Document
mis en distribution
le 29 mai 2006
N° 3089
______
ASSEMBLÉE NATIONALE
CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958
DOUZIÈME LÉGISLATURE
Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale le 17 mai 2006
RAPPORT
FAIT
AU NOM DE LA COMMISSION DES AFFAIRES ECONOMIQUES, DE L'ENVIRONNEMENT ET DU TERRITOIRE SUR LE PROJET DE LOI, adopté avec modifications par le Sénat en deuxième lecture, portant engagement national pour le logement (n° 3072),
PAR M. GÉRARD HAMEL,
Député.
--
Voir les numéros :
Sénat : 1ère lecture : 57, 81, 85, 86 et T.A. 35 (2005-2006).
2ème lecture : 188, 270 et T.A. 86 (2005-2006).
Assemblée nationale : 1ère lecture : 2709 rect., 2771, 2765 et T.A. 533.
2ème lecture : 3072.
SOMMAIRE
___
Pages
INTRODUCTION 11
EXAMEN EN COMMISSION 17
TITRE IER - MOBILISATION DE LA RESSOURCE FONCIÈRE POUR LA RÉALISATION DE LOGEMENTS 17
Chapitre Ier : Faciliter la réalisation de logements sur les terrains publics 17
Article 1er : Possibilité pour l'État de mettre en œuvre des projets de construction de logements d'intérêt national 18
Après l'article 1er 21
Chapitre II : Faciliter l'adaptation des documents d'urbanisme aux objectifs fixés en matière de logement 21
Article 2 (articles L. 123-12-1 et L. 230-4-1 [nouveaux] du code de l'urbanisme) : Modification des plans locaux d'urbanisme et des plans d'occupation des sols 22
Article 2 bis A (nouveau) : Extension de la durée d'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit des constructions de logements locatifs sociaux respectant des critères environnementaux 26
Chapitre III : Sécuriser les autorisations d'urbanisme et les constructions existantes 28
Article 3 A (nouveau) : Ratification de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme 29
Article 3 bis (article L. 111-12 [nouveau] du code de l'urbanisme) : Délai de prescription pour les constructions achevées 41
Article 3 septies (nouveau) (article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme) : Encadrement de la recevabilité des requêtes des associations dans le cadre du contentieux en annulation des décisions relatives à l'occupation ou à l'utilisation des sols 42
Après l'article 3 septies 43
Chapitre IV : Améliorer les outils d'acquisition foncière 43
Article 4 (articles L. 240-1 à L. 240-3 [nouveaux] du code de l'urbanisme) : Fusion du droit de priorité et du droit de préemption urbain des communes 43
Avant l'article 4 bis A 44
Article 4 bis A (nouveau) : Accord tacite du préfet sur la création d'établissements publics fonciers locaux 44
Article 4 bis B (nouveau) (article L. 326-1 du code de l'urbanisme) : Extension du champ d'intervention des établissements publics locaux de rénovation urbaine 46
Article 4 ter B (article L. 327-1 [nouveau] du code de l'urbanisme) : Institution de sociétés publiques locales d'aménagement 47
Chapitre V : Accroître la transparence du marché foncier 48
Article 4 ter : Transmission par l'administration fiscale des données foncières aux collectivités publiques et aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation 48
Chapitre VI : Soutenir la construction de logements dans les communes 49
Avant l'article 4 quater A 50
Article 4 quater A (nouveau) : Conditions de majoration de l'attribution de compensation reversée par les établissements publics de coopération intercommunale aux communes 50
Après l'article 4 quater A 52
Article 4 quinquies : Augmentation de la majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains constructibles 53
Article 4 sexies : Majoration de la taxe locale d'équipement 55
Après l'article 4 sexies 56
Article 4 septies (article 1529 [nouveau] du code général des impôts) : Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles 57
Article 4 octies : Prise en compte des logements foyers dans le calcul de la dotation de solidarité urbaine 59
TITRE II - DÉVELOPPEMENT DE L'OFFRE DE LOGEMENTS ET ACCÈS AU LOGEMENT 61
Chapitre 1er : Favoriser l'accession à la propriété 61
Avant l'article 5 62
Article 5 : Taux réduit de TVA pour les logements en accession sociale à la propriété dans les quartiers situés dans ou à proximité de quartiers de rénovation urbaine 63
Article 5 bis A : Instauration d'une décote ou d'une surcote sur les ventes de logements sociaux et encadrement des reventes spéculatives de logements sociaux acquis par des personnes physiques 64
Article 5 bis B (article L. 443-15-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Instauration d'un guichet unique dans les communes pour favoriser l'accession sociale à la propriété et intégration des logements en accession sociale à la propriété pendant cinq ans dans le décompte des logements sociaux prévu par l'article 55 de la loi « SRU » 67
Article 5 bis : Bail à construction 69
Article 5 ter (article L. 443-15-2-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Vente de logements locatifs conventionnés appartenant aux collectivités territoriales 70
Article 5 quater : Régime fiscal du prêt social de location accession 72
Article 5 quinquies (articles L. 311-4 et L. 443-11-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Possibilité pour les communes de bénéficier d'aides ou de prêts accordés par l'État pour le financement de logements locatifs sociaux 72
Article additionnel après l'article 5 quinquies (article L. 313-6-1 [nouveau] du code monétaire et financier) : Garantie des emprunts consentis en faveur des titulaires d'un contrat de travail autre qu'un CDI 73
Article 5 sexies (articles L. 443-6-2 à L. 443-6-13 [nouveaux], L. 481-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation, articles 1584 ter et 1594 H bis [nouveau] du code général des impôts) : Sociétés civiles immobilières de capitalisation d'accession progressive à la propriété 73
Section 1 bis : Dispositions applicables à l'accession progressive des locataires à la propriété 74
Article L. 443-6-2 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Objet et statuts des SCI d'accession progressive à la propriété 74
Article L. 443-6-3 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Création et gestion des SCI d'accession progressive à la propriété par les organismes HLM 75
Article L. 443-6-4 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : État descriptif de division des immeubles détenus par les SCI d'accession progressive à la propriété 75
Article L. 443-6-5 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Modalités de participation des locataires à une SCI d'accession progressive à la propriété 76
Article L. 443-6-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Modalités de cession des parts de SCI d'accession progressive à la propriété 76
Article L. 443-6-7 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Droits des locataires associés dans le capital social d'une SCI d'accession progressive à la propriété 77
Article L. 443-6-8 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Applicabilité aux SCI d'accession progressive à la propriété des dispositions relatives au conseil de surveillance des sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises 78
Article L. 443-6-9 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Retrait du locataire de la SCI lors de son accession à la propriété 78
Article L. 443-6-10 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Limitation à 25 ans et prorogation de la durée des SCI d'accession progressive à la propriété 79
Article L. 443-6-11 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Dissolution des SCI d'accession progressive à la propriété 79
Article L. 443-6-12 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Interdiction d'exiger le remboursement immédiat des prêts contractés par les organismes HLM pour la construction d'immeubles cédés à des SCI d'accession progressive à la propriété 80
Article L. 443-6-13 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Fixation par décret en Conseil d'État des modalités d'application du régime des SCI d'accession progressive à la propriété 80
Article L. 472-1-8 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Modalités d'application du régime des SCI d'accession progressive à la propriété dans les départements d'outre-mer 80
Article L. 481-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Adaptation du régime des SCI d'accession progressive à la propriété au régime des sociétés d'économie mixte 81
Article 1584 ter [nouveau] du code général des impôts : Faculté pour les communes d'exonérer de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement les cessions de parts de SCI d'accession progressive à la propriété 81
Article 1594 H bis [nouveau] du code général des impôts : Faculté pour les conseils généraux d'exonérer de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement les cessions de parts de SCI d'accession progressive à la propriété 82
Article 5 septies : Suppression de la garantie de financement et d'acquisition des locaux non vendus en cas d'opérations d'accession à la propriété réalisées par les sociétés coopératives HLM 82
Article 5 octies (article 1387 A [nouveau] du code général des impôts) : Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant cinq ans pour les logements situés en zone franche urbaine et occupés par leur propriétaire 83
Chapitre II : Développer l'offre locative privée à loyers modérés 84
Avant l'article 6 84
Article additionnel avant l'article 6 : Révision annuelle du barème de l'aide personnalisée au logement (APL) 84
Article additionnel avant l'article 6 : Suppression du mois de carence pour le versement de l'aide personnalisée au logement 85
Article additionnel avant l'article 6 : Allongement de la périodicité des versements de l'aide personnalisée au logement de faible montant 85
Article 6 (article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation) : Élargissement des compétences de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat 85
Article 6 bis (article L. 444-2 du code de la construction et de l'habitation) : Extension du champ d'application du régime juridique de la prise à bail de logements vacants par les organismes HLM aux SCI familiales 86
Article 7 : Déduction sur les revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs passant une convention avec l'ANAH 87
Article 7 bis : Dispositif d'investissement locatif dans le secteur intermédiaire 87
Article 7 ter : Exonération de TVA sur les opérations de portage immobilier provisoire 89
Chapitre III : Lutter contre l'insalubrité et la vacance des logements 90
Article 7 sexies A (nouveau) (article L. 443-11-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Ratification de l'ordonnance relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux 90
Article 7 sexies (article L. 145-23-1 [nouveau] du code de commerce) : Remise sur le marché des logements vacants situés au dessus des commerces 101
Après l'article 7 septies 102
Article 7 octies (article 1407 bis [nouveau] du code général des impôts) : Assujettissement à la taxe d'habitation des logements vacants depuis plus de 5 ans 102
Article 7 nonies : Création d'un permis de mise en location 104
Chapitre IV : Dispositions relatives aux bailleurs sociaux 107
Article 8 : Habilitation du Gouvernement à réformer par ordonnance le statut des OPHLM et des OPAC 108
Article 8 bis AA (nouveau) : Conditions d'application du taux réduit de taxation à l'impôt sur les sociétés pour les plus-values réalisées par les SEM lors de la cession d'immeubles 108
Article 8 bis B (nouveau) : Extension de l'exonération de la contribution sociale de solidarité aux sociétés d'économie mixte de construction ou d'aménagement pour les activités qu'elles réalisent dans le cadre des missions de service d'intérêt général 110
Article 8 ter A (nouveau) (article L. 443-11-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Vente de logements foyers par les organismes HLM aux collectivités territoriales, à leurs groupements, aux centres d'action sociale et aux organismes sans but lucratif 111
Article 8 ter (article L. 443-11-1 du code de la construction et de l'habitation) : Extension des compétences des organismes HLM 111
Article 8 quater A (nouveau) (article L. 445-8 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Faculté pour les unions d'économie sociale de conclure des conventions globales de patrimoine avec l'État 115
Article 8 quater (articles L. 423-10, L. 423-11 et L. 423-11-1 à L. 423-11-3 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) : Gouvernance des sociétés anonymes d'HLM 116
Article L. 423-10 du code de la construction et de l'habitation : Autorisation préalable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance en cas de signature d'une convention entre un organisme HLM et l'un des membres de ce conseil 117
Article L. 423-11 du code de la construction et de l'habitation : Autorisation préalable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance en cas de signature d'une convention entre un organisme HLM et l'un de ses dirigeants ou une entreprise 117
Article L. 423-11-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation : Inapplicabilité du régime d'autorisation des conventions aux conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales 118
Article L. 423-11-2 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation : Non participation au vote du conseil d'administration pour les dirigeants demandant une autorisation de signature d'une convention 119
Article L. 423-11-3 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation : Annulation des conventions non autorisées 119
Article 8 quinquies : Compétence de syndic des sociétés anonymes d'HLM et des sociétés coopératives d'HLM 119
Article 8 sexies B : Compétence des organismes HLM pour réaliser des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement dans le cadre d'opérations de dissociation de l'usufruit locatif et de la nue-propriété 120
Article 8 sexies C : Possibilité pour certains organismes HLM de réaliser des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement au profit d'autres organismes HLM 120
Article 8 sexies D : Exercice de la compétence d'aménageur par les sociétés coopératives d'HLM sans agrément 121
Article 8 sexies E : Simplification des procédures de démolition d'immeubles de logements sociaux 121
Chapitre V : Renforcer la mixité de l'habitat 123
Article 8 sexies : Renforcement du rôle du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées 124
Article 8 septies A (nouveau) (article L. 411-5 du code de la construction et de l'habitation) : Prolongation du conventionnement des logements appartenant à des filiales immobilières de la Caisse des dépôts et consignations 124
Article 8 septies B (nouveau) (article L. 411-5-1 du code de la construction et de l'habitation) : Information sur le non renouvellement des conventions APL 127
Article 8 septies C (nouveau) : Obligation pour les bailleurs de logements conventionnés de reloger les locataires en cas de non renouvellement de la convention 128
Article 8 septies D (nouveau) : Prolongation jusqu'en 2013 du programme national pour la rénovation urbaine 129
Article 8 septies E (nouveau) : Prise en compte pendant cinq ans dans le quota de logements sociaux des emplacements d'aires permanentes d'accueil des gens du voyage 130
Article 8 septies F (nouveau) : Prise en compte, au titre de l'article 55 de la loi « SRU » des logements sociaux pendant cinq ans après leur déconventionnement 131
Avant l'article 8 septies 132
Article 8 septies (article L. 302-9-1-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Adaptation de l'article 55 de la loi « SRU » 133
Article 8 septies (article L. 302-9-1-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Commissions départementales et commission nationale chargées de l'examen du respect des obligations de réalisation de logements sociaux des communes 140
Article 8 undecies : Réalisation d'études de cadrage sur l'habitat par les syndicats mixtes 143
Avant l'article 9 145
Article 9 (articles L. 441-1-1, L. 441-1-2, L. 441-1-4, L. 441-2-3 et L. 441-2-5 du code de la construction et de l'habitation) : Réforme du système d'attribution des logements locatifs sociaux et renforcement du rôle des commissions de médiation 145
Article 10 (articles L. 441-3-1 [nouveau], L. 441-8 et L. 441-12 du code de la construction et de l'habitation) : Réforme des suppléments de loyers de solidarité 147
Chapitre VI : Dispositions en faveur des plus défavorisés 151
Article 11 AA (article L. 631-11 du code de la construction et de l'habitation) : Avantages fiscaux en faveur des structures d'hébergement temporaire ou d'urgence 151
Avant l'article 11 A 155
Article 11 A (articles L. 633-4-1 [nouveau] et L. 633-5 du code de la construction et de l'habitation) : Protection des occupants de logements-foyers 155
Article 11 (article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles) : Interdiction des coupures d'électricité, de chauffage par réseau de chaleur, de gaz et d'eau pendant la période hivernale 157
Article 11 bis (nouveau) : Taux de TVA réduit pour l'abonnement aux réseaux de chaleur et la fourniture de chaleur produite à 80% au moins à partir d'énergies renouvelables provenant de la biomasse 159
Article 11 ter (nouveau) : Procédure de classement des réseaux de distribution de chaleur et de froid 161
TITRE III - DISPOSITIONS DIVERSES RELATIVES AU LOGEMENT ET À LA COHESION SOCIALE 163
Chapitre Ier : Dispositions relatives à la construction 163
Article 13 (article L. 834-1 du code de la sécurité sociale et article L. 134-7l, articles L. 112-18, L. 112-19 et L. 111-7-2-1 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) : Ratification de l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction , et prévention des risques naturels, contrôle technique des ascenseurs, sécurité des installations intérieures d'électricité, sanctions applicables en cas d'infraction aux dispositions relatives au changement d'usage des locaux d'habitation 163
Article 14 (articles L. 111-6-2-1 et L. 111-6-2-2, et articles L. 262-1 à L. 262-10 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) : Statut de la vente d'immeubles à rénover 170
Article 15 (articles L. 472-1-7 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) : Extension des compétences des SA d'HLM et des sociétés coopératives d'HLM situées dans les départements d'outre-mer 171
Après l'article 16 172
Article 16 bis (nouveau) : Dispositif d'aide exceptionnel en faveur des victimes de la sécheresse de 2003 172
Chapitre II : Dispositions relatives aux rapports entre les bailleurs et les locataires 172
Article 17 : Clauses réputées non écrites dans le cadre d'un contrat de location 173
Article 18 bis : Extension des compétences des commissions départementales de conciliation aux litiges relatifs à la décence des logements 175
Article 18 quater : Possibilité de déroger à la liste des charges récupérables par accord collectif local 177
Article 18 quinquies : Caractère récupérable des charges liées aux ascenseurs 179
Article 18 sexies : Simplification du calcul des charges récupérables en cas de prestation de service par une entreprise 180
Chapitre III : Autres dispositions 180
Article 19 AA (nouveau) : Modalités de financement des aires de grand passage 180
Article 19 A : Imputation des frais de recouvrement d'une créance par un syndicat de copropriétaires et honoraires dus au syndic pour l'établissement de l'état daté 181
Article 19 BA (nouveau) : Règles de vote des investissements de sécurité dans les copropriétés 182
Article 19 B : Simplification des obligations comptables des « petites copropriétés » 183
Article 19 C : Privilège spécial immobilier du syndicat de copropriétaires 184
Article 19 bis (nouveau) (articles 41-1 à 41-5 [nouveaux] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dans les immeubles bâtis) : Statut des résidences-services 186
Article 20 : Extension du régime du délai de rétractation de l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier 188
Article 23 bis A (nouveau) : Bénéfice du taux réduit de TVA pour les logements conventionnés de l'association Foncière Logement 189
Article 25 bis (article L. 5214-26 du code général des collectivités territoriales) : Dérogation à la continuité territoriale pour la constitution d'une communauté de communes 192
Article 27 (article L. 710-7-1 [nouveau] du code de l'urbanisme) : Application de dispositions du projet de loi à Mayotte 193
Article 28 (nouveau) : Délivrance des autorisations et actes relatifs au lotissement à Mayotte 194
Article 29 (nouveau) (article 62 [nouveau] de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine : Intervention de l'ANRU à Mayotte 195
TABLEAU COMPARATIF 199
AMENDEMENTS NON ADOPTÉS PAR LA COMMISSION 327
MESDAMES, MESSIEURS,
Très attendu par les parlementaires depuis 2004, le projet de loi portant engagement national pour le logement a été très largement amendé et enrichi au cours de la navette.
Votre rapporteur se félicite de cet enrichissement, le Parlement et le Gouvernement ayant accompli un travail très constructif sur le texte, puisque les amendements adoptés proviennent aussi bien de l'Assemblée nationale que du Sénat, aussi bien de la majorité que de l'opposition, aussi bien des parlementaires que du Gouvernement lui-même.
Fondé sur le triptyque « simplifier, anticiper, inciter », le projet de loi portant engagement national pour le logement s'inscrit dans un contexte tout à fait favorable, puisque le secteur de la construction confirme, en 2006, l'excellence des résultats qu'il a enregistrés en 2005, et que les objectifs définis par le plan de cohésion sociale ont été remplis pour l'année 2005.
Ainsi, le 3 mai dernier, on recensait 420 169 mises en chantier effectuées au cours des douze dernier mois, soit plus de 12 % d'augmentation par rapport à la période précédente.
Ce projet de loi s'inscrit en outre dans un programme d'actions plus large, qui inclut la loi de programmation et d'orientation pour la ville et la rénovation urbaine, la loi de programmation pour la cohésion sociale, et les mesures réglementaires du pacte national pour le logement.
Comprenant initialement 11 articles, le projet de loi en compte désormais dix fois plus :
- 35 des 110 articles ont été adoptés dans les mêmes termes par les deux assemblées,
- et 75 restent en discussion.
Avant de vous présenter les articles examinés par la Commission ainsi que les amendements qu'elle vous propose d'adopter, votre rapporteur souhaite rappeler brièvement les principales modifications apportées au texte au cours de la navette.
I. Les principales modifications apportées en première lecture par les deux assemblées, puis en seconde lecture par le Sénat
En première lecture, le Sénat a surtout mis l'accent sur le droit de l'urbanisme, la lutte contre l'insalubrité, la mixité sociale, et les rapports entre bailleurs et locataires.
Le Sénat a notamment adopté un certain nombre de propositions issues du rapport d'information sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement (articles 4 ter, 4 septies), du rapport de M. Philippe Pelletier sur la sécurité juridique des autorisations d'urbanisme (articles 3 bis à 3 sexies), et du rapport du même auteur sur la réforme des baux commerciaux (article 7 sexies). Il a proposé la ratification de l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
Quant à l'Assemblée nationale, elle a adopté, à l'initiative de la Commission, un nombre important d'amendements pour favoriser l'accession sociale à la propriété, prévoyant notamment :
- la possibilité pour les bailleurs HLM d'instaurer une décote ou une surcote sur les logements qu'ils vendent (article 5 bis A) ;
- la mise en place d'un guichet unique dans les mairies (article 5 bis B) ;
- l'incitation des maires à mener des opérations d'accession sociale (article 5 bis B) ;
- et la création de SCI de capitalisation d'accession à la propriété (article 5 sexies).
L'Assemblée nationale a également souhaité simplifier les règles applicables aux opérations d'aménagement, en créant, à l'initiative du Président Patrick Ollier, ainsi que de plusieurs membres de la Commission, des sociétés publiques locales d'aménagement (article 4 ter B).
Par ailleurs, elle a adopté des dispositions pour lutter contre la vacance (article 7 octies) et contre l'indécence des logements, avec la création d'un permis de louer (article 7 nonies), ainsi qu'un nombre important d'amendements afin de mieux définir les compétences des organismes HLM (articles 5 septies, 8 quinquies, 8 sexies B et 8 sexies C).
Elle a aussi prévu la possibilité de déroger à la liste des charges récupérables par accord collectif local, affirmé le caractère récupérable des charges liées aux ascenseurs, et simplifié le calcul des charges récupérables en cas de prestation de service par une entreprise (articles 18 quater, quinquies et sexies).
L'Assemblée a également prévu des avantages fiscaux pour le développement des centres d'hébergement d'urgence (article 11 AA).
Elle a enfin défini le statut de la vente d'immeubles à rénover (article 14).
En deuxième lecture, le Sénat a ajouté 26 articles au projet de loi en discussion. Les principales modifications apportées concernent :
- la ratification d'ordonnances sur l'urbanisme (article 3 A), et sur la lutte contre l'habitat indigne et la construction (article 7 sexies A) ;
- le « toilettage » d'articles, regroupés au sein des chapitres adéquats du projet de loi (par exemple, en ce qui concerne les compétences des bailleurs sociaux, désormais regroupées à l'article 8 ter) ;
- l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi « SRU » ;
- le problème des logements conventionnés dont la convention arrive à échéance ;
- le programme national pour la rénovation urbaine, qui est prorogé ;
- le soutien aux réseaux de chaleur ;
- le statut des résidences-services ;
- et les subventions aux aires de grand passage.
S'agissant de l'article 55 de la loi « SRU », à l'initiative de M. Dominique Braye, le Sénat a prévu la création de commissions départementales, et d'une commission nationale, chargées de faire la part entre les communes de bonne foi, désireuses de construire des logements sociaux, mais contraintes dans leur démarche par des obstacles, notamment d'ordre foncier, et les autres communes, qui pourraient se voir appliquer des majorations de leur pénalité.
Les commissions départementales, présidées par le préfet pourraient notamment aider les communes qui ne disposent pas de l'appui technique nécessaire, à remplir leurs obligations.
Le Sénat a également modifié les modalités de calcul du prélèvement auquel sont assujetties les communes ne respectant pas les dispositions de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation : cette pénalité, au lieu d'être uniforme comme c'est le cas actuellement (à hauteur de 152 euros par logement manquant), serait modulée en fonction du potentiel fiscal des communes.
Enfin, le Sénat a étendu la liste des dépenses pouvant être déduites de ce prélèvement, et modifié la définition du logement social, afin que soient pris en compte, dans le cadre de l'article L. 302-5 du code précité, les emplacements des aires d'accueil des gens du voyage.
S'agissant du problème des logements conventionnés dont la convention arrive à échéance, le Sénat a adopté quatre articles additionnels :
- l'article 8 septies A, prévoyant qu'en fin de conventionnement, les filiales de la Caisse des dépôts et consignations possédant des logements conventionnés dont la convention arrive à échéance, continuent à appliquer à ces logements les mêmes règles de conditions de ressources et de maxima de loyer que sous le régime conventionné, pendant une durée équivalente à celle de la convention ;
- l'article 8 septies B, instaurant un dispositif d'information des locataires et du maire de la commune d'implantation de ces logements, sur le caractère temporaire de ces conventions ;
- l'article 8 septies C, obligeant les bailleurs qui ne renouvellent pas les conventions APL dont font l'objet les logements qu'ils louent, à proposer aux locataires concernés un autre logement conventionné ;
- et l'article 8 septies F, prévoyant que les logements déconventionnés restent considérés comme des logements sociaux, cinq ans après la date d'échéance de la convention APL dont ils avaient fait l'objet.
II. Les propositions de la Commission
De manière générale, la Commission ne souhaite pas introduire d'articles additionnels dans le projet de loi, sauf dans l'hypothèse où il s'agit d'ajouts ayant déjà été mis en discussion au cours de la navette parlementaire.
En matière d'urbanisme, la Commission vous propose quatre modifications.
Elle vous propose tout d'abord la suppression de l'article 3 bis, qui instaure une prescription administrative décennale sur les constructions illégales. En effet, cet article avait été adopté par le Sénat en première lecture, puis supprimé à l'unanimité par l'Assemblée nationale, et rétabli en seconde lecture par le Sénat.
La Commission vous propose également un assouplissement de l'article 4 quinquies, qui prévoit une majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties sur les terrains constructibles. La Commission juge préférable de prévoir que le conseil municipal peut instaurer cette majoration, de manière facultative.
Contre l'avis de votre rapporteur, la Commission a également adopté un amendement supprimant une disposition du Sénat prévoyant, à l'article 4 quinquies, le plafonnement du produit de la taxe foncière sur les propriétés non bâties perçue sur les terrains constructibles.
Enfin, la Commission vous propose le rétablissement de l'article 4 septies, qui prévoyait, avant sa suppression par le Sénat en seconde lecture, un partage de la plus-value réalisée lors de la vente de terrains classés en zone constructible par la commune. La Commission vous propose cependant de rendre le dispositif facultatif, et soumis à l'appréciation du conseil municipal.
En ce qui concerne les logements foyers, la Commission vous propose de rétablir l'article 4 octies du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale en première lecture, puis supprimé par le Sénat : cet article prévoyait la prise en compte de ces logements dans le calcul de la dotation de solidarité urbaine.
En matière d'accession à la propriété, il vous est proposé :
- de rétablir, dans sa version votée par l'Assemblée en première lecture, l'inclusion pendant cinq ans, dans le décompte de l'article 55 de la loi « SRU », des logements neufs en accession à la propriété, plus couramment appelés « maisons à 100 000 euros » ;
- d'améliorer le droit en vigueur s'agissant des logements sociaux vendus par les organismes d'HLM à leurs locataires, en permettant, sous certaines conditions, à ces organismes d'assurer une fonction de syndic de copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- et d'instaurer un mécanisme de garantie des emprunts consentis en faveur des titulaires d'un contrat de travail autre qu'à durée indéterminée.
S'agissant de l'aide au logement, et tout en sachant qu'en application de l'article 40 de la Constitution, ces propositions avaient été déclarées irrecevables par la Commission des finances en première lecture, la Commission des affaires économiques vous propose de revenir sur le seuil de 24 euros, en deçà duquel les aides au logement ne sont pas versées aux locataires, et de supprimer le délai de carence d'un mois pour le versement de l'aide personnalisée au logement. Elle vous propose en outre une révision annuelle du barème de cette aide.
S'agissant des modifications apportées par le Sénat à l'article 8 septies, votre Commission a estimé qu'elles constituaient une adaptation à la fois souhaitable et équilibrée du droit en vigueur, et a par conséquent adopté l'article sans modification.
En revanche, la Commission vous propose de modifier l'article 8 septies A qui vise les logements conventionnés des filiales de la Caisse des dépôts et consignations, dont la convention APL arrive à échéance, afin :
- de limiter à 6 ans maximum la durée pendant laquelle les logements déconventionnés par ces filiales demeurent soumis aux mêmes règles d'attribution sous conditions de ressources et de maxima de loyers que sous le régime conventionné ;
- et de restreindre le dispositif aux locataires en place.
La Commission vous propose également, en matière de relations entre bailleurs et locataires, de rendre possible, localement, une hausse du plafond des surloyers à 35 % des ressources des foyers (article 10), et de confirmer la valeur législative donnée par le Sénat à l'interdiction d'un certain nombre de clauses abusives (article 17).
Quant aux copropriétés, la Commission vous propose de simplifier à nouveau les obligations comptables des plus petites d'entre elles, comme nous l'avions prévu en première lecture (article 19B).
Enfin, en matière d'énergie, la Commission a maintenu le bénéfice du taux réduit de TVA à 5,5 % sur l'abonnement aux réseaux de chaleur, prévu par le Sénat, et sur la fourniture de chaleur produite à 80 % au moins à partir d'énergie renouvelable issue de la biomasse.
L'équilibre obtenu au fil de la navette étant tout à fait satisfaisant, la Commission des affaires économiques vous invite à adopter le projet de loi ainsi modifié.
EXAMEN EN COMMISSION
La Commission a examiné le 17 mai 2006, en deuxième lecture, sur le rapport de M. Gérard Hamel, le projet de loi, modifié par le Sénat, portant engagement national pour le logement (n° 3072).
TITRE IER
MOBILISATION DE LA RESSOURCE FONCIÈRE POUR LA RÉALISATION DE LOGEMENTS
Inséré dans le projet de loi en première lecture par le Sénat, le titre premier du projet de loi comprend six chapitres :
- le chapitre Ier, qui concerne la réalisation de logements sur les terrains publics ;
- le chapitre II, qui concerne les documents d'urbanisme ;
- le chapitre III, relatif à la sécurité juridique des autorisations d'urbanisme ;
- le chapitre IV, qui a trait aux outils d'acquisition foncière ;
- le chapitre V, visant à assurer la transparence du marché foncier ;
- et le chapitre VI, dont l'objectif est de soutenir l'effort de construction de logements dans les communes.
Le Sénat n'a pas modifié cette architecture en deuxième lecture. Il a confirmé la suppression en première lecture par l'Assemblée nationale, de l'article 1er A.
Chapitre Ier
FACILITER LA RÉALISATION DE LOGEMENTS
SUR LES TERRAINS PUBLICS
Au sein du chapitre Ier, le Sénat a apporté quelques compléments à l'article 1er, et adopté dans les mêmes termes que l'Assemblée nationale l'article 1er bis, qui a trait à la transmission par le préfet au maire de la liste des immeubles publics situés sur le territoire de la commune.
