La mutualisation des résidences gérées par un exploitant est à la fois une nécessité et une source de nombreux problèmes.

Elle est une nécessité de gestion pour les opérateurs, et permet de financer son développement. A ce titre, elle ne doit pas être par trop remise en cause.

Cependant, elle aboutit à faire courir un risque important aux particuliers investisseurs. Dans un grand nombre de cas de non paiement des loyers que l’on rencontre aujourd’hui, les résidences touchées ne connaissent pas de difficultés particulières, mais subissent la volonté du gestionnaire d’équilibrer des résidences inégalement rentables entre elles. Cette mutualisation aboutit donc à multiplier le nombre de sinistres et va contre le principe même de l’investissement raisonné dans une résidence précise. En effet, le propriétaire sélectionne son investissement en fonction des caractères propres de la résidence, mais ne peut juger de la qualité de toutes les autres résidences exploitées par ce gestionnaire, et moins encore de celle qu’il serait amené à prendre en gérance par la suite. Le risque qu’il prend, en toute connaissance de cause, porte sur une résidence, et la mutualisation aboutit à lui faire supporter un risque qu’il ne maîtrise pas.

La tenue de comptes d’exploitation spécifique à chaque résidence doit permettre en cas de défaillance alléguée du gestionnaire de pouvoir vérifier la gestion de la résidence, et notamment son remplissage réel, les rentrées de loyer, etc. Aujourd’hui, le propriétaire n’a en effet aucun moyen de savoir si les difficultés avancées sont en relation ou non avec sa résidence, et donc avec son investissement.