSEE

Dans ce contexte, une politique publique qui entretient la raréfaction de l’offre et une augmentation du coût de production est absurde et ne peut que renforcer les difficultés.

Votre rapporteur en est convaincu, le pacte social est fondamentalement atteint lorsque l’accession à la propriété est rendue impossible par les pouvoirs publics. Les travaux du géographe américain Joel Kotkin ([10]) sont à ce titre édifiants : les politiques publiques mises en œuvre dans les démocraties occidentales qui empêchent directement ou indirectement l’accession à la propriété constituent un danger pour celles-ci : nos démocraties risquent de basculer dans une sorte de « socialisme féodal », où les gens seront esclaves soit de l’État (par des aides sociales permanentes) soit des élites financières (investisseurs et promoteurs). En France, la surrèglementation et la lutte contre l’artificialisation participent à ce mouvement de dépossession qui atteint le pacte social en son cœur.

a.   La lutte contre l’artificialisation  

Le politique de lutte contre l’artificialisation (politique dite de zéro artificialisation nette – ZAN) encourage la baisse de la production de logements neufs, notamment en zone détendue, et la hausse du prix du foncier par la rétention des terrains constructibles. Cette tendance, bien établie par la littérature économique depuis longtemps ([11]), ne peut que conduire à entraver l’accès à la propriété pour les ménages les plus modestes.

Cette politique, par ailleurs, contredit les aspirations profondes des Français : le baromètre Provicis rappelle que la maison individuelle représente le type de logement idéal pour trois Français sur quatre. Les discours culpabilisateurs des élites, qui condamnent la construction de pavillons neufs en zone rurale, péri-urbaine ou en banlieue, conduisent à aggraver les fractures sociales entre les ménages aisés qui peuvent acheter un « pavillon » et les classes moyennes à qui on l’interdit faute d’offre suffisante répondant à la demande.

Proposition n° 4 : Mettre fin à la politique du « zéro artificialisation nette » qui raréfie l’offre foncière et fait croître les prix des logements à l’acquisition.

b.   La surrèglementation environnementale

Par ailleurs, la mise en œuvre progressive de la réglementation RE2020, par ses différents paliers, conduit également à une hausse des coûts de construction, diminuant d’autant le pouvoir d’achat des ménages et la capacité à acheter un logement neuf. Ces surcoûts pourraient atteindre près de 10 % en 2025.

estimation de l’impact de la RE2020 sur les coÛts de construction par rapport aux coÛts observÉs en 2020 (RT2012)

	Seuils 2022 par rapport à 2020	Seuils 2025 par rapport à 2020
Maisons individuelles	3,7 %	4,7 %
Logements collectifs	2,6 %	7,6 %
Bureaux	4,7 %	5,3 %
Enseignement primaire ou secondaire	3,5 %	5,0 %

Source : DHUP (réponse au questionnaire du rapporteur en 2024).

La baisse du nombre de logements neufs produits, faute d’une demande permettant d’absorber l’augmentation des prix, déstabilise l’ensemble du marché du logement par la raréfaction de l’offre.

Proposition n° 5 : Geler la mise en œuvre de la réglementation environnementale (RE2020), en suspendant l’application des paliers prévus en 2025 et 2028, évaluer les effets réels de la réglementation, et supprimer les obligations de performance énergétiques (liées à l’évaluation du DPE) sur le marché locatif.

c.   Une fiscalité qui encourage la rétention foncière

Enfin, la fiscalité du patrimoine conduit les ménages à conserver dans la durée les biens immobiliers qu’ils possèdent pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value au moment de la revente : la plus-value est aujourd’hui assujettie à l’impôt sur le revenu pendant 22 ans et aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) pendant 30 ans. Une exonération d’impôts et de prélèvements sociaux sur la plus-value dès la quinzième année de détention permettrait d’ores et déjà d’augmenter l’offre de logements en vente, ce qui favoriserait l’accès à la propriété des ménages, tout en limitant les risques de spéculation.

Proposition n° 6 : Exonérer les plus-values immobilières à partir de la quinzième année de détention.

II.   Une politique publique de soutien à l’accession sociale à la propriété à revoir

L’effort global en faveur de l’accession à la propriété, rapporté à l’ensemble des dépenses en faveur du logement, qui sont évaluées à plus de 43,5 Mds€ en France en 2023 par le compte du logement, est faible en France. Les principaux dispositifs sont les suivants :

– le prêt à taux zéro (PTZ), qui représente une dépense fiscale de 700 M€ en 2023 (l’avantage de taux est évalué à plus de 1Md€ par le compte du logement) ;

– les aides personnelles pour l’accession à la propriété (« APL accession »), en extinction depuis 2018 et qui représentent une dépense budgétaire de 236 M€ ;

– le bail réel solidaire (BRS) et les logements financés par un prêt social location-accession (PSLA), qui représentent une dépense fiscale pour l’État de quelques centaines de millions d’euros par an ([12]) ;

Même en incluant les dépenses à la charge des collectivités territoriales (exonérations et abattements divers de taxe foncière sur les propriétés bâties par exemple pour les logements vendus en location-accession ou dans le cadre d’un BRS, droits d’enregistrement et de mutation à titre onéreux réduits, etc.), les appels en garantie des différents prêts garantis par l’État (prêt d’accession sociale, prêt à taux zéro), le taux de TVA réduit pour l’accession dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou les dispositifs de soutien à l’accession proposés par le groupe Action Logement, le montant total des dépenses publiques et parapubliques en faveur de l’accession à la propriété peut être estimé entre 1 Md€ et 2 Md€ en 2023, soit un niveau compris entre 2 % et 5 % des dépenses en faveur du logement.

Ces chiffres montrent qu’il n’existe pas aujourd’hui de véritable politique de soutien à l’accession à la propriété, alors même que des outils qui fonctionnent correctement (ou pourraient fonctionner correctement) existent. À cet égard, votre rapporteur ne peut que faire sienne l’analyse des représentants du réseau Provicis :

« La politique d’accession à la propriété multiplie les dispositifs ces dernières années, ce qui laisse penser que l’importance du sujet est prise en compte, mais cela conduit à une illisibilité globale de cette politique. Par ailleurs, l’accession sociale a été pensée davantage comme un complément à la politique locative sociale que comme un axe central de la politique du logement. Résultat : l’offre reste fragmentée, les volumes insuffisants, loin des ambitions initiales. »

L’instauration du dispositif « Balladur » en loi de finances en est l’illustration : cet outil particulièrement utile – qui prend la forme d’une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit en faveur des donations de sommes d’argent affectées à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique effectués dans l’habitation principale dans la limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire (article 71 de la loi de finances initiale pour 2025) – est resté quasiment lettre morte, selon les informations remontées au rapporteur, faute de communication du Gouvernement et d’instruction fiscale claire des services de Bercy jusqu’en septembre 2025. Il permettrait pourtant à de jeunes ménages d’accéder plus rapidement à la propriété.

Proposition n° 7 : Prolonger le dispositif « Balladur » instauré en loi de finances pour 2025 (exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour les sommes d’argent consentis pour l’achat d’un logement neuf)

Tout l’enjeu est donc de savoir s’il existe aujourd’hui une volonté politique pour faire de l’accession sociale à la propriété une politique à part entière.

A.   La suppression incompréhensible des APL accession en 2018

Les aides personnelles au logement (APL, ALF et ALS) connues sous le nom d’« APL accession » ont permis à des accédants modestes que soit prise en charge une partie de leur mensualité ([13]). Le barème des aides personnelles à l’accession dépend des revenus des propriétaires, de leur situation matrimoniale, du nombre d’enfants dans le ménage et du niveau de la mensualité du crédit immobilier. Les mensualités plafonds varient en fonction de la date de l’opération, de la nature du prêt et de l’opération. 

Le droit aux aides personnelles au logement en accession a été supprimé pour les prêts souscrits à compter du 1er février 2018 par l’article 126 loi de finances initiale pour 2018 (la prestation continue à être service pour les droits en cours au 1er février 2018, jusqu’au solde du prêt et pour les ouvertures de droit postérieures au 1er février pour un logement financé par un prêt signé avant cette date). Pour les prêts conventionnés visant l’acquisition d’un logement ancien en zone III, le bénéfice des aides a été maintenu pour les prêts signés jusqu’au 31 décembre 2019. Après une première prolongation limitée jusqu’au 31 décembre 2019 dans les départements d’outre-mer pour les logements relevant d’une opération faisant l’objet d’une décision de financement, un dispositif ad hoc a été établi pour ces territoires par l’article 209 de la loi de finances initiales pour 2020.

Le dispositif des aides personnelles pour l’accession, géré par les caisses d’allocations familiales (CAF), est donc un dispositif en voie d’extinction aujourd’hui. Les aides pour l’accession étaient versées à 123 593 ménages en 2023 (contre 360 366 ménages en 2018), pour un montant total de 236 M€, alors même que le dispositif représentait une dépense de plus de 1 Md€ en 2008.

Cette extinction est tout simplement incompréhensible :

– le coût pour les finances publiques était relativement limité (780 M€ en 2017) ;

– le montant mensuel de l’aide au logement représente aujourd’hui 187 € par mois, soit un niveau sensiblement inférieur au montant moyen d’aide versé aux locataires. Et en même temps, le montant moyen de la mensualité des bénéficiaires est de 617,71 € : l’aide représente donc plus de 30 % de la mensualité de remboursement du prêt, ce qui est très significatif. Sans cette aide, les ménages n’auraient vraisemblablement pas pu accéder à la propriété ;

– contre l’idée selon laquelle les ménages modestes ne seraient pas solvables et ne pourraient pas assumer la charge d’un logement dans la durée, les données transmises par la CNAF montrent que seuls 1 % à 1,5 % de bénéficiaires d’une aide personnelle pour l’accession deviennent l’année suivante bénéficiaire d’une aide en location. Même sans suivi d’une cohorte, cela signifie que les primo-accédants arrivent à rester propriétaire de leur logement dans la durée.

De nombreux rapports ont montré le caractère ciblé et déclencheur des aides personnelles à l’accession. Le rapport que la Cour des comptes a consacré en 2016 aux dispositifs de soutien à l’accession à la propriété ([14]) plaidait pour revaloriser les plafonds afin de rendre plus incitatif le dispositif, qui avait « un réel effet redistributif » mais était en perte de vitesse.

Là où le PTZ vise aussi bien les classes moyennes que les classes populaires, les aides personnelles à l’accession visent plus spécifiquement les ménages modestes (les seuils de revenu plaçaient les bénéficiaires des aides personnelles aux propriétaires dans les trois premiers déciles de la distribution des revenus en 2018). Le rapport de la commission des finances sur les dépenses en faveur du logement de juillet 2023 ([15]) montrait également que la suppression du dispositif de soutien à l’accession avait pu avoir un effet significatif sur la baisse de la part de primo-accédants modestes parmi l’ensemble des primo-accédants à partir de 2018.

La suppression du dispositif des aides personnelles à l’accession a reposé en 2017 sur une simple logique comptable, sans vision d’ensemble de la politique publique d’accession à la propriété. Un consensus transpartisan pour le rétablissement des APL accession existe aujourd’hui, comme en témoigne le dépôt régulier d’amendements signés par des députés des groupes de droite, du centre et de gauche lors de l’examen du projet de loi de finances : son coût pour les finances publiques serait modéré à court terme (quelques dizaines de millions d’euros), avant une montée en charge progressive dans le temps. Il convient donc de rétablir les APL accession.

Proposition n° 8 : Rétablir le dispositif des aides personnelles à l’accession.

B.   Le prêt à taux zéro (PTZ) : Des aller-retours qui minent l’efficacité d’un dispositif qui a pourtant fait ses preuves

1.   Un produit phare bien connu des Français

Le prêt à taux zéro (PTZ) est aujourd’hui commercialisé par une grande partie du réseau bancaire (principalement Crédit Agricole, Crédit Mutuel, les banques du groupe BPCE, le CIC, LCL et la Banque Postale) et constitue un produit populaire bien connu des Français pour pouvoir devenir propriétaire de leur résidence principale.

Ce prêt sans intérêt et sans frais de dossier permet aux Français de devenir propriétaire de leur résidence principale par l’achat d’un logement neuf ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA), ou encore d’un logement ancien sous condition de travaux. Le PTZ est égal à une quotité du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond (déterminé en fonction de la composition familiale) et dans la limite des autres prêts (d’une durée supérieure ou égale à 2 ans) concourant au financement de l’opération.

Le PTZ est accordé sous condition de ressources en fonction du zonage.

Plafonds de revenus pour l’éligibilité au PTZ depuis le 1er avril 2024

 

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	ZONE A	ZONE B1	ZONE B2	ZONE C
1	49 000 €	34 500 €	31 500 €	28 500 €
2	73 500 €	51 750 €	47 250 €	42 750 €
3	88 200 €	62 100 €	56 700 €	51 300 €
4	102 900 €	72 450 €	66 150 €	59 850 €
5	117 600 €	82 800 €	75 600 €	68 400 €
6	132 300 €	93 150 €	85 050 €	76 950 €
7	147 000 €	103 500 €	94 500 €	85 500 €
8 et plus	161 700 €	113 850 €	103 950 €	94 050 €

Source : Article D31-10-3-1 du code de la construction et de l’habitation

Depuis le 1er avril 2024, les ménages éligibles au PTZ sont classés par tranche en fonction de leurs revenus. La quotité d’opération finançable est déterminée depuis cette date en fonction de la tranche de ressources du ménage (auparavant, elle l’était en fonction de la nature du logement, neuf ou ancien, et de sa localisation). La tranche 1 peut se voir financer 50 % de la quantité finançable (30 % pour les maisons individuelles neuves), les tranches 2 et 3 40 % de la quantité finançable (20 % pour les maisons individuelles neuves) et la tranche 4 20 % de la quantité finançable (10 % pour les maisons individuelles neuves).

répartition des ménages par tranche

Tranche	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	≤ 22 500 €	≤ 21 500 €	≤ 18 000 €	≤ 15 000 €
2	> 22 500 € et ≤ 31 000 €	> 21 500 € et ≤ 26 000 €	> 18 000 € et ≤ 22 500 €	> 15 000 € et ≤ 19 500 €
3	> 31 000 € et ≤ 37 000€	> 26 000 € et ≤ 30 000€	> 22 500 € et ≤ 27 000€	> 19 500 € et ≤ 24 000 €
4	> 37 000 € et ≤ 49 000 €	> 30 000 € et ≤ 34 500 €	> 27 000 € et ≤ 31 500 €	> 24 000 € et ≤ 28 500 €

Source : article D.31-10-9 du code de la construction et de l’habitation 
* Pour déterminer la tranche d’appartenance du ménage, les ressources du ménage sont divisées par un coefficient familial (1,5 pour 2 personnes, 1,8, pour trois personnes, 2,1 pour 4 personnes, 2,4 pour 5 personnes et plus).
 

Les plafonds de l’opération retenus pour fixer le montant du PTZ dépendent de la localisation du logement et du nombre de personnes dans le ménage.

plafonds de l’opération retenus pour fixer le montant du ptz

Nombre de personnes occupant le logement	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
2	225 000 €	202 500 €	165 000 €	150 000 €
3	270 000 €	243 000 €	198 000 €	180 000 €
4	315 000 €	283 500 €	231 000 €	210 000 €
À partir de 5	360 000 €	324 000 €	264 000 €	240 000 €

Source : article D31-10-10 du code de la construction et de l’habitation.

Outre l’absence d’intérêts, le différé de remboursement constitue un atout fondamental du dispositif. La durée du différé d’amortissement comme la durée de remboursement du prêt dépend de la composition du ménage et de ses ressources ([16]) : pour les ménages de la tranche 1 (ménages modestes), la première atteint 10 ans et la seconde dure 15 ans à partir de la 11ème année.

2.   Un coût significatif pour les finances publiques et justifié

Depuis 2005, la compensation de l’absence d’intérêts sur le montant du prêt, auparavant versée sous forme de subvention de l’État, fait l’objet d’un crédit d’impôt, étalé sur cinq ans, accordé aux établissements de crédit.

 

coût unitaire moyen d’un ptz pour l’état (avant imposition) 

Génération (prêts émis)	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Coût unitaire moyen du PTZ pour l’État (en euros avant imposition du crédit d’impôt)	12 900	8 456	13 009	15 736	14 213	8 420	5 440	5 330	13 480	23 900

Source : SGFGAS et DHUP.

