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Assemblée nationale

Compte rendu
analytique officiel

2ème séance du mercredi 31 mai 2006

Séance de 21 heures 30
97ème jour de séance, 232ème séance

Présidence de M. Jean-Luc Warsmann
Vice-Président

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La séance est ouverte à vingt et une heures trente.

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engagement national pour le logement - deuxième lecture - (suite)

L'ordre du jour appelle la suite de la discussion en deuxième lecture du projet de loi portant engagement national pour le logement.

Art. 4 septies

M. Jean-Louis Dumont – Il y a une dizaine d’années, étant membre du Conseil économique et social, je fus chargé d’un rapport sur les terrains à construire. À l’époque, les ZAC étaient en panne et les besoins de terrains disponibles importants. Or, si les coûts de construction étaient relativement bien maîtrisés, la spéculation foncière entravait parfois la construction de logements – et a fortiori celle de logements locatifs sociaux – et plus encore l’accession à la propriété. Certes, le foncier agricole, non constructible n’était pas concerné. Cependant, la valeur vénale, même maîtrisée, d’un terrain agricole peut quintupler lorsqu’un conseil municipal décide de le rendre constructible. C’est ainsi qu’une décision prise par la puissance publique peut considérablement accroître la valeur d’un terrain pendant le sommeil de son propriétaire… J’avais alors proposé que celui-ci participe au coût de l’urbanisation, par ailleurs financée par la collectivité. Le groupe socialiste, dans sa grande sagesse, propose donc une contribution financière ou foncière du propriétaire à la collectivité. Pour être moi-même très petit propriétaire terrien, je sais combien la valeur d’un terrain transmis de génération en génération est souvent plus affective que financière. Les zones vertes et nombre de zones agricoles ne sont pas concernées : seules les villes et les bordures de ville le sont. M. Borloo défend le renouvellement urbain et le développement du logement locatif social, et M. Ollier ne manquera pas de rappeler son attachement à l’accession sociale : pour tout cela, il faut des terrains ! La spéculation doit donc être maîtrisée.

Voilà pourquoi nous défendons les amendements 54, 55 et 56. On ne peut laisser une personne ou une société profiter seule de la plus-value. En Île-de-France, le pauvre petit propriétaire vend souvent son bien à une grande société qui, à son tour, le revend dix fois plus cher à un promoteur : les plus gros bénéfices ne vont pas à celui que l’on croit… Même dans les communes moyennes – y compris dans votre département, Monsieur le président de la commission – où tout se sait, plusieurs reventes peuvent avoir lieu dans la même journée et la valeur d’un terrain peut tripler d’un jour à l’autre ! C’est d’expérience que nous proposons des règles qui ne spolient pas le propriétaire mais permettent de partager la plus-value par un prélèvement profitant aux collectivités locales, car ce sont elles qui ont décidé d’affecter le terrain à la construction. Elles se justifient d’autant plus lorsque les terrains peuvent être consacrés à des logements locatifs sociaux et lorsque les collectivités aident les locataires.

Le Sénat a refusé nos amendements : c’est étonnant ! Ces derniers temps, bien des textes nous reviennent de la Chambre haute avec de nouvelles taxes, notamment inspirées par le rapporteur de la commission des finances qui ne semble pas apprécier le sigle « HLM »…

M. Patrick Ollier, président de la commission des affaires économiques, de l’environnement et du territoire - Nous savons supprimer ces taxes !

M. Jean-Louis Dumont - Et heureusement ! Nous savons ensemble réagir au nom de l’intérêt des petites gens ! Mais que cet illustre sénateur s’oppose à un modeste prélèvement sur la plus-value devrait vous inquiéter. J’en appelle à notre responsabilité collective : l’intérêt général doit l’emporter sur l’intérêt particulier. La spéculation doit être maîtrisée. Tel est l’objectif de nos trois amendements : mettre en œuvre une politique de logement ambitieuse pour répondre aux 400 000 demandeurs de logement à Paris et aux 1,3 million de demandeurs de logement en France !

M. Gérard Hamel, rapporteur de la commission des affaires économiques, de l’environnement et du territoire – Sur le fond, nous partageons la même analyse…

Mme Annick Lepetit - Acceptez l’amendement !

M. le Rapporteur - … et c’est pourquoi l’amendement 6, 2ème rectification, de la commission rétablit la taxe supprimée par le Sénat…

M. Michel Piron - Alors que c’est nous qui l’avions créée !

M. le Rapporteur - … tout en la rendant facultative, le conseil municipal ayant la faculté de l’instituer. Par rapport à la rédaction antérieure, notre amendement précise en outre que la taxe n’est pas due dès le premier euro de plus-value, mais à partir du triplement de la valeur du bien. Cet amendement devrait répondre en partie à vos préoccupations, Monsieur Dumont.

M. Jean-Louis Borloo, ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement - Le Gouvernement est favorable à l’amendement de la commission.

M. Jean-Louis Dumont - Je reconnais que la majorité fait un effort en revenant sur la proposition quelque peu archaïque du Sénat, mais nous pourrions faire mieux encore. Il faudrait par exemple distinguer la situation de celui qui voit son terrain devenir constructible sans intervention de sa part et celle de ceux qui bloquent des terrains à des fins spéculatives, en attente d’un profit maximum, alors que la collectivité en aurait besoin pour faire du logement social. L’avancée proposée par le rapporteur reste timide et elle tranche avec la fougue que met volontiers le ministre à défendre une vision volontariste de la politique du logement.