Article 1er
Possibilité pour l'État de mettre en œuvre des projets de construction
de logements d'intérêt national
Issu du projet de loi initial, l'article 1er, qui prévoit la possibilité pour l'État de délimiter des périmètres d'intervention présentant le caractère et les effets d'opérations d'intérêt national, a été peu modifié en première lecture.
En seconde lecture, le Sénat a adopté quatre amendements de M. Dominique Braye, rapporteur.
Le Sénat a tout d'abord adopté trois amendements du rapporteur ayant recueilli un avis de sagesse du Gouvernement au premier alinéa du I (alinéa _) de l'article 1er.
Rappelons que le projet de loi initial du Gouvernement évoquait la notion de terrains, sans aucune précision, et qu'en première lecture, le Sénat avait adopté un amendement de son rapporteur précisant qu'il pouvait s'agir aussi bien de terrains bâtis que non bâtis. L'Assemblée nationale a ensuite adopté un amendement de M. Etienne Pinte substituant à la notion de terrains, celle d'immeubles, tout en maintenant la mention des termes « bâtis ou non bâtis ».
Ainsi, après le vote de l'Assemblée nationale en première lecture, le premier alinéa du I prévoyait que « la réalisation de logements sur des immeubles bâtis, ou non bâtis, appartenant à l'État ou à ses établissements publics ou cédés par eux à cet effet présente un caractère d'intérêt national lorsqu'elle contribue à l'atteinte des objectifs fixés par le titre II de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale ou des objectifs fixés par l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation ou par le programme local de l'habitat, lorsqu'il existe sur le territoire concerné ».
Le premier amendement adopté par le Sénat substitue aux termes d'« immeubles bâtis, ou non bâtis », la notion de « biens immeubles ».
Afin de justifier la rédaction proposée par la Commission des affaires économiques du Sénat en seconde lecture, M. Dominique Braye a précisé que l'objectif consistait à éviter une redondance, dans la mesure où, en droit civil, le terme d' « immeuble » recouvre l'ensemble des terrains bâtis ou non bâtis.
Le Sénat a adopté un second amendement de son rapporteur, de portée rédactionnelle, ainsi qu'un troisième amendement du même auteur, rétablissant l'échéance du 1er janvier 2010, prévue par le projet de loi initial du Gouvernement, au terme de laquelle le Gouvernement ne pourra plus prendre de décret délimitant des périmètres dans lesquels des opérations ont le caractère et les effets d'opérations d'intérêt national.
L'échéance avait été supprimée en première lecture par l'Assemblée nationale par le biais d'un amendement de la Commission ayant recueilli l'avis favorable du Gouvernement : en effet, la Commission a estimé qu'il était nécessaire de pérenniser le dispositif de l'article 1er au-delà de la durée du plan de cohésion sociale (dont la réalisation s'achève le 31 décembre 2009), en prévoyant que l'article 1er favorise également la réalisation des objectifs de l'article 55 de la loi « SRU » et de ceux qui sont fixés par le programme local de l'habitat (PLH), lorsque les collectivités en sont dotées.
Afin de motiver le rétablissement de la date butoir du 1er janvier 2010, M. Dominique Braye a précisé que selon lui, les dispositions de l'article 1er ne pouvaient « constituer qu'une mesure transitoire, exceptionnelle, destinée à accélérer la production de logements sociaux, afin que puissent être atteints les objectifs du plan de cohésion sociale. De plus, le maintien d'une date butoir favoriserait une mobilisation rapide de tous les acteurs concernés. »
Votre rapporteur vous propose de maintenir cette modification.
Enfin, avec l'avis favorable du Gouvernement, le Sénat a adopté un amendement de son rapporteur, complétant l'article 1er par un paragraphe additionnel (IV) complétant la rédaction de l'article L. 66-2 du code du domaine de l'État, telle qu'issue de l'article 95 de la loi de programmation pour la cohésion sociale, afin d'étendre le bénéfice de la décote prévue par cet article aux structures d'hébergement d'urgence, aux aires d'accueil des gens du voyage et, dans les départements d'outre-mer, aux logements locatifs sociaux bénéficiant d'une aide de l'État.
En effet, l'article 95 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a prévu la possibilité pour l'État d'aliéner des terrains de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale, lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de construction comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social. La loi prévoit qu'un décret en Conseil d'État fixe les conditions d'application de cet article.
Rappelons également qu'en application de l'article 95 de la loi n° 2005-32 codifié à l'article L. 66-2 du code du domaine de l'État, le décret n° 2005-1571 du 15 décembre 2005 modifie la partie réglementaire de ce code, et prévoit notamment :
- qu'une décote peut être appliquée lorsqu'un terrain est aliéné en vue de comporter au moins 75 % de surface hors œuvre nette affectée au logement et comportant des logements locatifs sociaux ;
- que l'avantage financier résultant de la décote est exclusivement et en totalité répercuté sur le prix de revient des logements locatifs sociaux réalisés sur le terrain aliéné ;
- que la décote ne peut excéder 25 % du produit de la valeur vénale du terrain, pondérée par le rapport de la surface hors œuvre nette affectée au logement locatif social à la surface hors œuvre nette totale du programme immobilier ;
- et qu'il revient au préfet de décider du principe d'une décote, en adressant au directeur des services fiscaux un dossier comprenant le programme de logements locatifs sociaux à réaliser dans un délai de cinq ans à compter de l'aliénation du terrain et un document précisant les conditions financières de réalisation de ce programme ainsi que l'impact attendu de la répercussion intégrale de la décote sur le prix de revient des logements locatifs sociaux bénéficiaires. Le montant de la décote est calculé à partir de ces éléments. Il est fixé par le directeur des services fiscaux.
Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, a néanmoins annoncé que le décret serait prochainement modifié afin d'étendre la marge de cette décote à 35 % de la valeur vénale des terrains. Selon les informations fournies à votre rapporteur, ce décret n'a pas encore été publié au journal officiel.
C'est afin de favoriser la réalisation d'un certain nombre d'opérations que M. Dominique Braye a souhaité étendre la portée du dispositif :
- aux structures d'hébergement temporaire ou d'urgence bénéficiant d'une aide de l'État ;
- aux aires d'accueil des gens du voyage ;
- et, dans les départements d'outre-mer, aux logements locatifs sociaux bénéficiant d'une aide de l'État.
Rappelons que les centres d'hébergement d'urgence, tout d'abord, accueillent, pour une durée d'une nuit à quelques mois, les personnes ou familles sans abri. Des associations ou des collectivités territoriales, par l'intermédiaire d'un centre communal d'action sociale, assurent la gestion de ces structures.
Quant aux structures d'hébergement temporaire, elles sont de deux types :
- les résidences sociales, qui constituent des structures d'hébergement collectif de type logement-foyer, et qui ont pour vocation d'accueillir des personnes isolées ;
- les maisons relais, qui constituent des petites structures communautaires.
S'agissant des aires d'accueil des gens du voyage, rappelons que l'article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage prévoit notamment que dans chaque département, au vu d'une évaluation préalable des besoins et de l'offre existante, notamment de la fréquence et de la durée des séjours des gens du voyage, des possibilités de scolarisation des enfants, d'accès aux soins et d'exercice des activités économiques, un schéma départemental prévoit les secteurs géographiques d'implantation des aires permanentes d'accueil et les communes où celles-ci doivent être réalisées.
Le schéma départemental détermine les emplacements susceptibles d'être occupés temporairement à l'occasion de rassemblements traditionnels ou occasionnels et définit les conditions dans lesquelles l'État intervient pour assurer le bon déroulement de ces rassemblements.
Enfin, en ce qui concerne les logements locatifs sociaux des départements d'outre-mer, rappelons que leur financement est tout à fait particulier en raison de la faiblesse des disponibilités foncières, des surcoûts liés à l'éloignement, de l'insularité et des risques naturels.
Suivant l'avis défavorable de votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec obligeant les acquéreurs d'immeubles et de terrains faisant antérieurement partie du domaine privé de l'État à y réaliser des logements sociaux ainsi qu'un amendement du même auteur inscrivant dans la loi le principe d'une décote minimale de 25 % sur le prix des terrains cédés par l'État en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux, et de 35 % dans des zones délimitées par décret.
Elle a ensuite adopté cet article sans modification.
Après l'article 1er
Suivant l'avis défavorable de votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec prévoyant la présentation par le Gouvernement au Parlement d'un bilan annuel retraçant l'ensemble des cessions réalisées par l'État, ses établissements publics et les sociétés dont il détient la majorité du capital et faisant apparaître leurs effets au regard des objectifs de réalisation de logement social.
Chapitre II
FACILITER L'ADAPTATION DES DOCUMENTS D'URBANISME
AUX OBJECTIFS FIXÉS EN MATIÈRE DE LOGEMENT
Créé par le Sénat en première lecture, le chapitre II regroupe, à ce stade de l'examen du présent projet de loi :
- l'article 2 A, qui prévoit l'élaboration d'un programme local de l'habitat par les établissements publics de coopération intercommunale, qui a été adopté dans les mêmes termes par les deux assemblées ;
- l'article 2, issu du projet de loi initial, qui concerne la modification des plans locaux d'urbanisme et des plans d'occupation des sols ;
- et l'article 2 bis A, inséré par le Sénat en seconde lecture, qui prévoit que l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit des bailleurs sociaux s'étend à 30 ans, au lieu de 20 ans actuellement, dès lors que les constructions réalisées respectent un certain nombre de critères de qualité environnementale et que la décision d'octroi de subvention ou de prêt permettant leur financement est prise entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2009.
Le Sénat a confirmé la suppression par l'Assemblée nationale en première lecture, de l'article 2 bis, qui étendait aux syndicats mixtes la compétence en matière de programme local de l'habitat.
Article 2
(articles L. 123-12-1 et L. 230-4-1 [nouveaux] du code de l'urbanisme)
Modification des plans locaux d'urbanisme et des plans d'occupation des sols
Issu du projet de loi initial, l'article 2 vise à simplifier l'adaptation des plans locaux d'urbanisme (PLU) et des plans d'occupation des sols (POS) en vue de faciliter la réalisation de logements sur le territoire de la commune.
En première lecture, l'Assemblée nationale n'a adopté de modifications que rédactionnelles. En seconde lecture, le Sénat a adopté 6 modifications à cet article.
Suppression du paragraphe II, en vigueur depuis le 18 avril 2006
Par le biais d'un amendement de M. Dominique Braye ayant recueilli l'avis favorable du Gouvernement, le Sénat a supprimé le II de l'article 2, qui, dans sa rédaction issue de l'Assemblée nationale, prorogeait jusqu'au 1er janvier 2010 (1) la date limite de révision simplifiée des plans locaux d'urbanisme. En effet, ce paragraphe a été repris au IV de l'article 39 de la loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 pour la recherche.
Consultation des organismes HLM lors de l'élaboration des PLU
En outre, le Sénat a adopté un amendement présenté par M. Daniel Dubois, ayant recueilli l'avis favorable du Gouvernement, insérant à l'article 2 un paragraphe III bis nouveau, prévoyant la consultation, à leur demande, des organismes HLM lors de l'élaboration des plans locaux d'urbanisme.
Votre rapporteur s'interroge sur l'opportunité de consulter de tels organismes lors de l'élaboration des documents d'urbanisme.
En première lecture, le Sénat avait rejeté cette proposition, suivant l'avis défavorable de son rapporteur et du Gouvernement : en effet, M. Dominique Braye avait alors estimé que le dispositif relevait du domaine réglementaire. Quant au ministre de l'emploi, de la cohésion sociale, et du logement, il a souhaité que l'on laisse aux élus la responsabilité d'élaborer le PLU, tout en reconnaissant les effets bénéfiques de la concertation.
L'Assemblée nationale avait, à l'instar du Sénat, rejeté cet amendement avec le soutien du Gouvernement, votre rapporteur avait soulevé deux des inconvénients qu'il présente :
- distinguer les bailleurs sociaux d'autres acteurs qui ne sont pas consultés ;
- accroître les risques d'annulation contentieuse des PLU pour vice de procédure.
En seconde lecture, le Sénat et le Gouvernement sont par conséquent revenus sur leurs positions. M. Dominique Braye a indiqué :
- qu'il était favorable à l'association étroite des organismes HLM à l'élaboration des PLU et des schémas de cohérence territoriale (SCOT), et que cette disposition permettrait de renforcer le lien entre les programmes locaux de l'habitat (PLH) et les PLU et de prendre en compte les objectifs concernant le logement dans les documents d'urbanisme ;
- mais qu'il était souhaitable que ces organismes ne soient consultés qu'à leur demande, afin d'éviter des annulations contentieuses pour vice de procédure.
La Commission a rejeté l'amendement de votre rapporteur supprimant cette disposition.
Assouplissement des règles relatives aux plans d'exposition au bruit
Au paragraphe VII, le Sénat a rétabli les seuils de population communale fixés par le projet de loi initial, au-delà desquels le conseil municipal peut délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant au moins 50 % de logements locatifs sociaux bénéficie d'une majoration de coefficient d'occupation des sols (COS).
Le projet de loi initial prévoyait que la majoration du COS pourrait être effectuée par les communes de plus de 20 000 habitants et celles de plus de 1 500 habitants appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de plus de 50 000 habitants.
Dans un souci de simplification, ces seuils avaient été modifiés par l'Assemblée nationale en première lecture, afin de les faire correspondre à ceux fixés par l'article 55 de la loi « SRU », qui prévoit son applicabilité aux communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions, qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
Le Sénat a complété l'article 2 par trois paragraphes nouveaux. Le paragraphe IX est issu d'un amendement de M. Christian Cambon, ayant recueilli un avis de sagesse du Gouvernement et du rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat.
Cet amendement complète l'article 8 de la loi n° 2006-10 du 5 janvier 2006 relative à la sécurité et au développement des transports, relatif à la révision des plans d'exposition au bruit (PEB).
Le plan d'exposition au bruit (PEB)
Outil de gestion des nuisances sonores liées à un aéroport, le PEB impose des restrictions du droit à construire dans certaines zones proches de l'aéroport, afin d'éviter que de nouvelles populations ne viennent s'installer dans les territoires exposés au bruit.
Le plan d'exposition au bruit, qui comprend un rapport de présentation et des documents graphiques, définit, à partir des prévisions de développement de l'activité aérienne, de l'extension prévisible des infrastructures et des procédures de circulation aérienne, des zones diversement exposées au bruit engendré par les aéronefs. Il les classe en zones de bruit fort, dites A et B, et zones de bruit modéré, dite C. Ces zones sont définies en fonction des valeurs d'indices évaluant la gêne due au bruit des aéronefs fixées par décret en Conseil d'État.
L'article L. 147-5 du code de l'urbanisme prévoit notamment que dans les zones définies par le PEB, l'extension de l'urbanisation et la création ou l'extension d'équipements publics sont interdites lorsqu'elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit.
Les constructions à usage d'habitation sont interdites dans ces zones à l'exception, en zone C, des constructions individuelles non groupées situées dans des secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics dès lors qu'elles n'entraînent qu'un faible accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances.
À l'intérieur des zones C, les plans d'exposition au bruit peuvent délimiter des secteurs où, pour permettre le renouvellement urbain des quartiers ou villages existants, des opérations de réhabilitation et de réaménagement urbain peuvent être autorisées, à condition qu'elles n'entraînent pas d'augmentation de la population soumise aux nuisances sonores. Postérieurement à la publication des plans d'exposition au bruit, à la demande de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, de tels secteurs peuvent également être délimités par arrêté préfectoral pris après enquête publique.
Le contrat de location d'immeuble à usage d'habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien.
L'auteur de l'amendement insérant un paragraphe IX dans le présent projet de loi a souhaité compléter la réglementation en vigueur en matière de PEB, et ce, en dépit du fait que celle-ci a été récemment modifiée par la loi n° 2006-10 précitée. L'objectif de l'amendement consiste à assouplir les règles de constructibilité liées aux PEB dans la zone C des aéroports dont le trafic est plafonné, afin de permettre le renouvellement du tissu urbain et de centre-ville, ainsi que le développement de l'habitat au sein des friches existantes. M. Christian Cambon a indiqué que cet amendement concernait en fait l'aéroport d'Orly, dont le trafic est plafonné et où la plateforme aéroportuaire est installée dans une zone urbaine dense préexistant à sa création.
C'est pourquoi le paragraphe IX nouveau complète la rédaction en vigueur de l'article L. 147-5 du code de l'urbanisme (cf. encadré ci-dessus), afin de prévoir que les constructions à usage d'habitation ne sont pas interdites en zone C, dès lors qu'il s'agit d'opérations de reconstruction rendues nécessaires par une opération de démolition en zone A ou B, à condition :
- qu'elles n'entraînent pas d'accroissement de la population exposée aux nuisances ;
- que les normes d'isolation phonique fixées par l'autorité administrative soient respectées ;
- et que le coût d'isolation soit à la charge exclusive du constructeur.
Le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat a approuvé la mesure « sur le fond ». Quant au Gouvernement, il a rappelé sa position défavorable sur ce point lors du débat sur la loi n° 2006-10 précitée, tout en reconnaissant néanmoins que l'amendement avait, depuis lors, été amélioré.
Votre rapporteur vous propose de maintenir cette disposition.
Consultation des EPCI lors de l'élaboration des documents d'urbanisme
Tandis que le Gouvernement s'en remettait à sa sagesse, le Sénat a adopté un amendement de M. Dominique Braye, insérant un paragraphe X, ainsi qu'un paragraphe XI, à l'article 2, afin de prévoir la consultation des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de programme local de l'habitat lors de l'élaboration des plans locaux d'urbanisme (PLU) et des schémas de cohérence territoriale (SCOT). Il modifie pour ce faire les articles L. 121-4, L. 123-6 et L. 123-8 du code de l'urbanisme.
Le paragraphe XI nouveau précise, afin d'éviter toute rétroactivité, que les dispositions de l'article 2 s'appliquent aux SCOT et aux PLU dont l'élaboration ou la révision ont été prescrites après l'entrée en vigueur de la loi.
L'auteur de l'amendement a souligné que les représentants des sections régionales de la conchyliculture, les chambres de commerce, les chambres de métiers et bien d'autres organismes encore figurent parmi les personnes associées à cette élaboration, et qu'il était par conséquent surprenant que le représentant de l'EPCI compétent en matière de programme local de l'habitat ne le soit pas également, et ce, alors même que le projet de loi tend à faciliter l'adaptation des documents d'urbanisme aux objectifs fixés en matière de logement.
Le ministre de l'équipement a souligné que cet amendement pourrait être source d'une complexité accrue des procédures, et s'est par conséquent engagé à ce que le Gouvernement propose une simplification de celle-ci, afin d'éviter les risques d'annulation contentieuse des documents d'urbanisme, pour vice de forme.
La Commission a adopté un amendement rédactionnel (amendement n° 1) de votre rapporteur, puis cet article ainsi modifié.
Article 2 bis A (nouveau)
Extension de la durée d'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit des constructions de logements locatifs sociaux
respectant des critères environnementaux
Issu d'un amendement présenté en deuxième lecture au Sénat par M. Jean Desessard, et ayant recueilli un avis de sagesse de M. Dominique Braye et du Gouvernement, l'article 2 bis A porte de 20 à 30 ans l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit des constructions de logements sociaux respectant un certain nombre de critères environnementaux, et réalisées dans le cadre du plan de cohésion sociale.
Rappelons que l'article 1384 du code général des impôts prévoit que les constructions neuves affectées à l'habitation principale sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement lorsqu'elles ont fait l'objet d'un prêt selon le régime propre aux habitations à loyer modéré (HLM).
Le I bis de l'article 1384 A du même code prévoit que la durée de cette exonération de TFPB est portée à vingt ans lorsque ces constructions satisfont au moins quatre des cinq critères de qualité environnementale suivants :
a. modalités de conception, notamment assistance technique du maître d'ouvrage par un professionnel ayant des compétences en matière d'environnement ;
b. modalités de réalisation, notamment gestion des déchets du chantier ;
c. performance énergétique et acoustique ;
d. utilisation d'énergie et de matériaux renouvelables ;
e. maîtrise des fluides.
Quant au I ter de l'article 1384 A du même code, il dispose, indépendamment du I bis, que la durée de l'exonération de TFPB est portée à vingt-cinq ans s'agissant des constructions de logements sociaux réalisées dans le cadre du plan de cohésion sociale. Ce paragraphe est issu de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, dont l'objectif majeur en matière de logement est la relance de la construction de logements locatifs sociaux.
Afin d'inciter les bailleurs sociaux bénéficiant des dispositions du plan de cohésion sociale à réaliser des logements respectant des critères environnementaux, l'article 2 bis A articule les dispositions en vigueur aux paragraphes I bis et I ter de l'article 1384 A du code général des impôts, en complétant le I ter : il dispose que la durée d'exonération mentionnée au I bis (qui est de vingt ans) est portée à trente ans pour les constructions réalisées dans le cadre du plan de cohésion sociale.
Le II de l'article 2 bis A précise que cet article n'a pas de portée rétroactive.
Votre rapporteur estime qu'il est tout à fait nécessaire d'apporter un soutien financier aux bailleurs sociaux qui font des efforts afin d'améliorer la qualité environnementale des logements sociaux. En effet, cet effort a un coût, que les bailleurs ne peuvent pas répercuter sur le montant des loyers, dans la mesure où celui-ci est plafonné par la réglementation. Or, l'amélioration de la qualité environnementale des constructions bénéficie tant à la collectivité dans son ensemble qu'aux locataires de ces logements.
En effet, s'agissant des locataires de logements HLM, l'amélioration de la performance énergétique de ces logements, par exemple, entraîne une diminution de leur consommation d'énergie. La qualité environnementale de ces logements est bien évidemment également synonyme d'un confort accru pour leurs occupants.
Quant au bénéfice que peut tirer la collectivité de la mise en œuvre de tels critères, votre rapporteur souligne que le législateur en a consacré le principe au chapitre III du titre II de la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique. Ce chapitre concerne la maîtrise de l'énergie dans les bâtiments, et renvoie à un décret en Conseil d'État le soin de déterminer les règles de performances énergétiques applicables aux constructions neuves.
Le bâtiment : un secteur clef pour la maîtrise de la demande énergétique
Les bâtiments sont responsables de 19 % des émissions de gaz à effet de serre et de 25 % des émissions de CO2, soit plus d'une demi-tonne de carbone par an et par personne et le chauffage représente près des deux tiers de ces consommations d'énergie et la majeure partie des émissions de CO2.
La consommation d'énergie des bâtiments a augmenté de 30 % au cours des 30 dernières années du fait de l'accroissement du parc des bâtiments (+ 41 % de logements en 30 ans), de l'accroissement de la surface moyenne des logements, de l'augmentation du confort et de l'apparition de nouveaux besoins. La forte croissance des consommations d'électricité liées aux appareils électroménagers, audio-visuels et informatiques constitue en outre une perspective inquiétante.
Des efforts importants ont déjà été faits sur les logements neufs grâce à la réglementation. Cependant, il conviendrait désormais, selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME), de travailler sur le parc existant et sur le secteur tertiaire. En effet, 60 à 70 % des bâtiments de 2050 sont déjà construits, compte tenu du taux de renouvellement du parc ancien par le neuf qui est inférieur à 1 % par an.
Or, l'ADEME considère qu'il existe sur ces bâtiments des gisements importants d'économie d'énergie ou de substitution par les énergies renouvelables. Une réhabilitation de la totalité du parc ancien (construit avant 1975) avec un gain moyen de 200kWh/m2, (c'est-à-dire ce qui est observé en moyenne dans les logements réhabilités entre 1975 et 1998) pourrait entraîner une réduction des consommations de plus de 50 térawattheures (TWh) en 2010 (soit 11 % de la consommation actuelle des résidences principales) et de 120 TWh en 2050. Des modes de financement innovants devront toutefois être développés pour que ces rénovations soient réalisées.
Cependant, votre rapporteur tient à préciser que la perte de recettes résultant, pour les collectivités locales, de l'extension de la durée de l'exonération ne sera pas compensée par l'État, puisque cette compensation n'est pas prévue par l'article 4 quater (2) du présent projet de loi, dont les dispositions ont été adoptées dans les mêmes termes par les deux assemblées.
Suivant l'avis de votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de M. Franck Gilard visant à étendre les critères de qualité environnementale pris en compte pour l'allongement de la durée d'exonération de taxe foncière à la gestion des déchets de construction et de démolition.
La Commission a ensuite adopté cet article sans modification.
Chapitre III
SÉCURISER LES AUTORISATIONS D'URBANISME
ET LES CONSTRUCTIONS EXISTANTES
Au terme de son examen par l'Assemblée nationale en première lecture, le chapitre III du titre Ier du projet de loi comprenait :
- l'article 3, permettant à l'État de délivrer les permis de construire à la Sonacotra ;
- l'article 3 ter encadrant les possibilités d'action en démolition ;
- l'article 3 quater, permettant l'annulation partielle des permis de construire par le juge administratif ;
- l'article 3 quinquies créant une faculté pour le préfet d'instruire une action en démolition,
- et l'article 3 sexies, encadrant l'intérêt pour agir des associations dans le cadre d'un recours en annulation de documents d'urbanisme.
À l'exception de l'article 3 quinquies, l'Assemblée nationale a adopté l'ensemble de ces articles dans les mêmes termes que le Sénat.
En seconde lecture, le Sénat a apporté deux modifications substantielles à ce chapitre :
- il a tout d'abord inséré dans ce chapitre un article 3 A nouveau, ratifiant l'ordonnance relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme ;
- il a ensuite rétabli l'article 3 bis, supprimé par l'Assemblée nationale en première lecture, instaurant un délai de prescription pour les constructions achevées.
Il a en revanche adopté dans les mêmes termes que l'Assemblée nationale l'article 3 quinquies, permettant au préfet d'engager une action en démolition.
Article 3 A (nouveau)
Ratification de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005
relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme
Le Sénat a ratifié l'ordonnance relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme (I), moyennant un certain nombre de modifications (II). Cette ratification est issue d'un amendement de M. Dominique Braye, sous-amendé par M. Pierre Jarlier. Cet amendement ainsi sous-amendé a recueilli l'avis favorable du Gouvernement.
I. L'ordonnance n° 2005-1527 simplifie le droit des autorisations d'urbanisme
L'ordonnance ratifiée par le présent article a été prise sur le fondement de l'article 20 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit. Comportant 41 articles, l'ordonnance réforme substantiellement le droit de l'urbanisme.
A. L'objet de l'ordonnance : simplifier les procédures en en réduisant le nombre et en en modifiant les modalités
Ainsi que le précise le rapport remis au Président de la République relatif à l'ordonnance (3), la réforme proposée vise :
- à clarifier le droit de l'urbanisme, en réduisant le nombre des autorisations et en précisant leur champ d'application ;
- à simplifier les procédures et à améliorer la sécurité juridique pour les collectivités et les citoyens, en prenant en compte, notamment, les propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d'urbanisme figurant dans le rapport du groupe de travail présidé par M. Philippe Pelletier ;
- et à favoriser la qualité de l'urbanisme et de l'architecture.
Cette réforme est l'occasion de procéder à une réécriture de la partie législative du code de l'urbanisme qui respecte mieux les normes constitutionnelles de répartition entre le domaine de la loi et celui du règlement.
Les principales mesures envisagées sont les suivantes :
1° Un regroupement des multiples régimes d'autorisation existants :
- actuellement, le code de l'urbanisme comprend onze régimes différents d'autorisations : le permis de construire, le permis de démolir, l'autorisation pour les installations et travaux divers, l'autorisation d'aménager un terrain de camping, l'autorisation de stationnement de caravanes, l'autorisation d'aménager un parc résidentiel de loisir, l'autorisation de coupe et abattage d'arbres, l'autorisation de lotir, l'autorisation spéciale de travaux dans les secteurs sauvegardés, l'autorisation spéciale de travaux dans les périmètres de restauration immobilière et l'autorisation des remontées mécaniques et d'aménagement des pistes de ski ;
- il comprend en outre quatre régimes différents de déclaration : la déclaration de travaux, la déclaration de clôture, la déclaration en cas de division de terrain non soumise à autorisation de lotir, la déclaration en cas de division de terrain non destinée à l'implantation de bâtiments.
L'ordonnance regroupe ces différents régimes en prévoyant trois permis (permis de construire, permis d'aménager et permis de démolir) et une déclaration préalable. L'autorisation des remontées mécaniques et d'aménagement des pistes de ski est toutefois maintenue, en raison de sa spécificité.
2° Une définition précise du champ d'application de chaque procédure :
- pour les constructions neuves, le code de l'urbanisme, tel que modifié par l'ordonnance, pose le principe selon lequel le permis de construire est la règle. Toutefois il comprend une liste de travaux pour lesquels une simple déclaration préalable suffira. Il comprend également une liste des travaux qui, en raison de leur faible importance ou de leur caractère temporaire, ne font l'objet d'aucun contrôle au titre de l'urbanisme. Pour les constructions existantes, un décret fixe la liste des travaux ou des changements de destination qui seront soumis à déclaration préalable ou à permis de construire ;
- pour les aménagements, le code de l'urbanisme établira une liste exhaustive des aménagements devant faire l'objet d'un permis d'aménager et de ceux devant faire l'objet d'une déclaration préalable ;
- enfin, pour les démolitions, le code de l'urbanisme précisera les bâtiments protégés ou situés dans des secteurs protégés pour lesquels le permis de démolir sera obligatoire. Pour le reste du territoire, les conseils municipaux seront libres d'instituer un permis de démolir sur tout ou partie du territoire communal.
3° Une amélioration de la sécurité juridique, des conditions d'instruction des demandes et la garantie du respect des délais :
- la loi pose le principe selon lequel les délais seront prévisibles et garantis. Aucune majoration de délais ne sera possible en dehors des cas prévus par décret en Conseil d'État, notamment pour permettre la consultation de commissions prévue par la loi ;
- un décret fixera avec précision un délai d'instruction de droit commun :
_ un mois pour les déclarations ;
_ deux mois pour les maisons individuelles ;
_ trois mois pour les autres constructions ;
_ une majoration de ce délai sera prévue lorsque des consultations sont imposées par la loi (notamment celle de l'architecte des Bâtiments de France, ou de commissions de sécurité). Mais cette majoration de délai ne sera opposable que si elle a été notifiée au plus tard un mois après le dépôt du permis et ne pourra pas être modifiée ultérieurement.
Le demandeur connaîtra ainsi précisément le délai dans lequel la décision doit intervenir.
