Réponse publiée le 9 septembre 2025

L'abandon du système collectif d'eau chaude sanitaire (ECS) au profit de ballons d'eau chaude individuels peut être voté à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) plutôt qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, si la faisabilité technique et économique est démontrée, et si cela constitue une amélioration, notamment en termes d'économie d'énergie. Par ailleurs, par l'adoption de réformes successives, le législateur a décidé d'encourager l'individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude sanitaire dans tous les bâtiments collectifs, chauffés et refroidis collectivement. Lorsque cela est techniquement possible et que les coûts sont maîtrisés, chaque logement doit désormais être équipé d'un appareil permettant de connaître et de réguler sa consommation d'énergie. Le cadre juridique applicable, défini par l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation, pose donc comme principe l'obligation d'individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude sanitaire, au moyen de compteurs individuels d'énergie thermique ou, par dérogation, de répartiteurs de frais de chauffage. La loi relative à la transition énergétique pour une croissance verte et la loi Élan ont renforcé cette obligation, tout en permettant des dérogations pour certains immeubles ou certaines situations. C'est donc à ce titre que les décisions d'individualisation des systèmes et celle de réalisation des travaux sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'article 25, o de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Au final, le critère d'utilité défini par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouve donc à s'appliquer que si l'obligation de procéder à l'individualisation des frais de chauffage est rendu impossible pour des raisons techniques ou de coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble des installations. Ce critère permet une répartition juste et équitable des charges de copropriété entre les copropriétaires, en fonction de l'utilité objective des services et équipements collectifs pour chaque lot et proportionnellement à la valeur relative des parties privatives. Il protège les droits individuels des copropriétaires tout en garantissant la cohésion de la répartition des charges et il garantit concomitamment le bon fonctionnement de la copropriété. Pour ces raisons, il n'est actuellement pas envisagé de retirer le système collectif d'eau chaude des équipements d'utilité publique de l'article 10 de la loi de 1965.