M. Michel Piron - Les arguments de M. Dumont sont dignes d’intérêt mais je lui rappelle que c’est notre majorité qui a innové en proposant cette taxe sur la plus-value partagée. Alors, Monsieur Dumont, accompagnez-nous dans notre démarche novatrice, rappelez-vous que le mieux est parfois l’ennemi du bien, et qu’à vouloir faire de la surenchère, on risque toujours de revenir sur certains acquis (« Très bien ! » sur les bancs du groupe UMP).

M. Jean-Louis Dumont - M. Piron, avec lequel nous nous retrouvons souvent sur bon nombre de sujets, m’a convaincu et, dans un souci de sagesse, je retire nos amendements au profit de l’amendement 6, 2ème rectification, de la commission.

Les amendements 54, 55 et 56 sont retirés.
L'amendement 6, 2ème rectification, mis aux voix, est adopté, et l’article 4 septies est ainsi rétabli.

M. le Président – A l’unanimité.

ART. 4 OCTIES

M. le Rapporteur – L’amendement 7 rétablit cet article dans le texte adopté en première lecture par notre Assemblée, de sorte que les logements foyers soient retenus pour l’octroi de la DSU.

L'amendement 7, accepté par le Gouvernement, mis aux voix, est adopté et l’article 4 octies est ainsi rétabli.

AVANT L'ART. 5

M. Jean-Yves Le Bouillonnec – En vue d’apprécier la réalité de la politique du logement conduite par le Gouvernement – laquelle ne peut s’apprécier seulement en nombre de permis de construire déposés ! –, notre amendement 57 demande que le Gouvernement remette chaque année un rapport au conseil national de l’habitat sur l’évolution des demandeurs de logement sociaux, au niveau national et par zone géographique. Il n’est pas acceptable que les pouvoirs publics soient tenus de s’en remettre aux études de la fondation Abbé Pierre pour savoir qui sont les demandeurs, faute d’outil national permettant une analyse qualitative et quantitative fine des demandeurs de logement. L’attribution d’un numéro unique par demandeur a certes constitué une avancée, mais elle ne permet pas de dire si l’action menée produit des effets suffisants ni de cerner toutes les attentes des demandeurs.

M. le Rapporteur – Avis défavorable. Les auteurs de l’amendement savent ce que je pense de la multiplication du nombre de rapports…

M. Jean-Louis Dumont – Certains sont utiles !

M. le Rapporteur - …qui trop souvent finissent dans des tiroirs. Au surplus, la mission de collecte d’information et d’enquête statistique revient plutôt au conseil national de l’habitat lui-même, en vue de travailler en liaison avec les pouvoirs publics.

M. le Ministre – Même avis. C’est l’action de terrain qui doit primer et plusieurs canaux existent déjà pour faire remonter l’information des départements au national, via les régions.

M. Michel Piron - En tant que président du conseil national de l’habitat, je puis témoigner que nous usons de la faculté qui nous est donnée de créer des groupes de travail thématiques et de travailler directement avec les services de l’État, lesquels ne dépendent pas, contrairement à ce qui a été dit, des seuls travaux de la fondation Abbé Pierre. Nous savons croiser de multiples sources d’information. Cette proposition de rapport annuel national ne me semble pas correspondre à un vrai besoin.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Le ministre est-il en mesure de donner le nombre de demandeurs de logement au 31 décembre de l’année dernière ?

M. Patrick Braouezec - Il n’en sait rien !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Il ne peut pas le savoir puisqu’il n’y a pas d’outil national permettant de s’en faire une idée précise. Or un tel instrument permettrait non seulement de guider la réflexion des acteurs politiques et des bailleurs sociaux, mais encore de vérifier si les engagements des pouvoirs publics correspondent bien à la demande, notamment quant à la typologie des logements : ainsi, nous critiquons les choix gouvernementaux parce qu’ils privilégient les PLS au détriment des PLAI – alors qu’il faudrait faire l’inverse pour répondre à la demande.

M. Patrick Braouezec - Je partage cet avis. D’un côté comme de l’autre de cet hémicycle, nous aurions besoin d’une information objective sur les demandeurs de logement. Personne ici n’est en mesure de dire quel était leur nombre au 31 décembre 2005, ni combien il y avait à cette date de personnes logées dans des conditions indignes.

M. Jean-Louis Dumont - Nous avons dans ce pays un vrai problème avec les statistiques… Puisque la LOLF va nous amener à évaluer l’efficacité des dépenses publiques à travers des indices de performance, mieux vaudrait, plutôt que de passer des heures en querelles de chiffres, disposer d’un outil de mesure fiable !

L'amendement 57, mis aux voix, n'est pas adopté.

Art. 5

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Notre amendement 59 vise à ne pas réserver le bénéfice du taux réduit de TVA aux seuls quartiers faisant l’objet d’une convention dans le cadre de la loi de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, et à l’élargir à tous les quartiers situés en zone urbaine sensible.

M. le Rapporteur – Avis défavorable car ce serait trop extensif. A l’initiative du Président Ollier, il y a déjà extension autour du périmètre ANRU, fixée en première lecture à 2 km et ramenée par le Sénat à 500 m.

M. le Ministre – Mon ministère a demandé et obtenu beaucoup dans les arbitrages budgétaires – compensation intégrale de la TFPB, bénéfice de la TVA à 5,5 % pour soutenir l’accession populaire à la propriété dans des sites où la demande est forte du fait de la disponibilité des terrains – ; il faut savoir s’arrêter, l’effort est déjà considérable…

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Il n’empêche : les acteurs locaux n’ont jamais accepté qu’on prenne pour seuls critères les grands projets de ville et opérations de renouvellement urbain, et les territoires qui auraient besoin d’une intervention massive vont bien au-delà des ZUS.

