Réponse publiée le 9 septembre 2025

Le viager immobilier s'est développé aux XVIII et XIX siècles en l'absence de système de retraite collectif. Il a prospéré jusqu'au premier conflit mondial dans un contexte de stabilité des prix. Mais l'hyperinflation des années 1920-1930, combinée à l'absence d'indexation des contrats, a ruiné de nombreux rentiers et discrédité durablement ce mode de financement auprès des personnes âgées. Après 1945, la généralisation des caisses de retraite institutionnalisées a rendu le viager moins indispensable à la sécurité financière des retraités. En tant qu'outil de financement des dépenses liées à la vieillesse, le viager fait régulièrement l'objet de débats ou d'initiatives publiques. Parmi les plus récentes, l'ordonnance du 23 mars 2006 qui est à l'origine de la création du prêt viager hypothécaire, ou la proposition de loi n° 3032 du 22 juillet 2015 visant à permettre aux sociétés civiles de placement immobilier de faire l'acquisition de biens en viager. Les ventes en viager sont stables ces dernières années. Il y a eu 3 857 ventes en viager en 2023 sur un total de 1 002 488 ventes immobilières, soit 0,4 % des transactions. En 2022, il y en avait eu 3 854, sur un total de 1 298 585 ventes, soit 0,3 %. En 2017, elles représentaient environ 0,5 % des transactions dans l'ancien. Le nombre de contrats viagers en cours n'est pas connu à ce jour. En effet, bien que certaines initiatives visent à mieux appréhender le phénomène, comme les travaux menés par le Conseil supérieur du notariat ou l'Observatoire du viager du réseau de franchises Viagimmo, aucune base de données publiques ne recense précisément le nombre de contrats viagers en cours. En termes de promotion du dispositif, l'Etat communique et informe sur le viager par le biais des sites www.service-public.fr et www.économie.gouv.fr. Les contrats font l'objet d'une signature devant notaire afin d'en sécuriser le contenu et la mise en œuvre. Ils bénéficient d'un régime fiscal relativement favorable puisque les droits de mutations ou frais de notaires sont minorés en raison de leur calcul sur la base de la valeur du bien occupé. En outre, les rentes viagères perçues bénéficient d'un abattement fiscal prévu à l'article 158 du code général des impôts (CGI). En 2014, la Caisse des dépôts et consignations, aux côtés d'autres investisseurs institutionnels, a constitué le fonds d'investissement Certivia, destiné à l'acquisition de biens immobiliers en viager. Doté de 350 millions d'euros, le fonds a fait l'acquisition de plus de 800 logements en apportant à leurs anciens propriétaires âgés des ressources nouvelles pour mieux vivre sans avoir à déménager. Par ailleurs, en 2021, la Banque des territoires et l'association Soliha Provence ont créé ViagéVie, une société dédiée au développement du viager social. Elle vise l'acquisition puis la revente d'une centaine de logements dans les Bouches-du-Rhône. Une fois le bien libérés par leurs occupants âgés, les logements sont remis sur le marché à des conditions encadrées afin que des ménages modestes mais solvables, parfois exclus du crédit bancaire classique, puissent accéder à la propriété. Enfin, la Banque des territoires a lancé en 2022 le prêt viager social, qui permet à des bailleurs sociaux ou des établissements publics de financer l'acquisition de logements en viager pour les intégrer à terme au parc social. Des structures à but non lucratif proposent également des solutions de viager solidaire, avec accompagnement des personnes âgées dans l'adaptation de leur logement. Ces initiatives contribuent à structurer et sécuriser le marché du viager en France en apportant des standards de qualité élevés. Par ailleurs, il existe de multiples alternatives à la vente en viager, comme le prêt viager hypothécaire, la vente à terme ou la vente en nue-propriété, pour financer l'avancée en âge et le maintien à domicile.