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Session ordinaire de 1999-2000 - 104ème jour de séance, 242ème séance 1ÈRE SÉANCE DU JEUDI 29 JUIN 2000 PRÉSIDENCE de M. Philippe HOUILLON vice-président Sommaire SOLIDARITÉ ET RENOUVELLEMENT URBAINS -nouvelle lecture- (suite) 2 ART. 25 (suite) 2 APRÈS L'ART. 25 15 ART. 25 QUATER 15 ART. 25 SEXIES 16 APRÈS L'ART. 25 SEXIES 17 ART. 26 17 ART. 26 BIS 17 ART. 27 18 ART. 28 18 ART. 28 BIS 19 ART. 29 19 ART. 30 20 ART. 30 BIS A 21 ART. 30 BIS B 21 ART. 30 TER 21 ART. 31 21 ART. 32 23 APRÈS L'ART. 32 23 APRÈS L'ART. 34 23 La séance est ouverte à neuf heures. M. Daniel Marcovitch - Je demande une suspension de séance de dix minutes pour réunir mon groupe. M. le Président - Elle est de droit. La séance est suspendue. Elle est reprise à 9 heures 15.
L'ordre du jour appelle la suite de la discussion en nouvelle lecture du projet de loi, modifié par le Sénat après déclaration d'urgence, relatif à la solidarité et au renouvellement urbains.
M. Patrick Rimbert, rapporteur de la commission de la production - Cet article est un des points sensibles du projet, et les divergences à son sujet se sont longuement exprimées, trop longuement peut-être. A trop focaliser le débat sur l'article 25, en effet, on risque de perdre de vue l'ampleur du projet. Nous avons eu hier soir une discussion générale sur cet article. MM. Carrez, Pinte, Daubresse et Cardo ont repris pour l'essentiel les arguments qu'ils avaient déjà avancés et dont certains sont intéressants et positifs. Je regrette toutefois que M. Carrez n'ait pas modifié d'un pouce son propos, et même qu'il l'ait rendu plus sommaire. Vous dites, Monsieur Carrez, que vous faites un travail d'information sur cette loi auprès des maries, et que certains d'entre eux s'inquiètent. Mais si cette information consiste à dire que, pour atteindre l'objectif fixé, votre commune devra détruire des pavillons pour bitumer et construire des barres... M. Gilles Carrez - C'est ce que m'a dit M. Bartolone. M. Claude Bartolone, ministre délégué à la ville - Absurde ! M. le Rapporteur - ...il s'agit alors de caricature et je comprends la réaction négative des maires ! Mais en quoi consiste l'objectif ? Il est d'avoir 20 % de logements conventionnés, c'est-à-dire à loyers plafonnés, destinés aux personnes dont les ressources sont les plus faibles. Mais ces logements peuvent évidemment être des pavillons. Il existe des pavillons conventionnés, et je serais heureux que votre commune puisse en offrir aux populations de revenus modestes, dans une ville que je sais agréable. Je me demande si le vrai problème est bien le type de logement ou si ce ne sont pas plutôt les personnes qui les habitent : ne sont-ce pas ces personnes à revenus modestes qui vous embêtent ? (Protestations sur les bancs du groupe du RPR, du groupe UDF et du groupe DL) M. Gilles Carrez - Voilà de la caricature ! M. le Rapporteur - Vous dites d'autre part que la mesure entraînerai une hausse des impôts locaux. Mais pensez aux villes qui ont un taux élevé de logements sociaux, une population modeste, et qui doivent faire face à de lourds investissements sociaux, culturels et de logement. N'ont-elles pas de problèmes ? D'autant que l'assiette de l'impôt s'y compose trop souvent de faibles revenus. Vos arguments ne sont donc pas recevables. Notre logique n'est pas celle de la sanction, mais de la solidarité entre nos villes. M. Cardo a fait une remarque très intéressante, en soulignant ce qu'un taux de 20 % a de trop strictement arithmétique. Je serais assez de cet avis, et peut-être ce taux doit-il être précisé en terme qualitatifs. Il ne suffit pas de réaliser les 20 % sans les inscrire dans un projet de logement social. Le texte comporte donc un manque à cet égard, et j'espère que nous pourrons le faire évoluer. Des outils de programmation existent toutefois pour prendre en compte ce problème, et notamment les PLH. Enfin, comme l'a dit M. Cardo et comme je l'ai écrit dans mon rapport, il ne suffira pas de construire 450 000 logements en vingt ans. Nous devrons parallèlement agir sur les cités qui aujourd'hui ne sont plus aux normes sociales et ne correspondent plus aux besoins de la population. M. Bartolone a engagé un vaste programme, celui des grands projets de ville. M. Besson, avec les PLUS, a permis la réhabilitation et l'aménagement de ces logements. Il a par ailleurs engagé un programme de démolition-reconstruction qui ouvre de nouvelles perspectives pour les cités. Il ne faut donc pas considérer le seul article 25 mais l'ensemble du triptyque : les 450 000 logements, les programmes engagés par le Gouvernement pour faire évoluer les cités qui ne répondent plus aux besoins, et le volet copropriété. Sans ce dernier, en effet, nous assisterions à une destruction du parc social de fait, et dans vingt ans nous nous retrouverions au point de départ. L'article 25 s'inscrit dans un ensemble cohérent. L'amendement 225 de la commission -ainsi que les suivants, que j'aurai par là défendus- a pour objet de le rétablir dans le texte de l'Assemblée, avec certaines réécritures et la réparation d'oublis justement signalés par le Sénat. M. Serge Poignant - Je regrette que notre rapporteur, après des dizaines d'heures de travail, n'ait toujours pas compris notre pragmatisme et notre désir de traiter de la politique sociale du logement plutôt que de la politique du logement social. Dans la rédaction de la commission les dispositions de l'article 25 sont applicables à des communes « qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération ». Par mon amendement 497, je propose dans un souci de cohérence de considérer deux types d'agglomérations : celles qui sont déjà organisées en intercommunalité -communauté de communes, communauté d'agglomération ou communauté urbaine-, pour lesquelles le périmètre considéré serait celui de l'intercommunalité ; celles qui ne le sont pas, pour lesquelles on retiendrait alors l'aire urbaine au sens du recensement général. M. le Rapporteur - Défavorable. M. le Ministre délégué - Avis favorable à l'amendement 225, défavorable à l'amendement 497 pour les raisons que j'ai déjà évoquées. Avec cet amendement, Amiens, Avignon, Chambéry, Belfort, Boulogne-sur-Mer, Lille, Lyon, Orléans, Strasbourg, Valenciennes, Troyes, où nous souhaitions un rééquilibrage, sortiraient du champ d'application de la loi. M. Marc-Philippe Daubresse - Le rapporteur n'a pas répondu aux observations que j'avais faites hier sur la cohérence de son amendement. Pourquoi accepte-t-il d'exempter les communes comprises dans une agglomération dont le nombre d'habitants a décru entre les deux derniers recensements, et n'accepte-t-il pas de suivre M. Poignant lorsqu'il raisonne au niveau de l'agglomération ? Par ailleurs, pourquoi ne pas construire de logements sociaux dans les communes de moins de 3 500 habitants, qui peuvent contribuer à une répartition harmonieuse des logements sociaux sur le territoire ? On me dit qu'on les incitera à le faire, mais alors pourquoi ne pas agir également par voie d'incitation pour les grandes communes ? M. Etienne Pinte - L'exonération prévue par l'amendement du rapporteur pour les communes comprises dans une agglomération dont le nombre d'habitants a décru entre les deux derniers recensements ne pourrait-elle pas être étendue aux communes de plus de 50 000 habitants qui sont dans le même cas et dont le PLH a été approuvé ? M. Marc-Philippe Daubresse - Mon sous-amendement 462 à l'amendement 225 a pour objet d'intégrer, comme le proposait le Sénat, les logements privés à vocation sociale. M. le Rapporteur - En proposant un changement de vocable, on nous fait en réalité le procès d'être contre l'accession à la propriété. Or pour 1999, nous avons prévu 50 000 logements en PLA et PLUS, 30 000 logements en PLAI, soit au total 80 000 logements ; s'y ajoutent 117 000 prêts à taux 0. Ces chiffres sont éloquents ! M. le Ministre délégué - Défavorable. M. Daniel Marcovitch - Je voudrais répondre une fois pour toutes sur ce sujet. En fixant la barre à 20 %, on ne vise pas la totalité du parc social ; si l'on intégrait l'accession sociale à la propriété, il faudrait fixer la barre à 40 ou 50 % ! M. Etienne Pinte - Si l'on peut traiter à part l'accession sociale à la propriété, en revanche on pourrait intégrer dans la définition des logements locatifs sociaux du secteur privé, notamment ceux qui sont occupés par des personnes exonérées de la taxe d'habitation. M. Daniel Marcovitch - 30 %, alors ! Le sous-amendement 462, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Marc-Philippe Daubresse - J'ai déjà défendu mon sous-amendement 463. M. Gilles Carrez - M. Besson disait hier que la mixité sociale s'apprécie souvent à un échelon infra-communal, c'est-à-dire au niveau du quartier. Mieux vaut faire confiance aux élus qui gèrent une communauté urbaine pour, comme à Lille ou à Avignon, répartir les logements sociaux en fonction de considérations