Par ailleurs, quand on évoque l’effort de l’État, il ne faut pas oublier les effets de la régulation budgétaire, dénoncée dans son tout récent rapport par la Cour des Comptes. Celle-ci déclare que son usage devrait être très exceptionnel compte tenu des nouvelles normes de la LOLF. Or, sur le budget « Ville et rénovation urbaine », la Cour note que les annulations ont porté sur 20 % des crédits initiaux. Elle ajoute que les crédits ouverts sur ce budget sont en baisse régulière depuis 2002, alors que les crédits votés sont en hausse ; la baisse cumulée atteint 26 % par rapport à 2001. Le financement des contrats de ville, dit-elle encore, a été à nouveau fortement amputé. La dette de l’État au titre de ces opérations s’élevait fin 2005 à 315 millions.

Autrement dit, la Cour des comptes vient de confirmer ce que nous disions : la régulation budgétaire aboutit à une réduction de l’engagement de l’État. Ce qui renforce encore la pertinence de notre amendement.

L'amendement 59, mis aux voix, n'est pas adopté.

M. Jean-Pierre Abelin - L’amendement 251 vise à étendre le taux réduit de TVA aux opérations réalisées dans les zones de revitalisation rurales. Je ne me fais guère d’illusions sur le sort qu’il connaîtra, mais je tiens à attirer votre attention sur les difficultés de l’accession sociale en milieu rural, dont on parle moins que de celles des métropoles mais qui sont tout aussi concrètes. Si le revenu moyen y est assez bas, en effet, le prix du foncier n’en augmente pas moins. Certains secteurs connaissent notamment un afflux de population étrangère, britannique dans ma circonscription, qui achète tout ce qui est à vendre. Les difficultés sont réelles, surtout pour les jeunes, et je voudrais savoir où nous en sommes de la mission sur le logement en milieu rural que vous avez annoncée lors de la discussion budgétaire.

M. le Rapporteur - Avis défavorable pour les mêmes raisons que précédemment.

M. le Ministre – Une proposition, isolée tout d’abord, de la CFDT a été reprise : il est vrai en effet qu’aujourd’hui, les règles globales d’aide et de financement ne sont pas efficaces en milieu rural. Nous avons décidé, avec le ministère de l’agriculture, d’intervenir. La décision de principe est prise, mais le dispositif n’est pas encore bouclé.

L'amendement 251, mis aux voix, n'est pas adopté.

M. le Rapporteur - L’amendement 8 rectifié est de précision.

M. le Ministre - Avis favorable. Je lève le gage.

L'amendement 8 rectifié, mis aux voix, est adopté.

M. Jean-Louis Dumont – L’accession sociale n’est pas seulement une affaire de plafonds de ressources, de taux de TVA et d’aides à la pierre : il s’agit de personnes. Des personnes, des familles qui, y compris dans le milieu rural, souhaitent accéder à la propriété, se constituer un patrimoine, voire montrer qu’elles sont capables de construire ou d’améliorer le logement familial. C’est un facteur peu reconnu, mais très important dans l’ascenseur social. On gagne une certaine reconnaissance des siens lorsqu’on occupe un logement à soi, dans lequel on a travaillé. C’est peut-être un état d’esprit rural, mais qui est profondément ancré.

Il faut donc aider les familles : l’accession sociale à la propriété est en effet destinée à des familles aux ressources relativement faibles. Je me souviens de ces sinistrés de la désinflation, des dégâts des prêts à taux variable : les conséquences sociales ont été dramatiques et restent présentes dans tous les esprits.. Il faut donc sécuriser le parcours résidentiel, car tout le monde peut rencontrer des accidents économiques ou sociaux : divorce, chômage, accident, handicap… Dans un certain nombre de secteurs, cette sécurisation a été testée. Des garanties pour l’accédant peuvent être prévues, à des conditions connues et parfaitement maîtrisées. Mettre en place un tel dispositif d’accompagnement permettrait de montrer combien nous sommes attachés à l’accession sociale à la propriété. Nous avons en particulier le souci de conserver la cellule familiale dans son logement : il est tout de même plus facile de faire évoluer le statut du résident que de le faire déménager ! Cette sécurisation est l’objet des amendements 60, 126 rectifié et 124.

M. le Rapporteur - Avis défavorable.

M. le Ministre - Même avis.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - L’amendement 60, je le précise, fait référence aux quartiers prioritaires des contrats urbains de cohésion sociale, dispositif récent, en cours de mise en œuvre, qui doit se substituer aux contrats de ville. Les préfets ont appelé les partenaires des anciens contrats de ville à exprimer, dans un premier temps, leurs souhaits quant au choix des quartiers concernés. N’aurait-il pas été plus opportun que l’État et ses interlocuteurs, villes ou établissements publics de coopération intercommunale, évoquent d’abord les conditions de l’intervention de l’État, son contenu et ses objectifs, avant de déterminer les quartiers prioritaires, qu’il faudra choisir malheureusement parmi de nombreux prétendants ? Cela aurait permis aux communes d’ouvrir les débats avec leurs autres partenaires que sont par exemple les départements et les régions. La méconnaissance du contenu concret des engagements de l’État rend difficile la conception des ensembles d’actions dans lesquels ces partenaires pourront être impliqués. Votre méthode a quelque peu surpris les acteurs locaux, et nous serions heureux d’avoir des éclaircissements.