Un décret précisera également la liste exhaustive des pièces pouvant être demandées. Aucune demande de pièces non prévues par ce décret ne sera autorisée. L'administration disposera d'un mois après le dépôt d'une demande en mairie pour demander les pièces complémentaires si le dossier n'est pas complet. Passé ce mois, il ne sera plus possible de prolonger les délais à l'occasion de la demande de nouvelles pièces. Les communes qui le souhaitent pourront effectuer les échanges de correspondances avec les demandeurs par voie électronique.
4° Une simplification du contrôle de la conformité des travaux.
Le titulaire du permis aura l'obligation de faire une déclaration d'achèvement de travaux par laquelle il s'engage sur la conformité avec le permis. L'autorité responsable pourra procéder à un récolement sur place, dans un délai qui sera fixé par le décret et qui ne pourra être inférieur à trois mois ; passé ce délai, elle sera réputée n'avoir pas contesté la conformité des travaux. Le propriétaire pourra demander à l'administration de lui en donner acte par une attestation écrite. Cette procédure permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs, comme l'a proposé le rapport Pelletier. Elle ne fera pas obstacle à l'exercice de poursuites pénales en cas d'infraction.
5° Une meilleure prise en compte de la qualité de l'urbanisme et de l'architecture :
- les obligations de recours à l'architecte actuellement en vigueur sont intégralement maintenues par l'ordonnance ;
- le contenu du volet paysager et architectural des permis de construire et des lotissements sera simplifié et clarifié par décret pris en Conseil d'Etat.
B. La réécriture du livre IV du code de l'urbanisme par l'article 15 de l'ordonnance
Ainsi que l'indique le rapport au Président de la République mentionné ci-dessus, l'article 15 concerne « le cœur de la réforme ». Il réécrit le livre IV du code de l'urbanisme. Votre rapporteur a jugé utile d'en présenter les dispositions in extenso dans le présent rapport.
Le I modifie l'intitulé du livre IV du code de l'urbanisme. Dans le droit en vigueur, le livre IV s'intitule « Règles relatives à l'acte de construire et à divers modes d'utilisation du sol. L'ordonnance lui substitue l'intitulé suivant : « Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions ».
Quant au II de l'article 15 de l'ordonnance, il réécrit l'ensemble du livre IV du code de l'urbanisme relatif aux certificats d'urbanisme, aux différents permis et aux déclarations préalables. Le livre IV de ce code se compose donc désormais de sept titres.
· Le titre Ier réécrit l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme relatif aux certificats d'urbanisme.
Les deux types de certificats d'urbanisme existants sont maintenus, avec quelques précisions. Il s'agit du certificat de « simple information », qui permet d'interroger l'administration pour connaître les règles d'urbanisme qui s'appliquent sur un terrain particulier et du certificat « opérationnel », qui permet d'interroger l'administration sur la faisabilité d'un projet défini sommairement.
L'ordonnance précise les droits accordés aux bénéficiaires d'un certificat d'urbanisme en garantissant le maintien, à leur égard, de l'ensemble des règles d'urbanisme existant à la date du certificat, même si elles n'ont pas été mentionnées dans le certificat.
· Le titre II comprend toutes les dispositions communes aux diverses autorisations et à la déclaration préalable.
Le titre II du livre IV du code de l'urbanisme comprendrait cinq chapitres.
Le chapitre Ier de ce titre simplifie les régimes d'autorisation existants. Il fixe les principes relatifs à leur champ d'application et distingue :
- les travaux soumis à permis. Parmi ces derniers, les différents régimes d'autorisation existants sont regroupés en trois catégories : le permis de construire, le permis de démolir, le permis d'aménager ;
- les travaux soumis à une simple déclaration préalable ;
- les travaux qui ne sont soumis à aucune formalité au titre de l'urbanisme.
La liste des travaux, installations et constructions qui doivent faire l'objet d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir ou d'une déclaration préalable ainsi que de ceux qui sont dispensés de toute formalité préalable sera fixée par décret en Conseil d'État.
Le chapitre II précise l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable. Le régime sera le même pour les certificats d'urbanisme, les permis et la déclaration préalable.
Le chapitre III pose le principe d'une procédure unique de dépôt et d'instruction des demandes, commune aux permis de construire, d'aménager et de démolir et aux déclarations préalables. Il renvoie à un décret en Conseil d'État pour définir les dispositions applicables.
Ce décret en Conseil d'État apportera une garantie du respect des délais d'instruction et clarifiera le contenu du dossier de demande :
- le décret prévoira un mécanisme selon lequel, lors du dépôt de la demande, le demandeur sera informé du délai dans lequel la décision doit intervenir. Lorsqu'une majoration de délai sera nécessaire, notamment en cas de consultation d'un autre service ou d'une commission, celle-ci devra être notifiée au demandeur dans un délai d'un mois à compter du dépôt de la demande ;
- le décret fixera limitativement la liste des pièces qui peuvent être demandées. Si le dossier déposé n'est pas complet, le demandeur sera informé dans le mois qui suit le dépôt en mairie. Passé ce délai, aucune demande de pièce complémentaire ne pourra fonder une prorogation du délai d'instruction.
Ainsi, au plus tard un mois après le dépôt de son dossier, le demandeur connaîtra, de manière certaine, les délais dans lesquels une décision sera prise. Il s'agit d'une garantie essentielle donnée aux citoyens.
Le chapitre IV précise le régime des décisions et améliore celui des permis tacites. En cas de silence de l'autorité compétente à l'issue du délai d'instruction qui a été porté à la connaissance du demandeur, un permis tacite naît, sauf dans des cas particuliers dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat. L'autorité compétente pourra toutefois, dans le délai de deux mois, prendre l'arrêté fixant les participations exigibles du constructeur ou de l'aménageur.
Le demandeur pourra obtenir un certificat attestant l'existence d'un permis tacite.
La sécurité juridique apportée par le régime de la déclaration préalable sera améliorée : actuellement le silence de l'administration passé le délai d'un mois vaut accord, mais cet accord peut être retiré par la suite, ce qui est une source importante d'insécurité pour les déclarants. À l'avenir, aucune opposition ne pourra être notifiée au déclarant passé le délai d'instruction du dossier.
La déclaration préalable pourra rendre exigibles les taxes et participations dans les mêmes conditions qu'en matière de permis.
Le chapitre V modifie les dispositions relatives aux opérations soumises à un régime d'autorisation prévu par une autre législation que le code de l'urbanisme. Il vise à assurer une meilleure articulation avec les autres législations qui touchent à l'occupation des sols.
La première section concerne les opérations pour lesquelles le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue par une autre législation. Dans la majorité des cas, le permis de construire, le permis d'aménager ou la non-opposition à la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation au titre des législations citées dès lors que l'accord de l'autorité compétente a été délivré.
La deuxième section concerne les opérations pour lesquelles le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable est subordonné à un accord prévu par une autre législation.
La troisième section concerne les opérations pour lesquelles l'autorisation prévue par une autre législation dispense de permis ou de déclaration préalable.
La quatrième section concerne les opérations pour lesquelles la délivrance d'un permis ou la réalisation des travaux est différée dans l'attente de formalités prévues par une autre législation.
Dans ce cadre, l'articulation entre les autorisations d'urbanisme et les autorisations d'installations classées pour la protection de l'environnement est réformée : le droit actuel prévoit que le permis de construire est délivré à l'issu d'un délai d'un mois suivant la clôture de l'enquête publique préalable de l'autorisation d'installation classée, ce qui introduit souvent une ambiguïté pour les citoyens.
Cette disposition a pour objet d'éviter que les travaux de construction commencent pendant l'enquête publique mais le fait de lier la délivrance du permis de construire à la fin de l'enquête, sans pour autant permettre à l'autorité compétente de prendre en compte le résultat de cette enquête, crée une ambiguïté source d'insécurité juridique et d'incompréhension.
À l'avenir, le permis de construire sera délivré dans les délais de droit commun mais il ne pourra pas être exécuté avant la clôture de l'enquête publique. Cela permettra au constructeur de purger les délais de recours et de retrait pendant l'instruction de l'autorisation d'installation classée. Cette solution présente l'avantage, par rapport à la situation actuelle, de ne pas retarder les chantiers.
· Le titre III précise les dispositions propres aux constructions.
Le titre III du livre IV du code de l'urbanisme comprendrait quatre chapitres.
Le chapitre Ier concerne les dispositions générales. Il reprend, sans les modifier, les dispositions de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture relatives au permis de construire. Le Gouvernement estime que la réforme sera sans incidence sur l'obligation de recours à un architecte pour établir le projet architectural.
Le chapitre II concerne les dispositions propres aux constructions saisonnières. Il précise les dispositions antérieures concernant les constructions saisonnières qui présentent un caractère non permanent et sont destinées à être régulièrement démontées et réinstallées.
Le chapitre III concerne les dispositions propres aux constructions précaires. Il introduit une plus grande souplesse dans les permis de construire précaires en étendant leur champ d'application à l'ensemble des constructions qui présentent un caractère provisoire. Dans les secteurs protégés, ces permis de construire précaires seront expressément limités dans le temps.
Le chapitre IV renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour préciser les conditions d'application du titre.
· Le titre IV précise les dispositions propres aux aménagements.
Il institue le permis d'aménager, qui fusionne quatre autorisations : l'autorisation de lotir, l'autorisation d'installations et travaux divers, l'autorisation d'aménager un parc résidentiel de loisirs et l'autorisation d'aménager un terrain de camping. Ce titre se compose de quatre chapitres.
Le chapitre Ier concerne les dispositions communes aux aménagements. Il prévoit que le permis d'aménager pourra tenir lieu de permis de construire pour les constructions réalisées par l'aménageur, dans le cadre de son opération d'aménagement. Dans ce cas, la demande de permis d'aménager sera soumise aux obligations relatives au recours à un architecte prévues par le permis de construire.
Le chapitre II concerne les dispositions applicables aux lotissements. Il modifie les dispositions relatives aux lotissements, pour tenir compte de la fusion de l'autorisation de lotir et du permis d'aménager. Il est proposé de ne pas modifier la définition du lotissement. Les lotissements feront l'objet d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable, selon leur localisation et selon qu'ils prévoient ou non des équipements communs.
L'ordonnance établit une répartition plus conforme à l'article 34 de la Constitution entre les dispositions figurant dans la partie législative et celles figurant dans la partie réglementaire. La définition des lotissements, qui était presque entièrement comprise dans la partie réglementaire, sera dorénavant placée dans la loi. En revanche, il appartiendra au décret de prévoir que le dossier de demande d'autorisation doit comprendre un projet architectural et paysager du lotissement, disposition qui est d'ordre réglementaire.
Le chapitre III concerne les dispositions applicables aux terrains de camping et aux autres terrains aménagés pour l'hébergement touristique. Il reprend, sans les modifier, les dispositions antérieures relatives à la sécurité des terrains de camping.
Le chapitre IV concerne les dispositions applicables aux terrains aménagés pour l'installation de caravanes constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise que les aménagements nécessaires ne peuvent être réalisés que dans des zones constructibles.
· Le titre V précise les dispositions propres aux démolitions.
Ce titre réforme profondément le régime du permis de démolir.
Le champ d'application du permis de démolir est limité et clarifié : le décret imposera un permis de démolir dans les secteurs protégés (sites, secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager...) ou pour les bâtiments protégés (bâtiments inscrits au titre des monuments historiques...). Pour le reste, le permis de démolir sera instauré par décision du conseil municipal. Par ailleurs, le permis de démolir est déconnecté du contrôle de l'affectation au logement des bâtiments organisé par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dont le régime a été réformé par l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005.
Il simplifie la procédure, en cas de travaux d'aménagement ou de construction accompagnés de travaux de démolition. Actuellement, pour les constructions devant être précédées d'une démolition, le permis de construire ne peut pas être déposé avant que le permis de démolir ait été demandé. De plus le permis de démolir doit être délivré préalablement au permis de construire. C'est une perte de temps et de moyens pour les demandeurs et pour les instructeurs des demandes de permis.
À l'avenir, la demande de permis de construire ou d'aménager pourra porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager tient alors lieu de permis de démolir.
· Le titre VI réforme le régime du contrôle de l'achèvement des travaux.
Ce titre vise à rendre effectif le dépôt d'une déclaration d'achèvement de travaux par laquelle le bénéficiaire du permis s'engage sur la conformité avec le permis ou la déclaration préalable : la déclaration d'achèvement de travaux donnera de réelles garanties au bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, car elle permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs (alors qu'aujourd'hui ceux-ci restent ouverts sans limite dans le temps). L'autorité responsable pourra contester la conformité des travaux dans un délai de trois mois minimum qui sera précisé par décret en Conseil d'État ; passé ce délai elle est réputée n'avoir pas contesté cette conformité.
Le décret imposera de procéder à une vérification sur place de cette conformité dans les secteurs à enjeux nationaux (sites, secteurs sauvegardés...). Ailleurs, les vérifications seront faites à l'initiative du maire lorsque la commune est compétente.
· Le titre VII concerne les dispositions diverses et replace les dispositions relatives aux cours communes, aux remontées mécaniques et aux aménagements de domaine skiable.
C. Les autres dispositions de simplification prévues par l'ordonnance
L'article 9 modifie l'article relatif aux espaces boisés classés : l'autorisation spécifique de coupe et abattage d'arbres prévue par cet article est remplacée par une déclaration préalable.
L'article 10 modifie la rédaction de l'article L. 300-1 qui définit l'aménagement au sens du code de l'urbanisme. Les lotissements étant désormais intégrés dans le livre IV, il était nécessaire de limiter le sens de la définition de l'aménagement au seul livre III du code de l'urbanisme.
L'article 11 modifie, pour le simplifier, le régime très complexe de la restauration immobilière. Aujourd'hui la procédure est très lourde puisque le code de l'urbanisme prévoit actuellement une délimitation d'un périmètre de restauration, suivie d'une déclaration d'utilité publique, d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux ainsi que d'une autorisation spéciale de travaux.
Le nouveau texte supprime la délimitation du périmètre et l'autorisation spéciale de travaux, qui sont superfétatoires. Désormais, les travaux, après déclaration d'utilité publique, feront uniquement l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, dans les conditions du droit commun.
Cette réforme est sans incidence sur le régime fiscal particulier dont bénéficient les travaux de restauration.
D. Les dispositions de coordination ou de cohérence rédactionnelle contenues dans l'ordonnance
L'ordonnance comporte un nombre important d'articles de coordination ayant pour objet :
- de déplacer certains articles au sein du code de l'urbanisme ;
- d'en opérer la réécriture ;
- et de tenir compte de la réforme opérée par les dispositions de fond de cette ordonnance.
Ainsi, l'article 1er de l'ordonnance replace dans le chapitre relatif aux règles générales de l'urbanisme des dispositions relatives aux servitudes rendues nécessaires par l'existence d'installations classées pour la protection de l'environnement qui figuraient dans les dispositions relatives aux permis de construire.
Afin d'assurer une meilleure lisibilité du code de l'urbanisme, l'article 2 replace dans le chapitre relatif aux règles générales d'urbanisme une règle de fond qui avait été insérée par erreur dans un chapitre concernant les procédures d'autorisation. Il s'agit des règles relatives à la desserte des projets par les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité. La portée de ces obligations est inchangée.
L'article 3 intègre dans le régime général de la déclaration préalable les dispositions relatives à la déclaration préalable à toute division prévue actuellement par l'article L. 111-5-2 du code de l'urbanisme.
L'article 4 replace dans le chapitre relatif aux règles générales les dispositions relatives aux lotissements-jardins qui figuraient dans le chapitre relatif aux lotissements.
L'article 5 opère une mise à jour des références des textes.
L'article 6 intègre dans le chapitre relatif aux règles générales de l'urbanisme les dispositions relatives à la limitation de l'emprise au sol des aires de stationnement pour les commerces et les équipements cinématographiques. Ces dispositions figuraient parmi les dispositions relatives aux permis de construire.
L'article 7 replace dans le chapitre relatif aux plans locaux d'urbanisme des règles de fond relatives aux aires de stationnement qui avaient été insérées par erreur dans un chapitre concernant les procédures d'autorisation.
L'article 8 est un article de toilettage. Il modifie la rédaction de l'article L. 142-2 afin de prendre en compte le nouveau régime d'autorisation des aménagements. Il assure la coordination avec le régime de la taxe départementale des espaces naturels sensibles.
L'article 12 replace dans le chapitre du code de l'urbanisme relatif aux régimes de participations financières les dispositions relatives à la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement qui figuraient à tort dans le chapitre concernant la procédure du permis de construire.
Les articles 13 et 14 sont des articles de toilettage. Ils modifient la rédaction des articles L. 332-12 et L. 332-28 afin de prendre en compte les nouveaux régimes d'autorisation.
Les articles 16 à 20 adaptent les dispositions pénales du code de l'urbanisme, pour tenir compte de l'unification des différents régimes d'autorisation.
L'article 21 replace dans le chapitre du code de l'urbanisme relatif au contentieux de l'urbanisme une disposition sur le délai imparti au juge pour se prononcer en cas de demande de suspension, qui figurait à tort dans le chapitre sur la procédure de délivrance des permis de construire.
L'article 22 abroge les chapitres du code de l'urbanisme relatifs aux différents régimes d'autorisation fusionnés dans les nouveaux permis de construire, de démolir et d'aménager.
Les articles 23 à 27 et l'article 30 modifient le code de la construction et de l'habitation pour assurer la coordination entre les deux codes.
L'article 28 modifie le code de l'environnement par coordination pour préciser l'articulation entre le permis de construire et l'autorisation au titre des installations classées pour la protection de l'environnement.
Les articles 29 et 31 à 39 modifient les autres codes que le code de l'urbanisme pour assurer la coordination avec la réforme.
L'article 40 rend applicable à Mayotte les dispositions de la présente ordonnance avec quelques adaptations. L'ordonnance n° 2005-868 du 28 juillet 2005 relative à l'actualisation et à l'adaptation du droit de l'urbanisme à Mayotte a abrogé le code de l'urbanisme local issu de l'ordonnance n° 90-571 du 25 juin 1990 et introduit dans le code de l'urbanisme un livre VII propre à cette collectivité. Les nouvelles dispositions relatives aux permis de construire et aux autorisations d'urbanisme compléteront ce livre VII.
L'article 41 prévoit que l'entrée en vigueur des dispositions de l'ordonnance interviendra à des dates fixées par décret en Conseil d'État et au plus tard le 1er juillet 2007.
II. Une ratification apportant quelques modifications à l'ordonnance en vigueur
Le premier alinéa de l'article 3 A (alinéa _) ratifie l'ordonnance n° 2005-1527. Les alinéas 2 à 11 de cet article y apportent des modifications.
Le 1° (alinéa _) de l'article 3 A modifie le premier alinéa du II de l'article 3 de l'ordonnance.
Le 2° (alinéas _ et _) sont issus d'un sous-amendement de M. Pierre Jarlier : ils complètent l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de l'article 15 de l'ordonnance, afin d'harmoniser le régime du retrait des permis de construire, d'aménager ou de démolir.
En effet, actuellement, lorsque le permis est tacite, l'administration ne dispose que de deux mois pour le retirer en cas d'illégalité, mais peut le retirer pendant toute la durée d'un éventuel contentieux. En revanche, lorsque le permis est explicite, l'administration a quatre mois pour le retirer.
La rédaction proposée dispose que ce permis, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal, et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire.
M. Pierre Jarlier a indiqué que ces dispositions reprenaient l'une des préconisations du rapport au garde des Sceaux, présentant des Propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d'urbanisme présenté par le groupe de travail réuni sous la présidence de M. Philippe Pelletier.
L'auteur de l'amendement a ajouté que « la différence entre le régime de retrait des décisions implicites et celui des décisions explicites contribuait à la complexité du droit applicable mais aussi à une inégalité de traitement ».
Le 3° (alinéas _ et _) complète l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme qui, dans sa rédaction issue de l'article 15 de l'ordonnance, prévoit les cas où, par dérogation au droit commun, l'autorité compétente pour délivrer les permis de construire est l'État et non le maire.
Afin de tenir compte des dispositions adoptées à l'article 3 du présent projet de loi, le 3° prévoit que l'État est compétent pour délivrer les permis de construire s'agissant des logements construits par des sociétés de construction dans lesquelles l'État détient la majorité du capital : votre rapporteur vous rappelle que de facto, c'est la Sonacotra qui est visée par cette périphrase.
Le 4° (alinéa _) est issu d'un sous-amendement de M. Pierre Jarlier qui modifie le premier alinéa de l'article L. 442-8 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de l'ordonnance, qui dispose qu'à compter de la délivrance du permis d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. M. Pierre Jarlier a estimé que le fait de ne pouvoir établir de promesse de vente qu'au terme de la décision de non opposition à la déclaration préalable allongeait et alourdissait la procédure, alors même que l'ordonnance avait pour objet de simplifier le droit. C'est pourquoi, dans un souci de simplification, l'alinéa 7 tend à supprimer la mention de la décision de non opposition.
Le 5° (alinéas _ et _) complète la rédaction de l'article L. 443-4 du code de l'urbanisme issue de l'ordonnance, qui prévoit la fixation par décret en Conseil d'État des conditions d'application du chapitre III du titre IV du livre IV du code de l'urbanisme - chapitre relatif aux terrains de camping et aux autres terrains aménagés pour l'hébergement touristique. L'article L. 443-4 prévoit que ce décret précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être installées ou implantées des caravanes, résidences mobiles de loisirs et habitations légères de loisirs.
Le deuxième alinéa du 5° (alinéa _) complète l'article L. 443-4 en prévoyant que ce décret détermine également les catégories de terrains aménagés sur lesquels les résidences mobiles de loisirs et les habitations légères de loisirs peuvent être installées ou implantées. Ce décret peut aussi prévoir des dérogations pour permettre le relogement provisoire des personnes victimes de catastrophes.
Enfin, le 6° (alinéa __) abroge le IV de l'article 30 à des fins de coordination.
La Commission a adopté cet article sans modification.
Article 3 bis
(article L. 111-12 [nouveau] du code de l'urbanisme)
Délai de prescription pour les constructions achevées
Inséré dans le projet de loi par le Sénat en première lecture sur le fondement des préconisations du rapport Pelletier précité, l'article 3 bis, qui vise à assurer la sécurité juridique des autorisations d'urbanisme, en instituant un délai de prescription administrative de dix ans à compter de l'achèvement d'une construction, a été supprimé par l'Assemblée nationale en première lecture.
En, effet, bien que la Commission ait émis un avis favorable à l'adoption conforme de l'article 3 bis, de nombreux députés, appartenant à l'ensemble des groupes politiques, ont émis des réserves quant à l'adoption d'une disposition de nature à accorder une prescription à des opérations de construction illégales. C'est la raison pour laquelle le Président de la Commission, M. Patrick Ollier a proposé la suppression de l'article 3 bis.
Le Sénat a rétabli l'article 3 bis dans une rédaction quasi identique à celle proposée en première lecture : M. Dominique Braye, rapporteur, a notamment rappelé que l'institution d'une prescription administrative ne remettait nullement en cause l'existence de sanctions civiles et pénales applicables aux constructions irrégulières.
Le Sénat a apporté trois modifications à la rédaction proposée en première lecture :
- il a supprimé l'alinéa en vertu duquel la prescription décennale n'était pas applicable lorsque le permis de construire avait été obtenu par fraude ;
- il a également supprimé le II de l'article 3 bis, qui prévoyait que le délai de prescription courait à compter de la date de la publication du présent projet de loi, pour les constructions achevées avant cette date ;
- il a précisé, dans un alinéa e), que la prescription décennale ne s'appliquait pas dans les zones de danger définies par l'article L. 562-1 du code de l'environnement. Ces zones peuvent être délimitées par l'Etat dans le cadre de plans de prévention des risques naturels. Dans ces zones, l'Etat peut interdire tout type de construction, d'ouvrage, d'aménagement ou d'exploitation agricole, forestière, artisanale, commerciale ou industrielle ou, dans le cas où des constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations agricoles, forestières, artisanales, commerciales ou industrielles pourraient y être autorisés, prescrire les conditions dans lesquelles ils doivent être réalisés, utilisés ou exploités.
Cela étant, conformément à l'avis émis par votre rapporteur, la Commission a adopté deux amendements identiques de votre rapporteur et de M. François Brottes supprimant cet article (amendement n° 2).
Article 3 septies (nouveau)
(article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme)
Encadrement de la recevabilité des requêtes des associations dans le cadre du contentieux en annulation des décisions relatives à l'occupation
ou à l'utilisation des sols
Adopté par le Sénat contre l'avis du Gouvernement, l'article 3 septies, issu d'un amendement de M. Alain Vasselle, ayant recueilli un avis de sagesse de M. Dominique Braye, limite substantiellement la recevabilité des requêtes des associations dans le cadre du contentieux en annulation des décisions relatives à l'occupation ou à l'utilisation des sols.
Cet article prévoit en effet que les associations ne sont recevables à agir contre une telle décision que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. L'auteur de l'amendement a indiqué que l'objectif consistait à lutter contre les recours abusifs.
Conformément à l'avis de votre rapporteur, la Commission a adopté cet article sans modification.
Après l'article 3 septies
Suivant l'avis défavorable de votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement présenté par M. Jean-Pierre Abelin conditionnant la recevabilité d'une requête formée à l'encontre d'une autorisation de construire des logements sociaux à la consignation d'une somme fixée par le juge saisi, afin de limiter l'exercice abusif du droit de recours en annulation d'un permis de construire.
Chapitre IV
AMÉLIORER LES OUTILS D'ACQUISITION FONCIÈRE
Le Sénat n'a apporté que peu de modifications en seconde lecture au chapitre relatif aux outils d'acquisition foncière dont disposent les communes au titre du droit de l'urbanisme :
- il a complété l'article 4, qui fusionne le droit de priorité et le droit de préemption des communes ;
- le Sénat a également inséré un article 4 bis A nouveau dans le projet de loi, afin d'assouplir les règles de création d'établissements publics fonciers locaux, et un article 4 bis B, précisant le statut juridique des établissements publics locaux de rénovation urbaine ;
- il a enfin apporté des modifications marginales à l'article 4 ter B, introduit par la Commission dans le projet de loi en première lecture, et qui crée des sociétés publiques locales d'aménagement.
Le Sénat a en revanche adopté l'article 4 ter A, facilitant l'exercice du droit de préemption urbain en l'absence de programme local de l'habitat, dans les mêmes termes que l'Assemblée nationale.
Article 4
(articles L. 240-1 à L. 240-3 [nouveaux] du code de l'urbanisme)
Fusion du droit de priorité et du droit de préemption urbain
des communes
Outre des modifications d'ordre rédactionnel, le Sénat a complété l'article 4 du projet de loi - qui fusionne le droit de priorité et le droit de préemption urbain des communes et EPCI en cas d'aliénation d'immeubles situés sur leur territoire et appartenant à l'État, à des sociétés dont il détient la majorité du capital ou à certains établissements publics - par deux paragraphes nouveaux (III et IV).
Le Sénat a tout d'abord adopté un amendement strictement rédactionnel de M. Dominique Braye, ayant recueilli l'avis favorable du Gouvernement, au huitième alinéa du 1° du I de l'article 4 (alinéa _).
Il a également adopté, contre l'avis du Gouvernement, et tandis que le rapporteur s'en remettait à sa sagesse, un amendement de M. Repentin et des membres du groupe socialiste, créant deux paragraphes additionnels.
Le paragraphe III (alinéas __ et __) modifie l'article 150 U du code général des impôts, afin d'exonérer d'impôt sur le revenu les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d'immeubles cédés avant le 31 décembre 2007 à une collectivité territoriale en vue de leur cession à des bailleurs sociaux (organismes HLM, SEM) ou à des unions d'économie sociale. Il est précisé qu'en cas de non-respect de cette condition dans un délai d'un an à compter de l'acquisition des biens, la collectivité territoriale reverse à l'Etat le montant de l'impôt dû.
Le paragraphe IV (alinéa __) est un gage.
Suivant l'avis de votre rapporteur, la Commission a adopté cet article sans modification.
Avant l'article 4 bis A
Suivant l'avis défavorable de votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec prévoyant la création d'un établissement public foncier régional dans chaque région avant le 1er janvier 2007, sauf délibération contraire du conseil régional.
Article 4 bis A (nouveau)
Accord tacite du préfet sur la création
d'établissements publics fonciers locaux
Introduit dans le projet de loi en seconde lecture au Sénat par le biais d'un amendement de M. Thierry Repentin, cet article vise à assouplir les modalités de création des établissements publics fonciers locaux.
Des établissements compétents pour constituer des réserves foncières ou réaliser des opérations d'aménagement
Les établissements publics fonciers locaux sont compétents pour réaliser, pour leur compte, pour le compte de leurs membres ou de toute personne publique, toute acquisition foncière ou immobilière en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d'actions ou d'opérations d'aménagement.
Ils peuvent procéder, après information des communes et des établissements publics de coopération intercommunale concernés, aux acquisitions foncières nécessaires à la protection d'espaces agricoles et naturels périurbains.
Ces établissements interviennent sur le territoire des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale qui en sont membres et, à titre exceptionnel, ils peuvent intervenir à l'extérieur de ce territoire pour des acquisitions nécessaires à des actions ou opérations menées à l'intérieur de celui-ci.
Ils peuvent exercer, par délégation de leurs titulaires, les droits de préemption définis par le présent code dans les cas et conditions qu'il prévoit et agir par voie d'expropriation.
Des établissements créés par le préfet
Le premier alinéa de l'article L. 324-2 du code de l'urbanisme prévoit, dans sa version en vigueur depuis l'adoption de la loi « SRU », que les établissements publics fonciers sont créés par le préfet au vu des délibérations concordantes des organes délibérants d'établissements publics de coopération intercommunale, qui sont compétents en matière de schéma de cohérence territoriale, de réalisation de zones d'aménagement concerté et de programme local de l'habitat, ainsi que, le cas échéant, de conseils municipaux de communes non membres de l'un de ces établissements.
Lorsque les établissements publics de coopération intercommunale et les communes appartiennent à plusieurs départements, la décision est prise par arrêté conjoint des préfets concernés. La région et le département peuvent participer à la création de l'établissement public ou y adhérer.
Le Sénat propose de permettre aux collectivités de créer elles-mêmes ces établissements
Le Sénat a souhaité modifier les modalités de création de ces établissements. M. Thierry Repentin, après avoir souligné le grand intérêt que présentait cet outil pour les collectivités - outil leur offrant une capacité d'intervention en matière de portage foncier - a déploré les difficultés qu'elles rencontrent lorsqu'elles souhaitent créer de tels établissements.