locales, les plus fines possibles, de façon consensuelle. Evitons d'imposer des règles d'en haut ! En outre, le fait de prendre en considération le périmètre de l'intercommunalité serait, en complément de la loi Chevènement, une incitation à mettre en place cette intercommunalité là où elle n'existe pas encore. En région parisienne, il est illusoire de penser que nous aurons une intercommunalité unique ; en revanche, on voit se dessiner des périmètres d'intercommunalité sur des zones plus réduites. Comme le faisait remarquer Pierre Cardo au congrès des sociétés anonymes d'HLM, les communes qui ont un parc important de logements sociaux doivent avoir là un avantage à offrir aux communes voisines dans une démarche d'intercommunalité. M. le Rapporteur - Je comprends mal comment M. Carrez, qui était d'accord pour que l'on apprécie la mixité sociale au niveau du quartier, arrive à cette conclusion qu'il faut le faire au niveau intercommunal. M. le Ministre délégué - Défavorable. M. Pierre Cardo - Des communes qui ont 70 % ou 80 % de logements sociaux ne se voient guère proposer l'intercommunalité par leurs voisines. Pouvoir valoriser ce capital de logements sociaux -le seul qu'elles ont- dans un PLH intercommunal serait un moyen de les rendre attractives. Le sous-amendement 463, mis aux voix, n'est pas adopté, non plus que le sous-amendement 495 corrigé. M. Gilles Carrez - La mixité concerne des habitants et non les locaux qu'ils habitent. La taxe d'habitation est un bon critère pour évaluer le pourcentage de gens modestes dans une commune. Croire qu'ils habitent tous dans des HLM est une erreur. Dans ma commune, 40 % de foyers sont exonérés ; beaucoup habitent des pavillons Loucheur, ont acheté leur logement HLM, payent un loyer soumis à la loi de 1948. Mon sous-amendement 493 corrigé prévoit donc de tenir compte de ce critère objectif qu'est le pourcentage de population exonéré de la taxe d'habitation. D'autre part, on a introduit un critère de potentiel fiscal pour juger de la richesse des communes. Celles qui sont vraiment riches pourront payer le prélèvement de 1 000 francs sans grande conséquence sur leur budget. Mais beaucoup de communes pauvres seront touchées, qui ne perçoivent guère de taxe professionnelle. Pour acquitter le prélèvement de 1 000 à 2 000 francs par logement, il leur faudra augmenter de 3 à 4 % la taxe d'habitation ou la taxe sur le foncier bâti. Cela fera fuir des propriétaires et on ira à l'encontre de la mixité sociale souhaitée. Mon sous-amendement 494 corrigé exclut donc de la disposition les communes où la taxe professionnelle représente au plus un tiers des recettes. M. le Rapporteur - La commission a repoussé le sous-amendement 493 corrigé. M. le Ministre délégué - Défavorable. M. Pierre Cardo - La politique de la ville a dû souvent tenir compte de la richesse des populations ou des communes et compenser des insuffisances. Les sous-amendements de M. Carrez sont donc intéressants. Ma commune représente un cas extrême, avec 64 % de foyers exonérés de taxe d'habitation et 10 % de revenus provenant de la taxe professionnelle. Mais sur un plan plus général, je pense qu'il faudrait modifier les pourcentages prévus dans les sous-amendements. M. Etienne Pinte - Plutôt que de fixer un quota de 35 % de foyers exonérés de taxe d'habitation pour exclure des communes du dispositif, mieux vaudrait réintégrer dans la définition du logement social le logement locatif privé dont les occupants sont exonérés de taxe d'habitation. Par ailleurs, ce n'est pas parce qu'une commune perçoit peu de taxe professionnelle qu'elle est forcément pauvre. Simplement, les ménages supportent les charges. Mme Janine Jambu - En ce qui concerne le locatif privé, les gens que je vois à Montrouge par exemple où ce parc est important, disent bien que les loyers y sont au moins deux fois plus élevés que dans le parc social. Ce sont des gens qui payent la taxe d'habitation mais ils me demandent de leur trouver un logement social. La nécessité d'en construire est donc évidente. Sur le potentiel fiscal, M. Pinte a raison. Ce n'est pas forcément la taxe professionnelle qui fait qu'une commune est riche. Le sous-amendement 493 corrigé, mis aux voix, n'est pas adopté. Le sous-amendement 494 corrigé, repoussé par la commission et par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Serge Poignant - Mon sous-amendement 496 corrigé prévoit de calculer les 20 % de logements sociaux sur la partie constructible de la commune, en en excluant celle qui est « gelée » par un plan de prévention des risques. M. le Rapporteur - La commission a repoussé ce sous-amendement. On peut aussi faire du logement social par acquisition-réhabilitation. M. le Ministre délégué - Défavorable. M. Pierre Cardo - Ce sous-amendement se justifie parfaitement dans la mesure où les plans de prévention des risques naturels gèlent parfois plus de la moitié de la partie constructible de la commune. Si je comprends l'esprit de la loi et votre volonté de la mettre en _uvre rapidement, je vous mets en garde contre toute précipitation. Une troisième lecture n'aurait pas été superflue. M. Serge Poignant - M. le rapporteur n'a pas répondu à la question posée et, comme M. Cardo, je regrette que ces questions n'aient pu être approfondies. Le sous-amendement 496 corrigé, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Etienne Pinte - Je me suis attaché tout au long de notre discussion à décrire les contraintes auxquelles sont soumises certaines communes, enserrées dans un tissu réglementaire extrêmement rigide. Mon sous-amendement 597 tend à exonérer de l'application du présent article les communes dont la moitié au moins du territoire est rendue difficilement constructible du fait de l'existence de prescriptions particulières relevant des législations relatives à la protection des monuments historiques, aux ensembles architecturaux, aux sites naturels ou aux secteurs sauvegardés. Les contraintes architecturales y sont en effet particulièrement fortes et elles entraînent des surcoûts importants que les aides de l'Etat ne compensent pas totalement. A l'impossible nul n'est tenu : sachant que je n'ai pas la maîtrise de plus de 38 % du territoire de ma commune, je ne pourrais pas remplir les objectifs de la loi, quelle que soit ma volonté d'y parvenir. M. le Rapporteur - M. Pinte plaide à bon droit pour sa commune de Versailles et je sais qu'il a fait de gros efforts pour y développer le logement social, qui représente 14,3 % de l'habitat. Je lui rappelle cependant qu'en jouant sur les mutations et en usant du droit d'acquisition, il n'aura sans doute pas de difficulté particulière à atteindre l'objectif, compte tenu du nombre de permis de construire qu'il délivre chaque année. Je suis donc défavorable à son sous-amendement. M. le Ministre délégué - Même avis que la commission. M. Pierre Cardo - Ne serait-il pas possible de donner au préfet la possibilité d'amender l'application de la loi lorsque celle-ci est manifestement impossible ? M. Etienne Pinte - Je voudrais indiquer à M. le rapporteur que j'utilise déjà tout l'arsenal réglementaire mais qu'au vu des simulations que j'ai réalisées, je n'arriverai pas à remplir l'objectif. Le sous-amendement 597, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Etienne Pinte - La loi relative à la mise en _uvre du pacte de relance pour la ville du 14 novembre 1996 avait prévu une majoration, pour tenir compte de la différence entre le nombre de logements comptabilisés suivant la définition de 1991 et celui résultant de celle de 1996. En effet, de nombreuses communes qui, comme la mienne, comptaient auparavant plus de 20 % de logements sociaux ont été fortement pénalisées par la nouvelle norme. Mon sous-amendement 596 vise donc à proroger cette majoration afin d'adoucir la brutalité de la mesure et de donner du temps à ces communes pour retrouver la proportion de 20 % de logements sociaux. M. le Rapporteur - Ce sous-amendement n'a pas été examiné par la commission. J'y suis défavorable à titre personnel. M. le Ministre délégué - Même avis. Le sous-amendement 596, mis aux voix, n'est pas adopté. L'amendement 225, mis aux voix, est adopté. M. le Président - L'amendement 497 tombe. M. Gilles Carrez - Les amendements 376 et 498 s'inscrivent dans la continuité de celui présenté par M. Poignant qui tendait à rendre la loi moins contraignante pour les communes soumises à des servitudes particulières qui limitent les constructions nouvelles. M. le ministre et M. le rapporteur nous objectent qu'il suffit de jouer sur le bâti existant en usant de la préemption de manière quasi systématique. Mais la préemption coûte très cher et dans une société de libertés où prévaut le droit de propriété, elle est mal acceptée par la population même si les procédures d'indemnisation sont convenables. M. le Rapporteur - Avis défavorable. M. le Ministre délégué - Même avis. M. Gilles Carrez - Sans aucune explication ! Dès que nous argumentons, vous coupez court au débat. Les amendements 376 et 498, mis aux voix, ne sont pas adoptés. M. Gilles Carrez - Mon amendement 499 vise à inclure dans la définition du logement social l'ensemble du champ locatif réglementé, y compris les logements relevant du dispositif Besson. Comme l'a dit Mme Jambu, entre le parc HLM et le parc privé, les loyers vont de 1 à 2 : on passe de 35-40 F à 70-80 F le mètre carré. Nous avons besoin de logements intermédiaires, à 50 F le mètre carré. Mon amendement vise donc à couvrir l'ensemble des produits locatifs dont le prix est inférieur à ceux du marché libre. M. le Rapporteur - Avis défavorable. Ce projet ne porte que sur les logements conventionnés. L'amendement 499, repoussé par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 226 de la commission vise à réparer un oubli. L'amendement 226, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. Marc-Philippe Daubresse - Mes amendements 454, 455, 456 et 457 visent à étendre le champ du logement social. Je suis surpris que le rapporteur et le ministre repoussent nos amendements sans répondre à nos arguments. M. Marcovitch nous a dit tout à l'heure que si nous voulions étendre le champ du logement social, nous n'avions qu'à porter le taux de 20 à 40 %. De tels propos montrent bien que vous légiférez dans une logique dogmatique et planificatrice alors qu'il faudrait procéder de manière contractuelle. Vous ne tenez aucun compte de cette révolution culturelle qu'est la loi Chevènement. Dans beaucoup d'agglomérations, des structures intercommunales vont se constituer. Il faut leur faire confiance. C'est ce que nous ferons lorsque nous reviendrons au Gouvernement. Nous sommes favorables à la mixité sociale, mais nous ne pensons pas, à la différence de M. Marcovitch, qu'on y parviendra en développant un seul type de logement social. Il faut diversifier l'offre, car notre population est diverse. M. le Rapporteur - La pédagogie de la répétition a ses limites. Nous vous avons déjà répondu, mais vous ne voulez pas entendre nos arguments. Par ailleurs, vous ne pouvez nous accuser de n'axer notre politique du logement que sur le locatif social. Il y a 117 000 prêts à taux zéro. Vous n'avez pas voté le dernier budget, quant à vous. M. le Ministre délégué - Avis défavorable. M. Etienne Pinte - Monsieur le rapporteur, je serai moi aussi pédagogue. Vous avez dit que j'accordais 140 permis de construire par an. Mais les services de M. Besson ont oublié de vous préciser que, dans un secteur sauvegardé, il faut un permis de construire pour changer une porte ou une fenêtre. Ainsi, très peu des permis que j'accorde portent sur la construction de logements nouveaux. M. Alain Cacheux - La répartition des logements sociaux est très déséquilibrée dans de nombreuses agglomérations. Vous nous accusez à tort de ne pas faire confiance aux élus locaux. Cependant, sans une politique volontariste, la ségrégation spatiale continuera de s'aggraver. L'amendement 454, mis aux voix, n'est pas adopté, non plus que les amendements 455, 456 et 457. M. le Rapporteur - L'amendement 227 rectifié de la commission vise à réparer un oubli. L'amendement 227 rectifié, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. Daniel Marcovitch - Mon amendement 470 est défendu. L'amendement 470, accepté par la commission et par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. Gilles Carrez - En défendant mon amendement 506, je souhaite revenir sur le problème essentiel de l'accession sociale -et très sociale- à la propriété. Dans la loi d'orientation sur la ville, dans toutes les approches de la mixité sociale, on a toujours pris en compte cette formule. Mon amendement vise donc à offrir à nos concitoyens ce qu'ils souhaitent : passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Les prêts d'accession à la propriété mis en place à la fin des années 70 ont été largement utilisés par les habitants des cités pour acquérir des petits pavillons. Ce fut manifestement un progrès social. C'est un tel parcours résidentiel que les pouvoirs publics devraient continuer à rendre possible. M. le Rapporteur - Cet amendement a déjà été longuement débattu lors des lectures précédentes. L'accès à la propriété fait effectivement partie du parcours résidentiel, mais il nous faut prendre en considération les nouvelles générations qui entament ce parcours. L'amendement 506, mis aux voix, n'est pas adopté. M. le Rapporteur - Les amendements 228 et 229 sont de cohérence. M. le Ministre délégué - Avis favorable. Les amendements 228 et 229, successivement mis aux voix, sont adoptés. M. le Rapporteur - Le Sénat a inclus dans les logements sociaux ceux qui hébergent des personnes âgées ou handicapées. Cette extension est judicieuse, sous réserve que ces logements soient conventionnés. C'est l'objet de l'amendement 230. M. le Ministre délégué - Avis favorable. M. Marc-Philippe Daubresse - Mon sous-amendement 464 intègre dans la liste des logements sociaux les logements mis par les communes à la disposition des instituteurs de l'enseignement primaire public. M. le Rapporteur - Avis défavorable. M. le Ministre délégué - Avis défavorable. Le sous-amendement 464, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Marc-Philippe Daubresse - Par mon sous-amendement 465, je souhaite attirer l'attention sur les « courées ». Le projet prend en compte les corons des régions minières, mais d'autres industries concernées ont construit des logements qui étaient souvent en mauvais état, mais que les communes ont rénovés et où les habitants souhaitent rester, parce que cela fait partie de leur mode de vie. Il faudrait intégrer ce type d'habitations dans le logement social car ils abritent des populations à revenus souvent très modestes. M. le Rapporteur - Cet amendement a déjà été rejeté en première lecture. D'une part sa rédaction est peu précise, d'autre part rien ne garantit que ces logements soient actuellement occupés par des ménages modestes. M. Marc-Philippe Daubresse - On voit que vous ne les connaissez pas ! M. le Rapporteur - Il y avait une cité « Maurice Thorez » dans ma commune qui était composée de pavillons ouvriers ; elle s'appelle maintenant « La cité du grand clos », les pavillons ont été transformés et ils sont occupés par des enseignants, des médecins, des pharmaciens. M. Marc-Philippe Daubresse - Nous ne parlons pas de la même chose ! M. le Ministre délégué - Avis défavorable. Le sous-amendement 465, mis aux voix, n'est pas adopté. L'amendement 230, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 231 est de cohérence. L'amendement 231, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. Etienne Pinte - Les amendements 371 à 375 visent à revenir à la définition du logement social prévue par la loi Delebarre de 1991. Sur ces critères notre ville a construit ces fameux 20 % de logements sociaux que nous souhaitons généraliser. Je comprends mal comment on peut modifier la définition du logement social par trois fois en dix ans, alors que ce secteur exige une action à moyen et long terme. Comment voulez-vous définir une politique du logement social si on change les règles du jeu tous les cinq ans ? L'amendement 371 tend à comptabiliser pour moitié dans les logements locaux l'ensemble des logements appartenant aux collectivités locales et qui sont utilisés pour loger les instituteurs, les professeurs, les pompiers, le personnel communal. Ces logements sont mis à disposition gratuitement ou moyennant une faible indemnité. Du coup, ils ne relèvent pas de cette loi au sens strict, puisqu'il n'y a pas conventionnement. L'amendement 372 propose la même solution pour les logements appartenant à l'Etat et mis à la disposition de personnels civils et militaires ; beaucoup d'entre eux ont des ressources modestes et seraient éligibles aux aides au logement. L'amendement 373 réintègre dans le logement social, toujours pour moitié, les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte nationales. Dans ma commune ils sont notamment utilisés pour loger les personnels de la défense nationale. L'amendement 374 réintègre les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte locales : elles sont financées avec les mêmes prêts que les organismes HLM, elles appliquent des plafonds de revenus et les locataires sont éligibles à l'APL. Enfin, l'amendement 375 comptabilise, également pour moitié, les logements appartenant aux établissements industriels et commerciaux, qui y logent leur personnel. Encore une fois, tous ces logements rentraient dans la définition de la loi de 1991. M. le Rapporteur - Tous ces logements représentent des avantages en nature de fait. S'ils sont conventionnés, ils sont inclus dans le champ d'application de la loi. Dans le cas contraire, ils ne correspondent pas à la logique du texte. C'est pourquoi la commission a rejeté les cinq amendements. M. le Ministre délégué - Monsieur Pinte, je ne comprends pas votre