Les amendements 60, 126 rectifié et 124, successivement mis aux voix, ne sont pas adoptés.
L'article 5, modifié, mis aux voix, est adopté.

après l'Art. 5

M. François Scellier – Il arrive que les attributaires de logements sociaux connaissent une amélioration importante de leurs revenus : certains peuvent même avoir acquis d’autres logements, et utiliser parfois leur logement social à titre de résidence secondaire. L’amendement 46 de M. Gorges vise à régler ce genre de cas.

M. le Rapporteur – La commission comprend bien votre souci, mais le dispositif proposé est très difficilement applicable : comment vérifier que l’accédant n’est pas déjà propriétaire ailleurs ? Nous avons pensé à une déclaration sur l’honneur, mais qui serait tout aussi impossible à contrôler… Elle a donc donné un avis défavorable, tout en insistant pour que les organismes soient très vigilants quant aux candidats à l’accession, comme ils le font d’ailleurs déjà.

M. le Ministre - Même avis.

L'amendement 46, mis aux voix, n'est pas adopté.

Art. 5 bis a

M. le Rapporteur – L’amendement 279 est rédactionnel et le 9 vise à rectifier une erreur matérielle.

M. le Ministre - Avis favorable.

Les amendements 279 et 9, successivement mis aux voix, sont adoptés.

M. le Rapporteur – L’amendement 10 rectifié vise à améliorer le fonctionnement de copropriétés résultant de la vente de logements HLM à leurs locataires. Les organismes pourront ainsi continuer à exercer leur fonction de syndicat, sauf s’ils y renoncent ou que l’assemblée générale en décide autrement. J’ajoute que la règle de plafonnement à 50 % des voix d'un copropriétaire ne s'appliquera pas dans cette hypothèse.

M. Philippe Pemezec – Par les sous-amendements 212 et 213, je propose que les fonctions de syndic de la copropriété restent assurées par l’organisme vendeur tant qu’il demeure propriétaire d'au moins un logement, à moins que 50 % des acheteurs s’y opposent. Parce qu’il connaît bien son propre patrimoine, mais aussi ses locataires et donc les nouveaux propriétaires, l'office public est en effet le plus compétent pour assurer les fonctions de syndic, et sa gestion est le meilleur gage contre la dégradation des copropriétés.

M. le Rapporteur – La commission a repoussé le sous-amendement 212, car l’organisme HLM doit rester libre de renoncer à sa fonction de syndic. Notre position est identique sur le sous-amendement 213, l’amendement de la commission prévoyant un seuil de 60 %, et non de 50 % comme le propose M. Pemezec.

M. le Ministre – Le Gouvernement partage le sentiment de la commission.

M. Patrick Braouezec – Nous voterons contre l’ensemble de l’article 5 bis A, qui tend à faciliter les opérations de vente de logements HLM au moindre coût, sous prétexte de prendre en compte la situation des locataires. Ce texte s'entête à vouloir vendre des logements sociaux, alors qu’il manque 600 000 logements dans notre pays ! C’est donc une erreur majeure, et les amendements qui viennent d’être défendus montrent bien tout l’embarras de la majorité à ce sujet.

De nombreux exemples démontrent d’ailleurs que le choix de transformer en copropriété certains ensembles locatifs, notamment depuis l'adoption et la mise en œuvre de la loi Méhaignerie de 1986, est loin d’avoir réglé la situation sociale et économique des « quartiers ». Les partisans de la cession devraient également réfléchir aux problèmes de gestion de la copropriété et aux coûts qui en résulteront pour des propriétaires modestes. Enfin, nous opposons formellement à la vente d’un patrimoine social qui a été financé et aidé à l'intention des ménages à revenus modestes. Au total, la démarche retenue dans cet article nous paraît donc dangereuse et source d'injustice.

M. Jean-Louis Dumont - Lorsque les organismes HLM entendent faire accéder à la propriété leurs locataires, il est nécessaire qu’ils continuent à gérer l’ensemble des biens devenus peu à peu des copropriétés tant qu’ils ne sont pas tous vendus. Les copropriétaires pourront ensuite désigner le syndic de leur choix, ou constituer leur propre syndicat coopératif, mais nous devons commencer par veiller à sécuriser complètement le parcours résidentiel, et ainsi éviter la dégradation qui touche trop souvent les copropriétés privées.

M. François Brottes - Je suis d’autant plus sensible aux arguments de mon collègue Braouezec que je redoute la grande inventivité du président Ollier. Ne risque-t-il pas un jour de suggérer, par voie d’amendement, que toute copropriété, même privée, entre dans le quota de 20% logements sociaux pourvu qu’elle soit gérée par un office HLM ? (Sourires)

M. Jean-Louis Dumont - J’avoue que n’y avais pas pensé !

Les sous-amendements 212 et 213, mis aux voix, ne sont pas adoptés.
L'amendement 10 rectifié, mis aux voix, est adopté.
L'article 5 bis A, mis aux voix, est adopté.

ART. 5 bis B

M. le Président – A la demande du Gouvernement, l’article 5 bis B est réservé.

Art. 5 bis

L'article 5 bis, mis aux voix, est adopté.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Rappel au règlement. Je prends acte de la mise en réserve de l’article 5 bis B, mais je précise que selon nous, l’amendement voté par la commission ne pourra être retiré qu’en séance. J’ajoute que la loyauté de nos débats exige que nous sachions où nous allons ! Nous souhaiterions être averti à l’avance – et non au dernier moment – de ce qu’on nous demandera de voter !

M. le Ministre – Il s’agit d’introduire dans ce texte, sans attendre la loi de finances, un dispositif visant à renforcer l’accession sociale à la propriété, ce qui demande une expertise approfondie. C’est pourquoi nous avons demandé la mise en réserve de l’article. Naturellement, nous vous ferons part dès que possible de nos propositions ultérieures

ART. 5 ter

M. Patrick Braouezec – L’amendement 239 tend à supprimer cet article qui étend une fois encore le champ des logements locatifs sociaux destinés à être vendus, et affecte prioritairement le produit des cessions à la réalisation de nouveaux logements locatifs ou à des travaux de réhabilitation.