C'est pourquoi il a proposé que ce soit, non pas le préfet, mais les EPCI compétents, ou les conseils municipaux des communes n'appartenant pas à un EPCI, qui décident de la création de ces établissements, le préfet disposant d'un délai de trois mois pour prendre une décision contraire en cas de désaccord.
Votre rapporteur se félicite de l'adoption de cet article, qui simplifiera les procédures pour les collectivités locales. Conformément à cet avis, la Commission a adopté cet article sans modification.
Article 4 bis B (nouveau)
(article L. 326-1 du code de l'urbanisme)
Extension du champ d'intervention des établissements publics locaux
de rénovation urbaine
L'article 61 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, codifié à l'article L. 326-1 du code de l'urbanisme, a institué des établissements publics d'aménagement compétents pour conduire des opérations de rénovation urbaine et de développement économique et social des zones urbaines sensibles. Ces établissements sont créés par le préfet au vu des délibérations concordantes des organes délibérants d'établissements publics de coopération intercommunale et de collectivités territoriales compétents. Ils constituent des établissements publics à caractère industriel et commercial.
Leur champ d'intervention est limité au territoire des zones urbaines sensibles (ZUS). Cela étant, il convient de souligner qu'en vertu de la loi n° 2003-710 précitée, les opérations de rénovation urbaine peuvent concerner non seulement les quartiers situés en ZUS, mais également « les quartiers présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues » aux quartiers situés en ZUS.
Le programme national de rénovation urbaine (PNRU)
L'article 6 de la loi n° 2003-710 prévoit que le programme national de rénovation urbaine vise à restructurer, dans un objectif de mixité sociale et de développement durable, les quartiers classés en zone urbaine sensible et, à titre exceptionnel, après avis conforme du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et accord du ministre chargé de la ville et du ministre chargé du logement, ceux présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues.
Il comprend des opérations d'aménagement urbain, la réhabilitation, la résidentialisation, la démolition et la production de logements, la création, la réhabilitation et la démolition d'équipements publics ou collectifs, la réorganisation d'espaces d'activité économique et commerciale, ou tout autre investissement concourant à la rénovation urbaine.
L'article 7 de cette loi prévoit, pour la période 2004-2011, une offre nouvelle de 250 000 logements locatifs sociaux, soit par la remise sur le marché de logements vacants, soit par la production de nouveaux logements sociaux dans les zones urbaines sensibles ou dans les agglomérations dont elles font partie. Il comprend également, dans les quartiers mentionnés au premier alinéa, la réhabilitation de 400 000 logements locatifs sociaux et, en cas de nécessité liée à la vétusté, à l'inadaptation à la demande ou à la mise en œuvre du projet urbain, la démolition de 250 000 logements.
Les moyens financiers déployés par l'État ont été portés à 4 milliards d'euros sur 8 ans. Ses capacités de subventions pour les 5 premières années du programme s'élèvent à 5,25 milliards d'euros permettant, par son effet démultiplicateur, d'estimer les travaux engagés à 17 milliards d'euros sur 5 ans et à environ 30 milliards pour la durée du programme.
Au début du mois d'avril 2006, l'agence nationale de rénovation urbaine avait validé pour 20,6 milliards d'euros de travaux programmés sur les 5 années à venir (dont 6,5 milliards d'euros de subvention). 309 quartiers, où résident plus de 2 millions d'habitants, sont déjà bénéficiaires du dispositif.
Selon les informations fournies à votre rapporteur par le Gouvernement, aucun établissement public local d'aménagement n'a été créé jusqu'à présent.
C'est la raison pour laquelle le Sénat a adopté un amendement reprenant la rédaction de cet article du code de l'urbanisme, afin d'en favoriser la création. Outre le fait qu'il modifie le nom des établissements, pour en faire des « établissements publics locaux de rénovation urbaine », l'article 4 bis B étend le champ d'intervention de ces établissements à l'ensemble du territoire, et non seulement en ZUS, afin de tenir compte de l'existence d'opérations de rénovation urbaine en dehors de ces zones, conformément à l'article 6 de la loi n° 2003-710.
Votre rapporteur estime que cette modification est fort souhaitable, et qu'elle facilitera la réalisation d'opérations d'aménagement dans ces quartiers en difficulté.
Conformément à cet avis, la Commission a adopté cet article sans modification.
Article 4 ter B
(article L. 327-1 [nouveau] du code de l'urbanisme)
Institution de sociétés publiques locales d'aménagement
C'est à l'initiative du Président de la Commission, M. Patrick Ollier, ainsi que de MM. Jean-Pierre Grand, Yves Simon, et Jean Proriol, qu'a été adopté en première lecture l'article 4 quater B, qui crée un nouveau régime de sociétés publiques locales, dont le capital est détenu à 100 % par des personnes morales de droit public, entièrement dédiées à des opérations d'aménagement urbain.
Le Sénat a adopté trois amendements de son rapporteur à cet article.
Il a tout d'abord adopté un amendement étendant de trois à cinq ans la durée d'expérimentation du dispositif prévue par l'Assemblée nationale en première lecture. Votre rapporteur est très favorable à cette extension, qui devrait permettre au législateur de disposer de davantage de recul pour dresser un bilan de cette mesure expérimentale, et en cas de bilan positif, de la pérenniser.
Votre rapporteur précise que l'expérimentation visée est celle prévue en application de l'article 37-1 de la Constitution, et non par l'article 72. L'article 37-1 de la Constitution dispose en effet que la loi et le règlement peuvent comporter, pour un objet et une durée limités, des dispositions à caractère expérimental.
Il a ensuite adopté un amendement modifiant les conditions de détention du capital de ces sociétés. En effet, dans la version de l'article 4 ter B issue de l'Assemblée nationale, une des collectivités membres de la société devait détenir à elle seule au moins la majorité des droits de vote. Le Sénat a assoupli cette obligation en prévoyant qu'un groupement de collectivités pouvait également jouer ce rôle d'actionnaire majoritaire.
Enfin, il a adopté un amendement créant un paragraphe II, prévoyant que le Gouvernement transmet au Parlement dans un délai de cinq ans un rapport faisant le bilan d'application du dispositif expérimental.
Si votre rapporteur est de manière générale peu favorable à ce type de dispositions, il estime cependant indispensable la production d'un rapport s'agissant de mesures adoptées à titre expérimental.
La Commission a adopté cet article sans modification.
Chapitre V
ACCROÎTRE LA TRANSPARENCE DU MARCHÉ FONCIER
Le chapitre V du titre Ier comprend un article unique, l'article 4 ter, qui prévoit la transmission par l'administration fiscale aux collectivités publiques des informations relatives à la valeur des terrains à l'occasion des mutations.
Le Sénat n'a apporté qu'une modification marginale à cet article.
Article 4 ter
Transmission par l'administration fiscale des données foncières
aux collectivités publiques et aux propriétaires faisant l'objet
d'une procédure d'expropriation
Issu d'un amendement adopté en première lecture par le Sénat, ayant fait l'objet de modifications d'ordre rédactionnel à l'Assemblée nationale, cet article, qui prévoit la transmission gratuite par l'administration fiscale aux collectivités publiques, des informations relatives à la valeur vénale des terrains, n'a fait l'objet que d'une seule modification au Sénat en seconde lecture.
Avec l'avis favorable de M. Dominique Braye, le Sénat a en effet adopté un amendement de M. Thierry Repentin étendant, au 1° de cet article (alinéa _), la liste des personnes auxquelles l'administration fiscale transmet gratuitement les informations précitées, aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation.
M. Thierry Repentin a indiqué que la rédaction de son amendement s'inspirait de la jurisprudence n° 44962/98 Yvon contre France du 24 avril 2003 de la Cour européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH). Cet arrêt affirme, sur le fondement de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, qui concerne le droit à un procès équitable, le principe de l'égalité des armes lors de la procédure de fixation des indemnités d'expropriation.
En l'espèce, la Cour a estimé que ce principe n'avait pas été respecté, dans la mesure où l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement avaient bénéficié d'informations qui n'avaient pas été transmises à l'exproprié.
C'est pourquoi le sénateur a souhaité étendre le dispositif de l'article 4 ter aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation.
Le Gouvernement s'en est remis à la sagesse du Sénat sur le vote de l'amendement de M. Thierry Repentin.
Votre rapporteur rappelle que l'objet de l'article 4 ter était à l'origine d'accroître la transparence sur le marché foncier, partant du constat qu'actuellement les collectivités publiques en savent moins sur la valeur vénale des terrains que les agents immobiliers, alors même que l'administration fiscale dispose d'informations sur la valeur vénale du terrain, ces informations étant transmises à celle-ci lors des mutations. L'amendement de M. Thierry Repentin est donc éloigné de l'objet initial de l'article.
Cela étant, votre rapporteur est tout à fait favorable à cette modification, qui permet de mettre en cohérence le droit français avec la jurisprudence de la CEDH.
Le 2° (alinéa _) est issu d'un amendement de M. Dominique Braye, adopté en seconde lecture par le Sénat, et prévoit, par coordination avec le 1°, la transmission gratuite par l'administration fiscale à l'État, aux collectivités territoriales, aux EPCI, mais également à l'ANAH, de la liste des logements vacants.
Votre rapporteur se félicite de cet amendement qui permettra de lutter contre le phénomène de vacance des logements.
Conformément à l'avis de votre rapporteur, la Commission a adopté cet article sans modification.
Chapitre VI
SOUTENIR LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS
DANS LES COMMUNES
Cinq articles restent en discussion, au sein du chapitre VI du titre premier, qui regroupe les dispositions du projet de loi tendant à modifier la fiscalité en vigueur, afin d'apporter des recettes fiscales supplémentaires aux maires bâtisseurs.
L'article 4 quater A est issu d'un amendement de M. Dominique Braye adopté au Sénat en seconde lecture, et concerne le prélèvement que les établissements publics de coopération intercommunale effectuent au titre de l'article 55 de la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
L'article 4 quinquies prévoit un dispositif de majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties applicable aux terrains constructibles. Il a fait l'objet de modifications importantes au Sénat en seconde lecture.
L'article 4 sexies instaure une majoration de la taxe locale d'équipement. Le Sénat a modifié cet article afin de prévoir le taux applicable aux résidences hôtelières à vocation sociale.
Le Sénat a en revanche supprimé :
- l'article 4 septies, instaurant un prélèvement sur le prix de vente des terrains rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme en zone urbaine ou en zone à urbaniser ;
- l'article 4 octies, prévoyant la prise en compte du nombre de logements-foyers présents sur le territoire d'une commune dans le calcul de la dotation de solidarité urbaine.
Avant l'article 4 quater A
Votre rapporteur ayant rappelé la mise en place d'un groupe de travail sur ce sujet et émis un avis défavorable à l'adoption de cet amendement,la Commission a rejeté un amendement de M. Jean-Pierre Abelin prévoyant, à compter de 2007, une majoration de la dotation globale de fonctionnement proportionnellement à la part de logements nouveaux construits sur la commune dans les cinq années précédentes, selon un taux fixé par le Comité des finances locales.
Article 4 quater A (nouveau)
Conditions de majoration de l'attribution de compensation reversée par les établissements publics de coopération intercommunale aux communes
Adopté en seconde lecture par le Sénat à l'initiative de M. Dominique Braye, avec l'avis favorable du Gouvernement, cet article modifie l'article 1609 nonies C du code général des impôts.
L'article 1607 nonies C du code précité définit les règles applicables aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre.
Il prévoit que les EPCI à fiscalité propre sont substitués aux communes pour l'application des dispositions relatives à la taxe professionnelle. Ces établissements peuvent également décider de percevoir la taxe d'habitation et les taxes foncières. Cet article prévoit les modalités de calcul des taux de taxe professionnelle unique, ainsi que la création, entre l'EPCI et les communes membres, d'une commission chargée d'évaluer les transferts de charges entre collectivités.
Le V de l'article 1609 nonies C, modifié par l'article 4 quater A du projet de loi, a trait à l'attribution de compensation que les EPCI doivent verser à leurs communes membres.
Le 2° du V de l'article 1609 nonies C prévoit que cette attribution de compensation est égale au produit de taxe professionnelle perçu par elle l'année précédant celle de l'institution du taux de taxe professionnelle communautaire diminué du coût net des charges transférées. Cet alinéa prévoit en outre un certain nombre de majorations de cette attribution de compensation.
Ainsi, la deuxième phrase du 2° du V de cet article du code général des impôts prévoit que cette attribution de compensation est notamment majorée d'une fraction du prélèvement opéré par les EPCI auprès des communes ne respectant pas les objectifs fixés par l'article 55 de la loi « SRU » en matière de construction de logements locatifs sociaux.
Le prélèvement prévu par l'article 55 de la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
L'article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains crée l'obligation pour les communes d'une agglomération d'avoir au moins 20 % de logements locatifs sociaux parmi leurs résidences principales.
Un prélèvement est effectué auprès des communes ne respectant pas cet objectif.
Champ d'application du prélèvement :
Depuis le 1er janvier 2002, est effectué chaque année un prélèvement sur les ressources fiscales des communes visées à l'article L 302- 5 du code de la construction et de l'habitation, à l'exception de celles qui bénéficient de la dotation de solidarité urbaine, lorsque le nombre de logements sociaux y excède 15 % des résidences principales.
Calcul du prélèvement :
En règle générale, le prélèvement est égal à 152,45 euros par logements sociaux manquants sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune constaté dans le compte administratif afférent au pénultième exercice.
Le plafond de 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune au-delà duquel le prélèvement ne sera pas perçu doit être considéré avant déduction des dépenses engagées pour la réalisation de logements sociaux.
Le montant brut du prélèvement est ramené automatiquement à 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement quand bien même les modalités de calcul aboutiraient à un niveau supérieur.
Pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant était supérieur à 786,48 euros en 2001 (ce seuil est réévalué chaque année), le prélèvement est fixé à 20 % du potentiel fiscal par habitant multiplié par le nombre de logements sociaux manquants sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune.
Le montant du prélèvement est diminué des dépenses effectuées par la commune en faveur de la production de logement social subvention foncière, travaux de viabilisation des terrains ou biens immobiliers destinés à la réalisation effective de logements sociaux.
Bénéficiaires du prélèvement :
- L'EPCI compétent : Pourvu qu'il soit compétent pour effectuer des réserves foncières en vue de la réalisation de logements sociaux et doté d'un PLH approuvé.
- L'établissement public foncier : dès lors que la commune appartient à un tel établissement (cela ne concerne pas l'Île-de-France).
- Le fond d'aménagement urbain : destiné aux communes et EPCI qui s'engageront dans des actions foncières et immobilières en faveur du logement social.
L'amendement de M. Dominique Braye prévoit que cette majoration de l'attribution de compensation n'est effectuée qu'à condition que la fraction restituée à la commune soit affectée par celle-ci à la réalisation d'opérations de logements locatifs sociaux. En effet, le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat a rappelé que ce prélèvement avait pour objectif de contribuer à la réalisation de logements sociaux.
Conformément à l'avis favorable de votre rapporteur, la Commission a adopté un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec imposant la transmission par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) d'un rapport annuel au préfet sur l'affectation de cette majoration de l'attribution de compensation (amendement n° 3).
La Commission a ensuite adopté l'article ainsi modifié.
Après l'article 4 quater A
Suivant l'avis défavorable de votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de M. Martial Saddier garantissant l'affectation du produit de la taxation des cessions de terrains constructibles prévu par l'article 4 septies et du produit de la majoration de la valeur locative des terrains constructibles prévu par l'article 4 quinquies à la seule politique foncière et de logement des collectivités.
Article 4 quinquies
Augmentation de la majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains constructibles
Adopté en première lecture par le Sénat à l'initiative du Gouvernement, puis modifié par l'Assemblée nationale, cet article prévoyait, afin de lutter contre la rétention foncière, une majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties assise sur les terrains constructibles.
1. Le dispositif adopté en première lecture par l'Assemblée nationale :
- s'appliquait à toutes les communes sans distinction, pour les terrains situés en zone urbaine ;
- prévoyait une majoration forfaitaire obligatoire de la taxe de 50 centimes d'euros par mètre carré, sauf délibération contraire du conseil municipal ;
- et prévoyait également la faculté pour le conseil municipal de porter, au-delà de ce montant, cette majoration obligatoire.
Des exemptions étaient prévues :
- pour les terrains classés depuis moins d'un an en zone urbaine ;
- pour les terrains pour lesquels un permis de construire avait été obtenu depuis moins d'un an.
Enfin, le conseil municipal pouvait également décider d'une exonération de la majoration dans la limite de 500 m² par terrain.
2. Le Sénat a assoupli ce dispositif en seconde lecture :
a) La distinction entre communes de plus ou moins 3 500 habitants
Il a tout d'abord prévu que la majoration obligatoire ne concerne que les communes de plus de 3 500 habitants. Dans les communes de moins de 3 500 habitants, le conseil municipal pourra, s'il le souhaite, instituer cette majoration.
Le choix de ce seuil a été guidé par la volonté de tenir compte de la situation des communes rurales, dans lesquelles les tensions foncières sont moins importantes que dans les villes. Rappelons en effet que l'objectif principal de l'article 4 quinquies est de lutter contre la rétention foncière dans les zones où l'on constate effectivement un tel phénomène, c'est-à-dire principalement dans les zones urbaines ou périurbaines où le prix des terrains est élevé.
En outre, le choix du seuil de 3 500 habitants se justifie également par le fait qu'il est pris en compte dans le cadre d'autres dispositifs des politiques de logement et d'urbanisme, en particulier l'article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Le Sénat a également prévu que dans les communes dans lesquelles une majoration est déjà appliquée à la date d'entrée en vigueur du présent projet de loi, le conseil municipal délibère, avant le 31 décembre 2006, pour supprimer la majoration ou la fixer aux montants prévus par le présent article.
b) L'instauration d'un abattement sur les 1 000 premiers m² et le plafonnement du produit de la taxe perçu au titre de l'article 4 quinquies
Le Sénat a substitué à l'exonération facultative prévue par l'Assemblée nationale dans la limite de 500 m² par terrain, un abattement automatique sur 1 000 m² de terrain.
Il a également prévu que le produit de la taxe foncière sur les propriétés non bâties sur les terrains constructibles ne peut être supérieur à 3 % de la valeur vénale de ces terrains.
Sur ce dernier point, M. Dominique Braye a précisé qu'il s'agissait encore une fois de tenir compte de la situation des communes rurales où le prix de la ressource foncière est modéré. Le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat a cependant précisé que son amendement aurait pour conséquence de porter le produit de la taxe en deçà de son niveau actuel.
c) L'extension des exemptions de majoration de taxe foncière
Le Sénat a exonéré de la majoration de taxe foncière les terrains situés dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté. Il est néanmoins précisé que la majoration est rétablie en cas de péremption du permis d'aménager ou de l'autorisation de lotir.
Enfin, il a prévu une exonération au profit des parcelles supportant une construction passible de la taxe d'habitation, c'est-à-dire des dépendances situées sur ces terrains.
Le 4° est un alinéa de coordination.
3. Les propositions de votre rapporteur et de la Commission
Si l'adoption de cet article est indispensable aux élus locaux souhaitant favoriser la construction de logements dans leurs communes, en luttant contre les comportements de rétention foncière de certains propriétaires, votre rapporteur considère qu'il n'est pas du ressort du législateur de contraindre les élus locaux à imposer de telles majorations d'impôts locaux, mais que son rôle consiste à doter ceux-ci d'outils pour relancer la construction de logements, tout en leur laissant la responsabilité de leur utilisation.
Tout en reconnaissant que les amendements adoptés par le Sénat en seconde lecture constituent des assouplissements importants au dispositif de l'article 4 quinquies, votre rapporteur vous propose de supprimer la distinction, introduite par le Sénat, entre communes de plus ou moins 3500 habitants, et de rendre la majoration facultative pour toutes les communes, le conseil municipal ayant la faculté, par une délibération motivée, d'instaurer une majoration de taxe foncière dans les conditions prévues à l'article 4 quinquies du projet de loi.
La Commission a examiné un amendement de M. Martial Saddier étendant à l'ensemble des communes la possibilité de majorer la valeur locative des terrains constructibles. Acceptant une suggestion de votre rapporteur, M. Martial Saddier a retiré son amendement pour cosigner l'amendement de votre rapporteur évoqué ci-dessus, qui rend la majoration forfaitaire facultative et soumet son application à une délibération du conseil municipal, que la Commission a adopté (amendement n° 4).
Suivant l'avis de votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de M. Martial Saddier divisant de moitié la surface exonérée pour le calcul de la majoration.
Contrairement à l'avis défavorable de votre rapporteur, la Commission a adopté un amendement de M. Martial Saddier supprimant le neuvième alinéa de cet article, qui prévoyait de plafonner la taxe foncière à 3 % de la valeur vénale du bien (amendement n° 5).
Suivant l'avis de votre rapporteur, la Commission a en revanche rejeté un amendement du même auteur supprimant l'alinéa 14 de cet article afin que les parcelles non construites situées en zone d'aménagement concerté ou pour lesquelles un permis de construire a été obtenu restent soumises à la majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains constructibles.
La Commission a ensuite adopté cet article ainsi modifié.
Article 4 sexies
Majoration de la taxe locale d'équipement
Inséré dans le projet de loi en première lecture à l'initiative du Gouvernement, cet article instaure des majorations de la taxe locale d'équipement, afin d'accompagner financièrement l'effort de construction des maires.
En seconde lecture, le Sénat a modifié cet article à l'initiative du Gouvernement, afin de prendre en compte la situation des résidences hôtelières à vocation sociale, dont le statut juridique est consacré par l'insertion, à l'article 11 AA du présent projet de loi, d'un article L. 631-11 nouveau dans le code de la construction et de l'habitation (cf. infra l'analyse de l'article 11 AA).
L'article 4 sexies prévoit que ces résidences, qui accueillent des personnes très défavorisées, sont assujetties au même taux de taxe locale d'équipement que les logements locatifs sociaux, les foyers-hôtels pour travailleurs, ainsi que les locaux d'habitation bénéficiant d'un prêt aidé à l'accession à la propriété ou d'un prêt locatif aidé.
Conformément à l'avis de votre rapporteur, la Commission a adopté cet article sans modification.
Après l'article 4 sexies
La Commission a examiné un amendement de M. Martial Saddier instaurant au profit des communes une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains rendus constructibles par un plan local d'urbanisme (PLU), sauf délibération contraire du conseil municipal.
Indiquant qu'il intervenait au titre des trois amendements portant sur le même sujet qu'il présentait à l'article 4 septies, M. Jean-Yves Le Bouillonnec a souligné l'incohérence de la position du Sénat entre les deux lectures, qui avait d'abord voté à l'unanimité la création d'une telle taxe puis supprimé l'article la créant.
Votre rapporteur a indiqué qu'il proposait de son côté de rétablir l'article 4 septies, tout en subordonnant l'instauration de la taxation de la plus-value à l'appréciation du conseil municipal. Il a souligné que les problèmes de pression foncière n'affectaient pas l'ensemble du territoire français.
M. Jean-Yves Le Bouillonnec a mis en avant le risque de ne pas voir aboutir une telle démarche au niveau local si on laissait aux conseils municipaux la liberté d'instaurer une telle taxe. Il a considéré qu'en l'absence d'obligation légale, les maires seraient inéluctablement soumis à de fortes pressions pour ne pas la créer.
M. Martial Saddier a souligné le nombre déjà important de taxes existantes et les demandes de nouvelles taxes destinées à prendre en compte des spécificités locales. Reconnaissant que la pression foncière ne concernait pas l'ensemble du territoire français, ni même parfois l'ensemble du territoire d'un département, il a retiré son amendement au profit de celui de votre rapporteur, visant à rétablir l'article 4 septies dans une nouvelle rédaction.
Article 4 septies
(article 1529 [nouveau] du code général des impôts)
Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles
Adopté en première lecture par le Sénat à l'initiative de son rapporteur, cet article prévoyait la possibilité pour les communes d'instaurer un prélèvement sur le prix de vente des terrains classés en zone constructible, lors de leur première cession. Il a été supprimé par cette assemblée en seconde lecture.
Rappelons que la taxe était assise sur un montant égal aux deux tiers du prix de cession du terrain. Le taux de la taxe s'élevait à 10 % de ce montant. L'objectif de la taxe consistait à permettre aux communes de récupérer une partie de la plus-value réalisée lors de la vente d'un terrain et ce pour deux raisons :
- tout d'abord, le rapporteur de la mission d'information sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement, M. Thierry Repentin, a constaté que le classement de terrains en zone constructible par une commune entraînait fort souvent une augmentation de la valeur de ces terrains ;
- ensuite, la construction de nouveaux logements entraîne la réalisation, d'équipements et d'aménagements collectifs dont le coût est supporté par la commune.
En première lecture, suivant l'avis de votre rapporteur, l'Assemblée nationale a approuvé la mise en place de ce dispositif, et a seulement proposé de différer la date de son entrée en vigueur.
Cela étant, le Sénat a supprimé cet article à l'initiative de M. Henri de Raincourt et de M. Philippe Marini.
M. Henri de Raincourt s'est notamment interrogé quant à l'articulation entre le dispositif de l'article 4 septies, et la réforme de l'impôt sur le revenu adoptée dans le cadre de la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006. Il a également précisé qu'en cas d'adoption de l'article 4 septies, le montant de la taxe pourrait être répercuté dans le prix de vente du terrain, entraînant ainsi une hausse du prix du foncier, ce qui est contraire aux objectifs fixés dans le cadre du pacte national pour le logement défini par le Gouvernement.
Enfin, M. Henri de Raincourt a estimé que la commune voyait déjà ses efforts en matière de construction d'équipements et d'aménagement collectif pris en compte à l'article 4 sexies, qui institue une majoration de la taxe locale d'équipement.
Votre rapporteur n'est pas favorable à la suppression de cet article, qu'il juge utile. Cela étant, il estime nécessaire de rendre ses dispositions facultatives, afin de laisser aux élus locaux qui le souhaitent la responsabilité d'instaurer cette taxe par le biais d'une délibération motivée du conseil municipal.
La Commission a examiné en discussion commune quatre amendements :
- un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec prévoyant, dans les communes dotées d'un PLU, une participation des propriétaires de terrains aux charges publiques engendrées par l'urbanisation ;
- un amendement du même auteur instaurant un prélèvement de 20 % sur la plus-value réalisée lors de la cession à titre onéreux de terrains bâtis ou non bâtis, rendus constructibles par un PLU, et affectant ce prélèvement à un établissement public foncier local lorsqu'il existe, et à la section d'investissement du budget de la commune ;
- un amendement de votre rapporteur, rétablissant l'article 4 septies, tout en rendant la taxe facultative, sa création relevant d'une décision du conseil municipal, et précisant que la taxe ne s'applique pas lorsque le prix de cession du terrain est inférieur au prix d'acquisition majoré d'un montant égal à 200 % de ce prix ;
- un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec rétablissant l'article 7 septies dans le texte adopté par le Sénat et l'Assemblée nationale en première lecture.
M. Pierre Ducout a indiqué qu'il fallait tenir compte des réalités du droit de l'urbanisme face aux besoins en logements. Il a également rappelé l'existence d'un encadrement de ce droit par le schéma de cohérence territoriale (SCOT) dans les aires urbaines, tout en soulignant que la réalisation des autres documents d'urbanisme était du ressort de la commune et que celle-ci devait prévoir les modalités d'accueil des nouvelles populations dans ce cadre.
Il a souligné que la révision des plans d'occupation des sols ou des plans locaux d'urbanisme s'accompagnait d'un dialogue avec les propriétaires sur le classement de certains terrains et qu'il lui semblait donc logique que l'instauration d'un partage de la plus-value soit du ressort de la commune, sachant qu'une cohérence en matière d'urbanisme était assurée par le SCOT.
M. François Brottes s'est interrogé sur la nécessité de prévoir une saisine pour avis des chambres d'agriculture.
Le Président Patrick Ollier a répondu que rien n'empêchait le maire de procéder à des consultations mais rappelé que les décisions en matière d'urbanisme étaient du seul ressort du conseil municipal.
M. Jean-Yves Le Bouillonnec a souligné que l'un de ses amendements prévoyait l'instauration de cette taxe, sauf délibération contraire du conseil municipal.
Le Président Patrick Ollier a estimé qu'une décision positive du conseil municipal était plus opportune qu'une réglementation nationale.
M. Martial Saddier s'est interrogé sur l'hypothèse d'un transfert de compétences en matière d'urbanisme à un établissement public de coopération intercommunale.
Le Président Patrick Ollier a déclaré que la création de la taxe devait être décidée par la personne publique compétente en matière d'urbanisme et que l'amendement du rapporteur serait rectifié le cas échéant d'ici la séance publique.
La Commission a adopté l'amendement de votre rapporteur (amendement n° 6) et rétabli l'article 4 septies dans une nouvelle rédaction, les trois amendements présentés par M. Jean-Yves Le Bouillonnec devenant alors sans objet.
Article 4 octies
Prise en compte des logements foyers dans le calcul de la dotation
de solidarité urbaine
L'article 4 octies a été introduit par l'Assemblée nationale en première lecture à l'initiative de votre rapporteur, et prévoit la prise en compte des logements foyers présents sur le territoire des communes dans le calcul de la dotation de solidarité urbaine.
Le Sénat a supprimé cet article en seconde lecture.
Rappelons que l'article L. 2334-15 du code général des collectivités territoriales institue une dotation de solidarité urbaine ayant pour objet de « contribuer à l'amélioration des conditions de vie dans les communes urbaines confrontées à une insuffisance de leurs ressources et supportant des charges élevées ».
Or, cet article du code général des collectivités territoriales écarte les logements foyers.
Le logement foyer
Le logement-foyer est une structure d'hébergement pour personnes âgées non dépendantes. Il s'agit d'un groupe de logements autonomes assortis d'équipements ou de services collectifs (restauration, blanchissage, infirmerie, animation...) dont l'usage est facultatif. Il offre à la personne âgée un substitut à son logement d'origine.
Ces établissements souvent gérés par un centre communal d'action sociale ou une association ne sont généralement pas médicalisés, tant au niveau du personnel que des locaux. La plupart du temps, ces établissements ne sont pas adaptés pour accueillir des personnes âgées présentant des détériorations intellectuelles.
L'hébergement est à la charge des personnes âgées qui peuvent bénéficier d'une aide au logement (aide personnalisée au logement ou allocation logement) et de l'aide sociale.
3 023 logements - foyers sont recensés au 31 décembre 2003, offrant 157 619 places.
Le logement foyer relève d'une double réglementation :
- celle des établissements sociaux et médico-sociaux définis à l'article L. 312-1.I.6° du code de l'action sociale et des familles.