logique. Nos critères, ce sont la situation du locataire et le conventionnement du logement. Ces critères pourraient permettre de résoudre la question des courées. A supposer qu'on renonce partiellement au deuxième, je ne retiendrais pas les populations que vous avez citées, mais plutôt les familles paupérisées. M. Etienne Pinte - En 1991 votre majorité considérait ces logements comme des logements sociaux, aujourd'hui elle change de position. Cela va inciter les communes à donner à ces personnels des indemnités plutôt que de mettre des logements à disposition de familles qui ne sont certes pas pauvres, mais qui ont des revenus relativement modestes. Il faut être cohérent : si nous avons l'obligation de loger certains fonctionnaires, comme les instituteurs, et ce pour des raisons sociales, j'imagine, cela montre qu'ils ont besoin de se loger à des conditions raisonnables. Beaucoup de communes risquent désormais d'être incitées à verser une indemnité de logement plutôt que de loger, car loger coûte cher aujourd'hui. L'amendement 371, mis aux voix, n'est pas adopté, non plus que les amendements 372, 373, 374 et 375. M. le Rapporteur - L'amendement 232 a pour objet de supprimer un mécanisme de bonification en faveur des PLA très sociaux, ce qui est cohérent avec la position que nous avons prise envers les amendements de M. Pinte. L'amendement 232, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 233 rétablit le texte de l'Assemblée. L'amendement 233, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. Serge Poignant - L'amendement 492 de M. Carrez est défendu. M. le Rapporteur - C'est un amendement très dirigiste, ce qui m'étonne de son auteur. Avis défavorable : nous n'avons pas à inscrire dans la loi ce genre de précision. M. le Ministre délégué - Défavorable. M. Etienne Pinte - Ne pourrait-on envisager, Monsieur le ministre, de faire sortir de la loi les communes d'au moins 50 000 habitants, titulaires d'un PLH, mais dont la population a diminué entre les deux recensements ? Vous avez accepté cette disposition pour les communautés de communes ou d'agglomération. M. le Ministre délégué - Nous l'avons retenue pour des agglomérations qui, comme Saint-Etienne, subissent de plein fouet une crise et une reconversion, mais il ne faut pas la généraliser. Parfois, en effet, la perte démographique résulte d'un vieillissement du bâti : en pareil cas, le meilleur moyen de regagner de la population est d'engager un renouvellement urbain. Les élus de Saint-Etienne m'ont dit que le retard pris dans les opérations de renouvellement urbain et les mises sur le marche était un des facteurs qui conduisait certaines populations à quitter la ville. Il faut donc réserver la mesure qu'évoque M. Pinte à des agglomérations très précises. M. Serge Poignant - Pour revenir à l'amendement 492, il n'est pas plus « dirigiste » que vos 20 %... Mais il tend à traduire notre volonté de mixité sociale. Celle-ci implique non seulement de construire des logements sociaux où il n'y en a pas, mais d'en réduire l'importance là où elle est excessive. L'amendement 492, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Gilles Carrez - Il importe de prendre en compte certains logements dont les loyers sont inférieurs à ceux des logements officiellement qualifiés de sociaux. Je pense notamment aux logements régis par la loi de 1948. Leurs loyers sont très inférieurs à ceux des logements sociaux neufs : l'écart peut être de un à deux. Nous devons prendre en compte ce parc social de fait. De plus, en région parisienne, les familles les plus démunies ne sont pas dans le logement social officiel, dans les HLM, mais dans ce parc social de fait. Nous devons sans cesse nous battre, dans les commissions d'attribution, pour que les bailleurs sociaux acceptent d'accueillir ces familles en grande difficulté. L'offre étant insuffisante, les bailleurs peuvent choisir, et ces familles ne sont jamais considérées comme prioritaires. L'amendement 500 tend à prendre en compte le parc social de fait. M. le Rapporteur - Je partage certains points de votre analyse, notamment le constat de l'insuffisance de logements sociaux et donc de l'urgence d'en construire. Toutefois la condition de loyer est nécessaire, mais non suffisante : encore faut-il s'assurer que ces loyers profitent bien à des personnes de revenus modestes. Je n'aurai pas la cruauté de rappeler qu'en région parisienne, certaines personnes disposant de revenus élevés ont pu occuper des logements à faible loyer. Avis défavorable. M. le Ministre délégué - Je relève une contradiction dans le propos de M. Carrez. Il évoque avec raison les familles exclues du logement social. Mais il veut que nous prenions en compte les logements régis par la loi de 1948. Or rien ne garantit que ces logements soient réservés à des familles en difficulté. On sait qu'il y a, notamment à Paris, une chasse à ces logements ; certains locataires ayant des revenus importants font des travaux, et se retrouvent dans un logement doté d'un statut particulier, alors qu'ils n'en ont pas besoin. M. Gilles Carrez - Paris et la banlieue Est, c'est très différent ! M. le Ministre délégué - Justement je connais bien la banlieue Est. De quoi souffrons-nous ? Certaines communes qui ont un parc social important sont obligées, pour retrouver de la mixité, de faire de l'accession, et elles le font, même des communes qui s'y refusaient pour des raisons culturelles. Dès lors elles ne construisent plus de logement social. Si dans le même temps celles qui n'en avaient pas continuent à ne pas en faire, le résultat est cette panne de la construction de logement social qu'on observe depuis des années. Ce qui a la conséquence dont vous parlez : en raison de la pénurie, certaines familles sont écartées -y compris sur des bases racistes- par les commissions d'attribution. Elles se précipitent alors sur les logements qu'elles peuvent trouver, ce qui fait le bonheur des marchands de sommeil, et de certaines sociétés spécialisées qui font de l'accession dans des logements très dégradés. Mais en rappelant ces faits, Monsieur Carrez, vous me donnez encore plus de force pour défendre les 20 % : pour accueillir ces familles, il faut bien construire du logement social. Et comme, en raison de la mixité que vous défendez également, on ne peut en construire plus dans les villes qui en ont déjà beaucoup, il faut que celles qui s'y refusaient le fassent. M. Pierre Cardo - Il existe un plan départemental pour le logement des plus démunis. Il nous permet d'intervenir -avec les fonds d'Etat et départementaux- pour remettre en état des logements privés dégradés quand leurs propriétaires n'ont pas les moyens de le faire, logements qui sont ensuite offerts à des populations très défavorisées, en général des bénéficiaires du RMI. Ils restent cependant des logements privés. On le voit, il est délicat de rejeter systématiquement le parc privé de votre décompte des 20 % ; cela n'incitera pas les mairies à engager ce type d'opérations. Il serait peut-être intéressant d'inclure dans le décompte les logements relevant du plan départemental. M. Gilles Carrez - Nous faisons le même constat, Monsieur le ministre, et le même diagnostic. Ce qui nous sépare est que nous souhaiterions aborder ces questions d'une façon contractuelle -avec des engagements, et au besoin des pénalités- et adaptée aux réalités locales. Pour ce qui est du parc privé social de fait, c'est là qu'on pourra trouver dans l'avenir le plus grand nombre de logements sociaux, grâce à la réhabilitation-conventionnement ; car la construction neuve se heurte au manque de foncier. Il faut que vous nous proposiez des mécanismes, notamment financiers, plus adaptés, et il serait utile que nous ayons ensemble cette réflexion. Mais nous sommes entièrement d'accord sur l'objectif d'offrir des logements sociaux, neufs ou réhabilités. M. le Rapporteur - Pas seulement chez les autres... M. Gilles Carrez - Il n'y a aujourd'hui dans cet hémicycle, Monsieur le rapporteur, que des collègues qui, en tant que maires, ont fait tous les efforts possible pour appliquer la LOV. L'amendement 500, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Gilles Carrez - Notre amendement 501 traite du logement intermédiaire. On constate en région parisienne -je ne parle pas de Paris intra muros, mais notamment de la banlieue Est- un écart frappant du prix des loyers entre le secteur privé et le logement social. Même dans des banlieues défavorisées comme le Val-de-Marne ou la Seine-Saint-Denis, le parc privé locatif a des loyers très élevés. On a atteint facilement, en location mensuelle, 70 ou 80 francs au mètre carré ; à l'inverse, dans le locatif HLM, on est en dessous des 40 francs. Pour les jeunes couples dont les deux membres travaillent, le produit intermédiaire est évidemment intéressant. On m'avait fait un mauvais procès en 1994 : si nous avons introduit le logement intermédiaire -de façon partielle- dans les