Réponse publiée le 30 juin 2003

En application de l'article 40 de la loi de finances pour 1999, les cessions de terrains à des particuliers en vue de la construction d'immeubles affectés à un usage d'habitation sont, depuis le 22 octobre 1998, soumises aux droits de mutation au taux de 4,80 %. Les lotisseurs doivent désormais soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée la marge réalisée lors de leurs ventes aux particuliers. La base d'imposition des opérations soumises à la TVA sur la marge, déterminée conformément à l'article 268 du code général des impôts, est constituée par la différence entre, d'une part, le prix exprimé majoré des charges ou la valeur vénale des biens si elle est supérieure et, d'autre part, les sommes que le cédant a versées au titre de l'acquisition de l'immeuble revendu. Il est admis que soient inclus dans le second terme de la différence les frais d'acte, les honoraires du notaire, les droits de timbre et d'enregistrement ainsi que les frais de publicité foncière. Mais, à l'exception des mesures transitoires prévues dans le Bulletin officiel des impôts sous la référence 8 A-5-98, où, à titre exceptionnel, un calcul aménagé de la marge a été instauré afin de tempérer les effets du nouveau régime défini par l'article 40 déjà cité, aucune autre modalité spécifique du calcul de la marge ne peut être envisagée. Ainsi, dans l'hypothèse de revente par lots d'un terrain acquis en une seule fois pour un prix global, la marge est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente du lot, objet de la cession, et son « prix de revient », selon la terminologie du Conseil d'Etat, estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d'acquisition global du terrain, étant précisé qu'il appartient au contribuable de procéder à cette imputation selon la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l'administration et sous le contrôle du juge de l'impôt (Conseil d'Etat, 23 mars 1979, req. n° 9103). Par ailleurs, le caractère inéquitable du régime instauré par l'article 40 précédemment cité ne peut pas plus être invoqué. En effet, dès lors que les cessions de terrains aux particuliers sont soumises à la TVA sur la marge, les lotisseurs peuvent déduire la TVA supportée en amont au titre des frais généraux et des travaux réalisés. Dans l'hypothèse où ceux-ci ont acheté les terrains sous le régime de l'article 257 (7°) du code déjà cité, ils sont placés rétroactivement sous le régime fiscal des marchands de biens, sans devoir accomplir de formalités particulières ni acquitter la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % sur leurs acquisitions. Quant à la déduction de la TVA éventuellement acquittée lors de ces acquisitions, elle n'est pas remise en cause. Ces précisions semblent de nature à répondre aux préoccupations de l'auteur de la question.