- celle de l'accueil mis en place dans le cadre du financement des HLM défini à l'article R. 351-55 du code de la construction et de l'habitation.
Ne sont retenus pour l'octroi de la dotation de solidarité urbaine que les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, aux sociétés d'économie mixte locales et aux filiales de la Société centrale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations, à l'exclusion des logements foyers mentionnés à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. Cette situation génère de grands désavantages.
Rappelons que la rédaction de l'article 4 octies reprenait les dispositions de la proposition de loi n° 1816 du 22 septembre 2004 de notre collègue Rudy Salles.
La Commission a adopté un amendement de votre rapporteur rétablissant dans sa rédaction adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale cet article supprimé par le Sénat, prenant en compte les logements foyers pour la dotation de solidarité urbaine (DSU) (amendement n° 7).
TITRE II
DÉVELOPPEMENT DE L'OFFRE DE LOGEMENTS
ET ACCÈS AU LOGEMENT
Le titre II du projet de loi regroupe six chapitres :
- le chapitre 1er, relatif à l'accession à la propriété ;
- le chapitre II, qui concerne l'offre locative privée à loyers modérés ;
- le chapitre III, relatif à l'insalubrité et à la vacance des logements ;
- le chapitre IV relatif au statut des bailleurs sociaux ;
- le chapitre V, qui a trait à la mixité de l'habitat ;
- et le chapitre VI, qui concerne le logement des personnes les plus défavorisées.
Chapitre 1er
FAVORISER L'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ
Au sein de ce chapitre, 10 articles restent encore en discussion. En effet, en seconde lecture, le Sénat a modifié :
- l'article 5, qui étend le bénéfice du taux réduit de TVA à la vente de logements en accession sociale à la propriété, dès lors que ces logements sont situés dans un quartier de rénovation urbaine ;
- l'article 5 bis A, qui permet aux bailleurs sociaux d'instaurer une décote ou une surcote par rapport à l'estimation du service des domaines, sur les logements vendus dans le cadre d'opérations d'accession sociale à la propriété ;
- l'article 5 bis B, qui prévoit la mise en place d'un guichet unique pour faciliter l'accession sociale à la propriété dans les communes, et permet d'inclure temporairement dans le décompte réalisé au titre de l'article 55 de la loi SRU les logements vendus dans le cadre d'opérations d'accession sociale à la propriété ;
- l'article 5 bis, qui modifie le régime juridique du bail à construction ;
- l'article 5 ter, qui concerne la vente de logements locatifs conventionnés appartenant aux collectivités territoriales ;
- l'article 5 quater qui a trait à la fiscalité du prêt social de location accession ;
- et l'article 5 sexies, relatif aux sociétés civiles immobilières (SCI) de capitalisation d'accession à la propriété.
Le Sénat a en revanche supprimé :
- l'article 5 quinquies, qui permettait aux collectivités territoriales de bénéficier des prêts réglementés de l'État pour la construction de logements sociaux, au même titre que les bailleurs sociaux ;
- l'article 5 septies, qui supprimait un dispositif obsolète de garantie de financement et d'acquisition des locaux non vendus en cas d'opérations d'accession sociale à la propriété réalisées par les sociétés coopératives de HLM ;
- et l'article 5 octies exonérant de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant cinq ans les logements situés en zone franche urbaine, dès lors qu'ils sont occupés par leurs propriétaires.
Le Sénat a adopté, dans les mêmes termes que l'Assemblée nationale, l'article 5 nonies, relatif à la caisse de refinancement de l'habitat.
Avant l'article 5
Suivant votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec prévoyant la remise par le Gouvernement au Conseil national de l'habitat d'un rapport annuel sur l'évolution des demandeurs de logements sociaux au niveau national et par zone géographique.
De même, elle a rejeté un second amendement du même auteur modifiant la programmation de la construction des logements sociaux prévue, pour les années 2006 à 2010, par l'article 87 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale pour :
- accroître le nombre total de logements à construire de 20 000 par an et,
- modifier la ventilation par catégorie de prêts aidant à leur réalisation afin, d'une part, de diminuer de 12 000 par an le nombre de logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS) et, d'autre part, de distinguer les logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS) en portant leur nombre à 70 000 par an et les logements financés par des prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) en portant leur nombre à 20 000 par an, l'objectif de développement de ces deux catégories de logements étant, dans le droit existant, commun et égal à 63 000 nouveaux logements ainsi financés par an.
Article 5
Taux réduit de TVA pour les logements en accession sociale à la propriété dans les quartiers situés dans ou à proximité de quartiers
de rénovation urbaine
Issu du projet de loi initial, tout en ayant vu sa portée étendue en première lecture, cet article a pour objet de faire bénéficier certaines opérations d'accession sociale à la propriété d'un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 19,6 %. Il modifie en ce sens l'article 278 sexies du code général des impôts.
Les modifications apportées à cet article au cours de la navette parlementaire concernent les zones du territoire dans lesquelles les primo-accédants à la propriété peuvent bénéficier d'un taux réduit de TVA.
Dans le projet de loi initial, le dispositif bénéficiait aux opérations portant sur des immeubles situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention avec l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
Cela étant, en première lecture, à l'initiative du Président Patrick Ollier, l'Assemblée nationale a étendu la portée de l'article aux îlots, au sens du recensement général de la population, entièrement compris dans un périmètre distant de moins de 2 km des zones ANRU.
Rappelons brièvement que ces « îlots » correspondent à un découpage du territoire effectué par les enquêteurs de l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) pour sonder la population.
Le Président Patrick Ollier a jugé nécessaire d'étendre le bénéfice du taux réduit de TVA aux opérations d'accession situées en dehors des quartiers de rénovation urbaine, dans la mesure où ces quartiers sont soumis à des contraintes foncières importantes, conduisant à limiter le nombre d'opérations d'accession sociale à la propriété.
En effet, les opérations de rénovation urbaine réalisées dans le cadre de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 se traduisent souvent par la destruction de grands immeubles, auxquels sont substituées de plus petites constructions, entraînant une raréfaction de la ressource foncière.
En seconde lecture, le Sénat a restreint cette modification aux îlots situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite des quartiers bénéficiant de « conventions ANRU ».
Sans remettre en cause sur le fond la modification apportée par le Sénat, le Président Patrick Ollier ainsi que le rapporteur estiment nécessaire de modifier la rédaction de cet article, en supprimant la référence aux îlots de l'INSEE. En effet, la rédaction actuelle de l'article 5 prévoit que les îlots doivent être entièrement compris à une distance de moins de 500 mètres du quartier de rénovation urbaine, ce qui conduit à exclure du bénéfice de la mesure tous les îlots qui ne sont que partiellement compris à moins de 500 mètres de ces quartiers.
C'est la raison pour laquelle le Président et votre rapporteur vous proposent de maintenir la distance des 500 mètres, mais en visant les immeubles entièrement compris à cette distance des quartiers de rénovation urbaine.
Il convient de souligner que cet article, ainsi que les modifications qui lui ont été apportées, sont conformes au droit communautaire puisque l'annexe H de la directive n° 77/388/CEE énumère l'ensemble des biens et services pouvant, au sein des États membres de l'Union européenne, se voir appliquer un taux réduit de TVA : cette annexe vise notamment la livraison, la construction, la rénovation, et la transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale.
Suivant votre rapporteur, la Commission a rejeté :
- d'une part, un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec étendant le bénéfice du taux réduit de TVA pour les logements en accession sociale à la propriété à l'ensemble des quartiers situés en zone urbaine sensible ou faisant l'objet soit d'un grand projet de ville soit d'une opération de renouvellement urbain ;
- d'autre part, un amendement de M. Jean-Pierre Abelin étendant le bénéfice du taux réduit de TVA aux logements en accession sociale à la propriété situés dans les zones de revitalisation rurale.
Puis, elle a adopté l'amendement de précision du Président Patrick Ollier mentionné ci-dessus (amendement n° 8).
La Commission a ensuite rejeté un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec étendant le bénéfice du taux réduit de TVA pour les logements en accession sociale à la propriété aux quartiers prioritaires des contrats urbains de cohésion sociale.
Elle a ensuite adopté l'article 5 ainsi modifié.
Article 5 bis A
Instauration d'une décote ou d'une surcote sur les ventes de logements sociaux et encadrement des reventes spéculatives de logements sociaux acquis par des personnes physiques
Issu d'une proposition de votre rapporteur adoptée par l'Assemblée nationale en première lecture, cet article permet aux bailleurs sociaux, souhaitant vendre leurs logements sociaux à des personnes physiques, de pratiquer une décote ou une surcote de 35 % par rapport à l'évaluation effectuée par le service des domaines. L'article 5 bis A prévoit que les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte (SEM) ne peuvent bénéficier de cette décote, puisqu'ils ne peuvent acquérir ces logements à un prix inférieur à l'évaluation du service des domaines.
La vente de logements locatifs sociaux par les organismes HLM est strictement encadrée :
Les bailleurs sociaux ont la possibilité, en application des articles L. 443-7 à L. 443-15-5 du code de la construction et de l'habitation, de vendre à leurs occupants les logements sociaux, construits ou acquis depuis plus de dix ans.
S'ils mettent en vente leurs logements vacants, les locataires de l'organisme bénéficient d'un droit de priorité. En l'absence d'acquéreur prioritaire, il leur est permis de proposer le logement à toute autre personne physique, à une collectivité territoriale, à un groupement de collectivités territoriales, ou encore à un organisme sans but lucratif agréé, à condition que ce dernier s'engage à le mettre à disposition, pendant au moins 15 ans, de personnes défavorisées.
Afin d'éviter les reventes spéculatives de logements sociaux ayant fait l'objet d'une décote, l'Assemblée nationale a prévu qu'en cas de décote, les acquéreurs ne peuvent revendre leur logement pendant cinq ans, sauf à un organisme HLM ou à une SEM.
Cela étant, le Sénat, considérant que cette clause anti-spéculative pouvait porter atteinte au droit de propriété, a supprimé celle-ci, lui substituant un dispositif de remboursement, à l'organisme HLM, de la plus-value éventuellement réalisée en cas de revente.
Le Sénat a également encadré très strictement les conditions de relocation des logements ayant fait l'objet d'une décote.
Le paragraphe II nouveau (alinéas _ à __) de l'article 5 bis A, issu d'un amendement de M. Dominique Braye, propose une nouvelle rédaction de l'article L. 443-12-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le premier alinéa de l'article L. 443-12-1 (alinéa _), dans sa rédaction issue de la seconde lecture au Sénat, prévoit que l'acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l'acquisition, est tenu d'en informer l'organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité.
Les deuxième, troisième et quatrième alinéas de l'article L. 443-12-1 (alinéas _ à __) prévoient un mécanisme de restitution de la plus-value réalisée en cas de revente.
Le troisième alinéa de l'article L. 443-12-1 (alinéa _) dispose que, lorsque l'acquéreur personne physique revend son logement et réalise une plus-value par rapport au prix estimé par le service des domaines, il est tenu de verser à l'organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de l'acquisition.
Le quatrième alinéa de l'article L. 443-12-1 (alinéa __) prévoit que si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, mais inférieur à l'évaluation actualisée, il doit verser à l'organisme HLM une somme correspondant à la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.
Le cinquième alinéa de l'article L. 443-12-1 (alinéa __) précise qu'il n'est pas tenu compte des frais d'acte et accessoires à la vente, plus couramment appelés « frais de notaire ».
Le sixième alinéa de l'article L. 443-12-1 (alinéa __) encadre très strictement les conditions de relocation des logements ayant fait l'objet d'une décote dans les conditions de l'article L. 443-12 tel qu'il résulte du projet de loi. Dans les cinq ans suivant l'acquisition, l'acquéreur ne peut louer son logement qu'à condition de respecter un plafond de loyer fixé par l'autorité administrative.
Enfin, le septième alinéa de l'article L. 443-12-1 (alinéa __) précise que le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme HLM comporte, à peine de nullité, ces obligations.
Votre rapporteur estime que le paragraphe II ajouté par le Sénat en seconde lecture, constitue une amélioration notable de l'article 5 bis A, tel qu'adopté en première lecture à l'Assemblée nationale. En effet, l'article L. 443-12-1 du code de la construction et de l'habitation tel que rédigé par le Sénat, présente l'avantage :
- de protéger le droit de propriété des acquéreurs de logements sociaux, et de tenir compte de leurs besoins éventuels de mobilité résidentielle ;
- de protéger les organismes HLM pratiquant une décote sur les logements qu'ils vendent, et par conséquent, d'inciter ces organismes à monter des opérations d'accession sociale à la propriété dans leurs immeubles ;
- et d'encadrer strictement la relocation des logements sociaux vendus à des acquéreurs personnes physiques.
La Commission a adopté un amendement de votre rapporteur rectifiant une erreur matérielle (amendement n° 9).
Elle a également adopté un second amendement de votre rapporteur organisant l'exercice des fonctions de syndic de copropriété par l'organisme vendeur de logements HLM tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement, sauf si les autres copropriétaires détenant au moins 60 % des voix désignent un autre syndic, prévoyant que le plafonnement des voix d'un copropriétaire ne s'applique pas à l'organisme vendeur, et autorisant ce dernier à continuer d'exercer les fonctions de syndic même après la vente du dernier lot si les propriétaires le souhaitent (amendement n° 10).
Puis, la Commission a adopté l'article 5 bis A ainsi modifié.
Article 5 bis B
(article L. 443-15-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation)
Instauration d'un guichet unique dans les communes pour favoriser
l'accession sociale à la propriété et intégration des logements
en accession sociale à la propriété pendant cinq ans dans
le décompte des logements sociaux prévu par l'article 55 de la loi « SRU »
Issu d'un amendement proposé par le Président Patrick Ollier adopté par l'Assemblée nationale en première lecture, cet article a un double objet :
- d'une part, il vise à améliorer l'information du public sur les différents dispositifs d'accession sociale à la propriété, mais également celle du maire s'agissant aussi bien de ces dispositifs, que des opérations d'accession menées sur le territoire de la commune ;
- d'autre part, il tend à inciter les maires à réaliser des opérations d'accession sociale à la propriété, en prévoyant que les logements en accession sociale à la propriété sont décomptés, pendant cinq ans après leur vente, comme des logements sociaux, au titre des dispositions de l'article 55 de la loi « SRU ».
1. Amélioration de l'information du public et du maire sur les dispositifs et les opérations d'accession sociale à la propriété
Sur le premier point, l'article 5 bis B prévoit la mise en place de guichets uniques dans les mairies, tenant à disposition du public un dossier de présentation de ces dispositifs.
Les maires souhaitant mener une politique active en faveur de la primo-accession ont accès aux informations nécessaires, s'agissant :
- des opérations d'accession sociale à la propriété des promoteurs privés ou sociaux situées dans la commune ;
- et des dispositifs de prêts proposés par les établissements de crédit.
L'information du public pourrait notamment porter sur les dispositifs suivants :
1. Pour l'accession à la propriété dans le neuf :
- le prêt à taux zéro plus qui, tel qu'il résulte de la loi de finances pour 2005, se présente désormais sous la forme d'un crédit d'impôt au profit des établissements de crédit ;
- le bail à construction, qui diffère dans le temps l'acquisition du foncier et de celle du logement, et dont le mécanisme est substantiellement amélioré par l'article 5 bis du projet de loi ;
- le prêt social de location-accession (PSLA), qui permet aux accédants de louer dans un premier temps le logement, qu'ils ont la possibilité d'acheter dans un temps - prêt dont le régime fiscal est amélioré par l'article 5 quater ;
- l'application d'un taux réduit de TVA pour les opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans ou à proximité des quartiers de rénovation urbaine, en application de l'article 5 du projet de loi ;
- et les subventions de l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
2. Pour l'accession à la propriété dans le parc HLM :
- les dispositions des articles L.443-7 à L. 443-45-5 du code de la construction et de l'habitation (cf. supra le commentaire de l'article 5 bis A).
Le Sénat n'a pas modifié ces dispositions de l'article 5 bis B.
2. Incitation des maires à mener une politique active en faveur de l'accession sociale à la propriété
L'article 5 bis B vise également à inciter les maires à favoriser l'accession sociale. Pour ce faire, il prévoit que sont décomptés pendant cinq ans, dans le cadre des dispositions de l'article 55 de la loi « SRU », rappelées ci-dessous, les logements vendus dans le cadre d'opérations d'accession sociale à la propriété.
Les exigences posées par l'article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
relative à la solidarité et au renouvellement urbains, codifié aux articles L. 302-5 à L. 302-9-2
du code de la construction et de l'habitation
L'article 55 de la loi n° 2000-1208 impose aux communes, dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions et qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, de disposer d'au moins 20 % de logements locatifs sociaux rapporté au nombre total de résidences principales.
Depuis le 1er janvier 2002, les communes qui n'atteignent pas la proportion de logements locatifs sociaux requise se voient pénalisées par un prélèvement. Les sommes ainsi collectées sont reversées aux établissements publics de coopération intercommunale, compétents pour effectuer des réserves foncières en vue de la réalisation de logements sociaux (lorsque ces établissements sont dotés d'un programme local de l'habitat (PLH), ou, à défaut, à l'établissement public foncier auquel appartient la commune, ou, à défaut, à un fond d'aménagement urbain destiné aux communes et aux EPCI pour financer des actions foncières et immobilières en faveur du logement social).
En première lecture, l'Assemblée nationale a souhaité que soient intégrés, dans le décompte effectué au titre de l'article 55, deux types de logements faisant l'objet d'opérations d'accession sociale à la propriété :
- pendant cinq ans à compter de leur vente, les logements vendus à leurs locataires, à partir du 1er juillet 2006, dans les conditions prévues à l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- pendant cinq ans à compter de leur financement, les logements neufs dont l'acquisition ou la construction a été financée à partir du 1er juillet 2006 au moyen d'une aide à l'accession à la propriété prévue par le présent code, accordée à des ménages dont les revenus n'excèdent pas des plafonds définis par décret.
Cela étant, le Sénat, à l'initiative de Mme Valérie Létard et de M. Thierry Repentin, et contre l'avis de son rapporteur et du Gouvernement, a supprimé la disposition prévoyant l'inclusion, dans le décompte des logements sociaux prévu par l'article 55 de la loi « SRU », de ces logements neufs.
Le Président Patrick Ollier ne partage pas la position du Sénat : au contraire, il considère que la notion de logement social doit être fondée sur la situation sociale de ses occupants, et non sur le statut juridique (locatif ou non locatif) du logement occupé.
Il souhaite également que les maires soient incités à mettre en œuvre des opérations d'accession sociale dans le logement neuf, de même que le droit en vigueur les incite à construire des logements locatifs sociaux sur le territoire de leur commune.
Quant à votre rapporteur, il estime que l'inclusion des logements neufs faisant l'objet d'opérations d'accession sociale à la propriété dans le décompte de l'article 55 de la loi SRU participe de l'objectif majeur de cet article : favoriser la mixité de l'habitat.
Suivant votre rapporteur, la Commission a rejeté un amendement de suppression de l'article présenté par M. Jean-Yves Le Bouillonnec.
Puis, suivant votre rapporteur, la Commission a adopté, contre l'avis des commissaires appartenant aux groupes socialiste et UDF, un amendement du Président Patrick Ollier rétablissant la rédaction de l'article adoptée par l'Assemblée nationale en première lecture, et prévoyant la prise en compte, pendant 5 ans, au titre de l'article 55 de la loi « SRU », des logements construits dans le cadre d'opérations d'accession sociale à la propriété (amendement n° 11).
En conséquence, deux amendements de M. Jean-Yves Le Bouillonnec sont devenus sans objet :
- le premier supprimant l'assimilation des logements HLM vendus à leurs locataires à des logements sociaux au sens de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation ;
- le second ne permettant cette assimilation que sous réserve de la création concomitante d'une offre locative sociale équivalente.
Puis, la Commission a adopté l'article 5 bis B ainsi modifié.
Article 5 bis
Bail à construction
Le bail à construction est l'un des mécanismes juridiques permettant de favoriser l'accession sociale à la propriété : les ménages disposant de ressources modestes ont en effet la faculté de devenir propriétaires de leur logement, tout en louant à un bailleur le terrain sur lequel se trouve ce logement. Dans le droit en vigueur, le bail à construction a une durée minimale de 18 ans.
En première lecture, le Sénat a modifié cette disposition afin de permettre aux accédants de devenir propriétaires du terrain, avant le terme du bail.
À l'initiative de votre rapporteur, l'Assemblée nationale a également amélioré le dispositif du bail à construction, afin de prévoir que les garanties et hypothèques dont sont assortis les emprunts des primo-accédants se poursuivent au delà de la levée d'option, jusqu'au complet remboursement des emprunts contractés, et afin d'étendre ces garanties aux prêts éventuellement contractés pour l'acquisition du terrain.
En seconde lecture, le Sénat n'a adopté qu'un amendement rédactionnel.
La Commission a adopté cet article sans modification.
Article 5 ter
(article L. 443-15-2-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation)
Vente de logements locatifs conventionnés appartenant
aux collectivités territoriales
Cet article a pour objet d'étendre aux logements locatifs conventionnés des collectivités territoriales les dispositions applicables aux organismes HLM en matière de vente de logements locatifs sociaux.
Rappelons en effet qu'en application de l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation, les organismes HLM peuvent vendre à leurs locataires des logements construits ou acquis depuis plus de dix ans. Ils peuvent proposer à ces mêmes bénéficiaires la possibilité d'acquérir ces mêmes logements au moyen d'un contrat de location-accession.
La décision de vendre est transmise au préfet qui consulte la commune d'implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des logements.
L'article L. 443-11 du même code précise qu'un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire. Toutefois, sur demande du locataire, le logement peut être vendu à son conjoint ou, s'ils ne disposent pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées par l'autorité administrative, à ses ascendants et descendants.
En outre, lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré met en vente un logement vacant, il doit l'offrir en priorité à l'ensemble des locataires de logements de l'organisme dans le département par voie d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État.
À défaut d'acquéreur prioritaire, le logement peut être offert à toute autre personne physique ou à une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales ou un organisme sans but lucratif qui s'engage à mettre ce logement pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées.
Le paragraphe I nouveau de l'article 5 ter (alinéa _) a été adopté par le Sénat en seconde lecture, et constitue une disposition de coordination.
Le paragraphe II de l'article 5 ter (alinéas __à__), a été adopté en première lecture et insère un article L. 443-15-2-1 nouveau dans le code de la construction et de l'habitation.
Le premier alinéa de l'article L. 443-15-2-1 nouveau du code de la construction et de l'habitation (alinéa _) concerne la France métropolitaine, et prévoit que les dispositions précitées s'appliquent non seulement aux organismes HLM, mais également aux logements locatifs sociaux des collectivités territoriales faisant l'objet de conventions « APL ».
Dans le texte adopté en première lecture par l'Assemblée nationale, il était également prévu que les collectivités territoriales ont l'obligation d'affecter le surplus des sommes perçues dans le cadre de ces ventes une fois remboursés les emprunts contractés pour la construction des logements vendus :
- au financement de programmes nouveaux de construction de logements locatifs sociaux conventionnés ;
- à des travaux d'amélioration d'habitations locatives conventionnées ;
- ou à des acquisitions de logements en vue de leur conventionnement.
En seconde lecture, le Sénat a adopté un amendement afin de préciser que les logements conventionnés des collectivités territoriales doivent être vendus en priorité aux locataires de leur patrimoine conventionné. Cela signifie que les collectivités peuvent également vendre ces logements à d'autres personnes que les locataires de leur patrimoine.
Dans la mesure où cette disposition est calquée sur le dispositif applicable aux organismes HLM, votre rapporteur est favorable à cette modification.
En outre, le Sénat a ajouté que ce surplus pouvait également être affecté au développement d'une offre en places d'hébergement en résidence sociale.
Le second alinéa (alinéa _) concerne les départements d'outre-mer : il autorise les départements d'outre mer à vendre leurs logements conventionnés, s'agissant des logements construits, acquis ou améliorés à l'aide de prêts aidés par l'État.
La Commission a adopté un amendement de coordination de votre rapporteur (amendement n° 12), puis l'article ainsi modifié.
Article 5 quater
Régime fiscal du prêt social de location accession
Adopté en première lecture, l'article 5 quater modifie le régime fiscal du prêt social de location accession (PSLA) : rappelons que le PSLA a été créé en 2004 afin de rendre plus attractif les contrats de location-accession à la propriété immobilière. Ces contrats permettent de différer le transfert de propriété à l'issue d'une période de jouissance pendant laquelle l'occupant verse une redevance représentative de la jouissance de son habitation et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. Le PSLA, institué par le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004 constitue un prêt conventionné.
L'article 5 quater permet d'offrir une égalité de traitement en matière de TVA à taux réduit entre les différentes formes de location-accession (4), et prévoit que dans l'hypothèse où le locataire décide d'acheter le logement qu'il loue, le taux réduit de TVA est maintenu, et le locataire ne se voit pas appliquer les droits de mutation de droit commun (fixés à 4,89 %).
Le Sénat a supprimé les 3° et 4° de l'article 5 quater (alinéa _), dans la mesure où ces dispositions figurent au V de l'article 89 de la loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005.
Il a également confirmé la suppression, en première lecture, du III de cet article.
La Commission a adopté cet article sans modification.
Article 5 quinquies
(articles L. 311-4 et L. 443-11-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation)
Possibilité pour les communes de bénéficier d'aides ou de prêts accordés
par l'État pour le financement de logements locatifs sociaux
Adopté par le Sénat en première lecture, cet article permet aux collectivités territoriales de financer la construction de logements locatifs sociaux ou de logements foyers à usage locatif, au moyen de formes spécifiques d'aides ou de prêts accordés par l'État.
En première lecture, l'Assemblée nationale a complété cet article à l'initiative de votre rapporteur, par un paragraphe II afin de prévoir que les organismes HLM propriétaires de logements foyers peuvent les vendre aux collectivités territoriales ou à des associations à but non lucratif.
Cependant, en seconde lecture, sur proposition de son rapporteur, le Sénat a supprimé cet article.
En effet, M. Dominique Braye a estimé que le paragraphe I relevait du domaine réglementaire. Votre rapporteur, qui n'avait pas proposé la suppression de ce paragraphe en première lecture, dans la mesure où il en approuvait l'esprit, ne s'oppose pas néanmoins à sa suppression.
Quant au paragraphe II, le Sénat l'a déplacé au sein du chapitre IV du titre II du projet de loi, consacré aux bailleurs sociaux, en créant un article 8 ter A nouveau.
La Commission a maintenu la suppression de cet article.
Article additionnel après l'article 5 quinquies
(article L. 313-6-1 [nouveau] du code monétaire et financier)
Garantie des emprunts consentis en faveur des titulaires d'un contrat
de travail autre qu'un CDI
La Commission, suivant l'avis favorable de votre rapporteur, a adopté un amendement de M. Luc Chatel, portant article additionnel, instituant un mécanisme de garantie des emprunts contractés par des titulaires d'un contrat de travail autre qu'à durée indéterminée (amendement n° 13).
Article 5 sexies
(articles L. 443-6-2 à L. 443-6-13 [nouveaux], L. 481-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation, articles 1584 ter et 1594 H bis [nouveau]
du code général des impôts)
Sociétés civiles immobilières de capitalisation d'accession progressive
à la propriété
Adopté par l'Assemblée nationale en première lecture à l'initiative de Mme Christine Boutin, avec l'avis favorable de votre rapporteur, mais également du Président Patrick Ollier et du Gouvernement, cet article crée un nouveau type de sociétés civiles immobilières (SCI) permettant de favoriser l'accession à la propriété en la rendant progressive.
L'objectif du dispositif consiste à permettre à des candidats à l'accession de devenir progressivement propriétaires du logement qu'ils louent, tout en leur permettant de moduler dans le temps leur effort d'épargne, voire de l'interrompre de manière temporaire ou définitive.
Les sociétés civiles immobilières (SCI)
Une SCI est une société civile, c'est-à-dire sans but commercial, ayant pour objet de détenir ou de gérer un ou plusieurs immeubles.
Cette société doit être constituée entre 2 personnes au minimum. Il n'y a aucun maximum prévu par la loi ni aucune condition de qualité, ni de nationalité, requise pour être associé.
Aucun capital social minimum n'est imposé par la loi pour la constitution d'une SCI. Aucun minimum non plus n'est fixé pour la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale, d'un montant librement décidé par l'ensemble des membres fondateurs.
En seconde lecture, le Sénat a proposé une nouvelle rédaction de cet article, sans en remettre en cause les fondements.
Le paragraphe I de cet article modifie le code de la construction et de l'habitation, et le paragraphe II, le code général des impôts.
Le 1° et le 2° du I de cet article (alinéas _ à _) opèrent des modifications de coordination rédactionnelle dans le code de la construction et de l'habitation.
Le 3° du I (alinéas _ à __) crée une section I bis dans le chapitre III du titre IV du livre IV du code précité.
Section 1 bis
Dispositions applicables à l'accession progressive des locataires à la propriété
Article L. 443-6-2 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Objet et statuts des SCI d'accession progressive à la propriété
Le premier alinéa de l'article L. 443-6-2 (alinéa _) prévoit que les SCI d'accession progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'HLM, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés par décret et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.
Le deuxième alinéa de l'article L. 443-6-2 (alinéa _) dispose que les statuts répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État
Article L. 443-6-3 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Création et gestion des SCI d'accession progressive à la propriété par les organismes HLM
Le premier alinéa de l'article L. 443-6-3 (alinéa __) dispose que les SCI sont créées par les organismes d'HLM, qui peuvent, pour les immeubles apportés à ces sociétés civiles immobilières, bénéficier des prêts accordés en application de la réglementation sur les HLM pour la construction, l'acquisition ou l'acquisition suivie de travaux d'amélioration d'immeubles.
Le deuxième alinéa de l'article L. 443-6-3 (alinéa __) prévoit que les associés des SCI sont les organismes HLM et les locataires personnes physiques d'un logement de l'immeuble social et détenteurs de parts sociales.
Le troisième alinéa de l'article L. 443-6-3 (alinéa __) dispose que l'organisme d'HLM, associé-gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements concernés.
Le quatrième alinéa de l'article L. 443-6-3 (alinéa __) précise que les logements libres de toute occupation compris dans les immeubles apportés aux SCI par les organismes d'HLM sont loués conformément aux dispositions prévues à l'article L. 443-6-2 (ci-dessus) à des personnes physiques qui doivent simultanément acquérir des parts de ces sociétés.
Le cinquième alinéa de l'article L. 443-6-3 (alinéa __) prévoit que les dispositions de la section 1 bis nouvellement créée par l'article 5 sexies sont applicables aux immeubles d'habitation, à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel existants et libres d'occupation dont les organismes d'HLM sont propriétaires.
