Question de : M. Jean Bardet
Val-d'Oise (3^e circonscription) - Union pour un Mouvement Populaire

M. Jean Bardet appelle l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur les règles qui régissent les opérations d'expropriation de foncier situé en zone NA des POS ou AU des PLU. En effet, en cas d'absence d'accord amiable, la fixation judiciaire fait appel aux domaines afin de déterminer la valeur vénale. Les terrains à bâtir, au sens du code L. 13.15 de l'expropriation sont clairement définis et identifiés. Les références de marché sont souvent nombreuses et de qualité. En revanche, il existe en général très peu de transaction pour des parcelles situées en zone NA ou AU, et donc peu de références pertinentes. En effet, ce classement précède en général un passage en terrain constructible, et le propriétaire attend le changement de classement avant de vendre. L'expropriant doit faire appel aux Domaines pour l'évaluation du terrain. La plupart du temps, seules des expropriations constituent les références de zone NA ou AU. Or il est certain que l'indemnité fixée par un jugement d'expropriation n'est pas exactement la définition d'une valeur vénale. Il est surtout étonnant de constater que la méthode dite « bilan promoteur » ou « compte à rebours » est systématiquement écartée par le juge de l'expropriation. Or cette méthode reconstitue la charge foncière qui peut être supportée par l'aménageur/promoteur pour que l'opération d'aménagement/construction soit rentable. Les prix de vente (appartements, bureaux, locaux d'activités sont connus dans un secteur donné), les coûts de construction, les coûts de viabilité des assurances, d'un géomètre, d'un architecte, du portage financier, la marge d'un promoteur, etc., sont également connus. Dès lors, il est possible de connaître le coût maximal qui peut être supporté pour l'acquisition du foncier. Toute acquisition à un prix inférieur à la charge foncière maximale admissible pourrait offrir une marge « au-delà de la norme » à l'un des acteurs, aux dépends des propriétaires. Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer les raisons pour lesquelles cette méthode n'est pas prise en compte par le juge.