objectifs de la loi Delebarre, c'est pour avoir constaté qu'il y avait, en particulier en région parisienne, un chaînon manquant. Les montages financiers sont d'ailleurs tellement difficiles qu'on a encore beaucoup de mal à réaliser ces logements intermédiaires. M. le Rapporteur - L'objectif de M. Carrez est louable mais il ne doit pas être atteint au détriment des logements sociaux. Avis défavorable. L'amendement 501, repoussé par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Gilles Carrez - L'amendement 502 procède lui aussi d'une approche intercommunale. L'amendement 502, repoussé par la commission et par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Gilles Carrez - Par mon amendement 503, je veux appeler l'attention du ministre sur le problème du financement de la surcharge foncière dans les communes à faibles ressources. Quand l'offre foncière est réduite, les terrains sont chers : ainsi dans ma commune, la surcharge foncière est en moyenne de 50 000 francs par logement ; la réalisation de 20 logements sociaux coûte donc 1 million, soit 1 % du produit fiscal. Autrement dit, pour faire 20 logements sociaux supplémentaires, il faut augmenter les impôts de 1 %... Je me tourne déjà vers la région depuis quelques années pour lui demander de réfléchir à une prise en charge de cette surcharge ; c'est dans un esprit constructif que je vous demande de réfléchir à cette cause de blocage. M. le Rapporteur - La commission reconnaît le problème, qui devra être traité ultérieurement. Avis défavorable, s'agissant d'un amendement d'appel. M. le Ministre délégué - Même avis. M. Etienne Pinte - Notre office communal d'HLM vient de réhabiliter un immeuble en secteur sauvegardé. Pour passer de six logements insalubres à quatre logements convenables, le surcoût pour la ville, sur le plan foncier, s'est élevé à 250 000 francs. S'agissant d'un secteur sauvegardé, le surcoût tenant aux normes à respecter est de 40 %. L'exemple est parlant... L'amendement 503, mis aux voix, n'est pas adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 234 rectifié est de précision. L'amendement 234 rectifié, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 589 est rédactionnel. L'amendement 589, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 235 me semble de bon sens : une procédure contradictoire n'est pas nécessaire si la commune est déjà surdotée en logements sociaux... L'amendement 235, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 236 tend à revenir au texte de l'Assemblée nationale pour l'article L. 302-6. M. le Ministre délégué - Avis favorable. M. Marc-Philippe Daubresse - Afin de permettre aux communes de prendre les dispositions nécessaires, il me semble sage de repousser l'année d'application de cet article de 2002 à 2005 : c'est l'objet de mon sous-amendement 534. Par mon sous-amendement 535, je propose que le prélèvement soit effectué au niveau de l'EPCI, à charge, pour lui d'effectuer une répartition entre les communes en fonction de critères sociaux et fiscaux -à l'instar de la dotation de solidarité instituée par la loi Chevènement. Mon sous-amendement 536 va dans le même sens. M. le Rapporteur - Avis défavorable au sous-amendement 534, car il est urgent de mettre la loi en application, de même qu'aux deux autres sous-amendements. M. le Ministre délégué - Défavorable. M. Pierre Cardo - Puisqu'on a mis quatorze mois à sortir des décrets d'application très simples sur les chiens dangereux, peut-être faudrait-il donner un peu plus de temps au Gouvernement... Les sous-amendements 534, 535 et 536, successivement mis aux voix, ne sont pas adoptés. M. Alain Cacheux - Mon sous-amendement 564 reprend une disposition qui avait été adoptée en première lecture. Il s'agit de dispenser les communes du prélèvement au prorata du nombre de logements qui n'ont pas fait l'objet d'un financement effectif. Il est en effet arrivé dans le passé que les dossiers s'accumulent dans les services déconcentrés de l'Etat parce que le financement programmé était insuffisant. Je reconnais bien volontiers que ce n'est pas le cas aujourd'hui. M. le Rapporteur - La commission a accepté ce sous-amendement. M. le Ministre délégué - Je comprends parfaitement la remarque de M. Cacheux. Le risque qu'il évoque n'existe pas du tout aujourd'hui ; néanmoins, à l'amendement 240 de la commission, une garantie sera apportée dans le cadre des conventions post-PLH. M. Alain Cacheux - Dans ces conditions, je retire mon sous-amendement. M. Marc-Philippe Daubresse - Je le reprends. C'est une des rares ouvertures qu'on nous a faites, et la commission l'a adopté. Quand une commune s'investit, avec une totale bonne volonté, pour construire du logement social, et que le dernier obstacle auquel elle se heurte est de ne pas obtenir de réponse sur le financement, il faut en tenir compte. Aujourd'hui, c'est vrai, il ne faut plus arracher ces financements dans le bureau du ministre. Mais qu'en sera-t-il demain ? M. Pierre Cardo - Nous n'avons pas très bien compris ce qu'on nous propose à la place. Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras. Souvent le problème de paiement n'est pas budgétaire, il vient du retard de notification par l'Etat. M. Gilles Carrez - A l'Association des Maires de France, beaucoup de petites communes ont vivement souhaité qu'on tienne compte de cette difficulté. Le sous-amendement 564, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Marc-Philippe Daubresse - Mon sous-amendement 537 prévoit que l'amende est consacrée à des acquisitions foncières. Je retire le sous-amendement 538 qui sera repris ultérieurement. Le sous-amendement 537, repoussé par la commission et par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Etienne Pinte - Les opérations de construction sont parfois longues et le foncier difficile à acquérir, et a un coût élevé. C'est le cas à Versailles, surtout en secteur sauvegardé. Les prélèvements opérés pendant plusieurs années sur une commune devraient servir à financer ensuite ses dépenses qui peuvent être élevées. Mon sous-amendement 598 prévoit donc la constitution d'une « cagnotte ». M. le Rapporteur - Ce sous-amendement a été repoussé en première lecture. M. le Ministre délégué - Défavorable. Le sous-amendement 598, mis aux voix, n'est pas adopté. L'amendement 236, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 237 est de retour au texte de l'Assemblée. M. le Ministre délégué - Favorable. M. Marc-Philippe Daubresse - On prend en compte la régression de population, le potentiel fiscal, la DSU. Si elle perçoit cette dotation, la commune doit atteindre 15 % de logements sociaux. Mais elle subit quand même un prélèvement comme si elle devait atteindre 20 %. Mon sous-amendement 540 rétablit la cohérence. Le sous-amendement 540, repoussé par la commission et par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Pierre Cardo - Définir un seuil de 20 % ne suffit pas à assurer la mixité sociale. Une commune pourrait ne construire que des studios. Il faut veiller à l'aspect qualitatif. Je demande donc par mon sous-amendement 630 que le PLH tienne compte de « la répartition équilibrée de la taille » des logements. M. le Rapporteur - La commission ne l'a pas examiné. A titre personnel, je le trouve très utile. M. le Ministre délégué - Très favorable. M. Daniel Marcovitch - Je le soutiens tout à fait. Il faut prévenir des dérives. M. Gilles Carrez - Très favorable. Nous sommes déjà très attentifs à cet aspect. Le sous-amendement 630, mis aux voix, est adopté à l'unanimité. M. Marc-Philippe Daubresse - Le sous-amendement 539 est défendu. Le sous-amendement 539, repoussé par la commission et par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. L'amendement 237 sous-amendé, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 238 tend à revenir au texte de l'Assemblée en y insérant des dispositions sur la délivrance de l'agrément pour les bureaux. M. Marc-Philippe Daubresse - Le sous-amendement 531 est retiré. L'amendement 238, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 239 est de retour au texte de l'Assemblée. M. le Ministre délégué - Favorable. M. Gilles Carrez - Je crains que la rédaction proposée en ce qui concerne les dépenses imputées sur le prélèvement ne conduise à des retards. Si je vous ai bien suivi, les dépenses de 2001 seront imputées sur les prélèvements de 2002. M. le Ministre délégué - Non. Il s'agira de celles qui figurent au compte administratif 2000. M. Gilles Carrez - Il n'y aura donc pas d'opérations différées de ce fait. Autre problème, si les dépenses de l'exercice sont supérieures aux prélèvements à acquitter pour une année donnée, sera-t-il possible de reporter la fraction de dépenses supplémentaires ? M. le Ministre délégué - Oui. Une disposition en ce sens a déjà été adoptée. Mme Janine Jambu - Le sous-amendement 426 vise à revenir au texte adopté en première lecture par notre assemblée afin de donner toute sa portée à la prérogative donnée au préfet de passer convention avec les bailleurs sociaux en lieu et place des communes défaillantes. Il est important de l'adopter car cette disposition sera essentielle pour assurer la mixité sociale dans certaines communes, où les maires annoncent par avance qu'ils préfèrent s'acquitter de pénalités financières plutôt que d'appliquer la loi. M. le Rapporteur - La commission a considéré que l'objectif essentiel était d'atteindre les 20 %. Si certaines communes préfèrent payer, si certains ministres de la République -un seul, heureusement !