Le coût du PTZ varie selon le niveau des taux d’intérêt en vigueur. Plus les taux d’intérêts sont élevés, plus la dépense fiscale associée à une génération de PTZ est élevée. Le montant annuel de la dépense fiscale varie en fonction du nombre et du coût des PTZ délivrés sur les cinq précédentes années.

dépense fiscale par génération

(en millions d’euros)

Génération	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Total	604	427	1 542	1 738	1 154	855	292	363	897	1073

Source : SGFGAS et DHUP.

dépense fiscale annuelle

(en millions d’euros)

Année d’imposition	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025*	2026*
Dépense fiscale	623	735	810	746	899	1 062	1119	1063	877	703	652	697	838

Source : SGFGAS et DHUP 
* Estimation dans le projet annuel de performances de la mission Cohésion des territoires du projet de loi de finances pour 2026.

 

En outre, les PTZ font l’objet d’une garantie publique de la SGFGAS.

3.   Des aller-et-retours qui brouillent l’image du dispositif

Si le nombre de PTZ délivrés est tendanciellement en baisse depuis 2017 – il suit tendanciellement l’évolution de la production de crédits immobiliers – la hausse des taux d’intérêt conduit à rendre à nouveau attractif le dispositif.

nombre de ptz délivrés chaque année

Année	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
PTZ émis	58 800	114 943	121 639	87 834	92 890	66 677	73153	62 504	47 260

Source : DHUP

Le dispositif a clairement fait ses preuves aujourd’hui.

Il cible principalement les ménages de classe moyenne – le revenu net moyen des ménages bénéficiaires est de 3 340 euros pour une mensualité brute de 1 230 euros –, les catégories populaires – les ouvriers, les professions intermédiaires et les employés regroupant 75,9 % des bénéficiaires du PTZ – et les jeunes – les moins de 35 ans représentent plus des deux tiers des bénéficiaires.

Le rapport de 2017 de la commission des finances de l’Assemblée nationale a montré qu’en l’absence de PTZ, le taux d’effort d’une majorité de ménages bénéficiaires dépasserait le seuil de 33 %, empêchant alors l’acquisition du bien. Contrairement à ce qui est parfois avancé, aucun rapport n’a clairement mis en évidence un quelconque effet inflationniste du PTZ sur les prix des logements ou du foncier.

Néanmoins et malgré ses effets positifs, le PTZ a souffert ces dernières années d’aller et retours successifs qui ont fortement limité la portée du dispositif. Le « stop and go » est le meilleur moyen d’affaiblir un dispositif.

Ces modifications incessantes montrent l’incohérence des gouvernements successifs, souhaitant parfois le limiter pour des motifs budgétaires, tout en reconnaissant quelques mois plus tard son caractère indispensable pour les ménages comme pour la relance du logement neuf. L’exclusion du bénéfice du PTZ (neuf) pour les maisons individuelles et en zone détendue était absurde, alors que les logements individuels neufs représentent entre 40 % et 60 % des PTZ émis chaque année et que près de 60 % des PTZ émis chaque année concernent un logement en zone B2 ou C.

Les notaires auditionnés par le rapporteur ont clairement témoigné de l’effet « désolvabilisateur » de la forte restriction du dispositif en 2024. À l’inverse, une reprise nette est enregistrée en 2025.

Source : Commission des affaires économiques

Il est donc urgent aujourd’hui de stabiliser le dispositif autour des paramètres décidés en loi de finances initiales pour 2025 : le PTZ dans le neuf et pour les logements individuels doit rester durablement ouvert aussi bien en zone tendue qu’en zone détendue. Les quotités et les plafonds de ressources, récemment augmentés, doivent être stabilisés : leur remise en cause pourrait être catastrophique.

Proposition n° 9 : Maintenir les paramètres actuels du prêt à taux zéro (PTZ) dans la durée.

C.   Le PSLA et le BRS : des dispositifs utiles à pérenniser et à systématiser

1.   La location accession : une offre insuffisante pour faire face à la demande

Créé en 2004, le prêt social de location-accession (PSLA) est un prêt convention accordé par un établissement de crédit à un opérateur social, afin de financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf (ou ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération depuis 2020) qui fera l’objet d’une location-accession. Le contrat de location-accession qui lie un ménage à l’opérateur comporte deux phases :

– la phase locative, au cours de laquelle la redevance versée à l’opérateur comprend une fraction locative et une fraction acquisitive qui permet au ménage de se constituer un apport en cas de levée de l’option d’achat. La phase locative qui a progressivement diminué doit durer au moins 6 mois depuis le décret du 12 novembre 2020 ([17]) ;

– la phase d’acquisition par la levée de l’option d’achat dans le délai imparti par le contrat de location-accession. Le ménage dispose alors d’une garantie de rachat pendant un délai de 15 ans.

Pour les logements neufs, l’opérateur de location-accession bénéficie d’un taux réduit de TVA sur le logement (5,5 % depuis 2014) qui permet de diminuer le prix de vente et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans. L’exonération de TFPB continue à s’appliquer, pour la durée restant à courir, au ménage qui lève l’option.

La progressive attrition du nombre de logements agréés (l’octroi d’un PSLA à l’opérateur est conditionné à la signature d’une convention avec l’État) est partiellement liée à l’essor du bail réel solidaire ainsi qu’à la hausse des coûts de construction comme des taux d’intérêts.

L’arrêté du 11 décembre 2023 ([18]) a relevé, de façon significative, les plafonds de ressources des ménages éligibles au PSLA en les alignant sur ceux du PLS « accession » : un couple avec deux enfants gagnant moins de 80 875 euros par an est ainsi éligible au dispositif en zone B1.

nombre de logements agréés en PSLA chaque année

Année	Nombre de logements agréés
2009	2 266
2010	2 941
2011	6 909
2012	5 965
2013	7 232
2014	7 355
2015	8 080
2016	7 467
2017	7 322
2018	7 665
2019	6 549
2020	6 294
2021	6 234
2022	5 648
2023	4 632
2024	4 472

Source : DHUP (Infocentre SISAL jusqu’en 2022 puis InfoSIAP à partir de 2023).

En 2024, plus de la moitié des agréments PSLA (53 %) ont été délivrés en zones tendues, avec 39 % en zone B et 14 % en zone A / A bis. Les zones B2 et C représentent respectivement 23 % et 24 % de la production. Le logement collectif représente 66 % des agréments cette même année. Les logements produits sont majoritairement des T3 ou T4, avec une surface utile moyenne de 79 m² en 2024, faisant du PSLA un outil visant en particulier les familles.

En cas de revente avant 10 ans suivant la levée d’option, le différentiel de TVA doit être remboursé à l’État (sauf dans certains cas : mobilité professionnelle, chômage, divorce ou séparation, naissance d’un enfant).

Tous les acteurs auditionnés soulignent que le nombre relativement modeste de logements agréés en PSLA chaque année ne provient pas d’une demande insuffisante, bien au contraire. Il convient donc de fortement encourager l’augmentation de l’offre en facilitant l’octroi des agréments (notamment pour des opérations déjà débutées).

2.   L’essor du bail réel solidaire

Prévu par l’article 164 de la loi Alur ([19]) et défini par l’ordonnance du 20 juillet 2016 ([20]), le bail réel solidaire (BRS) repose sur la dissociation de la propriété foncière et de la propriété d’usage du logement. Concrètement, les offices fonciers solidaires acquièrent des terrains sur lesquels ils construisent, réhabilitent ou font construire des logements. La propriété d’usage de ces logements est vendue à des ménages, tandis que l’OFS demeure propriétaire du foncier attaché au logement.

Conclu pour une durée de 18 à 99 ans, renouvelable à chaque cession du logement, le bail réel solidaire fixe le prix et les conditions de cession du logement, ainsi que le montant de la redevance foncière dont le ménage doit s’acquitter mensuellement auprès de l’OFS. L’acquisition de ces logements est subordonnée au respect de conditions de ressources du ménage acquéreur qui sont aujourd’hui identiques à celles du PSLA.

La dissociation de la propriété des terrains et de la propriété d’usage permet d’extraire du prix des logements la valeur du foncier, et donc de diminuer sensiblement le prix du logement par rapport au logement libre classique. En zone tendue, les prix d’acquisition des logements sous BRS peuvent ainsi être inférieurs de plus 30 % au prix des logements libres.

Comme le PSLA, les logements vendus en BRS bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. Un abattement de taxe foncière peut être décidé par les collectivités territoriales entre 30 et 100 %. Une réduction des droits d’enregistrement existe également. Les premiers logements sous BRS ont été livrés en 2020 (une quinzaine). Ce nombre a atteint 380 logements à la fin de l’année 2021 et environ 1 000 unités à la fin de l’année 2022. À la fin de l’année 2024, le nombre de ménages vivant dans un logement en BRS était supérieur de à plus de 4 000. On enregistre donc une vraie montée en puissance du dispositif : à l’horizon 2026, selon l’association foncier solidaire France, 10 000 logements seraient livrés et 24 000 logements sont projetés sur des opérations à venir.

Là où la propriété pleine et entière du PSLA est plus incitative pour les ménages dans les zones moins tendues, le BRS est particulièrement pertinent dans les centres métropolitains : il permet à des ménages de devenir propriétaires alors qu’ils ne le pourraient pas en raison du prix du foncier. Par rapport au PSLA, l’avantage du BRS réside dans le contrôle strict des effets d’aubaine avec une limitation de la plus-value fixée par le bail (à hauteur de l’inflation).

La revente des logements acquis par un BRS constitue un enjeu d’avenir pour maintenir l’attractivité du dispositif, alors que le marché secondaire manque aujourd’hui de fluidité. L’harmonisation des conditions de revente fixée par les baux ou une meilleure sensibilisation des agents immobiliers pourraient constituer un axe de travail.

3.   Relancer le logement social par l’accession sociale à la propriété

Créer une véritable politique d’accession sociale à la propriété nécessite aujourd’hui de massifier le recours aux dispositifs qui fonctionnent que sont le PSLA et le BRS.

Votre rapporteur plaide pour une relance du logement social par l’accession sociale à la propriété. Depuis 2023, moins de 90 000 agréments sont enregistrés chaque année. Il est urgent de renouer avec les niveaux atteints précédemment. Entre 100 000 et 120 000 logements devraient être produits chaque année par les bailleurs sociaux, en veillant à consacrer une part importante de cette production à l’accession au moyen de la location-accession et du BRS. Les logements sociaux construits dans le cadre d’opérations mixtes devraient être réservés à l’accession sociale.

Enfin, pour encourager l’accession sociale à la propriété, les logements vendus dans le cadre d’un PSLA devraient être inclus durablement dans les quotas dits « SRU ». L’article 130 de la loi « Elan » ([21]) a intégré les BRS au décompte des logements sociaux ([22]) au titre des obligations, prévues à l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, qui s’imposent aux collectivités territoriales (« quotas SRU »). En revanche, les logements vendus en location-accession ne sont comptabilisés que pendant une période de 5 ans après la levée de l’option (et en l’absence de revente avant ce délai de cinq ans).

Proposition n° 10 : Relancer l’accession sociale à la propriété en réservant une part minimale des 100 000 à 120 000 logements qui devraient être produits chaque année par les organismes de logement social (OLS) aux dispositifs de location-accession et de BRS, en réservant les logements produits par les OLS dans les opérations mixtes aux dispositifs de location-accession et de bail réel solidaire (BRS), ainsi qu’en comptabilisant, sans limite de durée, les logements produits en prêt social location-accession (PSLA) comme des logements sociaux au titre des obligations de la loi dite « SRU ».

D.   La vente HLM : des résultats très en-deçà des attentes

1.   Un outil aujourd’hui incontournable pour les organismes de logement social

La vente de logements HLM existants constitue un outil particulièrement utile :

– elle permet d’abord de faciliter l’accession à la propriété, notamment pour les locataires du parc social, par la décote proposée (autour de 30 %) ;

– elle permet par ailleurs de générer des fonds propres (ce qui constitue une ressource indispensable pour les OLS en vue de construire de nouveaux logements ou de rénover leur parc). On dit ainsi que, pour un logement vendu, entre deux et trois nouveaux logements peuvent être construits par un bailleur. Dans un contexte financier tendu pour les OLS (voir première partie du rapport), la vente de logements HLM ne peut plus être une option, mais doit dorénavant constituer un réflexe pour les bailleurs sociaux.

En 2023, le prix de vente moyen de cession à des personnes physiques est évalué à 123 600 euros, pour un prix moyen au m² de 1 690 euros. Ces ventes représentent un volume de cession de 1,31 milliard d’euros. La vente d’un logement HLM permettrait de dégager 60 000 euros par logement en moyenne, selon l’estimation des économistes Bernard Coloos et Claire Guidi.

Lors de l’examen de la loi dite « Elan », un objectif de vente de 40 000 logements par an avait été fixé par le Gouvernement, sans que celui-ci ne soit prévu explicitement par loi. Plusieurs assouplissements avaient en revanche été décidés par le législateur pour faciliter le nombre de ventes.

2.   Des résultats en-deçà des attentes

Force est de constater que le nombre de ventes a peu augmenté depuis 2018 et qu’il baisse même depuis 2021, pour atteindre à peine plus de 11 000 logements en 2023.

évolution du nombre de ventes HLM depuis 2014

	2014	2015	2016	2017		2018	2019	2020	2021	2022		2023
Ventes de logements sortis du parc social	8 100	8 400	8 400	10 000		10 600	12 200	11400	13200	12200		11100
Dont personnes physiques	7 500	8 000	8 100	8 700		9 600	11 000	10700	11800	11700		10600
Dont personnes occupant le logement et descendants/ ascendants	3 300	3 100	3 200	3 300		3 400	4 300	3 800	3 900	3 900		3 100
Dont autres locataires du parc HLM et gardiens	1 200	1 400	1 200		1 400	1 700	2 100	1 800	1 900	1 900	1 800

Source : Données du répertoire pour le logement social (RPLS) retraitées par l’Ancols.

Comment expliquer ces difficultés ?

Tous les organismes n’ont pas la même « philosophie » vis-à-vis des ventes de logements HLM. On constate ainsi que les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré (SA HLM) réalisent davantage de ventes que les offices publics de l’habitat (OPH) : alors que les SA HLM représentent 47 % du parc social, contre 41 % pour les OPH, les premières ont réalisé 63 % des ventes de 2023, contre 27 % pour les seconds, selon la note de l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) parue en juin 2025 ([23]).

La rotation du parc est cœur de la stratégie patrimoniale de certains bailleurs, comme le groupe CDC Habitat auditionné par votre rapporteur, tandis que certains organismes refusent de faire des ventes HLM pour des raisons idéologiques. À cet égard, le rapporteur ne peut que regretter le refus du bailleur Paris Habitat d’être auditionné par votre rapporteur au sujet des ventes HLM : ce bailleur refuse depuis plusieurs années de vendre des logements de son parc, empêchant ainsi tous les locataires de leur parc de devenir un jour propriétaires.

Au-delà des motivations politiques, d’autres facteurs expliquent sans doute le niveau variable de vente entre les bailleurs :

– la nature du parc (les maisons individuelles, les logements plus récents, ou bien situés, sont vendus plus facilement que des logements anciens en collectif et mal situés, toutes choses égales par ailleurs ([24])) ;

– la capacité pour les bailleurs à reconstituer l’offre de logements sociaux dans la commune concernée (notamment dans les zones urbaines, en l’absence de foncier disponible ([25])) ;

– le manque d’ingénierie (les offices publics de l’habitat sont souvent de taille plus modestes que les SA HLM), malgré la création de l’Opérateur national de ventes.

Pour l’Union sociale pour l’habitat (USH), le fait que le nombre de mises en ventes soit équitablement réparti entre OPH et SA HLM – en 2024, environ 96 000 mises en vente auraient été comptabilisées, dont la majorité serait portée par les OPH, selon les informations transmises en audition – montre que les écarts de ventes ne doivent pas être rapportés exclusivement aux approches « politiques » des bailleurs. En outre, le nombre plus important de salariés dans les SA HLM et le vieillissement des occupants du parc des OPH pourraient également expliquer ce différentiel.

Au-delà des différences entre bailleurs, la vente de logements HLM se heurte à différentes difficultés :

– les locataires occupants ne sont pas toujours solvables ou ne souhaitent pas devenir propriétaires d’un logement dont ils ont été locataires depuis de nombreuses années. Dans les faits, les locataires et gardiens du parc social représentent moins de la moitié des acheteurs ;

– la mise en copropriété peut représenter un défi de taille pour des bailleurs peu habitués à jouer le rôle de syndics ou ayant tendance à abandonner leur rôle de gestionnaires ;

– les procédures d’évaluation, de droit de priorité des locataires, ainsi que de prix et d’agrément demeurent trop lourdes pour de nombreux bailleurs.

