Question de : M. Mamy Albert
- UDF

M Albert Mamy attire l'attention de M le ministre de l'equipement, du logement, de l'amenagement du territoire et des transports sur le fait que l'article 2 de la loi du 6 janvier 1986 prevoit qu'en cas de renouvellement de bail commercial posterieur a la date d'expiration et si ce renouvellement intervient plus de douze mois apres cette date, le coefficient applicable est celui afferent a l'annee d'echeance majore de 1/9 par periode de douze mois d'ecart entre la date d'expiration du bail echu et la date de renouvellement effectif. Il lui demande si l'on doit considerer que le coefficient applicable et eventuellement a majorer de 1/9 par an est celui de l'echeance contractuelle ou de l'echeance effective cumulant donc la duree contractuelle et la prorogation par tacite reconduction. En effet, si on prend en compte l'echeance contractuelle, on risque d'aboutir a des resultats assez surprenants comme le montre l'exemple concret du dossier suivant. Il s'agit d'un loyer initial au 1er juillet 1975 de 7 000 francs par an. Le coefficient de renouvellement au 1er juillet 1984, soit neuf ans plus tard, etait de 2,35. Le renouvellement effectif intervient au 1er juillet 1987, le loyer n'etant pas deplafonne faute d'une duree superieure a douze ans. Si l'on retient le coefficient de l'annee d'echeance contractuelle, soit 2,35 et si l'on applique trois majorations correspondant a trois periodes de douze mois depuis cette echeance contractuelle, le coefficient de 2,35 sera a majorer de 3/9, soit 0,78 (0,26¬3), le coefficient global passe donc a (2,35 + 0,78) 3,13 et le loyer de 7 000 francs (¬3,13) a 21 910 francs par an. Si l'on verifie a quel resultat l'on aurait abouti en prenant en compte l'indice de la construction du deuxieme trimestre 1975 (353) precedant la prise d'effet du bail et celui du deuxieme trimestre 1987 (889), c'est-a-dire la date d'effet du renouvellement effectif, l'on aboutit a 7 000 : 353¬889 = 17 628,89 francs. On aboutit donc a la constatation que l'application de la loi du 6 janvier 1986 interpretant l'annee d'echeance comme celle d'echeance contractuelle vient a appliquer une majoration se situant sensiblement entre 20 et 25 p 100 plus importante que la variation de l'indice de la construction durant la meme periode. L'on peut penser, en consequence, que certains bailleurs pourraient preferer le renouvellement du bail a douze ans pour faire jouer un tel automatisme et un resultat aussi assure, le deplafonnement au-dela de douze ans pouvant amener a des resultats plus incertains, peut-etre moins benefiques pour eux. Enfin, si l'on considere que l'annee d'echeance est celle de l'echeance effective par le coup d'arret a la reconduction que donne soit un conge, soit une demande de renouvellement de bail, dans l'exemple ci-dessus cite, le coefficient etant pour les baux a renouvellement en 1987, la majoration de 3/9 (0,66) fait passer le coefficient a 2,66 et le loyer a un montant annuel au 1er juillet 1987 de 18 666,66 francs, montant encore superieur a la variation de l'indice de la construction durant la meme periode. Certes, le probleme pose pourrait etre considere comme resolu par la loi du 5 janvier 1988 dans la mesure ou on la considererait comme applicable aux renouvellements anterieurs a sa promulgation, ce qui a ete la perspective de la Cour de cassation (arret du 16 decembre 1987) en ce qui concerne la loi du 6 janvier 1986 declaree applicable a un renouvellement de bail a compter du 1er janvier 1981. Il lui demande si des mesures ne devraient pas etre prises en ce sens.