- refusent d'appliquer la loi, il est aussi des communes qui peuvent rencontrer de réelles difficultés à l'appliquer. Il faut alors laisser une marge de négociation au préfet pour qu'il les aide à atteindre l'objectif. Dans un deuxième temps, si les deux parties n'arrivent pas à s'entendre, il pourra passer convention et se substituer à la commune dans ses prérogatives. M. le Ministre délégué - Même avis que la commission. Le sous-amendement 426, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Gilles Carrez - Monsieur le rapporteur, l'ancien ministre dont vous parlez a dit qu'il n'appliquerait pas la « force injuste de la loi », en puisant à une source que vous devriez connaître ! Le sous-amendement 491 tend à supprimer la disposition de nature coercitive qui donne au préfet la faculté de se substituer au maire. Dans cette hypothèse, il sera certes loisible au préfet de préempter, de passer convention avec des bailleurs sociaux et de délivrer des permis de construire. Mais lorsque les logements en question auront été construits ils susciteront des besoins nouveaux en termes d'équipements publics et je pense notamment aux écoles. Seront-elles réalisées contre la volonté des conseils municipaux ? M. le Rapporteur - La commission a rejeté ce sous-amendement. M. le Ministre délégué - Monsieur Carrez, nous savons que nous pouvons compter sur l'esprit de responsabilité des élus et que le préfet n'aura donc pas à se substituer puisque tous les maires s'attacheront à atteindre l'objectif. Comprenez-nous bien : nous ne sommes nullement opposés à l'accession sociale et les efforts de Louis Besson pour la favoriser en témoignent. Mais il faut envisager l'ensemble du « parcours résidentiel » de nos concitoyens, où le logement social constitue en règle générale une étape essentielle, en particulier pour les jeunes et pour les familles en difficulté. Du reste, le préfet n'aura pas la possibilité de préempter mais de s'opposer à la préemption exercée par la commune sur un terrain convoité par un constructeur pour y bâtir un programme social. Quant aux équipements, les principes de la décentralisation s'appliqueront et il reviendra aux maires de construire les écoles nécessaires. M. Gilles Carrez - Avec quel argent ? (Exclamations sur les bancs du groupe socialiste et du groupe communiste) M. le Ministre délégué - Avec quel argent les élus des communes en très grande difficulté construisent-ils les écoles indispensables à tous les enfants de la République ? Ces communes, qui concentrent souvent un très grand nombre de logements sociaux, y parviennent parce qu'elles ont le sens des responsabilités qui leur incombent (Applaudissements sur les bancs du groupe socialiste et du groupe communiste). M. Daniel Marcovitch - Comment fait Cardo ? M. Jacques Myard - Nous ne sommes pas opposés au logement social mais au système rigide que vous prétendez mettre en place. N'oublions pas que les communes en grande difficulté, telles que celle de M. Cardo, bénéficient de subventions considérables, à travers la dotation de solidarité urbaine et de contrats divers. Tel n'est pas le cas de celles qui ont peu de logements sociaux, où la DGF progresse moins vite et où les recettes de taxe professionnelle sont souvent limitées. Vous allez augmenter une nouvelle fois les impôts locaux et chasser de ces villes les petites gens qui y vivent ! Plusieurs députés socialistes et communistes - Scandaleux ! Délirant ! M. Pierre Cardo - J'échange volontiers ville subventionnée avec problèmes contre ville sans problème et sans subventions, (« Très bien ! » sur les bancs du groupe socialiste et du groupe communiste) d'autant que le montant de la DSU, qui ne représente que 3 % du budget de la commune, ne compense pas l'insuffisance de nos moyens. Je regrette cependant que le Gouvernement, dont les intentions semblent louables, ne mette pas le paquet sur ces villes où il y a trop de logements sociaux et auxquelles on fixe, sans leur en donner les moyens, de nouvelles obligations. Nous sommes encore loin de l'objectif qui consisterait à assurer l'égalité du service public sur tout le territoire. Le sous-amendement 491, mis aux voix, n'est pas adopté. L'amendement 239, mis aux voix, est adopté. L'article 25 ainsi modifié, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 240 vise à permettre l'inscription dans les programmes locaux de l'habitat d'opérations tendant à accroître la construction locative sociale. Le conventionnement garantit le financement. L'amendement 240, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. L'article 25 bis A ainsi modifié, mis aux voix, est adopté.
M. Michel Vaxès - Notre amendement 562 rectifié reprend, dans une rédaction améliorée, un amendement que nous avions défendu en première lecture et dont le principe avait été unanimement approuvé. Il est semblable à l'amendement 241 de la commission ; nous n'avons fait qu'ajouter un alinéa garantissant la pérennité du dispositif. Le Gouvernement veut favoriser la mixité sociale, par la diversité et la qualité de l'offre. Cet objectif est aussi le nôtre, mais nous estimons qu'il ne pourra être atteint qu'à la condition d'améliorer rapidement la qualité du parc existant, sans quoi la construction de logements sociaux neufs se traduira par un effet d'aspiration. Il faut donc consacrer des moyens financiers significatifs au renouvellement urbain ainsi qu'à l'amélioration de la gestion de proximité dans le parc social actuel, qu'il soit en attente de réhabilitation ou déjà réhabilité. La réhabilitation, en effet, ne règle pas tous les problèmes. M. le Rapporteur - L'amendement 241 a été adopté par la commission à l'initiative du groupe communiste. On ne peut en effet se contenter de construire des logements neufs. C'est pourquoi nous proposons une baisse de la taxe foncière en contrepartie d'une amélioration de la qualité des services rendus aux habitants des cités existantes. La commission, en revanche, a repoussé l'amendement 562 rectifié, considérant que ses auteurs avaient satisfaction avec l'amendement 241. M. Louis Besson, secrétaire d'Etat au logement - Le Gouvernement a entendu les auteurs de ces deux amendements. Comme il l'a déjà déclaré en première lecture et pendant l'examen de la loi de finances rectificative pour 2000, il a conscience que la taxe foncière sur la propriété bâtie pèse lourdement sur les comptes des bailleurs sociaux. Sans parler des problèmes que pose la sortie des périodes d'exonération, il est certain que la valeur locative qui sert de base au calcul de cette taxe ne correspond pas à la réalité du parc HLM. En effet, l'absence de révision pendant des décennies fait que ce type d'habitat, considéré comme du logement récent, est surévalué. Avec le soutien du ministre délégué à la ville, que je veux remercier, le Gouvernement compte donc prendre deux mesures. D'une part, les logements HLM qui sont vacants dans l'attente d'une opération de démolition ou de réhabilitation seront exonérés de taxe foncière sur la propriété bâtie. D'autre part, ceux qui se situent en zone urbaine sensible -c'est-à-dire 30 % du parc HLM- bénéficieront d'un abattement sur la valeur locative. Afin que ces mesures se traduisent bien par une amélioration des conditions de vie des habitants, leur bénéfice sera subordonné à la signature par l'organisme bailleur d'une convention avec l'Etat garantissant que l'économie fiscale sera employée à l'amélioration de la gestion de proximité. Les pertes correspondantes au budget des collectivités locales seront compensées par l'Etat. Ce dispositif aura donc un impact comparable à celui qu'aurait votre amendement s'il était adopté. Compte tenu de leur nature, ces deux mesures trouveront leur place dans le projet de loi de finances pour 2001. J'en prends l'engagement et souhaite le retrait de votre amendement. M. Michel Vaxès - Ne doutant pas que cet engagement sera tenu, je retire l'amendement 562 rectifié. M. le Rapporteur - Je remercie le Gouvernement. Il est garantit que les sommes ainsi dégagées serviront à améliorer les conditions de vie dans les ZUS. L'objectif étant atteint, par d'autres moyens, l'amendement 241 est retiré. L'article 25 quinquies, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 242 rectifié de la commission vise à aligner le régime des conventions entre les collectivités locales et leurs SEM sur celui des conventions passées