3.   Se donner les moyens d’atteindre 40 000 ventes par an

La vente de logements HLM ne constitue plus aujourd’hui un outil parmi d’autres pour les bailleurs. Pour financer les nouvelles constructions neuves et les projets de rénovation, les bailleurs doivent être fortement incités à augmenter le nombre de ventes.

Pour augmenter le nombre de ventes de logements HLM, il convient d’abord d’assumer l’objectif de 40 000 ventes par an, qui correspond peu ou prou à 1 % du parc social. Cet objectif devrait être clairement inscrit dans la loi.

Un changement de philosophie doit s’opérer : alors qu’actuellement, les conventions d’utilité sociale (CUS) fixent une liste précise des logements qui peuvent être vendus, celles-ci pourraient définir pour chaque bailleur un objectif de vente de logements afin d’assurer une meilleure rotation du parc. Cet objectif prendrait en compte la nature du parc du bailleur (année de construction, taille des logements, etc.), le nombre de logements sociaux dans la ville, etc. Aucune autorisation ne devrait être nécessaire pour vendre un logement HLM si le locataire répond aux critères.

À partir du moment où le logement est vendu à un locataire du parc social ou à un ménage éligible au logement social, il est aussi très important que ces logements demeurent comptabilisés au titre des quotas « SRU » au-delà de la durée de cinq ans aujourd’hui prévue par la loi. Les règles de condition de prix demeurent relativement lourdes : les bailleurs devraient pouvoir céder le logement à un prix faible pour les ménages éligibles au parc social.

La communication des bailleurs sociaux au sujet des logements mis en vente devrait être renforcée. Une véritable campagne de communication nationale pourrait être mise en œuvre. Pour les locataires occupants, la piste d’un « droit à l’achat » pourrait également être envisagée sur le modèle du « right to buy » britannique, permettant de cadrer et systématiser les ventes aux locataires occupants tout en limitant la possibilité pour les bailleurs de refuser la vente du logement.

La vente de logements HLM doit s’inscrire dans une politique d’ensemble : la politique de logement social doit poursuivre une « logique de flux » (augmenter l’offre de logements bon marché) au lieu d’une « logique de stock » (augmenter le nombre de logements sociaux mis en location).

La seule vigilance à conserver sur le dispositif porte sur les éventuels effets d’aubaine. Des plus-values importantes peuvent être générées en cas de revente rapide. Les clauses anti-abus apparaissent aujourd’hui un peu fragiles, puisque la plus-value ne doit être reversée au bailleur par le propriétaire que si l’acheteur revend le logement moins de 5 ans après l’avoir acquis et uniquement à la condition que l’acheteur ait négocié le prix de vente. La somme reversée est alors plafonnée au niveau de l’écart entre le prix de mise en vente et le prix de revente.

Proposition n° 11 : Mettre en place un plan national de vente des logements sociaux pour atteindre les objectifs de 40 000 ventes de logements HLM par an.

   EXAMEN EN commission

Au cours de ses réunions du mardi 21 octobre 2025 après-midi et soir, la commission a examiné, sur le rapport de M. Frédéric Falcon, les crédits de la mission « Logement et urbanisme » du projet de loi de finances pour 2026 (n° 1906).

M. le président Stéphane Travert. L’avis de notre commission sur les crédits de la mission Cohésion des territoires concerne les programmes 109 Aide à l’accès au logement, 135 Urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat et 177 Hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables, ce qui constitue un élargissement de notre champ par rapport au projet de loi de finances (PLF) pour 2025.

M. Frédéric Falcon, rapporteur. Les mois passent, mais le constat reste le même : les gouvernements successifs, soutenus par la majorité présidentielle puis par le « socle commun », sont incapables de répondre à la crise du logement. Pire, ils l’accentuent par des politiques qui réduisent volontairement l’offre : « Zéro artificialisation nette » (ZAN), réglementation environnementale 2020 (RE2020), contraintes du diagnostic de performance énergétique (DPE), etc. Les logements neufs ne se vendent plus parce qu’ils sont beaucoup trop chers, tandis que les logements énergivores sont sortis du marché de la location. Le parcours résidentiel se bloque ; les jeunes arrêtent leurs études ; les chefs d’entreprise ne peuvent plus recruter faute de logements disponibles pour leurs salariés ; la liste d’attente pour avoir un logement social explose. Tant que nous ne sortirons pas de ce carcan réglementaire qui oppresse le secteur de la construction et de la location, les Français auront toujours autant de difficultés à se loger. Le choc d’offre, que les ministres successifs du logement appellent de leurs vœux, reste un simple slogan si toutes les politiques vont en sens inverse.

La politique budgétaire et fiscale en faveur du logement ne peut suffire à régler la crise. Elle permet tout au mieux de parer aux urgences ou d’atténuer les effets les plus délétères de la politique actuelle. Dans ce contexte, le PLF pour 2026 ne rompt pas avec les politiques qui nous conduisent dans une impasse depuis plusieurs années. Les crédits de l’hébergement d’urgence dépassent la barre symbolique des 3 milliards d’euros (Md€). Sans lutte contre l’immigration illégale, le parc d’hébergement restera saturé et les centaines de millions d’euros ajoutés chaque année ne serviront à rien. Quant à la désindexation des aides personnelles au logement, elle est un symbole très négatif envoyé à nos compatriotes les plus modestes, même si la faible inflation aurait conduit à une faible revalorisation de leur montant.

Je salue en revanche le premier pas du Gouvernement pour appliquer la préférence nationale dans l’attribution des allocations sociales. Même s’il est timide, car l’ensemble des personnes de nationalité étrangère ne devraient pas pouvoir bénéficier d’une allocation sans avoir d’abord cotisé pendant plusieurs années, dorénavant, les étudiants étrangers extracommunautaires non boursiers ne pourront plus bénéficier des APL. Des frais de scolarité différenciés existent déjà pour les étudiants étrangers. On sait d’ailleurs que les visas étudiants constituent une forme d’appel d’air pour l’immigration dans notre pays : c’est une porte d’entrée légale pour une immigration qui devient illégale. Si je suis favorable à l’accueil d’un quota d’étudiants étrangers, prioritairement francophones, la condition première à l’octroi du visa doit être le retour dans le pays d’origine, qui ne doit pas être amputé d’une élite diplômée.

S’agissant du programme 135, on enregistre une baisse des crédits en faveur de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de 760 millions d’euros (M€) en autorisations d’engagement et de 500 M€ en crédits de paiement. C’est pour moi l’aveu de l’inefficacité du dispositif MaPrimeRénov’, même si le soutien à la rénovation énergétique des logements est un objectif louable.

Les défauts de MaPrimeRénov’ sont nombreux : une fraude massive à hauteur de plusieurs centaines de millions d’euros chaque année ; une complexité administrative sans nom pour les bénéficiaires et les entreprises ; aucune évaluation des gains énergétiques ; des délais de paiement beaucoup trop importants ; un coût très lourd pour les finances publiques. Mon groupe défend le dispositif « 100 % Rénov’ », un prêt à taux zéro ouvert à tous les ménages sans condition de ressources, financé sur la valeur du bien et les économies réellement produites. Ce dispositif a le mérite de coûter dix fois moins cher que MaPrimeRénov’ et d’accélérer les procédures. Nous pourrions ainsi supprimer l’Anah et réinternaliser ses missions au sein du ministère du logement.

Pour ce qui est de l’incitation à l’investissement locatif, l’amendement gouvernemental relatif au statut du propriétaire bailleur est un pansement sur une jambe de bois : la fiscalité locative est beaucoup trop lourde et un amortissement annuel de 2 % n’y changera rien. Du reste, la filière n’a pas manqué de souligner le manque d’ambition du dispositif.

 Enfin, les bailleurs sociaux sont mis à contribution avec une hausse de 500 M€ des prélèvements qui leur sont imposés. La réduction de loyer de solidarité (RLS) est rétablie à 1,3 Md€, contre 1,1 Md€ l’année dernière. Le financement des aides à la pierre par le biais du fonds national des aides à la pierre (Fnap) sera supporté par les organismes de logement social à hauteur de 375 M€ (contre 75 M€ l’année dernière). Si nous souhaitons une véritable relance de l’accession sociale à la propriété, qui constitue ma thématique d’évaluation de l’avis budgétaire, il faut que les bailleurs sociaux changent de culture, qu’ils apprennent à trouver des ressources propres, en passant d’une logique de stock à une logique de flux.

Fort de ces constats, je ne peux pas donner un avis favorable sur les programmes 109, 135 et 177.

J’en viens maintenant à la partie thématique du rapport que je défends devant vous aujourd’hui : l’accession sociale à la propriété.

L’aspiration à la propriété demeure une priorité pour nos compatriotes, puisque 76 % des Français estiment qu’être propriétaire est pour eux la meilleure solution de logement et que 60 % des locataires souhaitent devenir propriétaires. Il ne s’agit pas seulement d’une représentation culturelle mais d’une nécessité, pour de nombreux Français, afin de faire face aux aléas de la vie. Être propriétaire, c’est faciliter son insertion sociale et économique. Par exemple, le taux de chômage est plus faible pour ceux qui accèdent à la propriété que pour les locataires. Qui plus est, il n’y aura pas de relance de la natalité sans relance massive de l’accession à la propriété : quand on ne croit pas en l’avenir, on évite d’avoir des enfants.

Or, force est de constater que devenir propriétaire est de plus en plus difficile. En 2025, 57,4 % des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale, taux qui ne croît plus depuis plusieurs années. Plus inquiétant encore, la part des ménages modestes et des classes moyennes qui possèdent leur résidence principale a baissé en dix ans. Si les politiques publiques menées par nos démocraties occidentales conduisent, même involontairement, à faire de la propriété un privilège des seuls ménages aisés, c’est le fondement même du pacte social qui est remis en cause. C’est pourtant le résultat du ZAN, de la RE2020 ou de l’imposition des plus‑values, autant de dispositifs qui conduisent à restreindre l’offre de nouveaux logements et la possibilité pour les ménages de tous milieux d’accéder à la propriété.

Il n’existe pas de véritable politique d’accession à la propriété dans notre pays. Premièrement, les dépenses budgétaires et fiscales en sa faveur représentent entre 2 % et 5 % seulement des dépenses en faveur du logement. Les dispositifs qui fonctionnent ont été affaiblis. Les APL accession, qui avaient coût limité de 800 M€, ont été supprimées en 2018, alors même qu’elles permettaient à des ménages modestes d’accéder à la propriété, grâce à un véritable effet déclencheur. Chaque année, nous votons des amendements transpartisans visant à les rétablir, mais le Gouvernement les a toujours refusés.

Deuxièmement, les modalités du prêt à taux zéro (PTZ), produit populaire et bien commercialisé par les établissements bancaires, n’ont cessé d’être modifiées : exclusion puis réintégration du PTZ dans le neuf dans les zones détendues ; exclusion puis réintégration des logements individuels, etc. Il faut cesser à tout prix ce stop and go. Les critères ont été élargis et les plafonds relevés. La stabilité législative est essentielle. Notons que le dispositif d’exonération des droits de donation pour l’achat d’une résidence neuve ou avec travaux ne décolle pas, faute de communication du Gouvernement, qui a tardé à produire une circulaire sans laquelle les notaires refusaient de s’engager.

Troisièmement, les outils utiles que sont le bail réel solidaire (BRS) ou la location-accession grâce au prêt social de location-accession (PSLA) sont sous-utilisés. Seuls quelques milliers de logements sont produits chaque année grâce à eux. Je souhaite une relance importante du logement social : moins de quatre-vingt-dix mille agréments ont été accordés ces dernières années, quand la production annuelle par les offices HLM devrait être de quelque cent vingt mille logements pour répondre aux besoins. Elle doit être fléchée vers les dispositifs d’accession sociale pour passer de la location sociale à l’accession sociale. Les logements vendus en BRS et en PSLA doivent être comptabilisés, dans la durée, dans les quotas imposés par la loi SRU.

Quatrièmement, la vente HLM n’a pas du tout décollé. Alors que l’objectif de quarante mille ventes par an, soit environ 1 % du parc social, avait été avancé lors de l’examen de la loi Elan, on enregistre à peine plus de dix mille ventes annuelles. C’est dommage à la fois pour les personnes qui pourraient devenir propriétaires et pour les bailleurs qui manquent de fonds propres pour construire de nouveaux logements ou rénover leur parc. Différentes causes peuvent l’expliquer : l’état du patrimoine des bailleurs, la solvabilité des ménages locataires, le manque d’ingénierie pour les petits bailleurs, les difficultés de l’entrée en copropriété. Pour autant, soyons lucides, des freins idéologiques existent aussi. Je regrette, à cet égard, le refus de Paris Habitat d’être auditionné pour justifier l’absence totale de vente HLM au sein de son parc. Les choses doivent changer : il faut supprimer toutes les règles qui limitent la vente HLM pour les bailleurs, fixer des objectifs de vente pour chacun et inscrire dans la loi l’objectif de quarante mille ventes par an.

Nous disposons des bons instruments pour instaurer une vraie politique d’accession sociale à la propriété : il manque seulement un peu de volonté politique.

M. le président Stéphane Travert. Nous en venons aux orateurs des groupes.

M. Frédéric-Pierre Vos (RN). Le constat du rapporteur est cruel et sans détour : en deux ans, les mises en chantier ont reculé de près de 30 % et l’investissement locatif a chuté de moitié. Les ventes aux investisseurs ont été divisées par six depuis 2021. Les aides publiques dépassent pourtant 30 Md€ par an. Les moyens existent, mais la cohérence et la volonté de bâtir manquent. Le Gouvernement persiste dans une architecture budgétaire marquée par des priorités désordonnées.

Les crédits continuent d’être « saupoudrés » entre des dispositifs d’urgence pérennisés, des plans de communication sans effet durable et des aides constamment remaniées, en proie à une fraude massive. L’État entretient à grands frais plus de deux cent mille places d’hébergement d’urgence, sans plan de sortie vers le logement pérenne. Il modifie chaque année les règles de MaPrimeRénov’, au point de décourager les artisans comme les ménages : réforme du parcours accompagné, qui a bloqué des milliers de dossiers ; modification des barèmes ; retrait puis rétablissement de certains équipements, comme les chaudières à granulés ou les pompes à chaleur. Pendant ce temps, il gèle les APL, tout en prétendant soutenir le pouvoir d’achat. Cette politique sans boussole dépense beaucoup, mais construit peu.

Le bailleur privé reste quantité négligeable dans la politique socialo-macroniste. Les contraintes se sont multipliées : diagnostic énergétique, interdiction de louer, encadrement de loyer, procédure d’expulsion interminable. Tout va bien, on continue comme avant. Résultat : des dizaines de milliers de logements disparaissent du parc locatif. Notre rapporteur a eu raison de souligner que le bailleur privé doit bénéficier d’un statut réhabilité. Pour rappel, la propriété privée est l’un des fondements de notre civilisation. Elle a été solennellement rappelée, comme droit inviolable et sacré, à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. L’article 544 du code civil en fait le droit le plus absolu. Qu’il y ait des limites à un droit, cela s’entend, mais nous avons largement dépassé ce stade, puisque le propriétaire, déjà très imposé, est presque devenu un concessionnaire, chargé d’appliquer les politiques publiques à ses frais, à ses risques et périls, sans jamais être indemnisé en cas d’équipement défectueux ou de squat.

Le Rassemblement national appelle à simplifier les règles, à accélérer les procédures et à garantir la stabilité fiscale indispensable à l’investissement locatif. Plus largement, il faut renforcer l’offre, stabiliser la règle, orienter la dépense de manière cohérente. Cela passe entre autres par une refonte complète de la politique de rénovation énergétique afin de la recentrer sur la maîtrise de la dépense publique, la lisibilité et l’efficacité, au lieu de la confier à des structures redondantes et mal coordonnées. Cela suppose aussi de réorienter les moyens dispersés dans la politique de la ville vers des actions favorisant la propriété.