Cet article se heurte en effet à plusieurs écueils. Tout d’abord, la loi a-t-elle vocation à préciser l'usage que toute collectivité territoriale devra faire du produit des opérations de vente, au demeurant assez ponctuelles, qu'elle serait amenée à réaliser sur son patrimoine conventionné ? Nous sommes ici aux franges du domaine législatif !

Le second écueil est encore plus dangereux : vous faites de la vente de logements locatifs sociaux conventionnés un outil « normal » de constitution des fonds propres destinés à de nouvelles constructions ou à la mise en œuvre de programmes de rénovation ou de réhabilitation. Il s’agit donc pour l'État de se dégager de ses obligations de financement de la construction et de la réhabilitation du logement social, en s’en débarrassant, par le biais de la vente de logements conventionnés, sur les collectivités territoriales ! Voilà le prototype même de la fausse bonne idée !

En effet, la vente de logements pour en réhabiliter d'autres conduira tout simplement à une réduction globale des logements locatifs sociaux disponibles. Est-ce vraiment la priorité du jour, alors que la demande ne fléchit pas ?

M. le Rapporteur – Avis défavorable.

M. le Président de la commission – La commission souhaite réaliser deux objectifs : l’accession sociale à la propriété au sein des HLM, mais aussi la création de nouveaux produits financiers, qui permettront de réinvestir dans de nouveaux logements. Même si la loi Borloo a conduit à la construction de 82 000 logements sociaux, contre 40 000 seulement en 2000, nous devons tout faire pour accélérer la tendance. Votre argumentation ne va donc pas dans le bon sens, M. Braouezec.

M. le Ministre – Même avis que la commission.

M. Jean-Louis Dumont - Je fais partie de ceux qui sont favorables à la vente de logements appartenant aux offices HLM pourvu que les conditions soient transparentes et définies en accord avec les élus locaux. D’ailleurs, vous savez que de très nombreux organismes pratiquent déjà de telles cessions avec mesure et dans un esprit de responsabilité, en fixant par exemple la condition suivante : que les ventes annuelles soient inférieures au nombre de logements neufs construits, de telle sorte que le patrimoine continue à s’accroître.

Il n’en reste pas moins que cette tendance se heurte à bien des handicaps. Ainsi, en Île de France, les pressions sur le logement sont immenses, et les organismes de Paris ou de banlieues sont très réticents à pratiquer des cessions, puisque leurs permanences ne désemplissent pas de demandeurs en attente de logement depuis sept ou dix ans ! Et comment en vouloir aux dirigeants de ces organismes quand s’y ajoutent des risques de ventes non maîtrisées, cependant que la région parisienne compte nombre de logements indignes, insalubres et même dangereux ?

La vente de logements donne certes des marges de manœuvre financières aux organismes, notamment pour rénover le reste du parc – marges bien utiles, les primes PALULOS se réduisant comme peau de chagrin –, mais ce ne doit pas en être le seul objectif. C’est aussi la marque d’une bonne gestion du parc au service des résidents.

Une remarque enfin à ce sujet : lorsque la mission interministérielle d’inspection du logement social fait observer, au détour de divers rapports, que la vocation des organismes HLM n’est pas de vendre leur patrimoine, je m’interroge sur ce que l’on veut vraiment. Qu’elle se contente de veiller à l’application de la loi, de toute la loi, au lieu de tenir des propos déplacés quand elle n’agit pas sur ordre !

Je comprends bien les réserves qui peuvent se faire jour çà et là, et il ne sert à rien de contraindre les organismes réticents. Mais la politique de vente, dont les principes ont été fixés par la loi, a été lancée il y a déjà longtemps par M. de Charrette. Il s’agit aujourd’hui de clarifier les procédures, et la signature d’accords peut y suffire. Mais là où existe un important déséquilibre entre les demandes de logements et les constructions nouvelles, comme en Île-de-France, si la vente doit demeurer possible, l’important reste de produire des logements neufs pour les louer aux familles en attente.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec – L’accession sociale à la propriété est une excellente chose, nul ne le conteste. Ce qui nous gêne, c’est d’en asseoir le développement sur la vente du patrimoine locatif actuel, y compris dans les zones de forte pression. Comment les demandeurs d’un logement social inscrits depuis longtemps en liste d’attente pourraient-ils se réjouir de la vente d’une partie du patrimoine social des organismes HLM ou des collectivités ? Le premier objectif doit être de résorber les listes d’attente.

Ensuite, l’expérience a jusqu’à présent montré que les occupants sont très réservés lors des ventes. Ainsi les bailleurs ne vendent-ils pas plus de six mille logements par an, ce qui est infinitésimal par rapport à leur parc. C’est bien la preuve de la faiblesse de la demande.

Enfin, n’est-ce pas seulement pour se donner bonne conscience que l’on a prévu que les sommes retirées par les collectivités de la vente de leur patrimoine seront affectées « au financement des programmes nouveaux de constructions » ? En effet, contraindre ainsi les collectivités quant à l’utilisation de leurs ressources contreviendrait, je le crains, au principe constitutionnel de libre administration des collectivités. Si tel est le cas, je dénonce cet habillage de la simple décision de favoriser la vente du patrimoine des bailleurs sociaux comme des collectivités. J’aimerais beaucoup que l’on nous réponde sur ce point.