Article L. 443-6-4 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
État descriptif de division des immeubles détenus par les SCI d'accession progressive à la propriété
Le premier alinéa de l'article L. 443-6-4 nouveau (alinéa __) dispose qu'un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il fixe les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque lot.
Le deuxième alinéa (alinéa __) prévoit qu'un règlement de copropriété détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux.
Il est établi en conformité avec les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractéristiques ou sa situation.
Le troisième alinéa (alinéa __) dispose que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont annexés aux statuts de ces sociétés.
Le quatrième alinéa (alinéa __) prévoit que les immeubles visés au premier alinéa sont apportés aux SCI, après avoir fait l'objet d'une évaluation par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et pour une valeur conforme à cette évaluation.
Article L. 443-6-5 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Modalités de participation des locataires à une SCI d'accession progressive
à la propriété
Le premier alinéa de l'article L. 443-6-5 nouveau (alinéa __) dispose que le locataire ne devient propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.
Le deuxième alinéa (alinéa __) prévoit que tout locataire ou tout locataire associé ne peut acquérir des parts de la société civile immobilière que s'il est à jour de toutes ses obligations locatives et, le cas échéant, de celles envers la société civile immobilière.
Le troisième alinéa (alinéa __) précise que les parts acquises par le locataire associé peuvent être cédées ou échangées dans les conditions prévues par les statuts.
Le quatrième alinéa (alinéa __) dispose que lorsque le locataire associé revend toutes ses parts, il reste locataire de la société civile immobilière ou, en cas de dissolution de celle-ci, devient locataire de l'organisme d'habitations à loyer modéré.
Article L. 443-6-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Modalités de cession des parts de SCI d'accession progressive à la propriété
Le premier alinéa de cet article (alinéa __) dispose qu'à la demande des locataires associés, l'associé-gérant vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée.
Le deuxième alinéa de cet article (alinéa __) précise que les parts cédées par l'associé-gérant ou par les locataires associés doivent être libres de toute sûreté.
Le troisième alinéa de cet article (alinéa __) dispose que lors de la constitution de la SCI, l'organisme d'HLM apporte la garantie d'un établissement financier ou d'une société d'assurance agréés à cet effet pour le remboursement des parts à chaque associé personne physique.
Cette garantie prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'associé personne physique, solidairement avec l'organisme d'HLM, à payer les sommes nécessaires au rachat des parts.
Le quatrième alinéa de cet article (alinéa __) prévoit que l'organisme d'HLM, associé-gérant, peut aliéner au profit du locataire associé la totalité des parts du lot représentatif de son logement au terme d'un délai de dix ans à compter de la construction ou de l'acquisition de l'immeuble par l'organisme d'habitations à loyer modéré.
Le cinquième alinéa de cet article (alinéa __) dispose que l'aliénation de la totalité des parts d'un lot avant le délai de dix ans mentionné ci-dessus peut être autorisée par décision motivée du préfet du département d'implantation du logement, après consultation de la commune d'implantation. Le remboursement de tout ou partie des aides accordées par l'État pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de ce logement est exigible selon des modalités fixées par l'autorité administrative.
Article L. 443-6-7 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Droits des locataires associés dans le capital social d'une SCI d'accession progressive à la propriété
Le premier alinéa de cet article (alinéa __) prévoit que les droits des locataires associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble.
Le deuxième alinéa de cet article (alinéa __) dispose que les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds en proportion de leurs droits dans le capital.
Lorsque le locataire associé ne satisfait pas à cette obligation et après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, ses dividendes sont affectés en priorité à l'apurement de sa dette envers la société.
Le troisième alinéa de cet article (alinéa __) dispose que par dérogation aux dispositions de l'article 1857 du code civil, la responsabilité de l'associé personne physique est limitée à la fraction des parts acquises pour chaque lot.
Article L. 443-6-8 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Applicabilité aux SCI d'accession progressive à la propriété des dispositions relatives au conseil de surveillance des sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises
Cet article (alinéa __) prévoit l'application des dispositions de la section II du chapitre IV du livre II du code de la construction et de l'habitation aux sociétés régies par la section 1 bis créée par l'article 5 sexies.
Rappelons que cette section définit les règles applicables au conseil de surveillance des sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises.
L'article L. 214-6 prévoit notamment que dans les sociétés qui ne comportent ni conseil d'administration, ni conseil de surveillance, il est institué un conseil de surveillance composé de deux associés au moins, désignés annuellement par une assemblée générale des associés statuant à une majorité représentant au moins la moitié du capital.
L'article L. 214-7 précise que les administrateurs ou gérants de ces sociétés sont tenus de rendre compte au conseil de surveillance ou, s'il s'agit d'une société constituée sous la forme anonyme, au conseil d'administration, des résultats des appels à la concurrence et des projets de marchés à passer avec les entrepreneurs pour les travaux de construction.
Ils doivent, en outre, rendre compte de leur gestion au conseil de surveillance ou au conseil d'administration aussi souvent que la bonne marche de la société l'exige et, en tout cas, tous les trois mois.
Le conseil de surveillance peut se faire assister d'un expert comptable. Il peut, en outre, convoquer l'assemblée générale ; il doit le faire si cette convocation est demandée par des associés représentant le quart au moins du capital social.
Article L. 443-6-9 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Retrait du locataire de la SCI lors de son accession à la propriété
Le premier alinéa de cet article (alinéa __) prévoit que le locataire associé ayant satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la société civile immobilière bénéficie, lorsqu'il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu'il occupe, de l'attribution en propriété de ce logement.
Le deuxième alinéa de cet article (alinéa __) dispose que l'attribution en propriété du logement a pour conséquence le retrait de l'intéressé de la société civile immobilière. Ce retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé et par un représentant de l'associé-gérant.
En vertu des troisième à huitième alinéa de cet article (alinéas __ à __), le retrait entraîne de plein droit :
« - l'annulation des parts du lot représentatif du logement attribué ;
« - la réduction corrélative du capital social ;
« - les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait. Ces modifications sont effectuées par l'associé-gérant ;
« - l'application au lot cédé du régime de la copropriété régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
« - la remise entre les mains de l'intéressé du règlement de copropriété et de l'état descriptif prévus à l'article L. 443-6-4.
Enfin, le dernier alinéa de cet article (alinéa __) dispose que le conventionnement APL du logement cesse d'être opposable à la personne physique qui a acquis le logement qu'elle occupe et aux propriétaires successifs dudit logement.
Article L. 443-6-10 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Limitation à 25 ans et prorogation de la durée des SCI d'accession progressive à la propriété
Cet article (alinéa __) dispose que la durée de la SCI, fixée par les statuts, ne peut excéder vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.
Article L. 443-6-11 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Dissolution des SCI d'accession progressive à la propriété
Le premier alinéa de cet article (alinéa __) dispose que la dissolution de la SCI intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété.
Elle peut également être dissoute par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.
Le deuxième alinéa de cet article (alinéa __) précise qu'en cas de dissolution, l'organisme d'HLM associé-gérant est tenu de racheter les parts acquises par les associés locataires qui n'ont pas acquis la totalité des parts du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date.
Article L. 443-6-12 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Interdiction d'exiger le remboursement immédiat des prêts contractés par les organismes HLM pour la construction d'immeubles cédés à des SCI d'accession progressive à la propriété
Cet article (alinéa __) prévoit que lorsque l'organisme d'HLM fait l'apport d'un immeuble à une SCI, le remboursement immédiat des prêts contractés pour la construction, l'acquisition de cet immeuble ou son acquisition suivie de travaux d'amélioration n'est pas exigible, sous réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis leur obtention.
L'organisme notifie la cession aux établissements prêteurs et aux garants. S'agissant des sûretés personnelles, cette réserve est réputée levée à défaut d'opposition des garants dans un délai de deux mois à compter de cette notification.
S'agissant des sûretés réelles, cette réserve est réputée levée si l'organisme obtient de la part de leurs bénéficiaires une modification de celles-ci. L'immeuble doit être libre de toute sûreté au moment de son apport par l'organisme d'habitations à loyer modéré à la société civile immobilière.
Article L. 443-6-13 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Fixation par décret en Conseil d'État des modalités d'application du régime des SCI d'accession progressive à la propriété
Cet article (alinéa __) prévoit qu'un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application de la section 1 bis créée par l'article 5 sexies.
Le 4° du I (alinéa __) de l'article 5 sexies abroge l'article L. 443-7-1 du code de la construction, qui actuellement, prévoit un régime de SCI gérées par des organismes HLM, devenu obsolète en cas d'adoption du présent article du projet de loi.
Le 5° du I (alinéa __) opère des modifications de coordination rédactionnelle à l'article L. 453-1 du code de la construction et de l'habitation.
Article L. 472-1-8 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Modalités d'application du régime des SCI d'accession progressive
à la propriété dans les départements d'outre-mer
Le premier alinéa de cet article (alinéa __) prévoit que les dispositions relatives aux SCI d'accession progressive à la propriété sont applicables dans les départements d'outre-mer aux sociétés d'économie mixte pour les logements à usage locatif leur appartenant et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'État.
Le deuxième alinéa (alinéa __) prévoit que dans les DOM, la SEM, associée-gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements.
Le troisième alinéa (alinéa __) précise qu'un décret en Conseil d'État détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. » ;
Article L. 481-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
Adaptation du régime des SCI d'accession progressive à la propriété
au régime des sociétés d'économie mixte
Les trois alinéas de cet article (alinéas __ à __) adaptent aux SEM des DOM les dispositions relatives aux SCI d'accession progressive à la propriété.
*
* *
Le II de l'article 5 sexies modifie le code général des impôts afin de tenir compte de la création de SCI d'accession progressive à la propriété.
Le 1° du II (alinéas __ et __) modifie l'article 261 du code général des impôts, afin d'exonérer de TVA les cessions de parts de SCI d'accession progressive à la propriété.
Le 2° du II (alinéas __ et __) modifie l'article 278 sexies du code général des impôts afin d'assujettir à un taux de TVA réduit à 5,5 % les apports d'immeubles sociaux aux SCI d'accession progressive à la propriété.
Le 3° du II (alinéa __) est une disposition de coordination rédactionnelle avec le 2° du II du présent article.
Le 4° du II (alinéas __ et __) complète l'article 828 du code général des impôts, afin de soumettre les actes de dissolution et de partage de SCI d'accession à un droit fixe d'enregistrement ou à une taxe fixe de publicité foncière de 375 euros porté à 500 euros pour les sociétés ayant un capital d'au moins 225 000 euros.
Le 5° du II (alinéas __ à __) crée un article 1584 ter nouveau dans le code précité.
Article 1584 ter [nouveau] du code général des impôts
Faculté pour les communes d'exonérer de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement les cessions de parts de SCI d'accession progressive
à la propriété
Le premier alinéa de cet article (alinéa __) prévoit la faculté pour le conseil municipal d'exonérer de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement, les cessions, autres que la première, de chacune des parts de SCI d'accession progressive à la propriété.
Le deuxième alinéa (alinéa __) précise qu'en ce cas, la décision est notifiée aux services fiscaux.
Article 1594 H bis [nouveau] du code général des impôts
Faculté pour les conseils généraux d'exonérer de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement les cessions de parts de SCI d'accession progressive à la propriété
Le 6° du II (alinéas __ à __) de l'article 5 sexies crée un article 1594 H bis dans le code précité, qui propose la même faculté que celle prévue à l'article 1584 ter nouveau, au profit des conseils généraux.
Le Président Patrick Ollier ainsi que votre rapporteur se félicitent de l'adoption de cette nouvelle section du code de la construction et de l'habitation, qui crée un nouvel outil en faveur de l'accession à la propriété.
La Commission a adopté l'article sans modification.
Article 5 septies
Suppression de la garantie de financement et d'acquisition des locaux
non vendus en cas d'opérations d'accession à la propriété réalisées
par les sociétés coopératives HLM
Adopté par l'Assemblée nationale en première lecture à l'initiative de votre rapporteur, l'article 5 septies avait pour but de supprimer un dispositif obsolète de garantie propre aux sociétés coopératives de HLM.
Rappelons que l'article 53 de la loi n° 92-643 du 13 juillet 1992 relative à la modernisation des entreprises coopératives, codifié à l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation, prévoit que toute opération de construction, d'acquisition, de réalisation de travaux, de vente et de gestion d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel ou d'habitation ou destinés à cet usage réalisée par les sociétés coopératives de HLM en vue de l'accession à la propriété, doit faire l'objet d'une garantie de financement et d'une garantie d'acquisition des locaux non vendus.
Cependant, cette disposition est devenue superflue depuis l'entrée en vigueur de l'article 164 de la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui a créé une société de garantie de l'ensemble des organismes d'HLM contre les risques que présentent les opérations d'accession à la propriété.
C'est pourquoi l'Assemblée nationale a supprimé le dispositif de garantie de financement spécifique aux sociétés coopératives d'HLM.
Cependant, le Sénat a supprimé cet article, qu'il n'a fait que déplacer à l'article 8 ter. Votre rapporteur vous propose par conséquent de maintenir la suppression de cet article.
La Commission a maintenu la suppression de cet article.
Article 5 octies
(article 1387 A [nouveau] du code général des impôts)
Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant cinq ans pour les logements situés en zone franche urbaine et occupés par leur propriétaire
C'est avec un objectif de mixité sociale de l'habitat que l'Assemblée nationale a adopté cet article en première lecture, sur proposition de la Commission : l'article 5 octies visait en effet à inciter les propriétaires de logements situés en zone franche urbaine à occuper leur logement, en les exonérant de taxe foncière sur les propriétés bâties, pendant cinq ans. Cette exonération devait également bénéficier aux propriétaires louant leur logement à une union d'économie sociale ou à un organisme sans but lucratif mettant ce logement à disposition de personnes défavorisées.
Les zones franches urbaines (ZFU)
Les ZFU ont été instituées au nombre de quarante-quatre par la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville, la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire poursuivant cette politique avec la création de quarante et une autres ZFU : ainsi étaient constitués des territoires particuliers au sein desquels, afin de faciliter l'accès à l'emploi au profit des habitants des quartiers en difficulté, les entreprises bénéficient d'un dispositif complet d'exonérations de charges fiscales et sociales, ainsi que, de manière plus générale, d'un environnement propice au développement économique grâce à des programmes établis dans le cadre de la politique de la ville (qu'il s'agisse de rénovation urbaine, de sécurité, d'éducation, ou plus généralement de développement des services publics).
La loi n° 2006-396 du 31 mars 2006 pour l'égalité des chances a institué une nouvelle génération d'une quinzaine de zones franches urbaines. La loi rend applicables dans ces zones, pour une période ouverte jusqu'au 31 décembre 2011, des dispositifs d'exonérations fiscales et sociales comparables à ceux existants. Par ailleurs, il étend les périodes d'ouverture des exonérations préexistantes, dans les zones franches urbaines de première et de deuxième génération, jusqu'à cette même date.
Cependant, le Sénat a estimé que les zones franches urbaines ont été créées en vue de rendre plus attractifs pour les entreprises certains quartiers en difficulté, par l'instauration d'avantages fiscaux, et qu'il n'était pas opportun de faire bénéficier ces zones d'avantages fiscaux nouveaux, poursuivant un autre objectif, d'ordre social et non économique.
Votre rapporteur est sensible à l'argument avancé par le Sénat, et vous propose par conséquent de maintenir la suppression de cet article.
La Commission a maintenu la suppression de cet article.
Chapitre II
DÉVELOPPER L'OFFRE LOCATIVE PRIVÉE À LOYERS MODÉRÉS
À l'issue de la seconde lecture du Sénat, le chapitre II du titre II du présent projet de loi comprend cinq articles restant en discussion :
- l'article 6, issu du projet de loi initial, qui étend les compétences de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) ;
- l'article 6 bis, inséré dans le projet de loi par l'Assemblée nationale en première lecture, afin d'améliorer le régime juridique de prise à bail de logements vacants par les organismes HLM ;
- l'article 7, issu du projet de loi initial, instaurant une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs passant une convention avec l'ANAH ;
- l'article 7 bis, qui institue un dispositif d'investissement locatif dans le secteur du logement intermédiaire ;
- et l'article 7 ter, qui exonère de TVA les opérations de portage immobilier provisoire ;
En revanche, le Sénat a adopté, dans les mêmes termes que l'Assemblée nationale, l'article 7 quater du projet de loi, qui instaure un dispositif de dissociation de l'usufruit locatif et de la nue propriété.
Avant l'article 6
La Commission, suivant l'avis défavorable du rapporteur, a rejeté un amendement de M. Jean-Yves Le Bouillonnec prévoyant un rapport annuel du Gouvernement au Parlement sur l'impact des aides à la personne sur la solvabilité des bénéficiaires.
Article additionnel avant l'article 6
Révision annuelle du barème de l'aide personnalisée au logement (APL)
La Commission a examiné en discussion commune deux amendements de M. Jean-Yves Le Bouillonnec et de M. Jean-Pierre Abelin proposant la révision annuelle du barème de l'APL dans la même proportion que la variation du nouvel indice de référence des loyers. Suivant l'avis favorable du rapporteur, la Commission a adopté le premier, M. Jean-Pierre Abelin s'y ralliant en retirant le sien (amendement n° 14).
Article additionnel avant l'article 6
Suppression du mois de carence pour le versement de l'aide personnalisée
au logement
La Commission a adopté trois amendements identiques du rapporteur, et de MM. Jean-Yves Le Bouillonnec et Jean-Pierre Abelin (amendement n° 15).
Article additionnel avant l'article 6
Allongement de la périodicité des versements de l'aide personnalisée
au logement de faible montant
La Commission a examiné en discussion commune quatre amendements, dont un du rapporteur, deux de M. Jean-Yves Le Bouillonnec et un de M. Jean-Pierre Abelin, visant tous à contourner la difficulté liée au trop grand coût de gestion de l'attribution des allocations de très faible montant. La Commission a adopté l'amendement du rapporteur, prévoyant que l'APL est versée au bénéficiaire dans sa totalité quel que soit son montant, les deux autres s'y ralliant en devenant cosignataires (amendement n° 16).
Article 6
(article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation)
Élargissement des compétences de l'agence nationale pour l'amélioration
de l'habitat
Issu du projet de loi initial, l'article 6 élargit le champ des missions de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), afin de lui permettre de passer des conventions avec des propriétaires bailleurs, sans que soient réalisés dans les logements conventionnés de travaux d'amélioration.
En première lecture, le Sénat et l'Assemblée nationale ont adopté des amendements de précision rédactionnelle à cet article.
En seconde lecture, le Sénat a adopté un amendement rédactionnel, ainsi qu'un amendement déplaçant la dernière phrase du I de l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation dans un paragraphe I bis nouveau de l'article L. 321-1(alinéas _ et _). L'objectif de ce déplacement est strictement rédactionnel : il s'agit de regrouper dans un paragraphe spécifique les dispositions relatives au conventionnement sans travaux.
En outre le deuxième alinéa du paragraphe I bis nouveau de l'article L. 321-1 du code précité (alinéa _) précise qu'un décret détermine les modalités d'application du paragraphe et définit les conditions de ressources, de loyers et d'occupation du logement que doivent respecter les bailleurs. Ce décret définit une procédure d'entrée en vigueur simplifiée des conventions.
Cependant, dans un souci de simplification administrative, votre rapporteur vous propose de modifier la rédaction de cet alinéa, estimant qu'il n'est pas opportun que le décret d'application prévu pour le « conventionnement ANAH sans travaux » fixe les conditions de ressources et de loyers que doivent respecter les bailleurs.
En effet, il serait paradoxal d'avoir une procédure plus lourde en cas de conventionnement non subventionné par l'ANAH qu'en cas de conventionnement subventionné par l'ANAH. Or actuellement, dans le cadre du conventionnement avec travaux, les conditions de ressources relèvent d'un arrêté tandis que celles portant sur les loyers maximum sont fixées par le biais d'une circulaire.
La Commission a adopté cet amendement (amendement n° 17).
Elle a rejeté, suivant l'avis défavorable du rapporteur, deux amendements de M. Jean-Yves Le Bouillonnec visant d'une part, à assurer une cohérence entre les plafonds de loyers et de ressources du secteur privé aidé et du secteur social, et d'autre part à instituer un fonds de garantie couvrant les risques locatifs dans le parc privé conventionné et le parc locatif social.
Puis la Commission a adopté cet article ainsi modifié.
Article 6 bis
(article L. 444-2 du code de la construction et de l'habitation)
Extension du champ d'application du régime juridique de la prise
à bail de logements vacants par les organismes HLM aux SCI familiales
Issu d'un amendement adopté en première lecture à l'Assemblée nationale, cet article a pour objet de modifier le régime juridique de la prise à bail de logements vacants par les organismes HLM.
En effet, l'article 1er de la loi n° 98-87 du 19 février 1998 permettant aux organismes d'habitations à loyer modéré d'intervenir sur le parc locatif privé en prenant à bail des logements vacants pour les donner en sous-location, codifié à l'article L. 444-1 du code de la construction et de l'habitation, dispose que les offices publics d'HLM, les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC), les sociétés anonymes coopératives de production d'HLM et les sociétés anonymes d'HLM peuvent prendre à bail des logements vacants pour les donner en sous-location à des personnes physiques.
L'article L. 444-2, issu du même article de la loi de 1998, précise que le contrat de prise à bail ne peut être conclu qu'avec l'accord du maire de la commune, site du logement concerné, lorsque dans cette commune, le nombre des logements locatifs sociaux représente au 1er janvier de la pénultième année au moins 20 % des résidences principales. Le logement pris à bail doit être vacant depuis deux ans au moins et appartenir à une ou des personnes physiques.
En première lecture, l'Assemblée nationale a étendu la portée de ces dispositions aux sociétés civiles immobilières (SCI) familiales.
En seconde lecture, le Sénat a adopté un amendement de coordination avec les dispositions de l'article 55 de la loi « SRU » codifié à l'article L. 302-5 du code précité.
La Commission a adopté cet article sans modification.
Article 7
Déduction sur les revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs
passant une convention avec l'ANAH
Issu du projet de loi initial et modifié en première lecture afin de tenir compte des dispositions de la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006, l'article 7 du projet de loi instaure une déduction forfaitaire au titre des revenus fonciers au profit des propriétaires bailleurs passant une convention avec l'ANAH.
En première lecture, sur proposition de M. Rodolphe Thomas, l'Assemblée nationale a fixé la déduction forfaitaire :
- à 30 % pour les logements loués à des niveaux de loyer intermédiaires ;
- et à 45 % pour les logements sociaux conventionnés au titre de l'aide personnalisée au logement.
En seconde lecture, le Sénat a adopté un amendement rédactionnel à cet article.
La Commission a adopté un amendement de votre rapporteur afin de prévoir l'entrée en vigueur du dispositif à compter du 1er octobre 2006 au lieu du 1er juillet 2006, afin de tenir compte des délais de publication du présent projet de loi, et de rédaction d'éventuels textes réglementaires d'application de cet article (amendement n° 18).
Article 7 bis
Dispositif d'investissement locatif dans le secteur intermédiaire
Issu d'un amendement du Gouvernement adopté en première lecture, l'article 7 bis crée un dispositif d'investissement locatif dans le secteur du logement intermédiaire, le « Borloo populaire », et encadre le dispositif d'investissement « Robien ».
Rappelons que le Borloo populaire permet un amortissement du bien de 65 % sur 15 ans et une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, dès lors que le bien est loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond défini par décret et que le loyer est plafonné à 70 % des prix du marché.
Quant au dispositif « Robien », il est recentré puisque l'amortissement, qui est actuellement de 8 % du prix d'acquisition du logement pendant cinq ans, puis de 2,5 % pendant quatre ans, sera de 6 % pendant 7 ans, puis de 4 % pendant les deux années suivantes. En outre, au delà de cette période de 9 ans, le propriétaire ne pourra plus prolonger cet amortissement, comme c'est le cas actuellement, pour une durée de six ans. En revanche, à la différence du dispositif du « Borloo populaire », l'absence d'exigences en termes de revenus du locataire est maintenue s'agissant de l'amortissement « Robien ».
En première lecture, l'Assemblée nationale a amélioré la rédaction du dispositif afin de tenir compte des dispositions de la loi de finances pour 2006.
En seconde lecture, le Sénat a apporté quatre modifications à cet article.
Tout d'abord, le Sénat a adopté un amendement du Gouvernement modifiant les deuxième et sixième alinéas du 3° du I de l'article 7 bis (alinéas _ et __), afin de permettre aux sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI, de bénéficier du dispositif de déduction dit « Borloo populaire ».
L'amendement du Gouvernement modifie également le 2° du paragraphe II (alinéa __) de l'article 7 bis et complète ce paragraphe par un 3° nouveau (alinéa __) afin de permettre aux SCPI de bénéficier du dispositif d'amortissement « Robien » tel que recentré par le présent article. En outre, le B du VI de l'article 7 bis (alinéa __) est modifié, afin de permettre aux SCPI de profiter du dispositif à partir du 1er juillet 2006.
Les sociétés civiles de placement immobilier
L'objet d'une société civile de placement immobilier (SCPI) est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Une SCPI offre aux épargnants une opportunité d'investissement dans l'immobilier assurant une certaine liquidité et la garantie d'une gestion professionnelle. Elle permet également aux épargnants qui ne sont pas en mesure de réaliser seuls un placement direct dans la pierre d'investir pour un montant limité.
L'article 91 de la loi « Urbanisme et habitat » qui a institué l'amortissement Robien prévoit, en faveur des associés de SCPI qui souscrivent, à compter du 3 avril 2003, au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI, une déduction au titre de l'amortissement de leurs souscriptions. Les SCPI « Robien » ont permis la construction de plusieurs milliers de logements.
Enfin, l'amendement du Gouvernement vise également à tenir compte de l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement collectif immobilier en organismes de placement collectif immobilier
Le Sénat a adopté un deuxième amendement du Gouvernement modifiant la fin de la deuxième phrase du troisième alinéa du 3° du I de l'article 7 bis (alinéa __) afin de préciser que les plafonds de loyer du dispositif « Borloo populaire » sont inférieurs d'au moins 20 % aux plafonds du dispositif « Robien » tel que recentré par le projet de loi.
Sur proposition de M. Dominique Braye et de M. Thierry Repentin, le Sénat a également adopté un amendement modifiant la première phrase du IV de cet article (alinéa __) et prévoyant que le Gouvernement présente au Parlement, avant le 31 septembre 2007, et non avant le 31 décembre 2009, un rapport dressant le bilan d'application des aides fiscales en faveur de l'investissement locatif.
Votre rapporteur se félicite de cette modification, dans la mesure où de nombreux membres de la Commission ont manifesté leur souhait de disposer d'un bilan précis des dispositifs d'aides fiscales en faveur du logement.
Le Sénat a en outre décidé, sur proposition de M. Dominique Braye, de reculer la date de livraison des immeubles pour la construction desquels les propriétaires bénéficient encore de l'amortissement « Robien » tel qu'il existe actuellement, du 1er septembre 2008 au 1er octobre 2008.
M. Dominique Braye a en effet indiqué que l'été correspondait traditionnellement à une période de ralentissement des activités de construction, et qu'il convenait de ne pas supprimer le dispositif en vigueur de façon trop précoce. Votre rapporteur partage cet avis.
La Commission, suivant l'avis défavorable de votre rapporteur, a rejeté deux amendements de M. Jean-Yves Le Bouillonnec supprimant, pour le premier, et modifiant (en prévoyant un plafond de ressources pour les bénéficiaires), pour le second, le dispositif de soutien à l'investissement locatif dit « amortissement Robien ». Elle a adopté ensuite l'article sans modification.
Article 7 ter
Exonération de TVA sur les opérations de portage immobilier provisoire
L'article 7 ter exonère de TVA les opérations de portage immobilier des organismes HLM et des organismes privés sans but lucratif sur des lots de copropriété dégradée faisant l'objet d'un plan de sauvegarde.
Rappelons que dans le cadre de ces opérations, le portage immobilier provisoire consiste, pour un organisme privé ou public, à acheter des lots de copropriété, à les louer ou non, à réaliser les travaux nécessaires dans les logements et à voter et payer les travaux relatifs aux parties communes.
En seconde lecture, le Sénat a adopté un amendement de M. Jean-Léonce Dupont, étendant l'exonération de TVA aux sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux.
Votre rapporteur est tout à fait favorable à cette précision. C'est pourquoi la Commission a adopté l'article sans modification.
Chapitre III
LUTTER CONTRE L'INSALUBRITÉ
ET LA VACANCE DES LOGEMENTS
Au sein du chapitre III du titre II, quatre articles restent en discussion :
- l'article 7 sexies A, inséré dans le projet de loi en seconde lecture par le Sénat, qui ratifie l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux ;
- l'article 7 sexies, favorisant la remise sur le marché des logements vacants situés au dessus des commerces ;
- l'article 7 octies qui assujettit à la taxe d'habitation les logements demeurés vacants depuis plus de cinq ans ;
- l'article 7 nonies qui instaure un permis de louer.
Le Sénat a adopté dans les mêmes termes que l'Assemblée nationale :
- l'article 7 quinquies, prévoyant le repérage des habitations indignes dans le programme local de l'habitat,
- et l'article 7 septies, créant une incitation fiscale à la remise en location de logements vacants.
Article 7 sexies A (nouveau)
(article L. 443-11-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation)
Ratification de l'ordonnance relative à la lutte contre l'habitat insalubre
ou dangereux
Issu d'un amendement de la Commission des affaires économiques du Sénat adopté en seconde lecture, l'article 7 sexies A a pour objet de ratifier l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, et d'apporter un certain nombre de modifications rédactionnelles à celle-ci. Enfin, cet article insère de nouvelles dispositions dans le droit existant, s'agissant notamment des sanctions pénales applicables en cas de division d'immeubles contraire à certaines dispositions du code de la construction et de l'habitation.