M. Frédéric Falcon, rapporteur. Je ne peux que souscrire à votre analyse. Le levier le plus important pour régler la crise du logement est celui des normes, qui ne coûte pas 1 euro au budget de l’État. Elles se sont empilées depuis huit ans, alors même qu’Emmanuel Macron avait promis, en 2017, qu’il n’en imposerait pas de nouvelles à l’immobilier. Nous devons travailler ensemble à lever ces blocages : DPE, RE2020, ZAN.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). Ces programmes doivent répondre à deux impératifs : la maîtrise des dépenses publiques et la nécessité de soutenir le secteur du logement. Le programme 135 enregistre une baisse de 17 % des moyens dédiés à l’Anah, soit 758 M€ de moins qu’en 2025. Cette évolution traduit un recentrage du dispositif MaPrimeRénov’ après une période de forte montée en charge marquée notamment par plusieurs signalements de fraudes et d’abus. L’objectif est clair : mieux cibler les rénovations performantes, garantir la qualité des travaux et optimiser l’utilisation des fonds publics. Les aides personnelles au logement diminuent de 590 M€, soit 3,5 %, en raison du gel des barèmes. Ces choix, bien que contraints et nécessaires, ne doivent pas nous faire perdre de vue l’urgence.

La crise du logement reste aiguë. La production de logements neufs est historiquement basse et l’investissement locatif privé s’est fortement replié. Pour inverser cette tendance, il est essentiel de restaurer la confiance des investisseurs et de relancer l’offre locative, ce qui permettrait aussi de désengorger la file d’attente dans le secteur social. Le statut du bailleur privé, tant attendu par les acteurs, doit enfin devenir une réalité.

Un amendement gouvernemental prévoit un amortissement linéaire de 2 % pour le neuf locatif. Si cette mesure constitue une première reconnaissance du rôle des investisseurs privés, elle reste trop modeste pour déclencher une dynamique significative. Porter ce taux à 3,5 % aurait certes un coût plus élevé pour les finances publiques à court terme, mais c’est nécessaire pour relancer l’investissement locatif : une telle mesure permettrait de stimuler la construction de logements, produire des recettes fiscales supplémentaires, par le biais de la TVA et des droits de mutation, et surtout répondre à l’urgence de l’offre de logements à loyer accessible. Pour l’ancien, comme le proposent nos collègues parlementaires Mickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse, il est également nécessaire de prévoir un amortissement conditionné à la réalisation de travaux.

Une politique du logement efficace repose sur deux piliers indissociables : le logement social et le logement privé. Or, ils sont tous deux fragilisés. La réforme que nous attendons doit donc être ambitieuse et équilibrée afin de redonner à chacun la possibilité de se loger dignement. C’est dans cet équilibre entre rigueur budgétaire et volonté de relancer la production que nous pourrons relever les défis du logement et renforcer la confiance dans l’action publique.

M. Frédéric Falcon, rapporteur. Il fallait en effet remplacer le Pinel et trouver un nouveau dispositif pour inciter les investisseurs à revenir vers le neuf. Je suis assez déçu par l’amendement proposé par M. Vincent Jeanbrun, le ministre du logement, qui est très loin de répondre aux ambitions formulées par Mme Valérie Létard, la précédente ministre. Néanmoins, nous devons nous contenter de ce que nous avons et nous le voterons, sous réserve qu’un meilleur dispositif ne soit pas proposé. L’élargissement du PTZ et l’exonération des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), adoptés en loi de finances pour 2025, n’ont pas produit les résultats escomptés. Sans croissance, sans confiance, avec un taux inférieur à 3 % ou 3,5 %, on ne va pas pouvoir faire grand-chose.

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Le Gouvernement propose un « budget des horreurs » pour le droit au logement : année blanche pour les APL, comme pour toutes les prestations sociales ; suppression des aides au logement pour les étudiants étrangers hors Union européenne ; aucun investissement massif dans la construction ; moyens en baisse pour lutter contre l’habitat indigne ; et, pour couronner le tout, chute drastique des crédits dédiés à MaPrimeRénov’ et à MaPrimeAdapt’. C’est un budget indigne, à l’image d’un Gouvernement qui ne fait rien pour le droit au logement. En 2024, 855 personnes, dont dix-neuf enfants de moins de quatre ans, sont mortes dans la rue, faute de places d’hébergement d’urgence. Voilà où nous en sommes. Il n’y a jamais eu autant de sans-abri, jamais autant de pauvres ni de personnes qui n’arrivent plus à payer leur loyer, premier poste de dépenses des ménages. L’offre de logements sociaux n’augmente quasiment plus et trois millions de personnes sont en attente d’un logement social.

Face à cette crise aiguë, l’effort public pour le logement n’a jamais été aussi bas : c’est un non-sens absolu. Où se trouve la priorité du Gouvernement ? Pas dans l’accès au logement ni dans la lutte contre l’habitat indigne. Alors que 30 % des ménages ont froid dans leur logement, que quatre millions de Français sont en situation de mal-logement et que douze millions de personnes sont fragilisées dans leur logement, l’État ne fait rien. Un million de personnes en situation de handicap et de perte d’autonomie ne peuvent pas sortir de chez elles, faute d’un logement accessible. Et voilà le Gouvernement qui concocte dans ses petits ministères un budget qui aggrave la situation – comme si, au moment de le concevoir, il n’était pas question d’améliorer la vie des gens.

Je suis presque en colère à force de répéter ces chiffres catastrophiques. Chaque nuit, des enfants dorment dans la rue. Nous avons tous dans nos circonscriptions des personnes qui viennent nous voir pour nous faire part de problèmes de logement. Malgré tout cela, on nous présente une fois de plus un budget bien en deçà des objectifs nécessaires. J’aimerais que nous réussissions à élaborer un budget sensé, en faveur du droit au logement. Un toit, c’est un droit.

M. Frédéric Falcon, rapporteur. Je partage en partie votre état des lieux. Il faut aussi être conscient que tous les blocages ne sont pas liés au budget. Il y a, dans le parc social, une surreprésentation d’immigrés. Dans les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (Crous), par exemple, 33 % des logements sont occupés par des étudiants étrangers. Nous estimons que, à son arrivée en France, on doit être solvable et ne pas venir encombrer les listes d’attente pour un logement social. Nous ne sommes d’ailleurs pas les seuls à le penser, puisque M. Justin Trudeau, au Canada, conscient des contraintes que faisait peser le flux migratoire sur le logement, a réduit le nombre de visas étudiants de 33 %. Le budget n’est donc pas le seul biais, même si je sais que vous voulez toujours plus d’argent : il y a d’autres leviers.

M. Inaki Echaniz (SOC). Votre rapport est, sans grande surprise, une suite de clichés sur le logement et les bénéficiaires des politiques de solidarité. Vos propositions sont, du reste, en décalage profond avec votre constat. Vous ne pouvez pas défendre un jour la libéralisation du marché du logement et le lendemain vous plaindre du manque de logements abordables. Votre idéologie favorise la crise et appauvrit les ménages, en les obligeant à dépenser une part toujours plus importante de leur budget pour se loger. Vous fustigez la baisse de l’offre locative, en prenant soin d’éviter de parler du nombre croissant de meublés de tourisme et de résidences secondaires. Pourtant, en zone tendue, ce type de bien est directement responsable de la chute des locations et de la hausse des prix de l’immobilier, empêchant l’accession à la propriété. Vous n’avez jamais soutenu les mesures visant à favoriser les résidences principales.

Vous vous attaquez aux APL, en encourageant leur suppression pour les étudiants étrangers. C’est un signal de fermeture vis-à-vis des talents qui rêvent de venir étudier en France. Cette diversité favorise un enrichissement des idées et des méthodes de travail, tout en renforçant la cohésion et la capacité d’innovation. Elle constitue également un atout pour la coopération internationale, indispensable dans un contexte particulièrement sensible. Les APL ne sont pas un luxe, mais une aide de première nécessité. Cette mesure va précariser des étudiants et contribuer à détourner les meilleurs élèves de notre pays. Votre proposition est fidèle à la fermeture d’esprit qui caractérise votre famille politique.

Quant à votre idée de réserver les places d’hébergement d’urgence aux Français et aux étrangers en situation régulière, elle reviendrait à laisser à la rue, à exposer au froid, à la faim et à la violence, des enfants et des personnes fragiles. Cela contrevient à l’inconditionnalité de l’accueil, une grande mesure de notre pays, au service du respect de la dignité humaine et du principe d’humanité dont vous semblez manquer. Porter assistance à toute personne en détresse présente sur notre sol ne devrait pas faire l’objet d’un débat. Il serait par ailleurs particulièrement illusoire de penser que notre système d’hébergement d’urgence favorise l’arrivée de personnes étrangères sur notre territoire.

Enfin, vous proposez d’encourager la vente de logements sociaux. Je vous invite à regarder la situation des pays européens qui ont fait ce choix : accroissement des inégalités d’accès au logement, hausse des loyers, perte de la vocation sociale des immeubles, baisse de la mixité et concentration de la détention privée des logements.

En conclusion, votre rapport est particulièrement incohérent. Vous déplorez le manque de locations abordables et le recul de l’accession à la propriété tout en soutenant les logiques de rentabilité capitaliste à l’origine de ces problématiques. Quant aux crédits de la mission, ils ne répondent toujours pas cette année aux graves difficultés du secteur : affaiblissement des bailleurs sociaux avec le rétablissement du montant total de RLS à 1,3 Md€ ; hausse de la contribution du secteur HLM au Fnap ; gel des APL ; absence de mesures pour favoriser la production de logements ; baisse des crédits pour la rénovation énergétique.

Nous serons donc défavorables à ces crédits, sauf si nos amendements pour renforcer le logement social et l’accès au logement étaient adoptés.

M. Frédéric Falcon, rapporteur. Je ne comprends pas vraiment votre position. Vous partagez la même logique que la maire socialiste de Paris, qui empêche tout dispositif d’accession sociale à la propriété. Son objectif est d’avoir 50 % de logements sociaux pour faire du clientélisme électoral. Nous, nous voulons des citoyens émancipés, qui peuvent accéder à la propriété ; mais ce mouvement est empêché par le lobbying de certains bailleurs sociaux, idéologiquement opposés à l’accession sociale à la propriété.

M. Vincent Rolland (DR). Notre pays traverse une grave crise du logement, qui met en difficulté les locataires qui cherchent à se loger à un prix décent, les ménages qui veulent devenir propriétaires et l’industrie du bâtiment, première victime du ralentissement du secteur de la construction. Le rapport de la commission pour la relance durable de la construction de logements (2021), dit rapport « Rebsamen », avait conclu à la nécessité de construire cinq cent mille logements par an. Pourtant, la construction recule et l’inadéquation entre offre et demande demeure. L’État se doit d’être au rendez-vous.

Nous soutenons les initiatives positives, comme la revalorisation de 20 % du prêt à taux zéro, qui devrait améliorer l’accession à la propriété. Néanmoins, il est incompréhensible que certains dispositifs contraignants et inadaptés demeurent. La rénovation énergétique est évidemment essentielle pour lutter contre le réchauffement climatique, mais le flou total sur les règles qui régiront le futur DPE et le calendrier d’interdiction de mise en location des logements mal classés ne peut qu’accentuer l’inquiétude des propriétaires, d’autant que la rénovation du parc prendra du temps. Il en va de même pour le ZAN, qui, en l’état, n’aide pas à instaurer un climat favorable à l’investissement et à la construction.

C’est pourquoi nous soutenons les initiatives visant à simplifier la vie des agents économiques ainsi que la création d’un statut du bailleur privé pour relancer les investissements, même s’il faudra aller bien au-delà des 2 % d’amortissement proposés.

Enfin, nous ne pouvons que nous inquiéter de la « démence fiscale » qui se déchaîne contre les loueurs de meublés non professionnels. Ces propriétaires investissent souvent leurs économies pour s’assurer un revenu et créer de la valeur localement. L’instabilité fiscale permanente n’est certainement pas le meilleur moyen de relancer l’investissement.

Pour réformer le logement, comme d’ailleurs d’autres pans de l’économie, la recette est assez simple : un choc de simplification, de la stabilité fiscale et un État qui accompagne au lieu de punir.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Je vous rejoins concernant le ZAN : si le projet de loi de simplification de la vie économique a exclu les activités économiques de son périmètre, le logement y est toujours soumis, ce que je regrette.

Vous avez aussi raison de souligner que les amendements de la commission des finances relatifs au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont inquiétants et envoient un signal désastreux aux Français et aux agents économiques, qui se sentent assaillis par une cascade de nouvelles taxes potentielles. Je le constate dans ma circonscription : le monde de l’immobilier est absolument tétanisé, tous les projets sont bloqués, les gens attendent. C’est pour cette raison que je parlais de confiance : le secteur ne repartira pas sans une alternance politique garante de stabilité normative et fiscale.

Mme Julie Laernoes (EcoS). Chaque année, le rapport pour avis de M. Frédéric Falcon est une honte pour cette commission. L’an dernier, déjà, son texte était abject. Cette année, il franchit une nouvelle ligne rouge et sa lecture donne envie de vomir. Ce n’est plus un rapport budgétaire, c’est un manifeste idéologique d’extrême droite – de façon d’ailleurs tout à fait explicite, puisque, par endroits, monsieur Falcon n’écrit même plus en tant que rapporteur pour avis, mais au nom du Rassemblement national. Il assume de faire d’un rapport parlementaire un outil de propagande prônant la suppression de l’Anah, la destruction du DPE et la suppression du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques ainsi que la fin du ZAN, tout en saluant l’application de la préférence nationale dans les aides au logement. C’est indécent, inacceptable et dangereux ; c’est une attaque frontale contre les principes républicains.

Non, la crise du logement ne vient pas des normes écologiques ni des étrangers. Elle s’explique par le désengagement massif de l’État, l’accaparement agressif du patrimoine immobilier par quelques-uns, la financiarisation galopante du logement et la spéculation touristique incarnée par Airbnb, qui vide nos centres-villes.

Plus grave encore, ce rapport d’extrême droite trouve un écho dans la politique du Gouvernement. Quand monsieur Falcon se félicite de la baisse des crédits alloués à l’Anah et à la rénovation, il applaudit la politique de monsieur Lecornu. Quand il salue l’application de la préférence nationale, il ne fait que remercier le Gouvernement d’avoir préparé le terrain. Le Rassemblement national se frotte les mains, car le budget du logement pour 2026 reprend ses obsessions : moins d’aides, moins d’écologie, moins de solidarité.

Le programme 135, qui couvre l’Anah et la rénovation, s’effondre : les autorisations d’engagement baissent de 28 % et les crédits de paiement de 19 %. Le programme 109 recule de 590 M€, gelant les APL alors que des millions de foyers ne parviennent pas à se loger. Les crédits alloués à l’hébergement d’urgence augmentent certes de 110 M€, mais ils restent terriblement insuffisants pour faire face à l’explosion des besoins, dans un pays où plus de 350 000 personnes sont sans domicile et où des familles, dont plus de 2 500 enfants, dorment dans la rue. Ce n’est pas un effort, c’est un aveu d’échec.

Quand l’extrême droite applaudit la politique du Gouvernement, c’est que le cap est perdu. Le logement est la base de tout : de la dignité, de l’émancipation, de la transition écologique. Ce n’est pas une charge comptable, mais un choix de société. Le groupe Écologiste et social refuse cette convergence entre libéralisme cynique et nationalisme haineux.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Je constate que vous êtes toujours aussi modérée dans vos propos. Ce que vous venez de dire est inacceptable. L’accession à la propriété et la climatisation seraient d’extrême droite ? C’est complètement ridicule.

Je traite dans mon rapport de l’accession à la propriété parce qu’il s’agit d’une aspiration profonde des Français et que le système est en panne.

Vous préférez détourner l’attention en insistant sur les contraintes normatives dont je souhaite la suppression, car elles sont, de l’aveu de tous, à l’origine du problème. Votre groupe a d’ailleurs fortement contribué à cette situation : même si vous êtes minoritaires, votre idéologie a infusé ces quinze dernières années, jusqu’à imposer la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 et tout un ensemble de contraintes. Nous payons très cher cette folie normative à l’origine de l’effondrement du monde du logement et de l’immobilier.

Je crains que nous ne puissions pas nous entendre. Vous défendez le dispositif MaPrimeRénov’, dont chacun reconnaît qu’il coûte trop cher et qu’il est mal géré. Nous proposons, pour notre part, de poursuivre les efforts en matière de rénovation énergétique, mais sous forme de prêts. La politique qui consiste à distribuer des milliards et des milliards d’euros n’importe comment, par un saupoudrage propice à la fraude et sans pouvoir contrôler la pertinence des travaux, n’est plus tenable. De nombreux collègues, y compris certains députés de la majorité, sont disposés à débattre de ces questions… mais pas vous, qui restez toujours dans l’insulte et l’invective : à vous entendre, il faut simplement dépenser toujours plus.

