Question de : M. Huguet Roland
- SOC

Reponse. - En ce qui concerne les prets aides a l'accession a la propriete (PAP), la mesure de baisse de la progressivite des annuites est reservee aux emprunteurs, titulaires ou non de l'aide personnalisee au logement (APL), qui ont accepte leur offre de pret entre le 1er juillet 1981 et le 31 decembre 1984. Elle vient d'etre etendue a tous les emprunteurs PAP de cette periode quel que soit leur taux d'effort. Par ailleurs, un supplement d'APL est attribue a compter du 1er janvier 1988 aux emprunteurs PAP pour lesquels le taux d'effort net atteint au moins 33 p 100 de leurs revenus hors prestations familiales. Ces deux mesures permettent aux emprunteurs PAP les plus endettes de beneficier d'une amelioration de leur solvabilite immediate grace au supplement d'APL et, a plus long terme, a la baisse de progressivite des annuites. Plus de 100 000 emprunteurs PAP vont ainsi beneficier de la majoration exceptionnelle d'APL et 550 000 peuvent dorenavant utiliser la possibilite de reamenagement de leur pret. Le supplement d'APL atteint en moyenne 190 francs par mois pour les 50 000 emprunteurs dont le taux d'effort est entre 33 p 100 et 37 p 100, et 370 francs pour les 50 000 menages dont les charges depassent 37 p 100 des revenus. La disposition concernant la baisse de progressivite a 2,75 p 100 l'an permet, pour les emprunteurs PAP qui la choisissent moyennant un court allongement du pret, de diminuer des la premiere annee l'annuite de 500 francs en moyenne, cette baisse se cumulant chaque annee (baisse d'annuite la cinquieme annee = environ 2 500 francs). Le Gouvernement n'envisage pas de deposer devant le Parlement un projet de loi contraignant les etablissements preteurs a refinancer systematiquement les prets PAP ou les prets conventionnes (PC). Pour les prets PAP, une telle mesure representerait un cout budgetaire considerable, l'Etat devant supporter des bonifications extraordinaires pendant une duree d'environ quinze ans. Tout titulaire de PAP dispose cependant de la possibilite de rembourser son pret par anticipation. A cet egard, le benefice de l'APL est maintenu pour un emprunteur PAP qui, dans l'eventualite ou l'operation se revele financierement interessante, refinance partiellement son PAP a l'aide d'un pret du secteur libre. De plus, si le taux d'interet de ce dernier est inferieur ou egal au taux plafond des PC, sa mensualite sera prise en compte dans le calcul de l'APL avec celle de la part restante du PAP Pour les emprunteurs PAP ayant souscrit leur offre de pret entre le 1er juillet 1981 et le 31 decembre 1984, dont le niveau trop eleve d'endettement ne leur permet pas d'obtenir un pret substitutif avantageux aupres d'un etablissement de credit et pour lesquels les solutions rappelees ci-dessus ne soulagent pas suffisamment leur effort de remboursement, le Gouvernement a decide que des commissions departementales d'accedants PAP en difficulte seront mises en place progressivement avec l'aide de l'Etat, des etablissements preteurs et des collectivites territoriales (circulaire no 88-13 du 25 fevrier 1988). Ces commissions pourront, apres examen au cas par cas : accorder des prets sans interet pour couvrir les arrieres de remboursement d'un PAP ; prendre en charge une partie des mensualites PAP a venir pour les menages dont l'endettement immobilier total, apres APL, resterait au-dessus de 37 p 100 des revenus. Pour permettre d'eviter une saisie et une vente judiciaire, les organismes d'HLM peuvent beneficier des prets a taux d'interet privilegie (5,8 p 100) pour acheter les logements des accedants PAP en difficulte qui voudraient rester dans leur logement en acceptant d'en devenir locataires (circulaire no 87-61 du 10 juillet 1987). La mise en oeuvre de cette disposition vient d'etre facilitee et amelioree et le benefice en est etendu aux titulaires de contrats de vente a terme PAP souscrits aupres d'un organisme d'HLM (circulaire no 88-12 du 19 fevrier 1988). S'agissant des PC, ils peuvent etre renegocies par accord entre l'emprunteur et le banquier. Pour faciliter ces negociations, l'Etat a permis que les prets a annuites progressives, consentis jusqu'au 31 decembre 1983, voient leur duree allongee jusqu'a 25 ans tout en maintenant le droit a l'APL (arrete du 5 mars 1986). De leur cote, les banques se sont engagees a modifier les charges supportees par les emprunteurs beneficiaires de l'APL et ayant souscrit leur pret entre le 1er janvier 1980 et le 31 decembre 1983 de telle maniere que l'effort financier de ces menages soit ramene a un niveau inferieur a 37 p 100 de leurs revenus. Les PC peuvent egalement etre rembourses par anticipation et refinances aupres d'un autre etablissement preteur. L'Etat a permis que les prets a annuites progressives consentis jusqu'au 31 decembre 1983 et pour lesquels les emprunteurs touchent effectivement une APL puissent etre refinances par de nouveaux PC (decret no 86-1364 du 30 decembre 1986). Plus de 120 000 PC ont ainsi ete renegocies ou refinances par les emprunteurs concernes. Differentes mesures complementaires et d'accompagnement, communes aux deux types de prets, existent. Ainsi, les prets de la participation des employeurs a l'effort de construction (1 p 100 logement) peuvent etre utilises pour refinancer partiellement un PC a annuites progressives, un pret PAP ou un pret complementaire au PAP si le pret a ete souscrit avant le 31 decembre 1984 et si l'emprunteur beneficie de l'APL (decret no 88-40 du 13 janvier 1988). Sur le plan fiscal, la reduction d'impot attachee aux interets verses est maintenue en cas de refinancement d'un pret immobilier. Le montant du pret substitutif ne doit cependant pas depasser le capital restant du au titre du pret initial (sauf pour les PC). L'exoneration de taxe fonciere sur les proprietes baties dont est assorti un PAP - construction neuve est maintenue en cas de refinancement partiel ou total. Pour les PAP souscrits entre le 1er juillet 1981 et le 31 decembre 1984 aupres d'un organisme d'HLM, l'exoneration de TVA sur vente est conservee lors d'un refinancement. Il convient de rappeler qu'en cas de refinancement d'un pret le recours a la procedure de quittance subrogative, exoneree de taxe de publicite fonciere, permet de limiter les frais annexes au refinancement par rapport a la procedure classique de reprise d'hypotheque (art 1250 du code civil). En cas de difficultes financieres imprevues, notamment dues a une perte d'emploi, il est possible a un juge d'ordonner provisoirement une suspension des obligations de remboursement d'un emprunteur immobilier (loi no 79-596 du 13 juillet 1979). Quelles que soient les difficultes rencontrees par un emprunteur, l'etablissement preteur ayant accorde le pret est le mieux a meme de renseigner son client. De plus, un responsable charge du probleme des emprunteurs en difficulte a egalement ete designe au sein de chaque direction departementale de l'equipement. Enfin, pour les departements disposant d'une association departementale d'information sur le logement (ADIL), ces associations sont aussi en mesure de fournir gratuitement une information complete.