entre les collectivités locales et les bailleurs sociaux. M. le Ministre délégué - L'adoption de cet amendement autoriserait les collectivités locales à verser des subventions d'exploitation aux SEM, au risque de les laisser financer indéfiniment des opérations structurellement déficitaires ou supporter les conséquences des erreurs de gestion commises par les SEM. Le Gouvernement préfère que les collectivités locales se bornent à financer les investissements des SEM. Avis défavorable. M. le Rapporteur - Je n'avais pas pensé à cette objection. L'amendement est retiré. M. Daniel Marcovitch - Mon amendement 477 vise à rectifier une erreur matérielle. M. le Rapporteur - La commission l'a repoussé. M. le Ministre délégué - Pour les mêmes raisons qu'à l'amendement précédent, le Gouvernement émet un avis défavorable. M. Daniel Marcovitch - Je le retire. M. Philippe Decaudin - L'amendement 385 rectifié est défendu. M. le Rapporteur - Avis favorable. M. le Ministre délégué - Avis favorable, sous réserve de l'adoption du sous-amendement 599 déposé par le Gouvernement. Le sous-amendement tend à compléter la première phrase par les mots : « , la valeur attribuée aux constructions cédées ne pouvant être inférieure à la valeur fixée par le service des domaines, quel que soit le prix de cession effectivement retenu ». M. le Rapporteur - Ce sous-amendement est utile. Avis favorable. M. Etienne Pinte - Je voudrais revenir sur notre échange concernant les catégories de permis de construire pour donner une précision qui lèvera toute ambiguïté : en 1999, j'ai délivré 155 permis de construire, dont 71 seulement concernaient la création de logements. J'ajoute que, contrairement à l'image que certains ont de Versailles, 23 % des personnes relevant de la taxe d'habitation en sont exonérées. Le sous-amendement 599, mis aux voix, est adopté. L'amendement 385 rectifié, ainsi sous-amendé, mis aux voix, est adopté. M. Philippe Decaudin - L'amendement 388 est défendu. M. le Rapporteur - Avis favorable. M. le Ministre délégué - Avis favorable, sous réserve de l'adoption du sous-amendement 600. La seule référence à l'objet des conventions est insuffisante pour permettre à la loi d'éteindre les actions en justice. Je propose de la remplacer par une référence aux dispositions des conventions. M. le Rapporteur - Avis favorable. Le sous-amendement 600, mis aux voix, est adopté. L'amendement 388 ainsi sous-amendé, mis aux voix, est adopté. M. Philippe Decaudin - L'amendement 387 est défendu. M. le Rapporteur - Avis favorable. M. le Ministre délégué - Sagesse. L'amendement 387, mis aux voix, est adopté. L'article 25 sexies ainsi modifié, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 244 vise à permettre aux SEM d'effectuer des opérations de renouvellement urbain. M. le Ministre délégué - Avis favorable. L'amendement 244, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - Les amendements 560 et 561 sont de cohérence. M. le Ministre délégué - Avis favorable. Les amendements 560 et 561, successivement mis aux voix, sont adoptés. M. le Rapporteur - L'amendement 386 de M. Borel a été accepté par la commission. Il précise que les nouvelles compétences reconnues par cette loi aux communautés d'agglomération s'appliquent bien à celles qui ont été créées avant sa publication ou sont en cours de création. M. le Ministre délégué - Cet amendement vise à établablir sans contestation possible que les compétences nouvelles en matière de logement social et de droit de préemption s'appliquent à toutes les communautés d'agglomération, qu'elles aient été constituées avant ou après la publication de cette loi. Avis favorable. M. Etienne Pinte - Est-ce que cet amendement s'applique aux communautés de communes ? M. le Ministre délégué - Il concerne les communautés d'agglomération. M. Etienne Pinte - Je pense qu'il faudrait l'étendre aux communautés de communes. L'amendement 386, mis aux voix, est adopté. L'article 26 ainsi modifié, mis aux voix, est adopté. Les articles 26 bis A et 26 bis B, successivement mis aux voix, sont adoptés.
M. le Rapporteur - L'amendement 245 reprend, en le précisant, un apport intéressant du Sénat. M. le Ministre délégué - Avis favorable. L'amendement 245, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 246 est également un complément à l'article 26 visant à autoriser la mise à disposition de locaux à titre gratuit. M. le Ministre délégué - Avis favorable. L'amendement 246, mis aux voix, est adopté. L'article 26 bis ainsi modifié, mis aux voix, est adopté. L'article 26 quater, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 247 tend à revenir au texte voté par l'Assemblée nationale concernant les pouvoirs du préfet en cas de carence des communes. M. Daniel Marcovitch - Mon amendement 627 vise à adapter la procédure d'agrément prévue par la loi de 1995 pour les secteurs d'Ile-de-France présentant un risque de développement anarchique. Il s'agit d'éviter d'imposer aux entreprises s'implantant dans des zones à fort taux de chômage la construction de logements qui ne sont pas nécessaires. M. le Rapporteur - Je pense que M. Marcovitch cherche surtout à interpeller le Gouvernement car son amendement ferait tomber celui de la commission. M. le Ministre délégué - Monsieur Marcovitch, les conventions d'application de l'agrément peuvent déjà être dénoncées dans les cas que vous citez ; l'amendement me paraît donc inutile. Mais je donne acte à M. Marcovitch que certaines communes peuvent juger excessives les règles d'agrément des bureaux en vigueur en Ile-de-France. Ce débat n'est toutefois pas le cadre où cette question peut être traitée ; elle sera examinée dans la période qui vient. Avis favorable au 247 de la commission. M. Daniel Marcovitch - Mon amendement 627 avait surtout pour but d'interpeller le Gouvernement. Compte tenu des réponses apportées, je le retire. L'amendement 247, mis aux voix, est adopté et l'article 27 est ainsi rédigé. L'article 27 bis, mis aux voix, est adopté.
M. le Ministre délégué - Dans un souci de protection de l'acquéreur non professionnel et de prévention des situations de surendettement, le Sénat a étendu le délai de rétractation à tout avant-contrat, même à ceux dressés en la forme authentique. Un tel délai est juridiquement incompatible avec la forme solennelle de l'acte authentique qui lui confère une date certaine, une force probante et une force exécutoire de plein droit. C'est pourquoi le Gouvernement propose, par l'amendement 633, d'instaurer un délai de réflexion de sept jours préalable à la signature de l'acte authentique, qui permet à l'acquéreur de prendre connaissance du projet et de mesurer son engagement. Ce dispositif équitable comporte, d'une part, un délai de rétractation pour les avant-contrats conclus sous seing privé, et, d'autre part, un délai de réflexion pour les avant-contrats dressés en la forme authentique. M. le Rapporteur - La commission n'a pas examiné cet amendement qui récrit l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il offre une synthèse des points de vue de l'Assemblée et du Sénat, assure une égalité de traitement entre les transactionnaires, agents immobiliers ou notaires, et bénéficie seulement aux acquéreurs non professionnels : avis personnel favorable. L'amendement 633, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - Je retire l'amendement 248, devenu sans objet. M. le Ministre délégué - Je retire l'amendement 568, compte tenu de l'adoption du 633. Quant au 634 corrigé, c'est un amendement de cohérence avec le 633. M. le Rapporteur - Favorable. L'amendement 634 corrigé, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 250 rétablit une amende supprimée par le Sénat. M. le Ministre délégué - On peut s'interroger sur son opportunité : s'agissant de transactions entre particuliers, cette amende élevée ne paraît pas justifiée. Quant aux professionnels, ils sont soumis à des sanctions de droit commun. Sagesse. M. le Rapporteur - C'est un retour au texte de l'Assemblée. Une amende me semble plus protectrice pour l'acquéreur que l'action en nullité de l'acte. L'amendement 250, mis aux voix, est adopté. M. Jacques Myard - L'amendement 519 corrigé est défendu. M. le Rapporteur - Défavorable. M. le Ministre délégué - Sagesse. L'amendement 519 corrigé, mis aux voix, n'est pas adopté. M. Jacques Myard - L'amendement 542 est défendu. L'amendement 542, repoussé par la commission et par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 251 modifie le calendrier, compte tenu de la date à laquelle nous sommes. M. le Ministre délégué - Sagesse. L'amendement 251, mis aux voix, est adopté. L'article 28, modifié, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 252 rétablit notre texte de première lecture, modifié toutefois pour renforcer les garanties dont jouissent les bénéficiaires de l'ordre de vente. M. le Ministre délégué - Sagesse. L'amendement 252, mis aux voix, est adopté et l'article 28 bis est ainsi rédigé.