M. Romain Daubié (Dem). Bien plus qu’une ligne budgétaire, le logement est un enjeu de cohésion nationale, qui affecte le quotidien de toutes les personnes concernées, indépendamment de leur situation. Personne ne se réjouit de l’état du secteur, caractérisé par des constructions en baisse, des loyers en hausse, une accession à la propriété plus difficile – y compris pour ceux qui travaillent ou ont travaillé –, des changements législatifs qui découragent certains bailleurs privés et un système né de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) complexe, dont témoigne la situation de plusieurs communes carencées dans ma circonscription.

Néanmoins, tout n’est pas noir. L’augmentation de 43 % de l’action Soutien à l’accession à la propriété du programme 135 permettra, à travers le prêt à taux zéro et l’accession sociale, à certains de nos concitoyens de devenir plus aisément propriétaires.

Je soutiens également le statut de bailleur privé annoncé par le ministre Vincent Jeanbrun, même si l’amortissement annuel de 2 % me semble trop peu incitatif : nous devrons aller plus loin, tout en trouvant des compensations fiscales afin de ne pas creuser le déficit. Ce statut sera particulièrement utile dans les communes situées en zones C, dites « non tendue », qui sont délaissées par les gros promoteurs et même par les bailleurs.

J’en appelle, moi aussi, à davantage de stabilité fiscale. Les changements de règles incessants sont anxiogènes. De nombreuses personnes m’ont, par exemple, écrit après l’adoption par la commission des finances d’un amendement modifiant la fiscalité applicable aux loueurs de meublés non professionnels : j’ai dû expliquer que de nombreux aléas pouvaient encore survenir avant que cette disposition devienne une règle fiscale pérenne. N’oublions pas que l’immobilier est une activité économique de long terme. Les acteurs ont besoin de visibilité.

Vous proposez de ramener à quinze ans le délai de détention à l’issue duquel les plus‑values immobilières sont totalement exonérées d’impôt, pour revenir à la situation qui prévalait avant le 1er février 2012. Parmi les biens vendus, environ 50 % sont des résidences principales, déjà exonérées, 30 % sont des investissements locatifs et 20 % sont des résidences secondaires. Avez-vous envisagé l’hypothèse, à mes yeux plus intéressante, d’une exonération qui ne s’appliquerait que quand le bien vendu a vocation à devenir la résidence principale de l’acquéreur, afin de faciliter l’accès à la propriété ?

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. S’agissant du statut de bailleur privé, j’appelle nos collègues du socle commun à peser de tout leur poids pour améliorer le dispositif en augmentant le taux de l’amortissement et en l’étendant aux achats dans l’ancien, dès lors que les travaux engagés représentent au moins 15 % de l’investissement.

Quant à l’exonération sur les plus-values après quinze ans de détention, il n’est pas question de la moduler en fonction du profil de l’acquéreur : notre groupe prône une mesure simple permettant de revenir à la situation d’avant 2012.

M. Thomas Lam (HOR). Les crédits du programme 135 Urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat accusent une baisse de 28 % en autorisations d’engagement et de 19 % en crédits de paiement.

Cette réduction s’explique principalement par la baisse des financements alloués à l’Agence nationale de l’habitat, notamment au titre de la rénovation énergétique des logements. L’Anah rencontre des difficultés majeures et le ministère chargé de l’économie et des finances a souligné un phénomène d’encombrement et un excès de fraudes. Ces dysfonctionnements ont conduit à une suspension provisoire des dispositifs à l’été 2025, puis à un resserrement des critères d’éligibilité et à une baisse des aides. Ces évolutions accentuent l’incertitude pour les ménages et les entreprises concernées et imposent une réforme profonde des modalités de fonctionnement du dispositif. La lutte contre la fraude semble être aussi une priorité absolue.

Malgré la nécessité de corriger ces dérives, la rénovation énergétique demeure un enjeu essentiel pour les millions de ménages qui peinent à payer leurs factures d’énergie et pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050. Certaines pistes, parmi lesquelles la proposition du ministre délégué Sébastien Martin consistant à décentraliser la rénovation énergétique en en confiant la compétence aux intercommunalités et départements volontaires, méritent d’être étudiées. Une telle approche pourrait améliorer l’efficacité des politiques locales, simplifier les démarches des ménages, optimiser les aides et favoriser les entreprises locales.

Par ailleurs, l’accès au logement, en propriété comme en location, se dégrade. Le taux de propriétaires stagne depuis 2014 et les ménages modestes accèdent de moins en moins à la propriété. Face à cette double crise et par esprit de responsabilité, notre groupe votera par défaut en faveur des crédits alloués au logement et à l’urbanisme. Nous continuerons de soutenir les réformes tendant à simplifier l’urbanisme et à relancer la construction, afin de permettre au plus grand nombre d’accéder à un logement sobre énergétiquement.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Ma position concernant l’Anah est assez claire : il faut sortir du dispositif MaPrimeRénov, gangrené par une fraude qui concerne au moins 10 % des sommes versées. Je prône son remplacement par un mécanisme de prêts. Nous aurons l’occasion d’y revenir lors de l’examen de l’amendement que j’ai déposé en ce sens.

Je ne suis pas favorable à la décentralisation de la politique de rénovation énergétique : je crains qu’elle n’encombre encore un peu plus l’administration et renforce la bureaucratisation. Les derniers exemples de décentralisation n’ont d’ailleurs pas donné de résultats particulièrement concluants en matière de simplification.

En revanche, je vous rejoins s’agissant des normes et vous invite à soutenir les mesures que nous proposons pour mettre fin aux contraintes DPE ou supprimer le ZAN.

M. Stéphane Peu (GDR). Le rapporteur pour avis et moi-même nous accordons sur un point : je suis moi aussi défavorable au budget qui nous est proposé. Pour le reste, nos solutions et nos propositions divergent grandement.

À la vue de la situation du logement, des souffrances humaines qu’elle engendre et des difficultés économiques qu’elle crée, je m’attriste de constater combien on s’échine à casser un modèle social qui avait fonctionné pendant un siècle et permis de construire une économie mixte, associant secteur public et secteur privé, et qui avait fait la démonstration de sa pertinence. Ce modèle a été mis à mal au nom d’une vision ultralibérale – et ce, de manière très accélérée depuis 2017 et l’arrivée au pouvoir d’une Macronie triomphante qui a enchaîné toutes les erreurs possibles pour nous conduire à la catastrophe que nous connaissons.

En revanche, moi qui suis patriote, j’ai toujours du mal à comprendre – contrairement à vous, visiblement – qu’on veuille imposer à la France des modèles économiques qui ont fait la preuve de leur échec ailleurs, en cassant ce qui fonctionne. C’est la logique à l’œuvre actuellement, avec la sécurité sociale comme avec le logement. Peut-être connaissez-vous ce mot de Romain Gary : « Le patriotisme, c’est l’amour des siens. Le nationalisme, c’est la haine des autres. » C’est un peu la différence entre vous et moi.

Je souhaite que nous renouions avec la mixité de l’économie dans le domaine du logement. Or, le budget qui nous est proposé s’inscrit dans la continuité des politiques ultralibérales conduites depuis 2017 : attaques contre les HLM, réduction des moyens de l’Anah, baisse des APL – autant de mesures qui se traduisent par un niveau de construction de logements, toutes catégories confondues, au plus bas depuis 1991 et la crise économique et financière internationale causée par la guerre du Golfe.

Il faut retrouver un équilibre, favoriser l’accession à la propriété en aidant davantage les primo-accédants que les multipropriétaires investisseurs et soutenir le logement abordable, donc les habitations à loyer modéré. Voilà la politique que nous préconisons.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Je ne m’oppose pas au modèle social français en matière de politique du logement. Bien au contraire, je le défends. Je préconise d’ailleurs, dans mon rapport pour avis, d’indexer les APL sur l’inflation.

J’estime en revanche que nous devons faire advenir un nouveau modèle d’accession à la propriété si nous voulons que nos compatriotes en bénéficient. Je ne prétends pas que tous les locataires du parc social ont vocation à devenir propriétaires – il ne s’agit nullement de singer la politique conduite par Madame Thatcher dans les années quatre-vingt – mais qu’une partie de la population, cette « classe moyenne inférieure » faite de gens qui travaillent, doit être accompagnée. Nous devons vraiment aller plus loin, car la France est très en retard.

M. le président Stéphane Travert. Nous en venons aux questions des autres députés.

M. François Piquemal (LFI-NFP). Reprenant les chiffres habituels de l’extrême droite, vous indiquez qu’il y a 40 % d’étrangers dans le logement public, ce qui est faux. Vous confondez la notion d’étranger avec celle d’immigré. Être étranger, c’est un statut ; être immigré, c’est un parcours. On peut être immigré tout en étant Français.

D’après l’Insee, 80 % des occupants de logements publics sont des Français de naissance, 8 % le sont par naturalisation et 12 % sont étrangers. C’est donc à tort que vous agitez ce chiffon rouge.

L’attribution des logements publics donne au contraire lieu à des discriminations. À Toulouse, par exemple, l’office HLM a été épinglé pour s’être rendu coupable de discriminations fondées sur le nom et l’origine supposée.

Vos poncifs et vos clichés sont totalement décalés par rapport à la vie réelle des habitants de notre pays.

M. Boris Tavernier (EcoS). Permettez-moi d’être particulièrement choqué par vos termes. Un « tonneau des Danaïdes » : voilà comment vous osez qualifier les moyens consacrés à l’hébergement d’urgence qui, je le rappelle, est une solution temporaire proposée pour loger ceux qui n’ont pas de toit, pour protéger des personnes sans abri ! Ces crédits permettent aussi de faire reculer la violence inhérente à la vie dans la rue ou encore d’offrir des places spécifiques à des femmes victimes de violences conjugales ou intrafamiliales.

Vous vous opposez à la taxe Zucman, même dans une version allégée, vous refusez de demander des efforts aux milliardaires, mais en demander aux SDF ne vous pose aucun problème. Quelle indignité ! Le parc d’hébergement d’urgence est saturé, dites-vous ? Proposez des amendements pour ouvrir davantage de places et pour protéger les SDF, quels qu’ils soient, ainsi que les femmes victimes de violences, mais ne faites pas le choix lâche de mettre en concurrence les misères.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Je n’ai jamais dit qu’il y avait 40 % d’étrangers dans le logement public. Les chiffres sont clairs : un tiers des logements des Crous sont occupés par des étrangers et un tiers du parc social par des immigrés. Les étudiants étrangers doivent bien sûr pouvoir faire leurs études en France, mais ils ne doivent pas devenir une charge trop importante – ce qui est le cas dès lors qu’une grande partie de ce flux entrant n’est pas solvable et bénéficie de la solidarité nationale. Je suis donc favorable à l’instauration d’un quota d’étrangers dans les Crous, afin de laisser un peu plus de place aux étudiants français qui peinent à accéder au logement. Les étudiants internationaux peuvent aussi se loger dans le parc privé : rien ne les oblige à choisir le parc public.

Quant aux centres d’hébergement d’urgence, 80 % des personnes qui y résident viennent de pays extérieurs à l’Union européenne. Il y a donc un vrai problème dû aux flux migratoires. Je veux bien qu’on construise toujours plus de centres, mais nous ne pourrons pas tenir ainsi indéfiniment : il va falloir tarir le flux pour pouvoir prendre en charge les personnes déjà sur place – sinon, ce ne sont pas 3 Md€, mais 5, 6 ou 7 Md€ qu’il nous faudra y consacrer l’année prochaine. Le flux migratoire doit se tarir et les entrants doivent être solvables. La France peut être solidaire, mais elle n’a pas vocation à aider la terre entière ; elle n’en a tout simplement pas les moyens. Ce n’est pas une question de nationalité ou d’origine, mais de coût pour les finances publiques.

Article 49 et état B : Crédits du budget général

Amendement II-CE220 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi ; amendements II-CE210 et II-CE206 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Tandis qu’environ trois millions de personnes étaient en attente d’un logement social en 2024, un record historique, la production s’effondre : 125 000 logements avaient été financés en 2016, contre 85 000 seulement en 2024. Les logements financés par des prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI) et des prêts locatifs à usage social (Plus) sont les premiers sacrifiés, alors qu’ils répondent aux besoins des plus précaires.

L’effondrement de la production de logements est le résultat direct de décisions défavorables au logement social depuis sept ans. Le secteur HLM a été privé de 14 milliards d’euros (Md€) depuis 2017, du fait de la réduction de loyer de solidarité (RLS), de la hausse de la TVA sur la construction et de la ponction opérée sur les fonds des organismes. Le fonds national des aides à la pierre (Fnap) est exsangue, avec à peine 450 M€ (M€) en autorisations d’engagement (AE) dans le projet de loi de finances pour 2026.

On prive les bailleurs de leurs moyens, on renonce à produire du logement public et on aggrave la crise : voilà la situation à laquelle l’amendement II-CE220 entend remédier.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. La somme de 3 Md€ demandée par l’amendement II-CE220 me semble délirante, compte tenu de la situation des finances publiques. Un principe de réalité s’impose aussi : on ne peut pas décréter que l’on va construire deux cent mille logements sociaux par an, alors que l’on n’arrive déjà pas à en construire cent mille… L’amendement II-CE210 vise le même but, avec une enveloppe budgétaire plus faible. Avis défavorable.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendements II-CE222 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi et II-CE211 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

M. François Piquemal (LFI-NFP). Les jeunes quittent le foyer familial à vingt-quatre ans en moyenne, c’est-à-dire trois ans plus tard qu’en 1997. L’accession des étudiants et des jeunes travailleurs au logement est d’autant plus difficile que les prix du marché sont élevés et que l’on n’a pas construit suffisamment de logements publics à leur intention. Nous proposons de rattraper le retard en construisant quinze mille logements publics étudiants par an au cours des cinq prochaines années.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Le logement étudiant est effectivement un vrai problème ; mon mouvement politique est d’ailleurs favorable à la construction de cent mille logements en cinq ans. Je ne peux pas donner un avis favorable à vos amendements compte tenu de la situation des finances publiques – raison pour laquelle j’émets un avis défavorable.

Il existe cependant un autre levier, que je vous entends peu évoquer : la levée des contraintes liées au diagnostic de performance énergétique (DPE), à l’encadrement des loyers et au permis de louer permettrait de résorber la baisse de 75 % de l’offre locative observée depuis quelques années.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). En janvier 2025, le Premier ministre s’est engagé à construire quinze mille logements étudiants par an, soit soixante-quinze mille d’ici 2030, au travers notamment du dispositif Agir pour le logement étudiant (Agile) de la Banque des territoires.

La commission rejette l’amendement II-CE222 et adopte l’amendement II-CE211.

Amendement II-CE209 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement vise à rétablir une aide aux maires bâtisseurs et prévoit, pour ce faire, une enveloppe de 175 M€, soit le même montant que le dispositif d’aide à la relance de la construction durable qui était prévu dans le plan « France Relance ».

La commission rejette l’amendement.

Contre l’avis du rapporteur pour avis, la commission rejette l’amendement II‑CE187 de M. Frédéric-Pierre Vos.

Amendement II-CE212 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement vise à financer une prime bas-carbone de 20 000 euros à destination des familles les plus modestes en parcours d’accession sociale à la propriété. Elle pourrait concerner cinq mille logements neufs par an pendant cinq ans.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Avis défavorable. Ce type de dispositif, motivé par de bonnes intentions, contribue à l’inflation des prix de l’immobilier.

La commission rejette l’amendement.

Amendements identiques II-CE6 de M. Frédéric Falcon et II-CE199 de M. Inaki Echaniz

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Nous proposons de réintroduire les aides personnelles au logement en faveur de l’accession. Ce dispositif, assez peu coûteux pour les finances publiques puisque nous avons budgété une somme raisonnable de 50 M€ pour 2026, apporte un vrai coup de pouce aux ménages précaires souhaitant accéder à la propriété.

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous défendons, quant à nous, cette mesure depuis 2022. Je me réjouis que certains groupes se rendent compte que nos propositions sont intéressantes, en dépit des caricatures qu’ils en font souvent.

La commission rejette les amendements.

