Question de : M. Jean-Yves Besselat
Seine-Maritime (7^e circonscription) - Rassemblement pour la République

M. Jean-Yves Besselat appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement Un grand nombre d'immeubles sont soumis à la gestion collective, par l'intermédiaire de cabinets de gestion, syndics, ou parfois de simples particuliers. Dans son principe, le système est simple puisque l'assemblée générale des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et que, trimestriellement, le syndic fait un appel de fonds auprès de chaque copropriétaire, selon l'importance exprimée en tantièmes, de son bien. Cet appel constitue une avance sur les dépenses budgétées et est destiné à couvrir les dépenses courantes communes de la copropriété. Or, il est très fréquent que l'assemblée des copropriétaires, si elle est prévoyante, décide d'inclure dans l'appel de fonds, une certaine somme mise en réserve, destinée à faire face aux dépenses imprévues, ou à des dépenses prévisibles à long terme. La constitution d'une telle réserve évite à chaque copropriétaire d'avoir un appel de fonds brutalement majoré en cas de coup dur. Le problème se pose de la gestion de ce fonds : en effet, le syndic, en accord avec les copropriétaires sera tenté de placer ces réserves pour une période qui peut aller de cinq à dix ans, voire plus. Il utilise à cet effet des « instruments financiers » afin de faire « travailler » cet argent. Or, les copropriétés sont fiscalement transparentes et, si la gestion est bien faite, elle dégagera des plus-values qui seront taxées en fonction de la loi de finances du moment, et si les ventes de titres effectuées pour financer les travaux excède le plafond déterminé par cette même loi. Un effet pervers se dégage alors, chaque copropriétaire se voyant imputer une partie de plafonnement, à la proportion de ses tantièmes. Autrement dit, si un copropriétaire effectue des opérations pour son propre compte et sans dépasser le plafond annuel autorisé, de manière à éviter la taxation de ses plus-values, il peut involontairement franchir ce plafond et être alors imposé sur la totalité de ses gains. Il lui demande s'il entend créer une sorte de plan d'épargne immobilier visant à permettre la gestion à moyen ou long terme des réserves constituées dans le cadre de la législation de la copropriété, et dont la mobilisation n'aurait pas pour effet d'imposer à chaque copropriétaire un « effet plafond » dont il n'est pas a priori responsable.