M. Michel Piron – Vous n’êtes pas hostiles à l’accession sociale à la propriété,dites-vous, mais vous écoutant, on a vraiment le sentiment inverse.

Vous faites valoir l’importance de la demande de logements. Mais que je sache, l’occupant d’un logement locatif social ne le quitte pas parce qu’il en devient propriétaire. Le logement continue donc bien de remplir sa fonction sociale.

Enfin, il est évident que la vente d’une partie, marginale, du parc, permettra de dégager des ressources nouvelles pour rénover le reste des logements et en construire de nouveaux. Soupçonner a priori que les sommes pourraient être utilisées à d’autres fins relève du procès d’intention.

L'amendement 239, mis aux voix, n'est pas adopté.

M. le Rapporteur – L’amendement 12 est de coordination.

L'amendement 12, accepté par le Gouvernement , mis aux voix, est adopté.

M. le Rapporteur – Les amendements 174 et 175 sont rédactionnels.

Les amendements 174 et 175, acceptés par le Gouvernement, successivement mis aux voix, sont adoptés.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Rappel au Règlement.

M. le Président – Sur le fondement de quel article ?

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Article 58, alinéa 1. Nous n’allons pas, Monsieur le Président, examiner les amendements à toute allure alors qu’ils portent sur des points techniques complexes. Le Gouvernement et la commission feraient bien de prêter attention à nos arguments. Ainsi ai-je soulevé un problème important qui l’avait été également au Sénat, et je n’ai pas eu de réponse. Je demande donc une suspension de séance afin de réunir mon groupe.

M. le Président – Monsieur Le Bouillonnec, je ne mène nullement un train d’enfer. Je vous ai laissé très largement vous exprimer et M. Dumont a, à plusieurs reprises, dépassé son temps de parole. Mais lorsqu’il s’agit d’amendements purement rédactionnels, j’avoue accélérer le rythme. Le Gouvernement ou la commission souhaite-t-il vous répondre ? J’observe que non. Je fais droit maintenant à votre demande de suspension.

La séance, suspendue à 22 heures 55, est reprise à 23 heures 5.

M. le Président– L’amendement 265 du Gouvernement est un amendement de coordination.

L'amendement 265, accepté par la commission, mis aux voix, est adopté.
L'article 5 ter, modifié, mis aux voix, est adopté.

Art. 5 quater

L'article 5 quater, mis aux voix, est adopté.

après l'Art. 5 quinquies

M. Martial Saddier - L’amendement 111 est défendu.

L'amendement 111, repoussé par la commission et le Gouvernement, est retiré.

M. Luc-Marie Chatel - En première lecture, j’avais déjà déposé un amendement semblable à celui que je m’apprête à défendre et le ministre s’était engagé à faire des propositions.

On sait que les personnes qui n’ont pas de contrat à durée indéterminée ont le plus grand mal à emprunter pour acheter leur logement, qu’il s’agisse des salariés en CDD, des intérimaires, des intermittents du spectacle ou encore des contractuels de la fonction publique territoriale. Le système bancaire privilégie en effet la sécurité des opérations de prêt.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Nationalisons le crédit !

M. Luc-Marie Chatel - A la hausse des prix de l’immobilier, qui ont augmenté de 70 % entre 1998 et 2004, il a répondu par un allongement à trente ans de la durée des prêts, ce qui suppose de commencer le plus tôt possible l’acquisition de sa résidence principale. Sachant qu’un ménage met en moyenne huit à dix ans pour trouver un contrat de travail stable, il importe de mettre fin à cette discrimination au crédit. Dans l’amendement 312, je propose un mécanisme très simple à cette fin : la création d’un fonds de garantie qui mutualiserait le risque.

M. le Rapporteur – Favorable.

M. le Ministre – Le même amendement avait déjà été déposé par M. Chatel et nous avions pris l’engagement de mener une expertise sur ce problème très réel. Celle-ci a été commandée le 26 avril 2006, elle suppose un travail conjoint de services de mon ministère, de la Direction générale du Trésor, de l’ANIL, du secteur bancaire et des opérateurs. C’est un travail très technique qui n’a pas encore abouti, et dont il vaut mieux attendre les conclusions, étant entendu que le problème est à la fois financier et juridique.

M. François Brottes - L’amendement de M. Chatel ne fait que poser un principe, puisqu’il renvoie à un mécanisme qu’il ne décrit pas. Le principe étant bon, nous devrions adopter cet amendement sans nous arrêter au fait que les services ne sont pas allés au bout de leur réflexion. Nous pensons cependant que la meilleure solvabilisation de l’emprunteur reste le contrat de travail de longue durée !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - La majorité entonne là un bel hymne à une relation de travail pérenne. Faute d’un contrat de travail de ce type, on voit bien en effet que le salarié est interdit d’accès à toutes sortes de choses fort nécessaires. Il ne suffit pas d’avoir un travail : encore faut-il qu’il soit sûr et stable. Le CDD a beau être protecteur, il ne l’est pas autant que le CDI. Nous saluons donc la précaution que vous prônez : elle permettra de mieux maîtriser les conséquences d’une rupture de contrat. La perte d’un travail provoque les mêmes difficultés, qu’il s’agisse d’un prêt pour acquisition ou d’une location. La précarité n’est pas une hypothèse idéologique : c’est une réalité, et toute démarche en est affectée !

L’initiative de M. Chatel est donc louable. Pour autant, et malgré les techniques de garantie que vous proposez, elle finira quand même par se heurter à la volonté incontournable du banquier, qui peut juger insuffisante – selon des critères qui lui sont propres – la stabilité de l’emploi du demandeur. Ce n’est qu’en détachant le crédit lié à l’accession sociale à la propriété du marché du crédit que l’on y échappera. En attendant, le pertinent amendement 312 souligne qu’il faut préserver le CDI.