Amendements II-CE232 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi, II-CE203 de Mme Sandrine Runel, II-CE174 de M. Charles Fournier et II-CE204 de Mme Sandrine Runel (discussion commune)

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Il y a aujourd’hui trois cent cinquante mille personnes sans abri en France ; ce nombre a doublé en dix ans. Le groupe La France insoumise souhaite la création d’au moins dix mille nouvelles places d’hébergement d’urgence, dont six mille pour accueillir les enfants à la rue et leurs familles et mille autres destinées aux femmes enceintes ou venant d’accoucher. Or, dans le projet de loi de finances pour 2026, le nombre de places d’hébergement d’urgence stagne à environ deux cent mille. Ce nombre insuffisant conduit à donner la priorité à certains publics et, ainsi, à remettre en cause l’inconditionnalité de l’accueil.

Le septième baromètre « Enfants à la rue », publié par la Fédération des acteurs de la solidarité et l’Unicef France, révèle qu’au moins 2 159 enfants dorment à la rue chaque nuit, faute de places au 115. C’est inadmissible.

Mme Sandrine Runel (SOC). Nous proposons, nous aussi, la création de dix mille places d’hébergement supplémentaires. Depuis cinq ans, le Gouvernement bloque le parc à 203 000 places, ce qui est loin d’être suffisant. Chaque soir, quelque dix mille personnes dorment dans la rue, dont trois mille enfants, malgré un appel au 115. Le manque de places entraîne une hiérarchisation des demandes à la fois immorale et illégale, pour laquelle la France a été plusieurs fois condamnée.

Nous souhaitons une hausse de 100 M€ des crédits de l’action 12 Hébergement et logement adapté du programme 177 Hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables et demandons que les dix mille places voient enfin le jour. Il est temps d’agir.

Mme Julie Laernoes (EcoS). Notre amendement II-CE174, qui est un amendement de repli, vise également l’augmentation du nombre de places d’hébergement d’urgence. Dans ma circonscription, des directrices d’école expliquent que des enfants scolarisés dorment dans des parkings. L’humanisme devrait nous rassembler et nous conduire à agir face à cette détresse absolue. Je ne comprendrais pas que l’on ne vote pas les crédits supplémentaires que nous demandons, dont le montant est raisonnable.

Mme Sandrine Runel (SOC). L’amendement II-CE204 est aussi un amendement de repli. Puisque vous refusez l’augmentation de dix mille places que nous proposons depuis plusieurs années, nous demandons la création de cinq mille places et un abondement du programme 177 à hauteur de 50 M€. Nous en appelons à l’humanisme du Gouvernement, même si force est de constater que vous, collègues, n’en avez plus. Pensez au moins aux familles qui dorment dehors avec des enfants de moins de trois ans, alors que l’hiver arrive !

M. le président Stéphane Travert. Les commentaires déplacés de ce type ne sont pas tolérés au sein de cette commission.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Avis défavorable. Tant que l’on ne tarit pas le flux migratoire, il ne sert à rien de remettre de l’argent dans l’hébergement d’urgence. Comme je l’expliquais précédemment, 80 % des personnes hébergées dans les centres d’hébergement sont extra-européennes. Cela pose un vrai problème.

Mme Sandrine Runel (SOC). Et cela, ce n’est pas un propos déplacé ?

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Par ailleurs, monsieur le président, tenez-vous le compte des mouvements de crédits votés ce soir ? Les députés du Nouveau Front populaire étant très présents, les compteurs vont vite exploser.

M. le président Stéphane Travert. Je ferai ce qu’il faudra.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). La réalité diffère d’un territoire à un autre. J’ai la chance que personne ne dorme à la rue dans le mien ; nous y avons développé depuis de nombreuses années une politique volontariste en faveur de l’hébergement d’urgence. Les problèmes que nous rencontrons sont davantage liés aux pathologies psychiatriques, qui posent des difficultés aux encadrants. Une rénovation de certains hébergements est par ailleurs nécessaire.

Ce qui sature l’hébergement d’urgence, c’est le blocage du parcours résidentiel. Nous avons mis en place des pensions de famille, qui sont une bonne solution pour évoluer progressivement vers un accueil différencié, moins collectif.

La commission rejette successivement les amendements II-CE232, II-CE203 et II‑CE174.

Elle adopte l’amendement II-CE204.

Amendement II-CE201 de Mme Sandrine Runel

Mme Sandrine Runel (SOC). L’inconditionnalité de l’accueil, monsieur le rapporteur pour avis, signifie que l’on ne regarde pas la nationalité des personnes.

Les professionnels des centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) manquent de moyens pour accompagner décemment les publics qu’ils accueillent. Nous demandons une hausse de 10 % des crédits qui leur sont alloués.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Avis défavorable. Tant que le flux migratoire n’est pas tari, il est vain de consacrer des centaines, voire des milliards, d’euros supplémentaires à l’accueil d’urgence.

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Alors que vous venez de repousser des amendements proposant des places supplémentaires en hébergement d’urgence, vous refusez maintenant d’en allouer à l’accompagnement des personnes. Je rejoins madame Le Meur : pour qu’il y ait une continuité du parcours résidentiel, il faut une prise en charge sociale de qualité. Lorsqu’une personne est remise à la rue après deux semaines en hébergement d’urgence, le travail réalisé par les professionnels n’aura servi à rien. Ne pourrait-on pas, au moins, leur allouer des moyens supplémentaires ? En dehors des flux migratoires, monsieur le rapporteur pour avis, pourriez-vous nous apporter des arguments techniques sur le sujet ?

M. Inaki Echaniz (SOC). Monsieur le rapporteur pour avis s’inquiète du coût des amendements adoptés du fait de la présence importante des députés de gauche et écologistes. Il est vrai que les sièges de l’extrême droite sont vides et qu’il n’y a pas de délégation de vote possible en commission !

La commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE175 de M. Charles Fournier

Mme Julie Laernoes (EcoS). Dans la continuité du précédent, cet amendement vise à financer la création de postes supplémentaires de coordination et d’intervention sociale pour renforcer l’accompagnement des enfants et des familles qui sont hébergés à l’hôtel, comme cela est prévu dans le Pacte des solidarités 2023-2027 et dans la feuille de route du comité interministériel à l’enfance.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Le chiffrage de votre amendement n’est pas cohérent : vous souhaitez allouer une enveloppe de 16,5 M€ à la création de trente-trois postes de coordination – soit 500 000 euros par poste et un salaire mensuel moyen net de 30 000 euros ! Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE233 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi

M. François Piquemal (LFI-NFP). Chaque soir, 2 159 enfants en moyenne dorment dehors dans nos rues. Ce nombre explique notre colère. On nous répond que le problème de l’hébergement d’urgence est lié aux flux migratoires, alors que le droit inconditionnel à un hébergement est reconnu par des déclarations internationales. N’avez-vous pas honte, monsieur le rapporteur pour avis ? Si l’on poussait votre raisonnement jusqu’à l’absurde, il n’y aurait donc que des étrangers à la rue ! Vous avez une vision très rétrécie de la France, que vous voyez comme un pays où l’on peut dormir et mourir à la rue. Vous qui avez un tableau Excel dans la tête, sachez que cela coûte très cher, y compris sur le plan économique.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Vous n’avez pas présenté l’amendement. Je ne reviendrai pas sur vos propos : nos positions sont tellement divergentes que nous ne parviendrons pas à nous accorder. Sachez en tout cas que vous n’êtes pas le seul à avoir un cœur : c’est bien gentil de vouloir se donner bonne conscience, mais vous ignorez tout de mon parcours et de ma vie professionnelle… Je vous invite à garder vos jugements de valeur pour vous.

M. le président Stéphane Travert. Évitons d’entrer dans des considérations personnelles qui n’intéressent personne ici.

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Je reviens sur l’amendement : il vise à lancer un plan de formation à la prise en charge des femmes victimes de violences à destination des personnels des services intégrés d’accueil et d’orientation (SIAO). Ceux-ci doivent en effet accompagner au quotidien des femmes victimes de violences conjugales, contraintes de quitter leur foyer pour se mettre à l’abri.

La commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE202 de Mme Sandrine Runel

Mme Sandrine Runel (SOC). Nous proposons une compensation financière intégrale des surcoûts induits par la fusion des accords collectifs des CHRS avec la convention collective nationale de travail des établissements et services pour personnes inadaptées et handicapées de 1966. Cette harmonisation est promise par tous les gouvernements successifs depuis quinze ans, mais elle n’a jamais été financée ni compensée. Elle constituerait un vrai progrès social pour les professionnels, mais aurait un coût élevé pour les associations gestionnaires : nous proposons donc que le programme 177 soit abondé de 35 M€ supplémentaires afin qu’une véritable compensation puisse être mise en place – et non une sorte de « Ségur de la santé » déguisé.

Suivant l’avis du rapporteur pour avis, la commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE177 de M. Charles Fournier

Mme Julie Laernoes (EcoS). Cet amendement vise à créer une enveloppe budgétaire dédiée au financement des frais d’évaluation des foyers de jeunes travailleurs et des CHRS relevant du champ des établissements et services sociaux ou médico-sociaux. Ces établissements remplissent un rôle absolument essentiel d’accueil, d’insertion et de stabilisation des publics en grande difficulté, notamment des jeunes en situation de précarité et des personnes sans abri ou en parcours en réinsertion. Une nouvelle charge administrative leur a été imposée en 2022, alors que le secteur de l’hébergement et de l’insertion subit de plein fouet une hausse de ses coûts de fonctionnement, des tensions en matière de ressources humaines ainsi qu’une complexification des exigences réglementaires. Il en résulte une baisse de l’accompagnement, alors que les besoins sont en hausse.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. On est en plein dans la folie réglementaire ! On ne cesse d’imposer de nouvelles normes et on demande ensuite des lignes de crédits pour l’évaluation de ces normes. Avis défavorable.

Mme Julie Laernoes (EcoS). C’est donc aux personnes qui se trouvent dans le besoin que vous faites payer les normes votées au Parlement. C’est très cohérent avec votre vision humaniste !

La commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE234 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Cet amendement vise à accroître de 120 M€ le financement du secteur de l’accueil, de l’hébergement et de l’insertion (AHI), qui a été durablement fragilisé par les crises successives – crise du logement, saturation du parc d’hébergements, crise sociale, inflation générale des prix, augmentation du coût de l’énergie. En 2024, la ministre du logement avait déclaré devant la représentation nationale, la main sur le cœur, qu’elle débloquerait ces crédits, qui permettraient d’ouvrir dix mille places supplémentaires d’hébergement d’urgence.

Suivant l’avis du rapporteur pour avis, la commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE188 de M. Frédéric-Pierre Vos

M. François Piquemal (LFI-NFP). Cet amendement du Rassemblement national, dont monsieur Falcon est le seul représentant ce soir, vise à retirer 15 M€ à l’hébergement d’urgence, alors que ce secteur est déjà exsangue. Dites clairement que votre objectif est d’augmenter le nombre de personnes qui meurent dans la rue !

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Mes collègues sont en séance, où l’examen du projet de loi de finances est prioritaire. J’ajoute qu’il s’agit de 15 M€ sur 3 Md€…

M. le président Stéphane Travert. Les groupes politiques organisent comme ils le souhaitent leur présence en séance et en commission, monsieur Piquemal.

La commission rejette l’amendement.

Amendements II-CE207 de M. Inaki Echaniz et II-CE197 de Mme Julie Laernoes (discussion commune)

M. Inaki Echaniz (SOC). L’amendement II-CE207 vise à porter l’investissement annuel de l’État en faveur de la rénovation des HLM à la hauteur des engagements pris par les gouvernements successifs et par le Président de la République. Il propose pour cela d’abonder de 400 M€ les crédits alloués au Fnap pour 2026.

Mme Julie Laernoes (EcoS). L’amendement II-CE197 vise également à ce que soit tenu l’engagement pris lors du congrès HLM de Nantes, il y a deux ans : la création d’un fonds doté de 400 M€ par an à destination des bailleurs sociaux pour financer la rénovation énergétique. Avec mon ancienne collègue Marjolaine Meynier-Millefert, nous avions montré dans un rapport d’information que cette enveloppe serait efficace et bien ciblée et nous l’avions fait inscrire dans les budgets. Il est regrettable que ce fonds ne soit plus abondé, car cet argent public est utile pour lutter contre la précarité énergétique, améliorer l’état des logements et lutter contre le réchauffement climatique.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Une enveloppe de 50 M€ est déjà ouverte dans le projet de loi de finances pour 2026 pour favoriser la rénovation énergétique du parc social. Au total, 356 M€ ont été engagés dans ce domaine en 2024 et 2025, ce qui est déjà beaucoup. De plus, les bailleurs sociaux ont la possibilité de mobiliser d’autres ressources, notamment grâce à la vente de HLM, dont le niveau est aujourd’hui très faible – dix mille logements sont vendus par an. Passer à quarante mille ventes – ce qui correspond à l’objectif fixé par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi « Elan » – permettrait de dégager plusieurs milliards d’euros par an. Dans l’hypothèse d’une décote de 30 %, une vente rapporte en effet soixante mille euros de fonds propres. Si les bailleurs sociaux tenaient leurs engagements en la matière – quarante mille ventes par an, sur un parc de cinq millions de logements HLM, ce n’est quand même pas grand-chose –, on pourrait mobiliser des ressources considérables pour développer le parc, dans le cadre de nouveaux projets, et pour le rénover complètement, en particulier sur le plan énergétique.

Mme Julie Laernoes (EcoS). Je ne sais pas si le rapporteur pour avis habite dans le même monde que nous et s’il a auditionné beaucoup de bailleurs sociaux : ils n’ont pas de fonds supplémentaires, ni les moyens d’en trouver à l’heure actuelle. On a rogné leur budget, alors qu’ils sont prêts à faire les investissements nécessaires pour respecter la loi « Climat et résilience » en matière de décence énergétique. Souvent, les personnes qui ont accès à un logement social ne sont pas celles qui ont le plus d’argent disponible pour payer des factures énergétiques importantes. Le fonds dont nous parlons était donc plébiscité. Les 50 M€ prévus pour 2026 ne permettront même pas de réaliser les projets qui sont dans les tiroirs. Ce sera un coup de frein considérable pour la rénovation énergétique dont nous avons le plus besoin. La justice climatique va, en effet, de pair avec la justice sociale.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendement II-CE226 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi

M. François Piquemal (LFI-NFP). Il est important de lutter contre le logement indigne. À ce propos, je tiens à rassurer le rapporteur pour avis : ce ne sont pas des logements « sans papiers », ils peuvent donc tous être pris en compte dans la logique qui est la sienne. Nous proposons d’allouer 2 Md€ à l’Agence nationale de l’habitat (Anah), ce qui permettrait notamment de résorber soixante mille logements indignes par an.

Monsieur le rapporteur pour avis, vous appartenez au Rassemblement national, mais vous faites preuve de bien peu d’originalité par rapport au discours qu’on entend depuis des années… Vous faites référence à la loi Elan, texte purement macroniste, pour demander aux bailleurs de continuer à vendre leur parc de logements publics, alors qu’il n’y a jamais eu autant de personnes en attente d’un logement de ce type. Si vous n’aimez pas le logement public, vous pouvez le dire au lieu d’utiliser des arguments fallacieux.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Cet amendement coûte 2 Md€, ce qui n’est pas sérieux. Je ne sais pas si vous vous rendez compte de ce que cela signifie dans le contexte actuel… tout cela pour soixante mille logements. Le ratio est complètement délirant.

J’ai évoqué la loi Elan parce que c’est actuellement le seul outil dans ce domaine. Si le Rassemblement national avait demain la majorité, l’objectif de vente ne serait peut-être plus de quarante mille logements HLM par an, mais de cent mille – nous verrons. En tout cas, l’objectif, qui faisait plutôt consensus, n’a pas été atteint. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendements II-CE191 de M. Patrice Martin et II-CE2 de M. Frédéric Falcon (discussion commune)

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Je suis persuadé que ces amendements vont plaire aux collègues du Nouveau Front populaire et du socle commun, puisqu’ils visent à supprimer l’Anah. Nous souhaitons en finir avec MaPrimeRénov’ pour basculer vers un système de prêts (et non plus de subventions). Dès lors, l’Anah n’aura plus vraiment lieu d’être. Ses postes et ses missions seront réinternalisés au sein du ministère du logement – les emplois concernés ne seront pas détruits, mais transférés. Nous estimons qu’il est possible de gagner de cette manière 700 M€, ce qui n’est pas rien.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). Nous avons connu des temps un peu difficiles en raison des allers et retours au sujet de MaPrimeRénov’, qui ont créé une sorte de défiance. Il n’en reste pas moins que l’Anah contribue à l’amélioration de l’habitat. Elle permet de sortir des gens de l’insalubrité ou de l’indignité, notamment sur le plan énergétique, ce qui est essentiel. Vous l’ignorez peut-être, car cela n’apparaît pas dans votre projet de rapport, mais l’Anah aide aussi à aménager l’habitat afin d’assurer son accessibilité, en réponse à des problématiques de handicap ou de vieillissement de la population.