1. L'ordonnance n° 2005-1566 vise à simplifier et accélérer les procédures tout en améliorant la protection des occupants de logements insalubres ou en péril
A. Une ordonnance prise en application de l'article 122 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale
L'article 122 de la loi n° 2005-32 a autorisé le Gouvernement à prendre, par ordonnances, les mesures nécessaires à la lutte contre l'habitat insalubre et des mesures relatives aux immeubles menaçant ruine et aux établissements à usage total ou partiel d'habitation hébergeant des personnes dans des conditions indignes. À cet effet, les ordonnances prévues devaient avoir pour objet de :
1° Simplifier et harmoniser les divers régimes de police administrative ;
2° Faciliter la réalisation des travaux ainsi que l'hébergement et le relogement des occupants et préciser en la matière les responsabilités respectives des autorités de l'État et des collectivités locales ou de leurs groupements ;
3° Mieux préserver les droits des occupants et propriétaires de bonne foi ;
4° Compléter le régime des sanctions pénales prévues à l'article L. 1336-4 du code de la santé publique et aux articles L. 511-6 et L. 521-4 du code de la construction et de l'habitation et les harmoniser avec les dispositions du code pénal actuellement en vigueur ;
5° Créer un dispositif de séquestre immobilier spécial permettant de récupérer tout ou partie de la créance due à la collectivité publique qui a assuré des travaux d'office ou supporté des dépenses d'hébergement ou de relogement des occupants incombant au propriétaire. Ce dispositif est applicable dans les mêmes conditions lorsque la créance due à la collectivité publique résulte de travaux exécutés d'office dans les cas prévus aux articles L. 129-2 et L. 129-3 du code de la construction et de l'habitation ;
6° Faciliter le traitement d'urgence des situations d'insalubrité ;
7° Permettre l'application par le maire de la commune concernée des mesures d'urgence prises par le préfet en application de l'article L. 1311-4 du code de la santé publique, et le recouvrement des sommes ainsi engagées ;
8° Aménager la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre, notamment pour accélérer l'expropriation des immeubles déclarés insalubres irrémédiables.
L'ordonnance n° 2005-1566 répond à l'ensemble de ces objectifs, à l'exception du 5°, qui concerne le séquestre immobilier. Selon les informations fournies à votre rapporteur, le Gouvernement pourrait proposer, dans le cadre du présent projet de loi, l'adoption d'un amendement habilitant de nouveau le Gouvernement à prendre une ordonnance sur ce sujet.
Ainsi que le précise M. Dominique Braye dans son rapport sur l'examen du présent projet de loi en seconde lecture, « le projet de loi de ratification satisfait aux prescriptions de date-limite qui lui étaient imposées par le dernier alinéa de l'article 122 de la loi de cohésion sociale ».
B. Le contenu de l'ordonnance
· Titre premier : dispositions relatives aux immeubles insalubres
Ce titre (articles 1er à 3) traite de l'hygiène dans l'habitat, des locaux, installations, immeubles ou îlots insalubres et porte modification des articles du code de la santé publique y afférents.
L'article 1er complète en matière d'habitat l'article L. 1311-4 qui concerne le danger ponctuel imminent dû au non-respect des règles d'hygiène. Il prévoit la réalisation d'office des mesures prescrites, notamment par le maire, et la récupération de la créance. Si la personne redevable de l'obligation de respecter les mesures d'hygiène ne peut être identifiée, les mesures effectuées d'office seront à la charge de l'État.
L'article 2 a trait aux mesures administratives permettant de mettre fin à l'insalubrité de locaux, installations impropres à l'habitation ou immeubles, groupes d'immeubles insalubres, totalement ou partiellement. Il regroupe neuf paragraphes, modifiant le code de la santé publique.
Le I de l'article 2 est une mesure de coordination.
Le II de l'article 2 a trait aux locaux inhabitables par nature. Il étend notamment la liste actuelle des locaux ne pouvant être mis à disposition aux fins d'habitation à tous les locaux impropres par nature à l'habitation.
Le préfet met en demeure la personne qui a mis ces locaux à disposition aux fins d'habitation d'y mettre fin dans le délai qu'il fixe.
Le III de l'article 2 concerne les locaux dont les conditions d'usage ou la suroccupation ne sont pas compatibles avec la salubrité et qui peuvent donner lieu à injonction ou mise en demeure par le préfet, après avis de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires ou technologiques.
Le champ d'application de l'article L. 1331-23 nouveau du code de la santé publique porte sur les locaux mis à disposition dans des conditions aboutissant manifestement à surpeuplement. Cette disposition vise les « marchands de sommeil » qui louent des locaux en suroccupation en toute connaissance de cause. Elle ne vise pas les logements dont la suroccupation est le fait des occupants, dont le propriétaire ne peut être tenu pour responsable.
L'article L. 1331-24 nouveau du code de la santé publique traite de locaux qui peuvent être dangereux pour les occupants en raison de l'utilisation qui en est faite. Ces locaux ne sont pas en eux-mêmes impropres à l'habitation, contrairement à ceux qui sont visés par l'article L. 1331-22 du code précité. Aussi des injonctions du préfet peuvent permettre de mettre fin aux dangers constatés, notamment par une remise en état des lieux.
Le IV de l'article 2 codifie à l'article L. 1331-25 nouveau du code précité l'ancien article L. 1331-23 relatif aux périmètres insalubres. Le régime de cette déclaration d'insalubrité, dont le champ n'est pas modifié, est aligné sur celui de la déclaration régie par l'article suivant L. 1331-26, dans un but d'harmonisation.
Le V de l'article 2 vise l'article L. 1331-26 du code précité, qui pose les principes de l'initiative et de l'engagement de la procédure de déclaration de l'insalubrité des immeubles et groupes d'immeubles.
L'ordonnance insère dans cet article, dont l'écriture est inchangée, la définition de la notion d'insalubrité irrémédiable. En effet, la qualification juridique du remédiable ou de l'irrémédiable est souvent difficile et source de contentieux, contentieux parfois d'interprétation délicate. Afin d'assurer une meilleure sécurité juridique des actes, cet article définit de façon claire l'irremédiabilité, en prenant comme références l'impossibilité technique de réaliser les travaux nécessaires pour résorber l'insalubrité du bâtiment concerné, ou leur coût, lorsque celui-ci est plus onéreux que celui de la reconstruction du bâtiment.
Aucune référence à des considérations de valeur vénale ou de revenus locatifs n'est prise en compte dans cette définition. Cette disposition implique que le caractère irrémédiable du bâtiment s'apprécie pour l'ensemble de celui-ci. Il convient en effet d'éviter que des parties différentes d'un même bâtiment puissent être déclarées, les unes insalubres remédiables et les autres, insalubres irrémédiables.
Conformément au 6° de l'article 122 de la loi de programmation pour la cohésion sociale, le VI de l'article 2 institue, à l'article L. 1331-26-1 nouveau, un dispositif destiné à faciliter le traitement d'urgence des situations d'insalubrité.
Cet article autorise le préfet, saisi par le rapport motivé du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé, à mettre en demeure un propriétaire de procéder aux mesures indispensables pour assurer les conditions minimales d'hygiène ou de sécurité de l'habitat dans un délai qu'il fixe, sans préjuger de la poursuite de la procédure de déclaration d'insalubrité prévues par les articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique.
Si les travaux d'urgence n'ont pas été réalisés ou si des mesures complémentaires sont nécessaires pour résorber l'insalubrité, l'arrêté sera pris par le préfet après avis de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires ou technologiques ; si les travaux effectués par le propriétaire, notamment ceux qu'il aurait effectués en sus des mesures d'urgence prescrites, ont mis fin à toute insalubrité, le préfet en prendra acte et la procédure ne sera pas poursuivie.
Le VII de l'article 2 réécrit l'article L. 1331-28 relatif aux déclarations d'insalubrité remédiable et irrémédiable et précise leurs principaux effets.
Le VIII de l'article 2 de l'ordonnance renvoie à l'article L. 1331-28-1, relatif aux formalités de publicité, au régime particulier de la publicité foncière dans les départements de la Moselle, du Haut-Rhin et du Bas-Rhin.
Le IX de l'article 2 réécrit partiellement les articles L. 1331-28-2 à L. 1331-31 du code de la santé publique.
L'article L. 1331-28-2 nouveau concerne les droits des occupants.
L'article L. 1331-28-3 nouveau a trait à la levée des arrêtés d'insalubrité lorsque les travaux prescrits ont été réalisés ou que les travaux effectués ont mis fin à toute insalubrité, lorsque celle-ci était qualifiée d'irrémédiable : en effet, rien ne s'oppose à ce qu'un propriétaire réalise de tels travaux. Cet article reprend des dispositions existantes avec de légères modifications rédactionnelles. L'arrêté de mainlevée d'insalubrité est notifié, affiché et transmis dans les conditions prévues à l'article L. 1331-28-1 du code de la santé publique.
L'article L. 1331-29 nouveau du code précité concerne la réalisation des travaux d'office, lorsque le propriétaire est défaillant.
L'article L. 1331-30 nouveau du code de la santé publique concerne le régime juridique des travaux d'office et des créances.
L'article L. 1331-31 nouveau prévoit les conditions d'application par décret en Conseil d'État, en tant que de besoin pour l'application des textes nouveaux issus de l'ordonnance.
L'article 3 concerne les sanctions pénales en matière d'insalubrité qui sont réorganisées, complétées et précisées.
Les articles 1337-2 et 1337-3 du code de la santé publique sont abrogés par le I de l'article 3.
Le II de l'article 3 réécrit un article 1337-4, qui définit les incriminations pénales en matière d'insalubrité.
· Titre II : dispositions relatives aux bâtiments menaçant ruine
Dans le droit en vigueur, la procédure relative aux immeubles menaçant ruine date de 1898 et n'a guère été modifiée depuis lors. La loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 a apporté des modifications en matière de notification et de publicité foncière et a institué un régime de protection des occupants identique à celui des occupants d'habitats insalubres, mais n'a pas réformé le dispositif lui-même.
Or, la procédure est devenue largement obsolète. C'est pourquoi l'ordonnance simplifie la procédure du péril « ordinaire », en renvoyant la phase contradictoire avant la signature de l'arrêté de péril, en supprimant l'homologation par le tribunal administratif et en réintégrant les éventuelles interdictions d'habiter dans l'arrêté, de façon à permettre le relogement des occupants et clarifier leur droit au bail.
Le maire est habilité à effectuer les travaux d'office, en cas de défaillance des propriétaires et à leurs frais, après mise en demeure et sans recours à autorisation d'aucun juge, sauf en cas de difficultés selon la procédure du code de procédure civile. En cas de démolition, l'autorisation du juge judiciaire statuant en la forme des référés, gardien traditionnel de la propriété privée, reste requise.
Le titre II de l'ordonnance comprend quatre articles, modifiant le code de la construction et de l'habitation.
L'article 4 définit le péril, et précise les mesures à prendre, notamment en cas de péril imminent. Il clarifie les champs respectifs des deux arrêtés de péril, ainsi que leurs relations nécessaires : un arrêté de péril imminent doit normalement être suivi d'un arrêté de péril ordinaire.
L'article 5 concerne les deux procédures du péril, réécrites aux articles L. 511-2 et L. 511-3. L'article L. 511-2 nouveau précise la nouvelle procédure de l'arrêté de péril non imminent, c'est-à-dire le péril « ordinaire ». L'article L. 511-3 nouveau concerne le péril imminent
L'article 6 de l'ordonnance vise l'article L. 511-5 du code de la construction et de l'habitation, qui rappelle les droits à hébergement ou relogement des occupants, afin de clarifier et d'unifier le régime des droits des occupants pour l'ensemble des arrêtés de péril, qu'il s'agisse de péril ordinaire ou imminent, la rédaction actuelle étant imprécise sur ce point important. Il est également précisé que les locaux vacants sous arrêté de péril, ordinaire ou imminent, ne peuvent être loués.
L'article 7 concerne les sanctions pénales édictées à l'article L. 511-6. Outre une harmonisation avec les dispositions du code pénal, il redéfinit plus précisément les infractions en matière d'immeubles menaçant ruine ainsi que les sanctions applicables aux personnes physiques et morales. Le dispositif est analogue à celui qui est prévu en matière d'habitat insalubre.
· Titre III : dispositions relatives au relogement
Ce titre apporte un certain nombre de clarifications aux dispositions du code de la construction et de l'habitation qui concernent le droit des occupants des logements insalubres, menaçant ruine ou dans les établissements d'hébergement dangereux.
L'article 8 de l'ordonnance réécrit les articles L. 521-1 à L. 521-4 du code de la construction et de l'habitation. En particulier, l'article L. 521-2 nouveau du code précité rappelle et précise les dispositions relatives aux droits d'occupation des occupants dans toutes les situations visées par une mesure de police.
L'article L. 521-3-1 nouveau a trait aux obligations des propriétaires et des exploitants de locaux d'hébergement. Il rappelle les obligations des propriétaires ou exploitants lorsqu'une interdiction temporaire d'habiter est prononcée. Il est prévu que lorsqu'un logement insalubre remédiable est manifestement surpeuplé le propriétaire n'est tenu qu'à une obligation d'hébergement, le relogement effectivement nécessaire doit alors être assuré par le maire ou le préfet dans les cas visés à l'article L. 521-3-2 nouveau. Si le relogement est effectué, la contribution du propriétaire sera évaluée au prorata du coût de cet hébergement courant jusqu'à la levée de l'arrêté d'insalubrité. Cet article rappelle également les obligations des propriétaires ou exploitants lorsqu'une interdiction définitive d'habiter, ou une évacuation définitive, est prononcée.
L'article L. 521-3-2 nouveau définit les obligations des personnes publiques en matière d'hébergement et de relogement, en cas de défaillance des propriétaires et des exploitants. Il modifie sensiblement les dispositions de l'article L. 521-3 antérieur, en clarifiant le rôle respectif du préfet et du maire dans les différents cas d'exercice des polices.
L'article L. 521-4 nouveau concerne les sanctions pénales applicables : il redéfinit plus précisément les incriminations pénales en matière de non-respect du droit des occupants ainsi que les sanctions applicables aux personnes physiques et morales. Les peines complémentaires sont précisées ; la coordination est assurée avec les dispositions prévues à l'article L. 651-10 du code de la construction et de l'habitation, lorsque les poursuites concernent des exploitants de fonds de commerce d'hôtels meublés.
L'article 9 autorise le logement, à titre temporaire, d'occupants de locaux insalubres ou en état de péril par les organismes soumis à la réglementation HLM, pendant la durée nécessaire, sans que puisse leur être opposé par les occupants le droit au maintien dans les lieux.
· Titre IV : de l'expropriation des immeubles insalubres
L'expropriation des immeubles insalubres est effectuée selon des modalités dérogatoires au code de l'expropriation pour cause d'utilité publique en application de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 modifiée tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre. L'ordonnance apporte des modifications à cette loi.
L'article 10 modifie les dispositions de la loi n° 70-612, afin d'accélérer la procédure d'expropriation.
· Titre V : dispositions diverse et finales
L'article 11 concerne les interdictions de division foncière, prévues à l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
L'article 12 concerne les établissements d'hébergement recevant du public et soumis au règlement de sécurité, dont le régime est prévu à l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation.
L'article 13 concerne les procédures applicables lorsqu'il y a poursuite pénale à l'encontre d'établissements d'hébergement exploités sous forme commerciale, prévues à l'article L. 651-10 du code de la construction et de l'habitation.
2. Les modifications et les compléments adoptés par le Sénat
A. Ratification de l'ordonnance
Le I de l'article 7 sexies A (alinéa _) ratifie l'ordonnance n° 2005-1566. En conséquence de la ratification de cette ordonnance, le Sénat a apporté des modifications rédactionnelles au code de la santé publique, et au code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'à la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.
B. Modifications apportées au code de la santé publique
Le II de l'article 7 sexies A (alinéas _ à __) apporte des modifications au code de la santé publique.
Les 1° (alinéa _), 3° (alinéa _) ainsi que les a) et b) du 4° (alinéas _ à __) du II de l'article 7 sexies A harmonisent la rédaction des articles L. 1331-26-1, L. 1331-28-3 et L. 1331-29 du code précité afin que les prescriptions édictées par le préfet pour mettre fin à l'insalubrité des immeubles soient plus justement qualifiées de « mesures » et non de « travaux ».
Le 2° du II (alinéa _) vise à encadrer les effets des déclarations d'insalubrité irrémédiable et remédiable, en modifiant la rédaction actuelle de l'article L. 1331-28 du code précité, qui dispose que le préfet prononce, s'il y a lieu, « l'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux ».
Ainsi que l'a précisé M. Dominique Braye, « l'interprétation des ces dispositions ayant pour conséquence non souhaitable de lier nécessairement, pour le préfet, une interdiction d'utiliser les lieux à l'interdiction temporaire d'habiter, il est proposé de permettre au préfet de prononcer seulement la première de ces deux interdictions. »
Les c) (alinéas __ et __) et d) (alinéas __ et __) du 4° du II simplifient le régime juridique et financier des mesures effectuées d'office par l'autorité publique sur les immeubles insalubres, en cas de défaillance des propriétaires
En effet, M. Dominique Braye a souligné que « la rédaction résultant de l'ordonnance ne précisait pas l'autorité administrative compétente en la matière » et estimé nécessaire de clarifier ce régime, lorsque le maire y procède pour le compte de l'État. Il a considéré que « compte tenu de leur connaissance des dossiers locaux, il apparaît plus opportun que les communes assurent la réalisation des travaux d'office, sous réserve d'être garanties contre les débiteurs insolvables ou indélicats. »
Le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat a également souhaité préciser le régime applicable lorsque la commune ou l'État se substitue aux seuls copropriétaires défaillants pour réaliser les travaux d'office dans une copropriété.
C'est pourquoi le c) (alinéa __) prévoit que la défaillance des copropriétaires s'apprécie à la suite du vote par l'assemblée générale des copropriétaires de la nature et du montant des travaux à réaliser, tels que prescrits par l'arrêté d'insalubrité ou de péril, déterminant les quotes-parts dues par chaque copropriétaire, ainsi que leur date d'exigibilité. Si, à cette date, certains copropriétaires n'ont pas versé les sommes appelées, ils seraient considérés comme défaillants.
Ainsi que l'a précisé M. Dominique Braye, « cette précision permet à la commune, ou à l'État, de répondre pour leur compte à l'appel de fonds du syndic, ce qui permet à la copropriété d'engager les travaux. Dans ce cas, la collectivité publique est subrogée de plein droit dans les droits dont bénéficie le syndicat de copropriétaires vis à vis des copropriétaires défaillants, et, notamment du privilège spécial immobilier. »
Votre rapporteur se félicite de ces précisions.
C. Modifications apportées au code de la construction et de l'habitation
Le III de l'article 7 sexies A (alinéas __ à __) modifie le code de la construction et de l'habitation.
Le 1° du III de cet article (alinéas __ à __) complète l'article L. 111-6-1 qui a trait aux sanctions pénales applicables en cas de division d'immeubles contraire aux prescriptions dudit article. Les corrections apportées par le Sénat permettent d'aligner ce régime sur les dispositions adoptées en matière :
- d'insalubrité à l'article L. 1337-4 du code de la santé publique ;
- de péril, à l'article L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation ;
- et de relogement, à l'article L. 521-4 du même code.
Le 1° du III harmonise également le régime des peines complémentaires des personnes physiques et des personnes morales. Enfin, il supprime la mention selon laquelle les personnes morales sont pénalement responsables(5).
Les 2°, 3°, 4°et 5° du III (alinéas __ à __) harmonisent la procédure relative aux prescriptions de sécurité que les maires peuvent imposer aux équipements communs défectueux des immeubles collectifs à usage principal d'habitation avec la nouvelle procédure, simplifiée, intéressant les immeubles menaçant ruine.
En effet, dans le droit en vigueur, l'article 18 de la loi n° 2003-710 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, codifié aux articles L. 129-1 à L. 129-7 du code de la construction et de l'habitation, autorise le maire, en tant qu'agent de l'État, à prescrire aux propriétaires ou au syndicat de copropriétaires les mesures nécessaires pour assurer la sécurité des équipements communs, des immeubles collectifs d'habitation, suite à la carence des propriétaires. La procédure est identique à celle qui prévalait pour les immeubles menaçant ruine avant la publication de l'ordonnance.
C'est pourquoi le Sénat a aligné ces dispositions sur la nouvelle procédure s'attachant aux arrêtés de péril, tout en renvoyant la définition de leurs détails d'application à un décret en Conseil d'État.
Le 6° du III de l'article 7 sexies A (alinéa __) aligne le régime applicable aux immeubles menaçant ruine sur celui de l'insalubrité lorsque la commune se substitue aux seuls copropriétaires défaillants pour réaliser les travaux d'office dans une copropriété. Par analogie avec le 4° du II de l'amendement, il détermine les dispositions applicables en cas de défaillance des copropriétaires.
Les a) et b) du 7° du III (alinéas __ et __) ont trait aux conditions de suspension des baux et loyers dans les locaux frappés d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, définies à l'article L. 521-2 du code de la construction et d l'habitation.
En effet, dans le droit en vigueur, cet article dispose que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû dès la mise en demeure du préfet.
S'agissant des locaux impropres par nature à l'habitation, le Sénat a jugé préférable de ne laisser aucune somme à la charge de l'occupant dans la mesure où il s'agit de locaux qui n'auraient jamais dû être loués. C'est pourquoi le Sénat a supprimé les mots « en principal ».
Le c) du 7° du III (alinéa __) modifie le dernier alinéa du III de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation. Dans le droit en vigueur, cet article dispose que les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés.
Ainsi que l'a précisé le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat, cette mesure vise à empêcher l'expulsion d'occupants restés dans des locaux au delà de la date d'effet de l'interdiction définitive d'habiter précisée par l'arrêté préfectoral ou municipal, alors qu'aucun relogement ne leur a été proposé. « Pour autant, si l'expulsion ne peut être ordonnée du fait de cette situation de droit particulière, d'autres motifs d'expulsion, tels que les troubles de voisinage, pourraient être légitimement soulevés devant le juge. » C'est la raison pour laquelle le Sénat a souhaité ne pas empêcher cette éventualité.
Le 8° du III de l'article 7 sexies A (alinéa __) modifie le IV de l'article L. 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation.
Rappelons que dans le droit en vigueur, cet article précise le montant de l'indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, due par le propriétaire d'un immeuble frappé d'interdiction définitive d'habiter, lorsque la collectivité publique ou un organisme a relogé les occupants.
Le droit en vigueur prévoit que ce montant est défini dans la limite d'une somme égale à un an du loyer prévisionnel.
Or, M. Dominique Braye a estimé que « l'application de cette disposition s'était avérée délicate et risquait d'entraîner des contentieux de la part de propriétaires indélicats qui pourraient contester le montant de l'indemnité demandée au regard des frais engagés pour le relogement. » C'est pourquoi le Sénat propose de fixer le montant de l'indemnité à un an de loyer du nouveau logement de l'occupant relogé.
D. Modifications apportées à la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970
Le IV de l'article 7 sexies A (alinéas __ à __) apporte des modifications rédactionnelles à la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.
Le a) du 1° (alinéa __) et le b) du 2° (alinéa __) du IV simplifient la rédaction des articles 13 et 14 de la loi précitée, qui concernent les organismes pouvant être bénéficiaires de l'expropriation des immeubles insalubres irrémédiables pour pouvoir mener les opérations de résorption nécessaires.
Ainsi que l'a indiqué M. Dominique Braye, « afin d'éviter l'énumération d'une liste, incomplète à chaque fois qu'une nouvelle structure est créée, [le Sénat propose] de viser tous organismes y ayant vocation, ce qui inclut, notamment, les nouvelles sociétés publiques locales d'aménagement, dont la création est proposée par l'article 4 ter B du présent projet de loi. »
Ces dispositions introduisent également dans la liste des personnes morales bénéficiaires de ce dispositif d'expropriation, exorbitant du droit commun, les sociétés d'économie mixte à participation majoritaire de l'État et ayant vocation à construire des logements sociaux, comme la Sonacotra.
Le b) et le c) du 1° (alinéas __ à __), le a) du 2° (alinéa __) et le 3° (alinéas __ et __) étendent les modalités particulières d'expropriation des immeubles insalubres irrémédiables aux immeubles d'habitation sous arrêté de péril et sous ordonnance de démolition ou d'interdiction définitive d'habiter.
Ainsi que l'a précisé le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat, « si ces immeubles peuvent être expropriés selon la procédure de droit commun, ils ne peuvent bénéficier des procédures spécifiques créées par la loi du 10 juillet 1970, dont l'objet est limité aux immeubles insalubres. En conséquence, dans le cadre d'une opération d'ensemble de résorption de l'habitat insalubre, il est actuellement nécessaire, soit de mener les expropriations nécessaires selon deux procédures différentes, ce qui allonge les délais et les risques contentieux, soit d'instruire un arrêté d'insalubrité sur un immeuble menaçant ruine déjà sous arrêté de péril, avec un risque de détournement de procédure. Dans les deux cas, la complication procédurale ne se justifie pas et allonge les délais opérationnels. »
C'est pourquoi le Sénat propose de prévoir explicitement l'expropriation de ces immeubles dans le cadre de la loi du 10 juillet 1970, s'agissant d'immeubles interdits à l'habitation et dont la valeur vénale est identique qu'ils soient insalubres ou en péril.
La Commission a adopté l'article sans modification.
Article 7 sexies
(article L. 145-23-1 [nouveau] du code de commerce)
Remise sur le marché des logements vacants
situés au dessus des commerces
Adopté en première lecture, et issu d'une proposition du groupe de travail sur la modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels, l'article 7 sexies a pour objet de favoriser la remise sur le marché des logements vacants situés au dessus des commerces.
En effet, cet article insère un article L. 145-23-1 nouveau dans le code de commerce, qui autorise le propriétaire bailleur d'un bien immobilier comportant des locaux d'habitation à reprendre ces locaux s'ils ne sont pas utilisés à cet usage.
En seconde lecture, le Sénat n'a apporté qu'une modification rédactionnelle à l'alinéa _ de cet article.
La Commission a adopté l'article sans modification.
Après l'article 7 septies
La Commission, suivant l'avis défavorable du rapporteur, a rejeté un amendement portant article additionnel de M. Jean-Yves Le Bouillonnec instaurant un mécanisme de garantie contre les risques locatifs pour l'ensemble du parc locatif privé.
Article 7 octies
(article 1407 bis [nouveau] du code général des impôts)
Assujettissement à la taxe d'habitation des logements vacants
depuis plus de 5 ans
Adopté en première lecture par l'Assemblée nationale, à l'initiative de notre collègue Yves Simon, l'article 7 octies prévoyait initialement d'assujettir les logements vacants depuis plus de 5 ans au paiement de la taxe d'habitation. La taxe était majorée de cinquante pour cent pour les logements vacants depuis plus de dix ans.
Ce dispositif avait pour objectif de lutter contre la vacance des logements en milieu rural, où ne s'applique pas la taxe sur les logements vacants.
La taxe sur les logements vacants
La taxe annuelle sur les logements vacants est perçue dans les communes des agglomérations de plus de 200 000 habitants, au profit de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).
Elle a été instituée pour remédier au déséquilibre entre les offres et les demandes de logements, qui se fait au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées.
En seconde lecture, le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat a estimé nécessaire de rendre facultatif le dispositif de l'article 7 octies, afin de laisser le soin aux élus locaux de prendre la décision de mettre en œuvre ou pas le dispositif prévu à cet article.
En outre, afin d'éviter toute superposition de taxes poursuivant le même objectif de lutte contre la vacance des logements, il a proposé de prévoir que ce dispositif facultatif ne pourrait être mis en œuvre que dans les communes où la taxe sur les logements vacants n'est pas applicable.
Le 1° de l'article 7 octies dans sa version issue du Sénat insère un article 1407 bis dans le code général des impôts.
Le premier alinéa de l'article 1407 bis (alinéa _) dispose que les communes qui ne sont pas assujetties à la taxe sur les logements vacants peuvent, sur délibération du conseil municipal, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de cinq ans au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie selon les modalités que pour l'application de la taxe sur les logements vacants : ainsi, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à trente jours consécutifs. En outre, la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.
Le deuxième alinéa de l'article 1407 bis (alinéa _) prévoit que les abattements, exonérations et dégrèvements prévus au profit des redevables de la taxe d'habitation ne sont pas applicables au dispositif du présent article.
Le troisième alinéa de l'article 1407 bis (alinéa _) précise qu'en cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune.
Le 2° de l'article 7 octies (alinéas _ et _) complète le premier alinéa du I de l'article 1408 du code général des impôts, qui prévoit actuellement que la taxe d'habitation est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables, par une phrase disposant que pour l'application de l'article 7 nonies du présent projet de loi, l'imposition est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéose qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.
Votre rapporteur est tout à fait favorable à ces modifications, et ce, pour deux raisons :
- tout d'abord, il existe des zones du territoire où la vacance des logements ne constitue pas véritablement un problème et où le dispositif serait par conséquent inutile ;
- ensuite, cela est tout à fait cohérent avec les modifications que le rapporteur vous propose aux articles 4 quinquies et 4 septies du présent projet de loi, qui constituent également des dispositifs fiscaux, et que votre rapporteur vous propose de rendre facultatifs, le législateur laissant ainsi le soin aux élus locaux de décider de l'opportunité de recourir à ces outils pour mettre un terme à la pénurie de logements dans leurs communes.
Conformément à l'avis de votre rapporteur, la Commission a adopté l'article sans modification.
Article 7 nonies
Création d'un permis de mise en location
Adopté en première lecture par l'Assemblée nationale sur proposition de la Commission, l'article 7 nonies instaure un « permis de louer » afin de lutter contre l'indécence des logements et les pratiques des « marchands de sommeil ».
Le dispositif voté initialement par l'Assemblée prévoyait un certificat obligatoire de mise en location de tout ou partie des immeubles de plus de 30 ans situés en zone urbaine sensible. Il était prévu que ce certificat serait délivré par le maire de la commune concernée, à la suite d'un contrôle technique d'habitabilité effectué avec le concours d'associations ou d'organismes agréés, à condition que le logement satisfasse à des exigences de décence et de salubrité et de décence définies par décret. Enfin, il était prévu que le propriétaire ne pourrait bénéficier du paiement des allocations de logement en tiers payant qu'en cas d'obtention de ce certificat.
Votre rapporteur avait estimé que ce dispositif complétait utilement les dispositions de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dont certaines dispositions figurent à l'article 1719 du code civil et à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout en prévoyant, par le biais de la suspension du tiers payant, une sanction efficace en cas de non respect de ces dispositions.
L'article 187 de la loi « SRU »
Cet article prévoit l'obligation pour les bailleurs de louer à leurs locataires des logements décents ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et dotés des éléments les rendant conformes à l'usage d'habitation.
Le pouvoir réglementaire, par le biais du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, a défini les critères de décence des logements, s'agissant notamment de la sécurité et de la santé des locataires, du confort et de la taille de ces logements.
La loi prévoit que les logements ne satisfaisant pas à ces exigences, doivent être, à la demande des locataires, mis aux normes par leurs propriétaires. Le versement des allocations logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) au locataire suppose qu'il occupe un logement décent.