M. François Brottes - C’est un amendement anti-CPE !

M. Luc-Marie Chatel - Je partage en partie votre constat, mais pas votre analyse. Cet amendement apporte une réponse pragmatique à un problème répandu, et sa rédaction laisse toute souplesse dans son application. C’est pourquoi je le maintiens.

,L'amendement 312, mis aux voix, est adopté.

M. le Président – A l’unanimité.

M. Jean-Pierre Abelin - L’amendement 252 vise à créer un fichier recensant les crédits accordés à des particuliers pour des besoins non professionnels et géré par la Banque de France. Nous avons déjà eu ce débat à plusieurs reprises, mais il faut le relancer, car le nombre de dossiers déposés à la Banque de France a connu une augmentation de 9,2 % sur les trois premiers mois de l’année. C’est une initiative largement soutenue, y compris par des organismes financiers comme Cofinoga, Auchan ou Accor. Il s’agit autant d’un outil de prévention que d’information des banquiers.

M. le Rapporteur – Avis défavorable : cet amendement est sans lien direct avec notre débat. En outre, votre proposition se heurte à la réticence de la CNIL et à une incompatibilité avec le droit communautaire. Enfin, la création de tels fichiers est trop complexe et coûteuse.

M. le Ministre – Même avis.

L'amendement 252, mis aux voix, n'est pas adopté.

Art. 5 sexies

M. le Rapporteur - Les amendements 177, 178 rect., 179, 180, 182, 183, 184, 159, 156, 157, 158, 160 et 166 sont rédactionnels ou de coordination.

Ces amendements, acceptés par le Gouvernement et successivement mis aux voix, sont adoptés.
L'article 5 sexies modifié, mis aux voix, est adopté.

après l'Art. 5 sexies

M. François Scellier - J’ai déjà plusieurs fois défendu devant l’Assemblée le dispositif prévu par l’amendement 204, et je persévère. En effet, la France compte l’un des pourcentages de propriétaires de logement les plus faibles d’Europe : il faut donc faciliter l’accession à la propriété. En outre, les nouveaux retraités qui possèdent leur logement sont dans une situation économique bien différente de ceux qui ne le possèdent pas. La loi de réforme des retraites avait instauré le plan d’épargne retraite populaire, mais il est mal vendu et les Français n’apprécient que modérément les sorties en rente. Il faut donc en étendre le champ en permettant à ceux qui ont constitué un PERP de mobiliser un capital lors du départ en retraite pour une première accession à la propriété.

M. le Rapporteur – Avis favorable, comme en première lecture.

M. le Ministre – Avis défavorable, comme en première lecture. La modification de l’équilibre de ce dispositif, même pour une première accession, n’est pas une bonne idée et n’a pas sa place dans ce texte.

M. François Scellier - Je maintiens cet amendement dont je m’attends au rejet, sauf si les collègues signataires de ma proposition de loi renouvellent ici leur soutien.

L'amendement 204, mis aux voix, est adopté.

M. le Président – Le Gouvernement lève-t-il le gage ? (Assentiment)

après l'Art. 5 nonies

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - L’amendement 114 vise à autoriser l’emprunteur d’un crédit immobilier à reporter le paiement de ses mensualités si des événements graves et indépendants de sa volonté affectent ses ressources, et ce sans pénalité et sans obligation de souscrire une assurance. Grâce à cette nouvelle protection que nous proposons d’introduire dans le code de la consommation, on facilitera la souscription d’un crédit immobilier en évitant que les accidents de vie et les situations exceptionnelles n’interrompent le processus.

M. le Rapporteur – Avis défavorable : l’intention est louable mais ses effets seraient pervers. Aucune banque ne voudra s’engager dans de telles conditions !

M. le Ministre – Même avis.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec – C’est précisément parce qu’il ne faut pas attendre des banques qu’elles s’engagent sans contrepartie que nous proposons de rendre cette mesure impérative dans la loi.

M. le Rapporteur – Mais elles ne s’engageront plus du tout !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec - Croyez-vous vraiment que les banques cesseront du jour au lendemain de prêter de l’argent à cause du simple report de certaines mensualités ? Bien sûr que non ! La concurrence, une fois passé le trouble de cette évolution, se remettra en branle et je ne me fais aucun souci pour les profits des organismes bancaires ! Mais il ne faut pas laisser cette possibilité à la libre appréciation du banquier et c’est pourquoi nous proposons de l’inscrire dans la loi, de sorte qu’elle s’applique à tous les contrats.

L'amendement 114, mis aux voix, n'est pas adopté.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec – Par l’amendement 196, nous proposons d’aider les investisseurs – notamment pour favoriser l’accession sociale –, en disposant que tout contrat de crédit immobilier souscrit en vue de réaliser un investissement locatif doit être assorti d’un descriptif des dispositifs existants permettant de conventionner le logement et de sécuriser le paiement du loyer – systèmes Locapass, conventionnement ANAH, etc. Nombre d’investisseurs ignorent que le locatif aidé peut présenter l’avantage de garantir les loyers. N’oublions pas que le credo du petit propriétaire, c’est : « Dieu soit loué… et mes appartements aussi ! »

M. le Rapporteur – La commission n’a pas accepté cet amendement bien trop contraignant.

M. le Ministre – Même avis.

L'amendement 196, mis aux voix, n'est pas adopté.