Un autre écueil rencontré par l’Anah est celui des fraudes et des abus commis par certains acteurs, notamment des diagnostiqueurs qui n’ont pas su gérer les choses comme il faut et dont l’action a pu être inspirée par une logique opportuniste – ce qui a conduit à vider, en partie, les caisses de l’agence. Pour autant, ne remettez pas en cause l’Anah, qui mène des actions fortes.

Mme Julie Laernoes (EcoS). En tant qu’ancienne élue locale, je ne peux qu’être choquée par ces amendements, qui témoignent d’une incompétence et d’une incompréhension totales de ce qui est nécessaire dans les territoires et de ce qui est demandé par nos concitoyens en matière de rénovation et de transition énergétiques, mais également d’adaptation des logements aux différentes formes de handicap et au vieillissement. Il est absurde de vouloir supprimer des organismes absolument essentiels sur le terrain.

Mme Sandra Marsaud (EPR). L’Anah, en effet, n’est pas qu’une agence nationale. Ce sont aussi des agents dans les directions départementales des territoires (DDT), qui analysent beaucoup de dossiers et conseillent au plus près du terrain, ce qui est essentiel.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Au-delà de la question de la suppression des agences – nous en avons 1 200, qui coûtent 80 Md€ –, je redis que les missions de l’Anah ne seront pas supprimées, mais réinternalisées au sein du ministère du logement et que les agents qui travaillent actuellement au sein de cette agence seront également transférés au ministère.

Par ailleurs, si nous proposons de supprimer MaPrimeRénov’, il n’est absolument pas question de remettre en cause les dispositifs prévus pour les publics handicapés ou visant à répondre au vieillissement de la population, comme MaPrimeAdapt’. Je pense au contraire qu’il faudra, dans les années à venir, aller beaucoup plus loin dans ce domaine. Les dispositifs actuels souffrent clairement de carences.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendements II-CE217 de M. Thomas Ménagé et II-CE225 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi ; amendements identiques II-CE198 de Mme Julie Laernoes et II-CE208 de M. Stéphane Delautrette (discussion commune)

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. L’amendement II-CE217 concerne notre dispositif « 100 % Rénov’ », qui vise à remplacer MaPrimeRénov’ par un prêt. Les mensualités correspondront au minimum à 50 % des gains de pouvoir d’achat par mois et le reliquat éventuel sera remboursé plus tard, en cas de mutation, c’est-à-dire lors d’une transaction ou d’une succession. Le dispositif sera commercialisé par les banques. Nous souhaitons également associer les filières, pour améliorer la qualité des travaux et la performance énergétique obtenue, ainsi que les chambres consulaires.

M. François Piquemal (LFI-NFP). Le Rassemblement national veut donc remplacer MaPrimeRénov’ par un dispositif confié à des banques et à des sociétés financières. Le seul pays que vous défendez, en fait, c’est celui de la finance, matinée de xénophobie et de racisme – vous vous y connaissez en la matière. Savez-vous, en revanche, quel est le coût économique du mal-logement ? Il est estimé à plus de 900 M€ par an en frais de santé. Investir massivement dans ce domaine a du sens sur le plan économique et, surtout, sur le plan humain pour des millions de nos concitoyens qui ont trop froid ou trop chaud et tombent malades à cause de la précarité énergétique.

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Face à l’urgence climatique et à la précarité énergétique, il est incompréhensible que le Gouvernement poursuive les coupes budgétaires dans les aides à la rénovation thermique des logements. Notre amendement II-CE225 tend au contraire à augmenter les moyens consacrés à cette action.

En deux ans, les coupes se sont élevées à 1,4 Md€ par rapport à la trajectoire budgétaire initiale, alors même qu’au premier semestre 2025, les chantiers de rénovation commençaient enfin à décoller. Cette instabilité permanente décourage les ménages comme les professionnels. La France compte pourtant 4,2 millions de passoires thermiques, ce qui représente 14 % du parc de logements. Pour atteindre l’objectif fixé dans le cadre de la stratégie nationale bas-carbone, il faudrait mener trois cent mille rénovations d’ampleur par an d’ici à 2030, contre cent mille à l’heure actuelle. Voilà pourquoi nous défendons un réinvestissement budgétaire massif dans ce domaine.

Mme Julie Laernoes (EcoS). L’amendement II-CE198 tend tout simplement à abonder de 500 M€ les crédits de l’Anah destinés à MaPrimeRénov’, afin de maintenir les financements au niveau de 2025 – ils avaient déjà été amputés de 1 Md€.

Le rapport d’information que j’ai publié avec notre ancienne collègue Marjolaine Meynier-Millefert montre assez clairement que le stop and go a des effets délétères. Juste avant l’été, pourtant, le Gouvernement a suspendu MaPrimeRénov’, puis nous sommes repassés aux monogestes alors que les rénovations performantes commençaient à bien se développer – peut-être trop, puisque les crédits étaient décaissés. Si nous voulons que des rénovations aient lieu, il faut de la stabilité. Les bailleurs sociaux, les ménages et les artisans du bâtiment ont besoin de visibilité et de confiance, et non de changements de cap tous les six mois sous la pression d’un Rassemblement national climato-négationniste.

M. Inaki Echaniz (SOC). L’amendement II-CE208 vise aussi à augmenter les crédits de l’Anah de 500 M€.

Une mesure de bon sens, qui ne coûterait pas grand-chose, serait que l’État cesse de recourir à des accompagnateurs privés, susceptibles de faire tout et n’importe quoi, et accorde plutôt sa confiance aux collectivités, dans un état d’esprit décentralisateur ou girondin. Cela permettrait de lutter efficacement contre la fraude au lieu d’utiliser cet argument pour réduire les budgets et faire du stop and go. Les collectivités savent qui fait bien ou mal son travail.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. J’aimerais que l’on redevienne un peu sérieux. L’amendement de nos collègues de La France insoumise coûterait 6 Md€. S’agissant des autres amendements, qui visent à renforcer les crédits de MaPrimeRénov’, il faut être conscient que ce type d’aide contribue à l’inflation des coûts en matière de travaux. Quand MaPrimeRénov’ a été suspendue, des fournisseurs se sont empressés de baisser de 20 % à 30 % leurs devis initiaux.

Le prêt que nous proposons serait garanti par l’État. Le prêt à taux zéro (PTZ) actuel l’est aussi et il est parfaitement commercialisé par les banques, selon des règles fixées en amont.

S’agissant de MaPrimeRénov’, je ne suis pas du tout favorable à une décentralisation du traitement des dossiers, car ce serait ouvrir la porte au clientélisme. Par ailleurs, les collectivités locales ne sont absolument pas structurées pour gérer de tels dossiers. Ce n’est pas leur métier. Ce que vous proposez conduirait à renforcer encore la bureaucratisation, par la création de nouveaux services. À chaque fois qu’on a voulu décentraliser dans ce pays, on a en réalité augmenté la taille du millefeuille administratif.

Pour toutes ces raisons, j’émets un avis favorable à l’amendement II-CE217 et défavorable aux autres.

Mme Julie Laernoes (EcoS). Monsieur le rapporteur pour avis, j’ai eu envie de vomir en vous lisant et je préfère ne pas dire ce que vous m’inspirez quand vous parlez du clientélisme des collectivités territoriales, à propos de l’attribution des logements sociaux et de MaPrimeRénov’. Vous ne vous êtes visiblement jamais déplacé dans des territoires qui jouent un rôle de fer de lance sur ces questions et qui ont mis en place un vrai service public de la rénovation énergétique. C’est de cette façon qu’on fait avancer un certain nombre de projets.

Pensez-vous que la magie des prêts permettra de réduire l’inflation et la fraude ? Vous voulez, par ailleurs, que les remboursements se fassent grâce aux économies d’énergie, mais que se passera-t-il en cas de malfaçon ? Si les factures énergétiques ne se réduisent pas, des personnes précaires qui auront contracté un prêt, sans aucun contrôle, seront en banqueroute ou frappées d’interdit bancaire. Voilà la situation que vous allez créer et cela ne suscitera pas du tout de travaux !

Si vous aviez lu des rapports ou travaillé avec le secteur bancaire, vous sauriez que nous avons fait, avec ces acteurs et les professionnels du bâtiment, une proposition sérieuse qui est la création d’une banque publique de la rénovation. Regardez ce que donne l’éco-PTZ : les banques ne le proposent pas, parce qu’il n’est pas rentable pour elles. Oui, il vaut mieux impliquer le secteur bancaire, mais pas tout privatiser et tout « foutre en l’air » comme vous le proposez.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Je vais vous répondre sereinement.

Les filières ont été associées à l’élaboration du dispositif « 100 % Rénov’ » : il n’a pas été conçu contre elles. Le problème actuel est que mettre des milliards d’euros sur la table crée un appel d’air, alors que les filières ne sont pas prêtes. Elles ne sont pas structurées pour suivre la demande. Quand on distribue des subventions trop élevées, tout le monde s’engouffre dans le dispositif et les filières sont confrontées à une demande très forte, ce qui contribue à augmenter les prix. C’est une règle économique de base, madame Laernoes.

Pour ce qui est des remboursements mensuels, les gains en matière d’économie d’énergie seront tout simplement estimés par les filières – même s’il est vrai que cela ne produit pas toujours des résultats d’une exactitude parfaite. L’emprunteur sera ensuite libre de choisir sa mensualité, en fonction de sa capacité de remboursement.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendements II-CE229 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi et II-CE162 de Mme Annaïg Le Meur (discussion commune)

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). La loi de 2005 a fixé un objectif clair pour l’accessibilité des logements aux personnes en situation de handicap. Puis la loi Elan, votée en 2018, a ramené de 100 % à 20 % le taux de logements adaptés prévu pour les nouvelles constructions, ce qui a évidemment eu des conséquences. À ce jour, 56 % des personnes handicapées rencontrent des difficultés à accéder à un logement ; elles mettent en moyenne vingt-sept mois pour trouver un logement adapté dans le parc social. Le dispositif MaPrimeAdapt’, qui a fleuri par la suite, n’est pas très opérant. Il est plus adapté aux personnes en perte d’autonomie, en lien avec leur âge, qu’à celles en situation de handicap. La nécessité de renforcer MaPrimeAdapt’ vient aussi du fait que ce dispositif laisse un reste à charge aux personnes en situation de handicap. L’accessibilité du logement est une question d’humanité : des personnes ne peuvent pas sortir de chez elles ou aller aux toilettes. Je vous invite, au nom de la dignité humaine, à voter mon amendement II-CE229.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). MaPrimeAdapt’ a pour vocation d’accompagner le handicap et surtout le vieillissement, dans l’idée qu’il est souvent préférable de faire du préventif plutôt que du curatif. Au vu de la baisse de la subvention allouée à l’Anah, nous proposons, par notre amendement II-CE162, d’augmenter de 5 M€ les crédits prévus pour MaPrimeAdapt’.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. MaPrimeAdapt’, qui est un dispositif récent (puisqu’il a été créé en 2024), permet de financer jusqu’à 70 % du montant des travaux, dans la limite de 22 000 euros. Je ne suis pas favorable à l’amendement II-CE229, qui vise à porter le taux de prise en charge à 100 %, car je ne crois pas tellement à la gratuité : il faut quand même responsabiliser un peu les Français. Même avis au sujet de l’amendement II-CE162, même si, cette fois, ce n’est pas pour des raisons philosophiques : une augmentation de 5 M€, sur un budget de 260 M€, me paraît avoir un caractère assez marginal.

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Je suis atterrée par les propos du rapporteur pour avis, qui demande une responsabilisation en matière de handicap. Il est heureux que vous ayez placé la proposition de loi portant sur cette question à la sixième position de l’ordre du jour de votre niche parlementaire, car vous n’y connaissez vraisemblablement rien. Beaucoup de personnes nous disent – cela doit aussi vous arriver dans votre circonscription – qu’elles ne peuvent même pas sortir de chez elles, parce que les parties communes de leur immeuble ne sont pas adaptées. Il faut que les personnes handicapées puissent sortir de leur domicile et avoir une vie sociale. Ce n’est pas une question de responsabilité, mais de dignité humaine.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). Monsieur le rapporteur pour avis, vous trouvez que le montant prévu par mon amendement n’est pas assez élevé, mais rien ne vous empêche de demander davantage pour répondre à ces enjeux majeurs que sont le handicap et le vieillissement dans notre pays.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Le montant inscrit pour 2026 est de 260 M€, ce qui est déjà considérable. Attendons de voir si ces crédits sont consommés avant de juger que l’enveloppe est insuffisante. Ne jouons pas au jeu qui consiste à demander toujours plus.

Successivement, la commission rejette l’amendement II-CE229 et adopte l’amendement II-CE162.

Amendement II-CE228 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi

M. François Piquemal (LFI-NFP). Cet amendement vise à créer des fonds départementaux de l’autonomie pour aider les bailleurs et les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (Crous) à adapter leurs logements aux personnes en situation de handicap.

La situation s’est beaucoup dégradée depuis l’adoption de la loi Elan : désormais, seuls 20 % des logements doivent être adaptés aux personnes en situation de handicap ou en perte d’autonomie, à la suite de maladies ou tout simplement du fait de leur âge. Je suis assez étonné, monsieur le rapporteur pour avis, que vous repreniez à votre compte cette loi, qui a été par ailleurs une catastrophe pour les bailleurs sociaux. J’ai aussi l’impression que vous vous servez d’une calculette pour additionner les dépenses : je me demande si vous êtes conscient de l’existence d’une crise du mal-logement et de la nécessité de prévoir des moyens humains, matériels et financiers pour y répondre. Si j’étais un mal logé, je ne ferais pas confiance au Rassemblement national pour me sortir de mes difficultés.

Suivant l’avis du rapporteur pour avis, la commission rejette l’amendement.

Amendements II-CE227 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi et II-CE163 de Mme Annaïg Le Meur (discussion commune)

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Selon la Fondation pour le logement des défavorisés, plus de six cent mille logements sont insalubres. Ils exposent leurs occupants à des risques sanitaires et physiques, ce qui les rend incompatibles avec la préservation de la dignité humaine. Une telle situation forcerait à agir n’importe quel gouvernement qui se préoccupe du sort de ses concitoyens, mais celui de monsieur Lecornu préfère couper dans le budget de la lutte contre l’habitat indigne. Pour notre part, nous proposons, par notre amendement II-CE227, de porter l’objectif de mise aux normes à soixante mille logements par an entre 2025 et 2029 et d’annuler les coupes budgétaires prévues.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). L’amendement II-CE163 tend à augmenter de 4 M€ les crédits alloués à la lutte contre l’habitat indigne.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Nous sommes tous contre l’habitat indigne dans cette commission, quoi que vous en pensiez. Seulement, l’Anah mobilise déjà 3 Md€ dans le cadre du plan Initiative copropriétés, qui a démarré en 2018 : il faudrait d’abord s’assurer de l’efficacité des programmes qui sont conduits. Par conséquent, avis défavorable à ces deux amendements.

Successivement, la commission rejette l’amendement II-CE227 et adopte l’amendement II-CE163.