En seconde lecture, le rapporteur de la Commission des affaires économiques du Sénat a jugé nécessaire d'amender le dispositif voté par l'Assemblée, afin :
- de ne pas limiter le dispositif aux zones urbaines sensibles,
- de ne pas créer de procédures trop complexes, s'agissant notamment de la déclaration d'intention de louer, initialement prévue par l'Assemblée nationale,
- d'éviter tout impact négatif sur le marché locatif, actuellement fort peu dynamique.
C'est pourquoi le Sénat a rendu le dispositif expérimental, en application de l'article 37-1 de la Constitution, qui dispose que la loi et le règlement peuvent comporter, pour un objet et une durée limités, des dispositions à caractère expérimental.
Les 1. à 5. du I définissent les modalités de délivrance et le contenu du permis de mise en location :
Le 1. du I de l'article 7 nonies (alinéa _) dispose qu'à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, le communes de plus de 50 000 habitants et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dotés d'une fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, compétents en matière d'habitat, peuvent soumettre toute nouvelle mise en location d'un logement situé dans un immeuble de plus de trente ans à la délivrance d'un permis de mise en location.
Le 2. du I (alinéa _) prévoit que le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI délimite, par délibération motivée, les secteurs, ou, au sein de ces secteurs, les catégories d'immeubles pour lesquels cette obligation est instaurée. La délibération précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à six mois à compter de la date de la délibération, ainsi que le lieu de dépôt de la demande du permis.
Le 3. du I (alinéa _) dispose que le permis, délivré par le maire ou par le président de l'organe délibérant de l'EPCI, doit être demandé par le bailleur pour toute mise en location. Le permis n'est délivré que si le logement correspond aux normes légales de décence.
Le premier alinéa du 4. du I (alinéa _) précise que le dépôt de la demande de permis fait l'objet d'un récépissé. En l'absence de réponse du maire ou du président de l'organe délibérant dans un délai de 6 mois à compter de la délivrance du récépissé, le bailleur peut mettre le logement en location. En cas de refus de délivrance du permis, le bailleur ne peut mettre le logement en location, sauf à le rendre conforme aux caractéristiques de décence mentionnées ci-dessus. Le maire ou le président d'EPCI délivre le permis après s'être assuré de la mise en conformité des locaux.
Le deuxième alinéa du 4. du I (alinéa _) dispose que le permis, délivré expressément ou tacitement, est valable pendant toute la durée de l'expérimentation. Cependant, sa délivrance n'empêche pas les locataires de saisir la commission départementale de conciliation, chargée, en application de la loi n° 89-462 précitée, de régler les litiges opposant bailleurs et locataires, ni d'exiger des bailleurs la mise en conformité de leur logement aux normes de décence en vigueur, ainsi que le prévoit l'article 20-1 de la même loi.
Le premier alinéa du 5. du I (alinéa _) dispose que le permis de mise en location ou le récépissé de la demande en cas d'absence de réponse est annexé au contrat de bail.
Le deuxième alinéa du 5. du I (alinéa _) précise que les organismes payeurs des aides personnelles au logement et le fonds de solidarité pour le logement sont destinataires des permis délivrés et des refus de délivrances.
Le troisième alinéa du 5. du I (alinéa _) précise que tout occupant de locaux loués en méconnaissance des dispositions du présent article est réputé de bonne foi et ne peut être expulsé de ce fait. Il peut saisir la commission départementale de conciliation, ou exiger du bailleur la mise aux normes de son logement. Il peut également bénéficier des aides au logement. Cela étant, s'agissant du bailleur, le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement (APL) suppose qu'il dispose d'un permis de mise en location.
Le 6., le 7. et le 8. du I définissent les modalités d'expérimentation du permis de mise en location :
Le 6. du I (alinéa _) limite l'expérimentation du dispositif du présent article aux collectivités disposant effectivement des services et des moyens matériels nécessaires à sa mise en œuvre soit :
- aux communes de plus de 50 000 habitants,
- et aux EPCI de plus de 50 000 habitants comprenant plus de 15 000 habitants, compétents en matière d'habitat.
L'expérimentation se fait sur la base du volontariat de ces collectivités qui « peuvent se porter candidates ».
Le 7. du I (alinéa __) prévoit qu'un décret fixe la liste des communes et des EPCI retenus pour l'expérimentation du dispositif, dans les limites fixées au 6.
Enfin, le 8. du I (alinéa __) prévoit que dans un délai de six mois avant le terme de l'expérimentation, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation assorti des observations des communes et EPCI concernés.
Les II (alinéa __) et III (alinéas __ à __) de l'article 7 nonies sont des dispositions ajoutées par le Sénat en seconde lecture, visant à simplifier les règles de référence en matière de décence. En effet, actuellement, il existe, en la matière :
- d'une part, un décret n° 87-149 du 6 mars 1987, fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location, pris en application de l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et dont M. Dominique Braye a jugé les dispositions obsolètes ;
- d'autre part, les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris en application des dispositions de la loi « SRU » modifiant l'article 6 de la loi n° 89-462.
Le Sénat a donc substitué à la référence au décret n° 87-149, dans les lois n° 86-1290 et n° 89-462, la référence au décret n° 2002-120.
S'agissant du permis de louer, votre rapporteur estime que les propositions formulées par le Sénat tiennent compte des moyens humains et techniques dont disposent les collectivités pour mettre en œuvre le dispositif du présent article. Il conçoit qu'il soit notamment impossible aux petites communes de délivrer de tels permis, et que cela ne soit pas nécessairement indispensable sur le territoire, le phénomène d'indécence des logements sévissant surtout dans les anciens centres-villes de grandes agglomérations.
En outre, il estime que le recours à l'expérimentation est tout à fait souhaitable s'agissant d'un dispositif aussi novateur, d'autant plus que la Commission l'avait également préconisé s'agissant de la création, à l'article 4 ter B du présent projet de loi, de sociétés publiques locales d'aménagement. L'expérimentation présente en outre l'avantage de la souplesse, les collectivités intéressées ayant ainsi la faculté d'en aviser le Gouvernement, chargé de préciser par décret quelles seront les collectivités concernées par le dispositif.
La Commission, suivant l'avis défavorable de votre rapporteur, a rejeté trois amendements de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, l'un créant un dispositif de contrôle et de sanction en matière d'hygiène et de santé, un deuxième élargissant les possibilités d'expérimentation du permis de louer aux communes de plus de 15 000 habitants, le dernier instituant une expérimentation sur un permis de mise en copropriété.
Votre rapporteur, soutenu par le Président Patrick Ollier, a expliqué qu'il adhérait à l'idée de créer un contrôle sanitaire préalable, mais que celle-ci avait déjà trouvé une traduction dans le projet de loi ; qu'en outre, il était délicat d'introduire des sanctions dans un dispositif expérimental ; qu'enfin le permis de mise en copropriété recoupait le dispositif de la proposition de loi n° 2063 de Mme Martine Aurillac et plusieurs de ses collègues relative au droit de préemption des locataires en cas de vente d'un immeuble, déposée le 9 février 2005.
La Commission a ensuite adopté l'article sans modification.
Chapitre IV
DISPOSITIONS RELATIVES AUX BAILLEURS SOCIAUX
La plupart des articles du chapitre IV restent en discussion après la deuxième lecture au Sénat. Celui-ci a en outre introduit quatre articles nouveaux dont certains regroupent des dispositions figurant auparavant ailleurs dans le texte du projet.
Article 8
Habilitation du Gouvernement à réformer par ordonnance le statut
des OPHLM et des OPAC
Issu du projet de loi initial, l'article 8 habilite le Gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance, afin de réformer le statut des offices publics d'HLM (OPHLM) et des offices publics d'aménagement et de construction (OPAC), en créant un statut unique d'office public de l'habitat (OPH), constituant un établissement public à caractère industriel et commercial.
Dans la mesure où il s'agit d'une habilitation à légiférer par ordonnance, cet article a fait l'objet de modifications mineures au cours de la navette parlementaire. En première lecture, l'Assemblée a notamment amélioré la rédaction de cet article.
En seconde lecture, le Sénat a apporté une modification au dernier alinéa de l'article 8 (alinéa __) afin de tenir compte du calendrier probable d'entrée en vigueur du présent projet de loi. Suivant son rapporteur, M. Dominique Braye, le Sénat a prévu que le projet de loi de ratification serait déposé dans un délai de quatre mois, au lieu de six, à compter de la publication de l'ordonnance.
La Commission a rejeté, suivant l'avis défavorable du rapporteur, deux amendements de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, visant pour le premier à supprimer l'article, et pour le second, à prévoir que les offices publics de l'habitat peuvent recruter directement des fonctionnaires. Sur le second point, le Président Patrick Ollier, reconnaissant l'importance du problème soulevé, mais l'impossibilité de le résoudre sous la forme retenue par l'amendement, a invité l'auteur de celui-ci à se rapprocher du rapporteur, afin qu'ils interpellent ensemble le Gouvernement en vue d'une solution acceptable.
La Commission a ensuite adopté l'article sans modification.
Article 8 bis AA (nouveau)
Conditions d'application du taux réduit de taxation à l'impôt sur les sociétés pour les plus-values réalisées par les SEM lors de la cession d'immeubles
Adopté par le Sénat en seconde lecture à l'initiative de M. Jean-Léonce Dupont, cet article permet aux sociétés d'économie mixte de bénéficier d'un taux réduit d'impôt sur les sociétés de 16,5 %, pour les plus-values qu'elles réalisent lors de la ventes d'immeubles, à condition qu'elles réaffectent le montant de ces plus-values au financement d'opérations de construction, d'acquisition, d'acquisition-amélioration ou de réhabilitation de logements locatifs sociaux.
L'objectif de ce dispositif consiste à favoriser la construction de logements locatifs sociaux : en effet, la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale prévoit la construction par les SEM de 33 000 logements sociaux.
Or, depuis 2006, les SEM sont assujetties à un nouveau régime d'imposition sur les sociétés, les exonérant d'impôt pour les activités qu'elles exercent au titre du service d'intérêt général du logement social, et alignant le régime fiscal applicable à leur activité locative sur celui applicable aux organismes HLM.
Le paragraphe I de cet article (alinéas _ à _) modifie l'article 210 E du code général des impôts afin d'appliquer un taux réduit d'impôt sur les sociétés aux plus values dégagées par les SEM lors de la vente d'immeubles, à condition que ces plus-values soient réinvesties dans un délai de trois ans dans la construction, l'acquisition, la réhabilitation ou la rénovation de logements sociaux.
Le non respect de cette obligation entraîne l'application d'une amende dont le montant est égal à 25 % de la valeur de cession de l'actif pour lequel l'engagement n'a pas été respecté.
Un décret précise les conditions d'application de ces dispositions.
Le paragraphe II de cet article (alinéas _ à __) apporte en conséquence des modifications d'ordre rédactionnel aux dispositions de l'article 1764 du code général des impôts, qui définit l'amende applicable en cas de non respect des engagements de réaffectation des plus values auxquelles est appliqué un taux réduit d'impôt sur les sociétés, sur le fondement de l'article 210 E du même code.
Le paragraphe III (alinéas __ à __) étend aux SEM les compétences de la caisse de garantie du logement locatif social, qui, dans le droit actuel :
- contribue, notamment par des concours financiers, à la prévention des difficultés financières et au redressement des organismes d'habitations à loyer modéré et des sociétés d'économie mixte pour ce qui concerne leur activité locative sociale, pour leur permettre en particulier d'assurer la qualité de l'habitat ;
- accorde des concours financiers destinés à favoriser la réorganisation des organismes d'habitations à loyer modéré et leur regroupement. Elle finance des actions de formation ou de soutien technique au profit des organismes d'habitations à loyer modéré pour leur permettre de mener des actions ou opérations de renouvellement urbain.
L'objectif du III consiste en particulier à permettre à la Caisse d'aider financièrement les SEM à se réorganiser, notamment en participant aux travaux de la commission de réorganisation, qui connaît des opérations de rapprochement entre bailleurs sociaux - organismes HLM ou SEM.
Le 4° du paragraphe III (alinéas __ à __) prévoit que les SEM cotisent, à l'instar des organismes HLM, à cette caisse.
Le paragraphe IV (alinéas __ et __) prévoit l'entrée en vigueur des dispositions du 1° et du 2° du III à compter du 1er janvier 2007, et du 4° du III, à compter du 1er janvier 2008. Pour les SEM ayant anticipé la réforme de leur régime fiscal et l'ayant mis en œuvre dès 2005, au lieu de 2006, le 4° du III sera applicable dès le 1er janvier 2007.
La Commission a adopté l'article sans modification.
Article 8 bis B (nouveau)
Extension de l'exonération de la contribution sociale de solidarité
aux sociétés d'économie mixte de construction ou d'aménagement
pour les activités qu'elles réalisent dans le cadre des missions
de service d'intérêt général
Adopté en seconde lecture par le Sénat, par le biais d'un amendement de M. Jean-Léonce Dupont et les membres du groupe « Union centriste », sous-amendé par le Gouvernement, l'article 8 bis B a pour objet d'étendre aux sociétés d'économie mixte de construction et d'aménagement l'exonération de contribution sociale de solidarité dont bénéficient les sociétés privées d'HLM.
En effet, dans le droit actuel, le 1° de l'article L. 651-2 du code de la sécurité sociale prévoit que les sociétés d'HLM et les sociétés de crédit immobilier sont exonérées de cette contribution.
Selon les informations fournies à votre rapporteur par le Gouvernement, cette précision ne serait pas nécessaire s'agissant des offices d'HLM (offices publics d'aménagement et de construction, et offices publics d'HLM) dans la mesure où le fait générateur de cette contribution est l'assujettissement à la TVA, et que les activités de ces offices ne sont pas assujetties à cet impôt.
En revanche, il convenait, selon l'auteur de l'amendement, de le préciser pour les SEM de construction ou d'aménagement. Le Gouvernement a accepté cet amendement sous réserve que l'on précise que les SEM de construction ou d'aménagement ne sont exonérées de cette contribution que pour les activités qu'elles réalisent dans le cadre des missions de service d'intérêt général qu'elles exercent, c'est-à-dire, en d'autres termes, pour leurs activités non concurrentielles.
La Commission a adopté l'article sans modification.
Article 8 ter A (nouveau)
(article L. 443-11-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation)
Vente de logements foyers par les organismes HLM aux collectivités territoriales, à leurs groupements, aux centres d'action sociale
et aux organismes sans but lucratif
Inséré en seconde lecture par le Sénat dans le projet de loi, l'article 8 ter A reprend, au sein du chapitre consacré aux bailleurs sociaux, une disposition adoptée par l'Assemblée nationale à l'initiative de votre rapporteur, à l'article 5 quinquies, et que le Sénat a souhaité déplacer pour des raisons de cohérence rédactionnelle.
Cet article permet aux organismes d'HLM de vendre leurs logements foyers (6) à des collectivités territoriales ou à leurs groupements, à des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ou à des organismes sans but lucratif.
Dans la mesure où le Sénat n'a pas modifié le dispositif adopté par l'Assemblée nationale en première lecture, votre rapporteur vous propose d'adopter cet article sans modification de fond mais dans une nouvelle rédaction.
La Commission a adopté un amendement de rédaction globale du rapporteur permettant d'adapter aux logements-foyers les règles régissant la cession des logements appartenant aux organismes d'HLM (amendement n° 19).
Article 8 ter
(article L. 443-11-1 du code de la construction et de l'habitation)
Extension des compétences des organismes HLM
En première lecture, le Sénat a inséré l'article 8 ter dans le projet de loi, afin de permettre aux offices publics d'aménagement et de construction, aux sociétés anonymes d'HLM et aux sociétés coopératives d'HLM de construire, d'acquérir, de réaliser des travaux et de gérer des immeubles à usage d'habitation au profit des fonctionnaires de gendarmerie, de police, ou des personnels pénitentiaires. L'Assemblée nationale a amélioré la rédaction de cet article.
En seconde lecture, sur proposition de M. Dominique Braye, le Sénat a regroupé au sein de l'article 8 ter l'ensemble des dispositions du projet de loi concernant les compétences des organismes HLM, figurant au sein du titre II du livre IV du code de la construction et de l'habitation. En conséquence, le Sénat a supprimé les articles 5 quinquies, 8 quinquies, 8 sexies B, 8 sexies C et 8 sexies D.
Les dispositions adoptées par l'Assemblée nationale en première lecture et regroupées par le Sénat au sein de l'article 8 ter :
- les dispositions prévues initialement à cet article en matière d'immeubles à usage d'habitation pour les fonctionnaires de gendarmerie, de police ou pour les personnels pénitentiaires (alinéas __, __ et __) ;
- les dispositions de l'article 5 septies, qui concernait la suppression de garantie de financement et d'acquisition des locaux non vendus en cas d'opération d'accession à la propriété réalisées par les sociétés coopératives HLM (alinéa __) ;
- les dispositions de l'article 8 quinquies, définissant la compétence de syndic des SA de HLM et des sociétés coopératives HLM (alinéas _ et _, alinéas __ et __, et alinéas __ et __) ;
- les dispositions du II et du III de l'article 8 sexies B, qui visent la compétence des organismes HLM pour réaliser des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement pour des opérations de dissociation de l'usufruit locatif et de la nue-propriété (alinéas __ et __, et alinéas __ et __);
- les dispositions de l'article 8 sexies C, qui permettent aux organismes HLM de construire des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement au profit d'autres organismes HLM (alinéas _ et _, alinéa __, et alinéa __) ;
- et les dispositions de l'article 8 sexies D, qui ont trait à l'exercice de la compétence d'aménageur par les sociétés coopératives d'HLM sans agrément (alinéa __).
Le 1° de l'article 8 ter (alinéas _ à __) vise les compétences des offices HLM.
Le a) du 1° (alinéas _ et _) est issu d'un sous-amendement du Gouvernement permettant aux offices HLM de construire des résidences hôtelières à vocation sociale.
Le régime juridique applicable à ces résidences est défini à l'article 11 AA du présent projet de loi, qui crée, au sein du code de la construction et de l'habitation, un article L. 631-11 nouveau, qui dispose que « la résidence hôtelière à vocation sociale est un établissement commercial d'hébergement agréé par le préfet du département dans lequel il est implanté, et non soumis à l'autorisation d'exploitation visée à l'article L. 720-5 du code de commerce. Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale. »
« L'exploitant d'une résidence hôtelière à vocation sociale est agréé par le préfet du département dans lequel la résidence est implantée. Cet exploitant s'engage à réserver au moins 30 % des logements de la résidence à des personnes mentionnées au II de l'article L. 301-1 du présent code, ces personnes étant désignées soit par le préfet du département, soit par des collectivités locales, associations, organismes et personnes morales dont la liste est arrêtée par ce dernier » (cf. commentaire infra).
Le b) du 1° (alinéas _ et _) reprend, s'agissant des offices d'HLM, les dispositions de l'article 8 sexies C, qui permettaient aux organismes HLM de construire des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement au profit d'autres organismes HLM.
Le c) du 1° (alinéas _ et _) est issu d'un sous-amendement adopté au Sénat, qui permet aux organismes HLM d'être syndics de copropriété ou administrateurs de biens de logements situés dans des immeubles construits par eux-mêmes, par d'autres organismes HLM, par des collectivités locales, par des SEM, des organismes sans but lucratif, ou par l'association Foncière logement.
Le deuxième alinéa du d) du 1° (alinéa __), introduit dans le projet de loi par le Sénat à l'initiative de M. Dominique Braye, est de nature rédactionnelle.
Le troisième alinéa du d) du 1° (alinéa __) reprend les dispositions prévues initialement à cet article en matière d'immeubles à usage d'habitation pour les fonctionnaires de gendarmerie, de police ou pour les personnels pénitentiaires.
Le e) du 1° (alinéas __ et __) reprend les dispositions de l'article 8 sexies B, qui visent la compétence des offices d'HLM pour réaliser des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement pour des opérations de dissociation de l'usufruit locatif et de la nue-propriété.
Le f) du 1° (alinéa __) est de nature rédactionnelle.
Le g) du 1° (alinéas __ et __) constitue des dispositions de coordination avec l'article 5 sexies du projet de loi, qui crée des sociétés civiles immobilières de capitalisation d'accession progressive à la propriété.
Le 2° de l'article 8 ter (alinéas __ à __) a trait aux compétences des sociétés anonymes d'HLM.
Le deuxième alinéa du a) du 2° (alinéa __) reprend les dispositions de l'article 8 quinquies, définissant les compétences de syndic de copropriété des SA d'HLM.
Le troisième alinéa du a) du 2° (alinéa __) reprend, s'agissant des SA d'HLM, les dispositions de l'article 8 sexies C, qui permettent aux organismes HLM de construire des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement au profit d'autres organismes HLM.
Le quatrième alinéa du a) du 2° (alinéa __) est issu du sous-amendement du Gouvernement mentionné ci-dessus, et permet aux SA d'HLM de construire des résidences hôtelières à vocation sociale (cf. commentaire de l'article 11 AA infra).
Le deuxième alinéa du b) du 2° (alinéa __), adopté à l'initiative de M. Dominique Braye, est de nature rédactionnelle.
Le troisième alinéa du b) du 2° (alinéa __) reprend, s'agissant des SA d'HLM, les dispositions prévues initialement à l'article 8 ter en matière d'immeubles à usage d'habitation pour les fonctionnaires de gendarmerie, de police ou pour les personnels pénitentiaires.
Le c) du 2° (alinéas __ et __) reprend les dispositions de l'article 8 sexies B, définissant la compétence des SA d'HLM pour réaliser des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement pour des opérations de dissociation de l'usufruit locatif et de la nue-propriété.
Le d) du 2° (alinéa __) est de nature rédactionnelle.
Le e) du 2° (alinéas __ et __) est une disposition de coordination avec l'article 5 sexies du projet de loi, qui crée des sociétés civiles immobilières de capitalisation d'accession progressive à la propriété.
Le 3° de l'article 8 ter (alinéas __ à __) étend les compétences des sociétés coopératives d'HLM.
Le a) du 3° (alinéas __ et __), issu du sous-amendement du Gouvernement mentionné ci-dessus, permet aux sociétés coopératives d'HLM de construire des résidences hôtelières à vocation sociale (cf. infra le commentaire de l'article 11 AA).
Le b) du 3° (alinéa __) reprend, au sein de l'article 8 ter, les dispositions de l'article 8 sexies D, qui ont trait à l'exercice de la compétence d'aménageur par les sociétés coopératives d'HLM sans agrément.
Le deuxième alinéa du c) du 3° (alinéa __) reprend, s'agissant des sociétés coopératives d'HLM, les dispositions prévues initialement à l'article 8 ter en matière d'immeubles à usage d'habitation pour les fonctionnaires de gendarmerie, de police ou pour les personnels pénitentiaires.
Le troisième alinéa du c) du 3° (alinéa __) reprend certaines des dispositions de l'article 8 sexies C, qui permettent aux sociétés coopératives HLM de construire des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement au profit d'autres organismes HLM.
Le d) du 3° (alinéa __) reprend les dispositions de l'article 5 septies, qui concernait la suppression de garantie de financement et d'acquisition des locaux non vendus en cas d'opération d'accession à la propriété réalisées par les sociétés coopératives HLM.
Le e) du 3° (alinéas __ et __) reprend, s'agissant des sociétés coopératives d'HLM, les dispositions de l'article 8 quinquies, définissant leur compétence de syndic de copropriété.
Le deuxième alinéa du f) du 3° (alinéa __) reprend, au sein de l'article 8 ter, les dispositions de l'article 8 sexies B, qui visent la compétence des sociétés coopératives d'HLM pour réaliser des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement pour des opérations de dissociation de l'usufruit locatif et de la nue-propriété.
Le troisième alinéa du f) du 3° (alinéa __) est une disposition de coordination avec l'article 5 sexies du projet de loi, qui crée des sociétés civiles immobilières de capitalisation d'accession progressive à la propriété.
Enfin, le quatrième alinéa du f) du 3° (alinéa __) prévoit que les sociétés anonymes coopératives de production d'HLM font procéder périodiquement à l'examen analytique de leur situation financière et de leur gestion.
Il est prévu qu'un décret en Conseil d'État, pris après avis du Conseil supérieur des HLM, détermine les modalités de mise en œuvre de la procédure de révision coopérative ainsi que les conditions d'agrément garantissant le pluralisme de son exercice et le respect des principes coopératifs.
La Commission a adopté l'article sans modification.
Article 8 quater A (nouveau)
(article L. 445-8 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation)
Faculté pour les unions d'économie sociale de conclure des conventions globales de patrimoine avec l'État
Adopté par le Sénat en seconde lecture à l'initiative de Mme Valérie Létard et de M. Thierry Repentin, l'article 8 quater A permet aux unions d'économie sociale de conclure des conventions globales de patrimoine, tout en leur permettant de bénéficier du soutien de la caisse de garantie du logement locatif social.
Les organismes appartenant aux unions d'économie sociale sont agréés pour construire des logements « très » sociaux, et détiennent, acquièrent ou prennent à bail des logements qu'ils conventionnent.
Étant, pour la plupart, assujettis à un statut associatif, ils louent ensuite ces logements à des personnes défavorisées, en pratiquant une gestion locative adaptée ou un accompagnement social à l'insertion.
Ils ont suscité la création d'unions d'économie sociale (7) pour assurer le portage de ce patrimoine et isoler, pour des raisons économiques, cette activité dans une structure spécifique.
Ces organismes bénéficient progressivement des mêmes financements du logement très social que les organismes HLM ou les SEM et répondent globalement aux mêmes droits et obligations.
Cependant, les unions d'économie sociale, qui bénéficient du même régime fiscal que les organismes HLM, ne peuvent actuellement bénéficier de deux mécanismes existant en faveur des organismes HLM et des SEM :
- les conventions globales de patrimoine,
- et la caisse de garantie du logement locatif social.
Rappelons que le conventionnement global a été mis en place par le I de l'article 63 de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, codifié au chapitre V du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation.
Les conventions globales de patrimoine, définies à l'article L. 445-1 du code précité, peuvent être conclues, pour six ans, entre les organismes HLM et l'État : à la différence du conventionnement APL, ces conventions concernent l'ensemble du patrimoine de ces organismes, et vise leur politique de gestion et d'investissement.
L'objectif du dispositif consiste à offrir aux organismes d'HLM des conditions de gestion plus souples de leurs immeubles en dérogeant aux règles régissant les plafonds de ressources et les loyers sous réserve d'engagements en faveur de l'accès au logement des plus démunis, et en matière de mixité de sociale.
Or, les subventions d'aide à l'élaboration des plans de patrimoine ont été récemment ouvertes aux unions d'économie sociale à gestion désintéressée. Cette possibilité peut les conduire à une démarche de conventionnement global de leur patrimoine, que la loi ne permet pas. Afin de réduire leurs spécificités par rapport aux SEM et aux HLM, il est proposé de permettre l'ouverture au conventionnement global aux UES agréées.
Le présent article permet en outre de faciliter l'organisation de la prévention des difficultés des unions d'économie sociale, d'encourager leur développement et de garantir à terme leur sécurité. En effet, la caisse de garantie du logement locatif social a pour objet de sécuriser et prévenir les difficultés des organismes HLM et des SEM.
La Commission a adopté l'article sans modification.
Article 8 quater
(articles L. 423-10, L. 423-11 et L. 423-11-1 à L. 423-11-3 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation)
Gouvernance des sociétés anonymes d'HLM
Adopté en première lecture par le Sénat, cet article a pour objet d'encadrer la gouvernance des sociétés anonymes d'HLM, afin d'éviter que les représentants des collectivités territoriales présents au sein des conseils d'administration de ces sociétés ne soient pas condamnés pour prise illégale d'intérêt.
Sans remettre en cause l'objectif visé par le Sénat, l'Assemblée nationale a adopté un amendement de rédaction globale de cet article, afin de transposer aux organismes HLM les règles en vigueur dans le code de commerce et s'appliquant à la gouvernance des conseils de surveillance.
En seconde lecture, le Sénat, tout en adhérant à l'esprit des modifications proposées par l'Assemblée nationale, a de nouveau modifié la rédaction de cet article, à l'initiative de sa Commission des affaires économiques. L'objectif de cette nouvelle rédaction consiste notamment à prévoir des dispositions obligeant les personnes ayant eu connaissance d'une convention réglementée faisant l'objet d'une obligation d'autorisation préalable d'en informer le président du conseil d'administration.
Le premier alinéa (alinéa _) de l'article 8 quater propose de modifier le code de la construction et de l'habitation. Le 1° de cet article (alinéa _) comporte des dispositions de coordination rédactionnelle.
Le 2° (alinéas _ et _) propose une nouvelle rédaction de l'article L. 423-10 du code précité.
Article L. 423-10 du code de la construction et de l'habitation
Autorisation préalable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance en cas de signature d'une convention entre un organisme HLM
et l'un des membres de ce conseil
L'article L. 423-10 dans sa rédaction issue du projet de loi (alinéa _) dispose que toute convention, conclue directement ou par personne interposée entre un organisme HLM et un de ses dirigeants, un de ses salariés, un de ses administrateurs, un des membres du conseil de surveillance ou une personne morale dans laquelle un de ses dirigeants, un de ses salariés, un de ses administrateurs ou membres du conseil de surveillance exerce des fonctions d'administrateur, de membre du conseil de surveillance ou de dirigeant est subordonnée à l'autorisation préalable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance de l'organisme.
Article L. 423-11 du code de la construction et de l'habitation
Autorisation préalable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance en cas de signature d'une convention entre un organisme HLM
et l'un de ses dirigeants ou une entreprise
Le 3° (alinéas _ à _) propose une nouvelle rédaction de l'article L. 423-11 du code précité.
Le premier alinéa de l'article L. 423-11, dans sa rédaction issue du projet de loi (alinéa _) dispose que les sociétés d'habitations à loyer modéré soumettent à l'autorisation préalable de leur conseil d'administration ou de leur conseil de surveillance les conventions réglementées en application des dispositions du code du code de commerce résultant de l'adoption de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques.
Le nouveau régime des conventions réglementées depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2001- 420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques (NRE)
L'objectif de ce nouveau régime consiste à renforcer l'information des actionnaires sur le fonctionnement interne de la société, dans un souci de transparence.
Dans les sociétés anonymes, certaines conventions doivent, préalablement à leur conclusion, être autorisées par le conseil d'administration ou le conseil de surveillance, puis approuvées par l'assemblée générale annuelle des actionnaires sur rapport spécial du commissaire aux comptes.
La loi « NRE » n'a pas modifié la procédure d'autorisation préalable, mais a étendu sensiblement le champ d'application du contrôle des conventions réglementées.
Le deuxième alinéa (alinéa _) précise que toute convention intervenant direct
Malvoyants
