- Texte visé : Proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, n° 1240
- Stade de lecture : 1ère lecture (1ère assemblée saisie)
- Examiné par : Commission des affaires économiques
- Code concerné : Code de l'urbanisme
Sous réserve de son traitement par les services de l'Assemblée nationale et de sa recevabilité
Le 3° de l’article 213‑1 du code de l’urbanisme est ainsi rédigé :
« 3° Les cessions de titres sociaux d’une société, civile ou commerciale, conférant à une personne physique ou morale le contrôle d’une société lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une ou plusieurs unités foncières, bâtie ou non, ou, en cas division en volume, d’un ou plusieurs lots, bâtis ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.
Le présent 3° s’applique également :
– A toute modification de la répartition du capital social ou des droits de vote aboutissant à transférer le contrôle de ladite société à un nouveau bénéficiaire, associé ou non ;
– A la prise de contrôle, au sens du présent 3°, d’une société qui contrôle, directement ou indirectement, une autre société remplissant les conditions prévues au présent 3°.
Le présent 3° ne s’applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ; ».
Le droit de préemption urbain (DPU) permet aux communes de préempter certaines cessions immobilières en vue d’un projet d’intérêt général. Ainsi, lors de la cession de biens immobiliers physiquement appréhendables, constitués de terrains nus ou bâtis et passant devant notaire, ce dernier procède à une déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du DPU.
Néanmoins, au cours de la dernière décennie, une technique de contournement, s’est développée. Il s’agit de la méthode des « share deals » ou cessions de droits sociaux. Ainsi, plutôt que de céder des biens immobiliers directement, la cession porte sur des titres d'une société ou d'un groupe de sociétés, lesquelles détiennent dans leur patrimoine des biens immobiliers. Ainsi, la cession ne portant sur des biens immoniliers mais sur des titres de sociétés, elle n’est pas soumise à une déclaration d’intention d’aliéner, et donc au droit de préemption des collectivités.
En 2014, la loi Alur a permis de limiter ce contournement en incluant dans le dispositif la cession de titres de sociétés civiles immobilière ou de sociétés détenant des biens immobiliers formant « une unité foncière ». Cette évolution ne couvre néanmoins pas les cessions de titres de société commerciales ou encore les cessions de titres qui détiennent du foncier de manière intermédié par d’autres société.
Cet amendement vise donc à empêchant en incluant de plein droit dans le champ du DPU.