M. le Rapporteur - L'amendement 253 rétablit le texte de l'Assemblée. M. le Ministre délégué - Le texte du Gouvernement, rétabli par le Sénat, fixait des critères précis de volume et de surface pour permettre la division d'un immeuble. Comme de lourdes peines sont prévues en cas de non-respect des interdictions de division, la définition de ces interdictions doit être précise. Le Gouvernement ne peut donc approuver cet amendement. La protection des occupants n'en est pas affaiblie, car une division ne préjuge pas de l'usage fait par le propriétaire. Si c'est un usage locatif, les dispositions relatives à la décence s'appliqueront. Pour ces raisons, avis défavorable. M. le Rapporteur - Je retire l'amendement 253, ainsi que le 254. Je laisse Mme Jambu défendre le 255, accepté par la commission. Mme Janine Jambu - Cet amendement que j'ai déposé en commun avec M. Marcovitch et avec l'accord du rapporteur, tend à interdire la location de locaux qui n'auraient pas fait l'objet de diagnostics portant sur l'amiante et les risques de saturnisme. C'est indispensable pour lutter vraiment contre les marchands de sommeil. M. le Ministre délégué - Le Gouvernement est favorable sous réserve de son sous-amendement 636, qui rappelle le texte de référence en application duquel ces diagnostics sont exigés. M. le Rapporteur - La commission n'a pas examiné le sous-amendement. Avis personnel favorable. Le sous-amendement 636, mis aux voix, est adopté. L'amendement 255 ainsi sous-amendé, mis aux voix, est adopté. M. Daniel Marcovitch - L'amendement 515 est défendu. Mme Janine Jambu - L'amendement 521 rétablit une disposition complémentaire votée par l'Assemblée. Il étend la protection de l'acquéreur en précisant que le diagnostic technique du bâtiment et de ses équipements devra être porté à sa connaissance lors de la vente de mise en copropriété, mais aussi à l'occasion des ventes ultérieures de lots séparés. En améliorant l'information des acquéreurs sur l'état du bien en vente, cette disposition contribuera à prévenir la dégradation des copropriétés. M. le Rapporteur - La commission a repoussé l'amendement 515, car il sera satisfait par son amendement 262 à l'article 30 ter, et le 521, déjà satisfait par l'article 30 quater nouveau qu'a adopté la commission. Les amendements 515 et 521 sont retirés. L'article 29 modifié, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 256 a pour but de ne pas imposer au syndicat de copropriétaires un plan comptable destiné aux entreprises. A ce sujet, Monsieur le ministre, je souhaiterais avoir confirmation que les lignes du plan comptable applicable au syndicat de copropriétaires constitueraient un cadre, sans que chaque copropriété ne soit obligée de remplir chacune des rubriques. M. le Ministre délégué - Avis favorable à l'amendement. L'observation du rapporteur sera intégrée dans un décret qui est en préparation. L'amendement 256, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 257 tend à supprimer une disposition inutile, le droit actuel permettant déjà de prévoir une ligne spécifique pour le fonctionnement du conseil syndical. M. le Ministre délégué - Sagesse. L'amendement 257, mis aux voix, est adopté. M. Jean Proriol - Il est préférable, pour des raisons pratiques, de reporter au 1er janvier 2003 la date d'application des dispositions visées au premier alinéa du paragraphe ; toutes les copropriétés auront pu ainsi se prononcer lors de leur assemblée générale annuelle, avant l'échéance du mandat du syndic -qui ne peut excéder trois ans. M. le Rapporteur - L'amendement 258 retient la date du 1er janvier 2002, pour tenir compte de la durée de l'examen de ce projet par le Parlement. M. le Ministre délégué - Avis favorable à l'amendement du rapporteur ; je demande à M. Proriol d'accepter ce compromis... M. Jean Proriol - Je voudrais bien sûr être aussi agréable au ministre, qu'il est lui-même, mais... L'amendement 482, mis aux voix, n'est pas adopté. L'amendement 258 mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - Pour la même raison que précédemment, l'amendement 259 tend à repousser d'un an la date fixée au deuxième alinéa du III. L'amendement 259, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 260 tend à regrouper les dispositions relatives au fonctionnement du syndicat. L'amendement 260, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. Mme Odile Saugues - L'amendement 516 de M. Dumont est défendu. M. le Rapporteur - Défavorable. M. le Ministre délégué - J'invite Mme Saugues à retirer cet amendement. L'amendement 516 est retiré. L'article 30 modifié, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - Je reprends l'amendement 46 de M. Marchand, sur lequel la commission avait émis un avis favorable. L'amendement 46, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. L'article 30 bis A ainsi modifié, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 261 est de précision, s'agissant des comptes séparés. L'amendement 261, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - Je reprends l'amendement 47 de M. Marchand, adopté par la commission. L'amendement 47, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. L'article 30 bis B ainsi modifié, mis aux voix, est adopté. L'article 30 bis mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 262, permet l'information de l'acquéreur éventuel sur la qualité de l'entretien de l'immeuble collectif. M. le Ministre délégué - Avis très favorable. L'amendement 262, mis aux voix, est adopté. L'article 30 ter ainsi modifié, mis aux voix, est adopté. L'article 30 quater, mis aux voix, est adopté.
M. le Rapporteur - L'amendement 263 tend à préciser les conditions dans lesquelles les frais de recouvrement peuvent être mis à la charge du copropriétaire. M. Michel Bouvard - J'aurais préféré qu'on s'en tienne à la rédaction qu'avait adoptée l'Assemblée nationale en première lecture. A défaut, j'ai déposé mon amendement 401 pour que les responsabilités soient bien établies et que les autres copropriétaires ne supportent pas une charge indue. M. le Rapporteur - Le texte que nous avions adopté en première lecture, certes intéressant, était difficilement applicable. L'amendement 263 satisfait le vôtre, Monsieur Bouvard. L'amendement 401 est retiré. M. le Ministre délégué - Le Gouvernement, dans le souci de prévenir les abus, a exprimé son opposition à une disposition à caractère général. L'amendement 263 lui apparaît être un compromis équilibré. L'amendement 263, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 264 tend à supprimer une disposition qui doit rester du niveau réglementaire. L'amendement 264, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 265 est de précision. L'amendement 265 accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 266 est de retour au texte de première lecture. M. le Ministre délégué - Sagesse. L'amendement 266, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 267 corrige une erreur matérielle. L'amendement 267, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 268 précise en deux articles distincts les majorités indiquées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés. L'amendement 268 accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 269 prévoit que les abstentions et votes nuls ne sont pas pris en compte pour calculer la majorité de l'article 24. M. le Ministre délégué - Favorable si cela implique que les abstentions ne sont pas prises en compte dans le dénombrement des voix. M. le Rapporteur - C'est le cas. L'amendement 269, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - Les amendements 270 et 271 suppriment des mentions inutiles. Les amendements 270 et 271, accepté par le Gouvernement, successivement mis aux voix, sont adoptés. M. le Rapporteur - L'amendement 272 rétablit le texte de l'Assemblée s'agissant de la personne compétente pour demander au juge la prolongation d'un mandat d'administrateur provisoire. L'amendement 272, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 273 est de précision. L'amendement 273, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 274 est de conséquence. L'amendement 274, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 275 est de précision. L'amendement 275 accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 276 permet de créer des unions de syndicats et leur donne une stabilité juridique. Pour y entrer s'appliquerait la majorité de l'article 25, pour en sortir celle de l'article 26. M. le Ministre délégué - Cela n'est pas sans risque. Ces unions de syndicats demeurent inorganisées. La gestion repose en grande partie sur des bénévoles. Demander une majorité forte à l'entrée laisse place aux pressions du président de l'union qui sera souvent un syndic professionnel. La majorité encore plus forte pour s'en retirer risque de priver les copropriétés de leur pouvoir de contrôle. Mieux vaudrait, à l'inverse, rendre la sortie plus facile que l'entrée. L'amendement 276, mis aux voix, est adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 277 est de précision. L'amendement 277, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. L'article 31 ainsi modifié, mis aux voix, est adopté.
Mme Janine Jambu - L'amendement 522 est défendu. M. le Rapporteur - Un bien immobilier d'habitation ne peut s'amortir. La commission l'a donc repoussé. L'amendement 522, repoussé par le Gouvernement, mis aux voix, n'est pas adopté. M. le Rapporteur - L'amendement 278 est de précision. L'amendement 278, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté. L'article 32 ainsi modifié, mis aux voix, est adopté.
M. le Ministre délégué - L'amendement 635 est défendu. M. le Rapporteur - Il s'agit donc de prolonger de cinq ans la durée de l'exonération de taxe foncière pour les logements en accession à la propriété, affectés à l'habitation principale, financés à l'aide d'un prêt PAP et situés dans un groupe d'immeubles ou un ensemble immobilier faisant l'objet des mesures de sauvegarde. Cette exonération serait compensée au bénéfice des communes et des EPCI dans les conditions actuellement prévues pour les exonérations de longue durée. C'est une excellente mesure qui répond à une de nos préoccupations. J'en remercie le ministre. M. Gilles Carrez - J'y suis favorable mais je rappelle que les modalités de compensation posent problème aux collectivités locales. L'amendement 635, mis aux voix, est adopté à l'unanimité.
M. Michel Bouvard - J'ai déjà défendu l'amendement 402 en première lecture. Les syndics de copropriété perçoivent des droits de mutation parfois élevés sans barème ou justification. C'est tout à fait abusif alors qu'ils ne font que transmettre un état informatique au notaire. Il faut moraliser cette pratique. M. le Rapporteur - Certes, mais cela relève d'un arrêté ministériel. M. Michel Bouvard - Mais le demandons depuis des années ! M. le Rapporteur - La commission l'a repoussé, considérant qu'il s'agissait d'un appel au Gouvernement. M. le Ministre délégué - L'ordonnance du 1er décembre 1986 sur la concurrence et la liberté des prix ne permet pas de tarifier les frais en ce domaine. Défavorable. L'amendement 402, mis aux voix, n'est pas adopté. M. le Président - A la demande du Gouvernement, les articles 35 à 59 sont réservés jusqu'après l'article 91. La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance qui aura lieu cet après-midi à 15 heures. La séance est levée à 13 heures. Le Directeur du service © Assemblée nationale |