M. Philippe Folliot – Mon amendement 219 vise à rétablir la formule de la location-attribution, qui a permis, dans les années 1960 et 1970, à près de 200 000 familles à revenus modestes de devenir propriétaires de leur logement à l’issue d’une longue période d’occupation en tant que locataires. Il serait dommage de se priver d’un système aussi intéressant, car l’on ne pourra aider les ménages modestes à devenir propriétaires qu’en diversifiant les outils d’accession. La perspective de se voir attribuer en pleine propriété le logement que l’on loue depuis vingt ou trente ans responsabilise les occupants – lesquels, de ce fait, l’entretiennent mieux et font des efforts pour s’intégrer dans leur environnement - et prévient le risque de surendettement, l’engagement pouvant être rompu sans dommage par le bailleur toujours propriétaire en cas de perte de revenu, de mobilité géographique ou de rupture familiale. A cet égard, je souhaite, Monsieur le ministre, que soit étudiée la possibilité de prendre un décret prévoyant diverses possibilités de sorties, l’occupant renonçant avant l’échéance pouvant bénéficier d’une sorte de soulte constitutive d’apport personnel, en vue de bâtir un nouveau projet d’acquisition.

Ce n’est pas la nostalgie qui inspire ma démarche mais mon expérience de quelques années à la tête d’une coopérative HLM. Pour avoir géré un parc en location - attribution, je puis témoigner de tout l’intérêt de cette formule. A Castres, au 6 de la rue de Bretagne, certains locataires sont présents depuis la date de construction du programme, soit en 1962 : ne peut-on considérer qu’ils détiennent une sorte de droit moral à devenir propriétaires de leur logement ?

M. le Rapporteur – La commission a confirmé, en deuxième lecture, l’avis défavorable qu’elle avait émis en première lecture. A titre personnel, je trouve la formule plutôt intéressante et je suis donc enclin à m’en remettre à la sagesse de l’Assemblée.

M. le Ministre – Même analyse. Dans les années 60, le dispositif n’a pas eu un succès considérable, mais les choses ont sans doute changé et la location – accession, qui procède un peu de la même philosophie, ne peut pas concerner tout le monde. Pourquoi ne pas réessayer, et, en tout cas, y travailler avec l’ensemble de la famille HLM, et vous, Monsieur Folliot, si vous le souhaitez ? Sagesse.

M. Jean-Louis Dumont - Comme l’a rappelé Philippe Folliot dans son magnifique plaidoyer pour la location - attribution, j’appartiens sans doute à la dernière génération qui a eu à connaître de cet excellent système. Je déplore du reste qu’il se soit terminé sur un mauvais procès, à Paris notamment, sur fond de faux scandale politique. La location – attribution, c’est une belle page de l’accession sociale et si la nostalgie n’a pas lieu d’être, il n’est jamais inutile de se souvenir de ce qui a bien fonctionné dans le passé. Je retiens aussi de l’intervention de notre collègue que l’on ne peut aider les plus modestes à accéder à la propriété avec une seule méthode : il faut se doter d’un éventail d’outils, permettant de répondre à la diversité des attentes et des situations. L’organisme HLM coopératif, solidaire et mutualiste, qui a le plus œuvré dans le champ de la location – attribution était un bel outil. Il a notamment accompagné le mouvement des maisons ouvrières individuelles et des cités jardins, dont la vente est aujourd’hui organisée dans des conditions sur lesquelles il y aurait beaucoup à dire. Certes, il existe aujourd’hui de nouvelles méthodes, comme la location – accession.

A titre personnel, je suis favorable en tout cas à la pétition de principe qui nous est proposée.

M. François Brottes - Si la formule a fait ses preuves par le passé, elle peut aussi susciter un fort sentiment d’injustice chez les locataires de logements sociaux à qui cette proposition ne serait pas faite… Mieux vaudrait dire que l’accession sociale peut se faire par le biais de promesses d’attribution, dans des conditions définies par décret, plutôt que d’indiquer d’ores et déjà que les organismes d’HLM peuvent prendre cette initiative, au risque de mettre en péril le logement locatif.

M. Philippe Folliot - Je vous rassure : la mesure que je propose n’est pas de portée générale, mais vise des programmes spécifiques nouveaux. Par ailleurs, il ne s’agit pas de nostalgie, mais au contraire de modernité : c’est l’application aux biens immobiliers de la location avec option d’achat, formule courante dans d’autres domaines, aux biens immobiliers.

L'amendement 219, mis aux voix, est adopté.
La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance, qui aura lieu demain jeudi 1er juin à 9 heures 30.
La séance est levée à 23 heures 50.

La Directrice du service
du compte rendu analytique,

Catherine MANCY

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ordre du jour
du JEUDI 1er juin 2006

NEUF HEURES TRENTE : 1RE SÉANCE PUBLIQUE

1. Discussion du texte élaboré par la commission mixte paritaire sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble.

Rapport (n° 3020) de M. Christian DECOCQ.

2. Suite de la discussion, en deuxième lecture, du projet de loi (n° 3072) portant engagement national pour le logement.

Rapport (n° 3089) de M. Gérard HAMEL, au nom de la commission des affaires économiques, de l’environnement et du territoire.

QUINZE HEURES : 2 E SÉANCE PUBLIQUE

Suite de l’ordre du jour de la première séance.

VINGT ET UNE HEURES TRENTE : 3E SÉANCE PUBLIQUE

Suite de l’ordre du jour de la première séance.

Le Compte rendu analytique
est disponible sur Internet
en moyenne deux heures après la fin de séance.
Préalablement,
est consultable une version incomplète,
actualisée au fur et à mesure du déroulement de la séance.
www.assemblee-nationale.fr

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