Amendement II-CE231 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi

Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Nous proposons d’augmenter en urgence, de 10 %, les aides personnelles au logement, qui sont l’un des rares outils encore disponibles pour permettre aux ménages modestes d’accéder à un logement décent. Ces aides vont majoritairement à des personnes dont les ressources ne dépassent pas 0,75 Smic en moyenne, c’est-à-dire aux plus précaires. Or, depuis vingt ans, le montant des APL n’a pas suivi l’évolution des loyers. Il a même été réduit de 5 euros en 2017 et le Gouvernement a annoncé une année blanche en 2026, alors que nous traversons une crise du logement.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. La hausse significative des APL que vous proposez représenterait un effort de 1,7 Md€. Le budget qui leur est consacré s’élève déjà à 16 Md€, ce qui est considérable. Ces aides étant utiles, je plaide pour leur revalorisation à la hauteur de l’inflation, ce que ne prévoit pas le Gouvernement, mais il y a un écart entre une telle revalorisation et une hausse de 10 % pour tous les bénéficiaires. Ce que vous proposez serait clairement insoutenable pour les finances publiques. Par ailleurs, les aides au logement sont souvent décriées pour leur contribution à la hausse des loyers, dans une sorte de cercle vicieux. Cette analyse peut se discuter, mais votre amendement n’est absolument pas raisonnable. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE205 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement fait écho aux discussions que nous avons eues dans l’hémicycle au sujet du plan de relance pour le logement. Il faut marcher sur les deux jambes : l’investissement privé, mais aussi et surtout le logement social. Nous avons ainsi été un certain nombre à appeler à une baisse significative de la RLS, qui conduit depuis 2009 à une ponction sur les bailleurs sociaux. Nous faisons, dans cet amendement, une proposition équilibrée consistant à ramener le montant total de la RLS à 700 M€, en contrepartie d’une cotisation des bailleurs sociaux au Fnap à hauteur de 375 M€ – ce qui réduira le coût pour les finances publiques. Notre amendement ramènera la RLS à un niveau proche de celui voté l’année dernière, ce qui permettra une vraie relance de la production de logements sociaux et de la rénovation, énergétique mais aussi globale, des bâtiments. Le logement social reprendra des couleurs, tandis que l’investissement privé pourra jouer un rôle d’accompagnement, aux côtés du logement à loyer modéré.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Vous demandez un effort de 600 M€ pour faire passer la RLS de 1,3 Md€ à 700 M€, ce qui n’est pas rien. L’instauration de la RLS était-elle une bonne ou une mauvaise idée ? On peut en discuter, mais il semble que les bailleurs sociaux se soient adaptés et réussissent à absorber l’effort qui leur est demandé. C’est le cas pour les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré (SA HLM), même si la réalité est un peu différente pour les offices publics de l’habitat (OPH). Avis défavorable à votre amendement, en raison de son coût exorbitant.

M. Inaki Echaniz (SOC). Je crois que vous n’avez pas entendu mes explications. Les 600 M€ de baisse seront contrebalancés par une contribution de 375 M€ des bailleurs sociaux au Fnap. Comme le niveau de la RLS est de 1,1 Md€ cette année, l’effort total sera de 225 M€ : ce n’est pas « la mer à boire », surtout s’il s’agit de relancer le logement social.

Mme Annaïg Le Meur (EPR). Le Fnap a réellement besoin d’apurer ses comptes, notamment pour avoir accès au fonds européen d’investissement pour le logement qui va être créé. Compte tenu de sa vocation, le Fnap est intéressant pour nos territoires. Néanmoins, comme cela nous fait un peu mal de revenir sur la RLS, qui devait notamment permettre aux bailleurs de se restructurer, nous nous abstiendrons.

La commission adopte l’amendement.

Amendements II-CE128 et II-CE129 de M. Boris Vallaud

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous avons travaillé ces très bons amendements, relatifs aux APL, avec les Jeunes socialistes.

Le premier concerne les étudiants, qui sont particulièrement confrontés à la précarité en matière de logement et d’alimentation. Nous proposons une revalorisation moyenne de 20 % des APL pour l’ensemble des étudiants qui y sont éligibles et de 30 % pour les étudiants boursiers. Cela permettra une hausse nette du pouvoir d’achat de près de 150 euros par mois pour les boursiers relevant des échelons les plus élevés. Pour avoir été boursier, je peux vous assurer que l’enjeu en matière de vie quotidienne et de dignité est réel.

Le second amendement vise à renforcer le soutien au pouvoir d’achat des jeunes : il concerne plus particulièrement les étudiants issus de milieux modestes, qui sont confrontés à une flambée des loyers dans les grandes villes universitaires. Nous proposons de créer un complément de solidarité logement étudiant, d’un montant de 100 euros par mois, dont l’attribution serait automatique pour les étudiants boursiers relevant des échelons 4 à 7 et pour les étudiants modestes, non boursiers mais disposant de revenus équivalents.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Si je comprends bien, les Jeunes socialistes demandent 1 Md€ de plus pour le logement étudiant (500 M€ + 500 M€). Il est vrai que la situation est dramatique. Moi aussi j’ai été étudiant, j’ai « galéré », mais les difficultés rencontrées aujourd’hui sont plus grandes qu’il y a vingt ans.

Cependant, vos deux propositions, qui ne sont pas soutenables financièrement, participeraient à l’inflation des loyers dans les grandes villes. L’encadrement des loyers n’est pas un outil formidable : il n’est pas appliqué partout et il est possible de le contourner. Du reste, tous les étudiants ne vivent pas dans des grandes villes ; ils sont nombreux aussi dans des villes moyennes comme Montpellier et Toulouse.

M. Inaki Echaniz (SOC). J’ai failli tomber de ma chaise ! Venez-vous de suggérer, en déplorant que l’encadrement des loyers ne soit pas respecté partout, que vous y êtes favorable afin d’éviter l’augmentation des prix et qu’en son absence, les APL tendent à renchérir les loyers fixés par les propriétaires ? Convenez-vous que l’encadrement des loyers procède d’une volonté non de les faire baisser, mais de limiter l’inflation et la spéculation sur le marché immobilier ? Je vous remercie de préciser vos propos sur ce point.

J’ai compris que vous trouviez nos amendements trop coûteux ; mais puisque vous reconnaissez que la situation des étudiants est difficile, où sont les vôtres ?

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. L’encadrement des loyers est avantageux pour les locataires, car il permet à ces derniers de payer un montant moins élevé que si la loi du marché s’appliquait. En revanche, cette disposition entraîne une attrition de l’offre. Certes, vous protégez une minorité, mais vous empêchez la majorité d’accéder au logement. Pour notre part, nous voulons créer un choc d’offre pour provoquer une baisse des prix plutôt que d’organiser la pénurie par un encadrement des loyers bureaucratique. Je sais que vous avez mené une mission d’information « flash » à ce sujet et que vous vous êtes montré très satisfait de ce qui se passe à Paris, mais c’est une fausse bonne idée que vous avez vendue aux Français. À Paris, l’offre locative s’est effondrée de 70 %.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendement II-CE235 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi

M. François Piquemal (LFI-NFP). Toulouse n’est pas une ville moyenne, mais une grande ville : c’est même la troisième ville de France, elle compte 123 000 étudiants qui souffrent particulièrement de la crise du logement.

Cet amendement vise à instaurer une garantie universelle des loyers (GUL) pour que les petits propriétaires bailleurs soient couverts en cas de loyer impayé. À Toulouse comme dans d’autres villes où les loyers ne sont pas encadrés, ces derniers flambent, les locataires ont de plus en plus de mal à boucler leurs fins de mois, et les cas d’impayés se multiplient. Au fond, la GUL est un dispositif gagnant-gagnant : elle rassure les propriétaires bailleurs et sécurise les locataires.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Toulouse compte effectivement un million d’habitants. Je mets vos interpellations sur le compte de votre campagne municipale.

Je comprends la philosophie de la GUL, que propose aussi le groupe Socialistes et apparentés, mais c’est une fausse bonne idée. Elle bureaucratiserait complètement l’accès au logement étudiant, puisqu’il faudrait sans doute créer une agence ou un ministère dédié. Elle coûterait 770 M€ et ne serait donc pas finançable. Il existe déjà des dispositifs tels que la garantie « Visa pour le logement et l’emploi » (Visale), certes imparfaits, mais qui ont permis d’améliorer la situation. Avis défavorable.

M. François Piquemal (LFI-NFP). Il est clair que nous avons une divergence de vues. Si vous étiez au pouvoir, vous créeriez, dites-vous, les conditions d’un choc d’offre ? Mais c’est cette politique qui est menée depuis des années, avec les résultats que l’on connaît. Au contraire, notre collègue Inaki Echaniz et moi-même sommes favorables à une régulation du marché locatif, que ce soit par l’encadrement des loyers ou par la GUL.

Vous dites que cette mesure a un coût, mais savez-vous combien coûte une expulsion locative ? Il faudrait mener une mission d’information pour en avoir une idée précise. D’après les dernières études, une expulsion locative coûte environ 2 000 euros – il faut faire intervenir un huissier, des déménageurs et les forces de l’ordre. Or, il y en a eu vingt-quatre mille l’année dernière, la plupart en raison d’impayés de loyers, ce qui représente 48 M€ d’argent public pour mettre des gens dehors, parfois sans aucune solution d’hébergement. Le choc d’offre et la seule action de la rente locative saturent le système. Il est temps d’y remédier grâce à la GUL.

M. Inaki Echaniz (SOC). Je soutiens cet amendement. Il faut parvenir à un dispositif permettant de restaurer la confiance entre propriétaires et locataires tout en dégageant des ressources pour l’État. Dans les mois à venir, nous ferons des propositions inspirées de la GUL, que nous ajusterons à la situation économique et aux rapports les plus récents. L’État pourrait, par exemple, récupérer les cautions et les placer à la Banque des territoires.

La commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE200 de Mme Sandrine Runel

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous proposons qu’une enveloppe de 10 M€ soit attribuée aux centres communaux et intercommunaux d’action sociale. Il s’agit de soutenir les communes dans leur mission de domiciliation, obligation légale du réseau de l’Union nationale des centres communaux et intercommunaux d’action sociale (Unccas) permettant aux personnes sans domicile fixe de disposer d’une adresse administrative et d’exercer ainsi pleinement leurs droits. Nous sommes tous sollicités, en tant que parlementaires, par des personnes rencontrant des difficultés en la matière.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Il s’agit d’une mission des collectivités locales. Des crédits sont ouverts sur la mission Solidarité, insertion et égalité des chances pour soutenir leur action. Je vous invite donc à retirer votre amendement, qui n’a pas vraiment sa place dans cette mission.

La commission rejette l’amendement.

Amendement II-CE189 de M. Frédéric-Pierre Vos

M. François Piquemal (LFI-NFP). Je lis avec attention les amendements du Rassemblement national. Celui-là, comme d’autres, vaut son pesant de cacahuètes.

Vous voulez enlever 16 M€ à la politique de la ville en baissant les crédits de l’action Rénovation urbaine et amélioration du cadre de vie. Je porte sur la rénovation urbaine un regard assez critique, mais cet argent sert notamment à la rénovation de logements, qui est utile. Vous voulez qu’il finance « les opérations d’aménagement réellement productives : reconversion de friches industrielles, création de zones d’activités, infrastructures permettant l’investissement privé » pour « privilégier l’économie réelle et la production plutôt que la communication environnementale ». Voilà toute votre philosophie : enlever au logement au profit de l’investissement et de la finance privés. C’est un bon résumé de cette soirée avec vous, monsieur le rapporteur pour avis.

Contre l’avis du rapporteur pour avis, la commission rejette l’amendement.

Article 67 : Stabilisation du montant des aides personnelles au logement (APL) et recentrage de celles versées aux étudiants extracommunautaires

Amendements de suppression II-CE130 de M. Boris Vallaud et II-CE230 de Mme Anaïs Belouassa-Cherifi

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous demandons la suppression de l’article 67, qui réduit l’éligibilité aux APL.

M. François Piquemal (LFI-NFP). Cet article, que soutiendra certainement le rapporteur du Rassemblement national, nous pose un problème, car il gèle les APL et en interdit l’accès aux étudiants extracommunautaires non boursiers. Il mérite donc d’être supprimé à l’unanimité. L’application de critères de nationalité discriminatoires, à rebours de notre tradition d’accueil d’étudiants du monde entier, prend le contre-pied des propos que nous venons d’entendre de monsieur Aghion, prix Nobel d’économie, qui nous invite à soutenir l’innovation et à faire venir des chercheurs.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Avis défavorable. Si je souhaite comme vous revenir sur le gel des APL, je soutiens en revanche la suppression de ces allocations pour les étudiants extracommunautaires.

La commission rejette les amendements.

Amendements II-CE185 et II-CE186 de M. Frédéric Falcon (discussion commune)

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. L’amendement II-CE185 vise à conditionner le versement des aides au logement, pour les personnes de nationalité étrangère, à un minimum de cinq ans de cotisations ou à une affiliation d’au moins cinq ans à un régime au titre d’une activité professionnelle en France.

L’amendement de repli II-CE186 requiert, quant à lui, cinq ans de résidence sur le territoire national, deux ans et demi de cotisation ou trois ans d’affiliation à un régime de cotisation au titre d’une activité professionnelle.

M. François Piquemal (LFI-NFP). C’est un amendement traditionnel du Rassemblement national. Connaissez-vous beaucoup de ressortissants français ayant une activité professionnelle leur permettant de cotiser cinq ans en continu ? Si vous êtes dans la vraie vie, non ! Quel est donc l’objet de ces amendements, sinon de discriminer les personnes selon leur origine ?

Vous vous plaignez que le secteur de l’hébergement d’urgence soit saturé – selon vous, à cause des flux migratoires ; selon moi à cause de l’insuffisance des moyens économiques et matériels qui y sont consacrés. Que reste-t-il aux gens privés d’APL ? La débrouille, puis la rue, donc l’hébergement d’urgence. Votre logique discriminatoire vous place dans un cercle vicieux.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendement II-CE5 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Il vise à supprimer le gel des APL et à les revaloriser à hauteur de l’inflation.

La commission rejette l’amendement.

 

Elle émet un avis défavorable à l’adoption de l’article 67 non modifié.

 

Après l’article 67

Amendement II-CE7 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Il s’agit de restreindre l’accès à l’hébergement d’urgence aux personnes en situation régulière – y compris, donc, à certains ressortissants étrangers.

M. François Piquemal (LFI-NFP). Cet amendement ferait perdre beaucoup d’argent à notre pays. Le droit au logement est reconnu par des conventions internationales et peut donner lieu à des recours à diverses échelles. Il y en a déjà eu sur le fondement du droit au logement opposable.

À part faire perdre du temps, de l’argent et mettre des gens à la rue, quel est votre projet, monsieur Falcon ? Réserver l’hébergement d’urgence aux ressortissants français et ne rien proposer aux autres ? Il y a, dans notre pays, des individus qui n’ont pas la nationalité française mais qui contribuent à l’activité économique et paient la TVA. Ils ont droit à un toit. C’est un droit humain. Nous n’avons vraiment pas la même perception des choses. Vous avez une vision étriquée de notre pays.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. L’amendement ouvre l’accès à l’hébergement d’urgence aux personnes en situation régulière, quelle que soit leur nationalité. Si vous n’êtes pas en situation régulière, vous n’avez pas vocation à rester sur le territoire national, où vous êtes hors-la-loi ; mais j’ai bien compris que vous étiez en campagne à Toulouse…

La commission rejette l’amendement.

M. le président Stéphane Travert. Monsieur le rapporteur pour avis, il ne vous reste plus qu’à nous donner votre avis sur les crédits de la mission Cohésion des territoires relatifs au logement et à l’urbanisme, tels qu’ils ont été modifiés.

M. Frédéric Falcon, rapporteur pour avis. Compte tenu de ce qui vient d’être voté, avis défavorable.

 

M. le président Stéphane Travert. Je vais maintenant mettre aux voix l’ensemble des crédits de la mission Cohésion des territoires.

 

La commission émet un avis favorable à l’adoption des crédits de la mission Cohésion des territoires modifiés.

 

   Liste des personnes auditionnÉes

Par ordre chronologique

 

Audition conjointe

Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI)*

M. Pascal Boulanger, président

Mme Anne Peyricot, directrice de cabinet et des relations institutionnelles

M. Didier Bellier-Ganière, délégué général

Fédération française du bâtiment (FFB)*

M. Olivier Salleron, président

Mme Claire Guidi, conseillère logement

M. Benoît Vanstavel, directeur des relations institutionnelles

 

Provicis*

M. Yannick Borde, président

M. Guillaume Macher, directeur général

 

Audition conjointe

Coop’HLM*

Vincent Lourier, directeur

USH*

Marianne Louis, directrice générale

Antoine Galewski, directeur des relations institutionnelles et parlementaires

 

CDC Habitat*

M. Clément Lecuivre, directeur général

Mme Anne Frémont, directrice des affaires publiques

 

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Mme Christel Colin, directrice des statistiques démographiques et sociales

Mme Aurélie Goin, cheffe de la division logement et patrimoine

 

Fédération bancaire française (FBF) *

M. Pierre Bocquet, directeur du département Banque de détail et Banque à distance la FBF

Mme Laure Prevpt, responsable des relations institutionnelles

 

Institut Montaigne

M. Erwan Le Brasidec, chargé de projets

 

Caisse nationale des allocations familiales (CNAF)

 

 

 

* Ces représentants d’intérêts ont procédé à leur inscription sur le répertoire des représentants d’intérêts de la Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP), qui vise à fournir une information aux citoyens sur les relations entre les représentants d’intérêts et les responsables publics lorsque sont prises des décisions publiques.